【正文】 裝，注重禮儀禮節(jié)，禮貌問候業(yè)主。? 注重舉止，遵守公司的禮儀規(guī)范，做到儀態(tài)端莊、舉止大方，統(tǒng)一著裝，實(shí)施清潔規(guī)范化管理。? 配置各種宣傳標(biāo)語，例如：請(qǐng)勿吸煙等。? 積極主動(dòng)的為業(yè)主提供服務(wù)，諸如：幫助提拿重物4）環(huán)保清潔4）垃圾分類，通過宣傳和硬件配套，使住戶養(yǎng)成良好習(xí)慣。5）使用綠色環(huán)保型藥劑，選用對(duì)人、建材、環(huán)境無污染無害的清潔劑。6）采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害”進(jìn)行消殺。5）安全清潔? 嚴(yán)格的管理制度，向員工貫徹安全清潔的管理思想。? 加強(qiáng)安全保障措施，確保清潔工作做到無傷人，不傷己。? 對(duì)建材的保護(hù)。日常保潔標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目 工作內(nèi)容 清潔標(biāo)準(zhǔn) 工作頻率地面 清掃、推塵、除污跡 及香口膠 無垃圾、積塵、污跡痰痕、 膠跡清掃、推塵1次/日早、午、晚拾垃圾1次；拖洗1次/周扶手、欄桿 擦洗 無灰塵、污漬 2次/日擦洗2次/周走道、樓梯 掃除垃圾、推塵、除 污漬、香口膠 無垃圾、積塵和膠漬痰痕 2次/日、拖洗1次/周清洗1次/月人工湖面 撈出雜物、落葉 無明顯雜物 1次/天垃圾桶 清倒垃圾、擦抹或清 洗垃圾桶 垃圾袋裝化、垃圾不外溢， 垃圾婁無污跡 2次/日、勤倒垃圾燈桿 清理 無污漬 1次/日開關(guān)和電源箱面板 擦抹 無灰塵和污跡 1次/日門、窗玻璃 刮洗、抹干 水跡和灰塵污跡 內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周墻面 清掃灰塵、清除污跡 無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng) 1次/周墻身 清掃灰塵、清除污跡 無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng) 1次/半月燈具 擦抹 無明顯積塵、污跡 1次/月單元樓道天花 清掃灰塵和蜘蛛網(wǎng) 無積塵、蜘蛛網(wǎng)、污跡 2次/月信報(bào)箱 清除灰塵及手印 無灰塵、無手印 1次/天電梯 清除灰塵及手印 無灰塵、無手印 3次/天消火栓 灰塵清理 無灰塵 1次/周路邊綠地 雜物清理 無雜物 2次/天水泵結(jié)合器 清掃灰塵 無灰塵 1次/周疊水池 清理污漬 無污漬及雜物 1次/半月崗?fù)?清理灰塵 無灰塵 1次/天道閘 灰塵清理 無灰塵 1次/天園區(qū)指示牌 灰塵清理 無灰塵 1次/天園區(qū)休息椅 灰塵清理 無灰塵 1次/天四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，每周一次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼＃ㄊ┚G化管理綠化管理作為物業(yè)管理的重頭戲，是項(xiàng)目?jī)?nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。綠化日常工作內(nèi)容分類? 綠化環(huán)境布置? 植物養(yǎng)護(hù)? 更換花木? 綠化剪切、造型? 病蟲防治? 施肥工作標(biāo)準(zhǔn)? 保證花草樹木搭配適當(dāng)，綠化充分，無裸露土地。? 綠地整潔，植物無蟲害、無斑禿、無折損等現(xiàn)象。? 綠地?zé)o破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象。? 綠化區(qū)所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清運(yùn)。管理措施? 養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)工作能使綠化植物生長(zhǎng)旺盛，花紅草綠，包括除草松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害等。? 澆水由于各種植物對(duì)水的需求量不同，不同的季節(jié)對(duì)水的需要量也不一樣，所以根據(jù)氣候條件決定水量和品種或根據(jù)生長(zhǎng)期決定澆水量。? 施肥根據(jù)不同植物對(duì)養(yǎng)分要求的不同，肥料的種類也有所不同。行道樹、遮蔭樹，以觀姿葉、觀姿為主，施氮肥促進(jìn)生長(zhǎng)旺盛，枝葉繁茂，葉色濃綠。觀花觀果植物，花前施氮肥為主，促進(jìn)枝葉生長(zhǎng)，為開花打基礎(chǔ)?；ㄑ啃纬?，則施磷鉀肥，以磷肥為主。? 整形、修剪整形修剪是一項(xiàng)重要的養(yǎng)護(hù)措施，樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長(zhǎng)開花結(jié)果等方面，都需整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。樹木修剪要根據(jù)樹木的習(xí)性及長(zhǎng)勢(shì)而定，此外還應(yīng)考慮所栽植地環(huán)境組景的需要。整形修剪的方式很多，應(yīng)樹木分枝的習(xí)性，觀賞功能的需要，以及自然條件等因素來考慮。? 除草、松土除草是將樹冠下非人植的草類清除，面積大小根據(jù)需要而定，以減少草與樹木爭(zhēng)奪土壤的水分養(yǎng)分，有利于樹木生長(zhǎng)，同時(shí)除草可減少病蟲害的發(fā)生，清除了病蟲的潛伏處。松土是把土壤表面松動(dòng)，使之疏松透氣，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。? 防治病蟲害貫徹“預(yù)防為主，綜合防治”的基本原則，根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，采取有效的措施，以病蟲發(fā)生和危害的條件，有機(jī)地采取各種必要的防治措施。綠化養(yǎng)護(hù)圖片展示（十三）出租戶管理租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我們將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。維修組5人運(yùn)行組2人收銀員1人客服助理3人物業(yè)助理4人二棟大堂崗2人2人監(jiān)控崗2人路口崗4人四樓平臺(tái)崗4人機(jī)動(dòng)巡邏崗8人輪休4人樓宇保潔8人輪休2人中班機(jī)動(dòng)2人公共場(chǎng)所6人綠化2人輪休1人輪休1人六、迪納酒店公寓項(xiàng)目組織架構(gòu)的設(shè)立迪納酒店公寓客服中心組織架構(gòu)圖 編制68人安管部（26人）工程部（9人）主管：1人客服部（10人）主管：1人環(huán)境事務(wù)部（22人）主管：1人迪納酒店公寓客戶服務(wù)中心經(jīng)理：1人星河傳說管理處領(lǐng)班：2人 保潔領(lǐng)班：1人人員配置方案說明根據(jù)迪納酒店公寓項(xiàng)目實(shí)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理檔次以及公寓實(shí)際情況擬定人員配置方案，共配置68人。具體說明如下：? 客服經(jīng)理：1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)作、日常事務(wù)的管理以及內(nèi)外部單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對(duì)客服中心各部門做好指導(dǎo)及監(jiān)督工作。? 客服部主管：1名，做好項(xiàng)目客服部日常管理及培訓(xùn)工作，不斷提升隊(duì)伍的服務(wù)水平，并協(xié)助客服中心經(jīng)理工作。? 工程主管（機(jī)電工程）：1名，確保迪納酒店公寓項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維保、操作流程的制定、維修工人的培訓(xùn)、二次裝修監(jiān)管等，并協(xié)助客服中心經(jīng)理工作。? 環(huán)境部主管：1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目環(huán)境日常保潔及綠養(yǎng)護(hù)等工作? 安管班長(zhǎng)：2名，協(xié)助秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行隊(duì)員的日常管理、培訓(xùn)、訓(xùn)練，帶領(lǐng)班組做好服務(wù)工作。? 保潔領(lǐng)班：1名，協(xié)助環(huán)境部主管的日常管理及帶領(lǐng)班組做好保潔服務(wù)工作。? 秩序維護(hù)員：24名，主要負(fù)責(zé)公共秩序的維護(hù)、業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全、業(yè)主服務(wù)、突發(fā)事件的處理等。具體崗位布置：項(xiàng)目11棟、1棟路口崗2人、2棟大堂崗1人、巡邏崗6人、消防監(jiān)控中心1人、4樓平臺(tái)崗2人，每班配置13名秩序維護(hù)員。? 物業(yè)助理：9名，做好業(yè)主服務(wù)及接待，處理客戶投訴與回訪，樓宇巡查，客戶關(guān)系維護(hù)等工作。? 收款員：1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有費(fèi)用的收取及繳存工作，做到財(cái)務(wù)賬目清晰，定期向財(cái)務(wù)經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)收支狀況。? 技工：8名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維保及業(yè)主報(bào)修工作等，服從工程主管工作安排及調(diào)動(dòng)，和其他部門做好協(xié)調(diào)工作。? 保潔員：18名，主要負(fù)責(zé)樓宇、公共區(qū)域衛(wèi)生的清潔及維護(hù)工作。? 綠化工：2名，主要負(fù)責(zé)所轄區(qū)域綠化園林日常保養(yǎng)工作。第七章:迪納酒店公寓客服中心各部門崗位職責(zé)（略）第八章:迪納酒店公寓項(xiàng)目盈虧測(cè)算（一）迪納酒店公寓項(xiàng)目物業(yè)交付情況接管建筑面積：管理費(fèi)收入明細(xì)：序號(hào) 建筑編號(hào) 預(yù)測(cè)面積（㎡） 管理費(fèi)明細(xì) 月收入/元 年收入/元 交付時(shí)間1 1號(hào)樓 ㎡ 50752 609024 2 2號(hào)樓 ㎡ 86470 1037640 末定3 3號(hào)樓 ㎡ 120961 1451532 4 會(huì)所 ㎡ 8400 100800 末定合計(jì) 266583 3198996注：以上僅為預(yù)測(cè)面積，最終房屋面積以商品房買賣合同實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn).（二）迪納酒店公寓項(xiàng)目管理運(yùn)行成本估算(見附件) 附件1 迪納客服中心人力成本測(cè)算表序號(hào) 職位 人數(shù) 薪 薪資測(cè)算（月/元） 年支出（月/元 /*12月） 服裝（元/*套） 加班 備注1 項(xiàng)目經(jīng) 理 1人 6000 72022 5002 客服主 管 1人 4000 48000 5003 工程主 管 1人 4000 48000 5004 士建工 程師 1人 3000 36000 5004 環(huán)境主 管 1人 2800 33600 5005 收費(fèi)員 1人 2100 25200 300*2=6006 客服助 理 8人 2100 *8人=16800 202200 300 *8人 =24007 安管班 長(zhǎng) 2人 2800*2人=5600 67200 230*2套*2人=460 136*2人*13天=3536 年假13天8 安管員 24人 2300/*24人 =55200 662400230 *2套*24人=11040100*24人 *13天=31200年假13天9 機(jī)電技 工 1人 2300 27600 140 *2套=28010 弱電工 1人 2300 27600 140 *2套=28011水電、綜合維修技工5人 2100 *5人=10500 126000140 *2套*5人=140012 保潔班 長(zhǎng) 1人 1700 20400 140 *2套=28013 保潔員 18人 1450*18人=26100 313200140 *2套*18人=504014 綠化工 2人 1450*2人=2900 34800 140 *2套*2人=56015 合記 68人 148300元/月 1779600/年 24840元 34736元/年備注：（1）、（2）、（年薪資1779600元+服裝24840元+ 加班34736元）附件2 迪納客服中心支出測(cè)算表序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù)和測(cè)算式 月支出（元） 年支出（元） 備注一 工資及福 利 184036 元 2274908元（1） 人員工資 68人 148300 1779600 見附件1（2） 加班費(fèi) 安管23人 34736 年、節(jié)假13天（班長(zhǎng)136元/天、隊(duì)員100元/天（3） 服裝 68人 24840 見附件1（4） 社保 47人*202元 9494 113928 不包括保潔和綠化工（21 人）（5） 住宿 47人*90元 4230 50760 不包括保潔和綠化工（21 人）（6） 餐費(fèi) 35人*420元+12 人*156元 16572 198864 不包括保潔和綠化工（21 人）（7） 團(tuán)體責(zé)任 險(xiǎn) 68人*80元 5440 65280（8） 高溫費(fèi) 23人*100元 6900 安管三個(gè)月高溫補(bǔ)貼二 辦公費(fèi)用 3240元 47880元（1） 辦公用品 400 400 4800 估算（2） 電話費(fèi) 200 200 2400 估算（3） 業(yè)務(wù)招待 費(fèi) 300 300 3600 估算（4） 社區(qū)文化 支出 300 300 3600 估算（5） 飲水費(fèi) 40桶*8元 320 3840 8元/桶（6） 資料印刷 費(fèi) 5000 常用資料/表格（7） 辦公水電 費(fèi) 1600 1600 19200 估算（8） 辦公設(shè)備 維護(hù)費(fèi) 120 120 1440 估算（9） 公眾責(zé)任 險(xiǎn) 4000 4000 估算三公共設(shè)施設(shè)備/日常維保 12300元 193500元（1） 電梯維保 /年檢 27臺(tái)*400元 10800 175500 年保129600元 +年檢45900元（1700元/臺(tái)）（2） 照明系統(tǒng) 材料費(fèi) 700 700 8400 估算（3） 公共設(shè)施維保 500 500 6000 估算（4） 物料耗材 300 300 3600 估算四 清潔 /綠化費(fèi)用 9400元 122800元（1） 化糞池清 污費(fèi) 500立方 10000 （1年/1次估算）（2） 消殺費(fèi) 2500 2500 30000 估算（3） 清潔用 具費(fèi) 18人*50元 900 10800 估算（4） 垃圾清運(yùn) 費(fèi) 3000 3000 36000 估算（5） 清潔 /綠化水費(fèi) 2022 2022 24000 估算（6） 綠化材料 工具費(fèi) 500 500 6000 估算（7） 苗木更新、補(bǔ)種費(fèi) 500 500 6000 估算五 公共秩序 費(fèi) 300元 3600元（1） 日常材料 消耗 300 300 3600 估算七 其他費(fèi)用 500631元（1） 稅金及附 加 % 180743 年管理費(fèi)3198996元（2） 管理者酬 金 年管理費(fèi)總額的1 0%提成 319899 （酬金制）年管理費(fèi)319 8996元備注：月支出合計(jì)20927年支出合計(jì) 3143319元 年管理費(fèi)收入3198996元 合計(jì)年盈利55677