【文章內(nèi)容簡介】 部低密度別墅加設(shè)少量洋房進行建設(shè)。整個小區(qū)按高檔、度假、休閑、功能齊全的概念進行規(guī)劃。內(nèi)設(shè)管理處、會所設(shè)施包括游泳池（成人、小孩）、托兒所、幼兒園、羽毛球場、籃球場、卡拉 OK 廳、桌球室、乒乓球室、健身室、特色展覽場所、銀行等設(shè)施。托兒所、幼兒園按高檔設(shè)計，設(shè)置寄宿服務(wù)。 主入口設(shè)在廣珠公路邊，要求具有特色，符合順 德市作為廣珠路“綠色窗口”的要求。入口廣場設(shè)計需富有特色、美觀。次入口放在三樂公路邊。交通方面考慮以私家小轎車為主要交通工具。內(nèi)設(shè)校巴、區(qū)內(nèi)巴士（電瓶車）為輔助交通工具。 區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力（擬設(shè)在水閘邊）。設(shè)天然氣集中供應(yīng)站。 小區(qū)內(nèi)原有兩條河涌需保留排水功能，可以改道或覆蓋。 區(qū)內(nèi)圍墻在東、西、北面設(shè)置，東、北面圍墻（即近廣珠、三樂公路處）為透視式，在公路邊設(shè) 2米寬綠化帶再設(shè)圍墻，圍墻內(nèi)設(shè) 5米寬高樹綠化帶再設(shè)道路，以防塵土并隔音。 區(qū)內(nèi)河堤作為小區(qū)內(nèi)一部分進行加高、美化和利用。 河堤外不設(shè)住宅， 故原則上將會所等公共設(shè)施放在河堤外。需設(shè)小堤對堤外設(shè)施進行保護，并對河邊進行美化。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 九、整體項目策劃 策劃包裝的重要性 自 1994 年上半年開始，房地產(chǎn)市場逐漸降溫，擺脫了 199 1993 年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢發(fā)生了這樣的轉(zhuǎn)變，使市場的形勢也變得嚴峻起來，已再不是“有貨便能賣出去”的形勢，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進行競爭，因而策劃包裝在競爭中占據(jù)了舉足輕重的地位。 策劃包裝是針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售材料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在 市場中的同類型產(chǎn)品中脫穎而出，同時利用已取得的知名度，產(chǎn)生名牌效應(yīng)，促進項目的銷售。另外，良好的策劃還能為大型項目的分期推出作預先的部署，以利于項目后期的銷售?，F(xiàn)時珠三角房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認識到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場回報。 項目色調(diào) 以淡黃色為主，瓦面為淡黃色稍偏紅，墻體淡黃，路邊綠草要寬，圍墻周邊要綠樹圍繞。 廣告牌 廣告的創(chuàng)造應(yīng)以清晰醒目為準則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱，盡早為本項目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位 置，一是小區(qū)現(xiàn)場如三洪奇橋頭，利于過往人流加深印象；二是顯要的路口，如廣州大橋下橋處等顯眼位置，務(wù)求將接觸面拓寬，吸引往來的人流注意，以提高項目前期的知名度。另外，可在各處路口設(shè)置醒目的地點指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。 售樓部 售樓部應(yīng)設(shè)置在 105國道旁邊，容易被路人所留意，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓部門前設(shè)置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應(yīng)最能體現(xiàn)其審美水平。 樣板房及樣板樓 可參考祈福新村、碧桂園、新世界花園等樣板房內(nèi)的家具布局、裝飾配套，力求溫 馨舒適，充滿時代氣氛又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。一方面可以展示別致的外型設(shè)計，另一方面又可以給買家一個“定心丸”，讓買家看得到摸得著。 項目功能的策劃 住客會所 縱觀現(xiàn)時成功的度假小區(qū)項目，其住客會所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說是其成功的一大決定因素，如祈福新村、碧桂園等均極為標榜其會所的優(yōu)越性，所以應(yīng)在會所方面有所突破，除了多數(shù)小區(qū)會所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類等活動場所之外，可考慮加設(shè)股票咨詢及以下項目內(nèi)容： （ 1）文化藝術(shù)區(qū) （ 3）寵物酒店 （ 2）模型館 （ 4）親子植物園 綠化設(shè)計 園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現(xiàn)時一般較為標榜“歐陸式園林風格”、“地中海風情”、“凡爾賽風格”等，其代表作有嘉仕花園?！胺矤栙愶L格”的街心花園絕對令人耳目一新。由于西式園林相對獨立，可塑性大，見效快且 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 明顯，所以本項目早期可采用西式園林設(shè)計，而中式園林由于占地較大，且與建筑外觀風格關(guān)聯(lián)不強，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分為以下兩方面： 歐陸風格花園 前期綠化應(yīng)注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設(shè)計 可與街心花園風格相呼應(yīng)，融合時尚美感渾然一體。 （ 2）堤邊綠化 項目的南邊為北江河堤，堤岸筑高后可修建一列花圃，主要亦是以歐陸風格為主，注重花藝的造型及修剪，另外可間插一列“花籃路燈”（可參照廣州環(huán)市路、東風路沿途路燈）令景致此起彼落，富于變化。在區(qū)內(nèi)的幾段水道兩邊栽上極富江南氣息的垂柳，鐵鑄雕花的休閑座椅，兩邊再栽上月季、杜鵑，點綴鄰近建成的花棚式長廊，翠荷綠柳，鳥語花香，一派南國好景色。 （ 3）增設(shè)多種家居服務(wù) 針對項目的性質(zhì)，小區(qū)可以提供多種家居服務(wù)，如：鐘點清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)等，方便住 客在區(qū)內(nèi)及家中使用，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理令住客度假無憂，同時又可提高本項目的服務(wù)檔次。 項目后期策劃 裝修套餐 鑒于本項目是度假式小區(qū)，住客難以在當?shù)卦倩〞r間花力氣去搞裝修等問題，他們當然希望可以在收樓后稍加裝飾即可入住，所以在裝修方面可提供二至三種不同裝修標準來滿足買家的選擇，另外可以配置一些廚具用品、浴室設(shè)備及一些必要的家電，買家可以視自己需要作選擇。這種方式只須付款后便可享用，無須為裝修、購買而費神，買家可以輕輕松松入住新居。 付款方式 多種付款方式的選擇可以減輕買家的負擔，參看現(xiàn)時市場上的眾多樓盤的付款方式 ，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”、“優(yōu)惠免息分期”這幾種，亦有部分發(fā)展商為減輕買家負擔，將原來的七成按揭，改為九成按揭（即除銀行提供的七成按揭外，再由發(fā)展商提供二成按揭）。此舉實乃高招，一方面從實際上令買家受惠；另一方面又可以減輕買家對供樓的憂慮。 累積折扣優(yōu)惠 此方法目的是為了讓業(yè)主可自動成為本累積折扣計劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購買項目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。運作目標當然是希望以連帶關(guān)系吸引更多買家，此等計劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產(chǎn)生連動性的銷售效應(yīng)，惠及項目后期 銷售。 促銷推廣策劃 擴大軟性宣傳的影響力 現(xiàn)時房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，無論是電臺、電視臺、報紙、雜志都有?？?、專欄介紹現(xiàn)今房地產(chǎn)的最新動向。通過早期的軟性宣傳，先建立其市場形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。 安排適當?shù)墓P(guān)宣傳活動 當軟性宣傳達到一定成效，施工現(xiàn)場漸成氣候后，便可適當安排一些現(xiàn)場公關(guān)活動，如一些電臺的現(xiàn)場“歡樂 SHOW”，由電臺著名主持人親臨主持節(jié)目，組游藝和抽獎活動，吸引買家前來參觀。此外也可搞一些類似菊展、中秋晚會的節(jié)目，可讓他們親身參與，增加小區(qū)的溫馨氣氛，這樣既可達到宣傳之效， 又可帶動銷售。 中國最龐大的實用下載資料庫 (負責整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 十、銷售形式部署及調(diào)整因素 軟性宣傳 預售及內(nèi)部認購