【正文】 土建施工裝修工程配套工程安裝調(diào)試與運營第八章 項目建設(shè)的保障措施一、政策支持保障措施**市為進(jìn)一步團結(jié)廣大宗教團體參與社會主義社會的建設(shè)，落實“自治、自養(yǎng)、自傳”國家宗教發(fā)展政策 ，制定了鼓勵和扶持宗教自養(yǎng)項目的措施，引導(dǎo)宗教團體以多種形式參與經(jīng)濟建設(shè)。針對本項目，在土地、項目審批、稅費減免上大力支持為本項目的建設(shè)提供了強有力的政策支持措施。二、資金籌措和資金保障（一）資金籌措本工程總投資980萬元人民幣，固定資產(chǎn)投資980萬元。其中資金以自有資金500萬元為主，信徒奉獻(xiàn)資金200萬元，社會籌資約280萬元。（二）資金保障**市協(xié)會信義大樓工程建設(shè)資金的籌措渠道主要有教會自有資金、信徒奉獻(xiàn)資金和社會籌資。目前項目資金已全部到位，因項目投資較大，要建立相應(yīng)的制約、檢查和監(jiān)督機制，嚴(yán)格執(zhí)行資金綜合財務(wù)室統(tǒng)一管理制度，資金審批實行項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，基地建設(shè)資金使用做到合理分配，?？顚Ｓ茫椖拷ㄔO(shè)實行先驗收合格后方可報帳、撥付的報帳制。確保建設(shè)的順利進(jìn)行。三、項目建設(shè)保障措施**市基督教信義大樓建設(shè)工程項目施工執(zhí)行招標(biāo)制，施工單位依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件，選擇合理的施工方案，經(jīng)項目建設(shè)單位同意后方可施工，配備專業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)工程建設(shè)規(guī)劃的實施，生產(chǎn)組織和經(jīng)營管理等工作。工程管理應(yīng)嚴(yán)格履行國家基本建設(shè)項目管理程序標(biāo)準(zhǔn)，采取工程管理體系，實行按規(guī)劃立項，按項目管理，按設(shè)計施工，按效益考核，工程建設(shè)要依據(jù)設(shè)計文件進(jìn)行，項目完成后及時組織檢查驗收，以確保建設(shè)的進(jìn)度和工程的質(zhì)量達(dá)到要求。第九章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)《省建筑工程概算定額》；**市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定；**市基督教協(xié)會提供的項目相關(guān)資料。二、投資估算說明**基督教信義大樓總投資包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費（含設(shè)備費）、管理費、財務(wù)費、其他費用及不可預(yù)見費等。根據(jù)工程建設(shè)方案，建筑工程費根據(jù)**市的實際情況估算，工程裝飾、給排水、電氣、消防及輔助設(shè)施工程按每平方米190元估算。本項目所需設(shè)備包括電梯、空調(diào)、辦公用具、計算機及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，除電梯外其它設(shè)備由建設(shè)單位另行采購，購置費不計入投資。本項目為宗教自用及自養(yǎng)用房，按有關(guān)政策享受城建、教育附加、消防設(shè)施建設(shè)等費用的減免。三、投資估算（一）、土地費用本項目的土地為劃撥土地，根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，**、。（二）、前期工程費前期工程費主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出，按建筑安裝工程費的2%左右計算。（三）、建筑安裝工程費表91 建筑安裝工程費估算表序號項 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價格備 注（萬元）（㎡）（元）一地上建筑1商業(yè)用房1230800框架結(jié)構(gòu)2辦公用房6996610框架結(jié)構(gòu)二地下建筑1705950含基礎(chǔ)工程三配套公用工程8226190四設(shè)備電梯合 計管理費用是指開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理工程項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本項目估算按建筑安裝工程費的2%計取。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為利息和利息外的各種費用，本項目資金來源基本為自有資金，財務(wù)費用為0。其它費用其他費用主要包括工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本項目估算按建安工程費的1%計取。不可預(yù)見費不可預(yù)見費是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項費用之和的2%—7%估算，本項目以3%為計算基數(shù)。四、固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為980萬元，其中：土地、%；，%；，占固定資產(chǎn)投資總額的3%。表92 投資估算表 單位:萬元序號項目名稱金額備注1土地征用補償拆遷費2前期工程費3建筑安裝工程費含設(shè)備4管理費5財務(wù)費用06其它費用7不可預(yù)見費總投資980第十章 財務(wù)經(jīng)濟評價本項目財務(wù)評價確定計算期為16年（包括建設(shè)期1年）。一、營業(yè)收入估算商鋪租金收入結(jié)合目前周邊區(qū)域內(nèi)商鋪租金水平，確定本項目商鋪正常單位面積（平方米）租金按100元/月計算。辦公樓租金收入除協(xié)會自用外，可提供部分辦公室供商業(yè)配套辦公及中小公司業(yè)務(wù)辦公租用，按**市目前商務(wù)辦公租金水平，確定本項目辦公正常單位面積（平方米）租金按25元/月計算，按可提供辦公面積3000平米計算，正常年租金收入為90萬元。地下停車位停車費收入項目設(shè)計地下停車位40個，除協(xié)會自用外，可提供對外停車服務(wù)車位30個，按目前**市標(biāo)準(zhǔn)停車場收費標(biāo)準(zhǔn)5元/車次，車位周轉(zhuǎn)頻率2～3次/天，正常年停車費收入約12萬元。二、營業(yè)稅及附加本項目營業(yè)收入主要稅包括營業(yè)稅及附加（城市維護稅、教育附加），房產(chǎn)稅、印花稅，按有關(guān)宗教自養(yǎng)稅收政策進(jìn)行估算。營業(yè)稅及附加按相關(guān)政策，營業(yè)稅及附加（城市維護稅、教育附加）%計算。 房產(chǎn)稅按相關(guān)政策，宗教自用與自養(yǎng)經(jīng)營性用房產(chǎn)免除房產(chǎn)稅印花稅按相關(guān)政策，%表101 營業(yè)收入及稅收估算表序號指標(biāo)單位數(shù)量單價(元)金額(萬元)備注一營業(yè)收入1商鋪租金收入m21230100/月2辦公樓租金收入m2300025/月90停車費收入個305/車次12二稅收營業(yè)稅收及附加%房產(chǎn)稅免印花稅%三、總成本費用估算本項目本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》進(jìn)行估算?？偝杀举M用估算包括管理費、房屋設(shè)備維修費、財務(wù)費用、其它費用等。管理費參照商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例，考慮到宗教自養(yǎng)經(jīng)營在人力資源及政策優(yōu)勢，本項目管理費按收入的2%測算。房屋設(shè)備維修費參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修費按建筑重置價1%計算，建筑重置價按1200元/平方米計。財務(wù)費用財務(wù)費用主要為資金銀行借款利息，本項目資金為自有資金，財務(wù)費用為0。其它費用其它費用包括辦公費、差旅費、廣告銷售等費用，參照以往商業(yè)企業(yè)有關(guān)費用綜合水平，其它費用按營業(yè)收入的1%估算。費用估算匯總表102 費用估算匯總表成 本 項 目年金額（萬元）備　　注營業(yè)收入管理費營業(yè)收入2％房屋設(shè)備維修費建筑重置價1%財務(wù)費用0其它費用營業(yè)收入1％成本費用總計 四、項目盈利能力分析（一）、項目損益情況分析，。根據(jù)有關(guān)宗教政策，宗教自養(yǎng)性經(jīng)營收入免所得稅。（二）、投資利潤率和投資利稅率本項目投資利潤率和投資利稅率如下： 年利潤總額投資利潤率= ——————————————— =% 項目總投資（投資總額+流動資金） 年利潤總額+銷售稅金及附加投資利稅率= ——————————————— =% 項目總投資（投資總額+流動資金）五、財務(wù)現(xiàn)金流量分析本項目財務(wù)現(xiàn)金流量表詳見附表，資本金現(xiàn)金流量表詳見附表。根據(jù)現(xiàn)金流量分析，計算求得結(jié)果：%（稅后），大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，（含建設(shè)期），說明企業(yè)盈利能力能滿足基準(zhǔn)要求，（ic=8%，稅后）大于零，該項目財務(wù)指標(biāo)可以接受。六、財務(wù)敏感性分析在上述經(jīng)濟分析中，投資、收入及成本等指標(biāo)是按每年各種條件不發(fā)生改變的情況下分析出來的，而實際情況是隨時間的增長在不斷變化的。為進(jìn)一步論證該項目在經(jīng)濟評價中的可行性，隨著時間的推移收入及成本等指標(biāo)有一定程度的不確定性，為了檢驗這些數(shù)據(jù)變化上否會導(dǎo)致經(jīng)濟分析評價指標(biāo)發(fā)生質(zhì)的變化，進(jìn)行敏感性分析。可據(jù)工程的具體情況，考慮某一單項指標(biāo)浮動，或考慮兩項以上指標(biāo)同時浮動，以分析其對項目效益的影響。針對本項目，確定投資、收入及成本均浮動幅度為177。5%，以這三項因素變化分別對經(jīng)濟指標(biāo)影響和敏感性程度進(jìn)行研究。經(jīng)濟評價敏感性分析成果見表124。由表93可知，在上述風(fēng)險指標(biāo)變化范圍下，經(jīng)濟內(nèi)部收益率均大于折現(xiàn)率8%，經(jīng)濟凈現(xiàn)值均大于0?？梢?，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力。表93 經(jīng)濟評價敏感性分析成果表基 本 方 案經(jīng)濟內(nèi)部收益率經(jīng)濟凈現(xiàn)值投資回收期(年)含建設(shè)期（%）（萬元）投資增加5%收入減少5%成本增加5%收入減少5%，成本增加5%第十章 綜合評價及結(jié)論本項目擬建地址在**市中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境好、基礎(chǔ)設(shè)施完善。項目資金籌措有力，協(xié)會管理有序，可以保障項目工程建設(shè)與經(jīng)營。項目符合我國宗教政策，該項目建成后，主要依靠其底層商業(yè)鋪面與辦公室租賃實現(xiàn)盈利目標(biāo)，一方面可以為基督教協(xié)會未來開展教務(wù)活動奠定經(jīng)濟基礎(chǔ)，實現(xiàn)基督教協(xié)會以教徒捐贈為主向協(xié)會自養(yǎng)經(jīng)營為主發(fā)展模式的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)我市基督教的發(fā)展和更好的服務(wù)于社會；另一方面，將改造項目基地目前臟亂差的環(huán)境，提升**路城市形象；完善康富商圈業(yè)態(tài)組合，與步步高百貨、步步高超市互補，推動康富商圈升級，發(fā)展**市的商業(yè)，實現(xiàn)**市打造核心商業(yè)中心的規(guī)劃目標(biāo)有具有重要意義。從中長期發(fā)展而言，隨著基督教知名度的提高與社會活動范圍的擴大，可以考慮適當(dāng)考慮開展部分社會服務(wù)性業(yè)務(wù)，如宗教用品專賣等。通過項目財務(wù)經(jīng)濟評價，各項經(jīng)濟評價指標(biāo)較好，項目的實施在經(jīng)濟上得到論證合理可行，為了使項目盡快順利實施，盡快受益。本可行性報告提出如下建議：（1）本項目為非營利性宗教自養(yǎng)項目，即需要滿足現(xiàn)代商業(yè)和辦公的需要，又需要在經(jīng)濟上實現(xiàn)平衡，難度較大，建議政府要出臺有關(guān)辦法和規(guī)定，實行優(yōu)惠的政策，在人、財、物及政策方面給予扶持，各部門需全力配合，大力支持（2）為了對項目的成本和效益進(jìn)行有效的動態(tài)跟蹤控制，建議整合內(nèi)部資源，成立項目小組，制定投資計劃、資金預(yù)算等，提高項目運作效率，加強同政府部門的協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。（3）建議提高項目運用資金的能力，對資金的投入和使用要用科學(xué)的計劃和必要的控制力。在比較和選擇工程方案時力爭做到優(yōu)先考慮技術(shù)先進(jìn)、安全可靠、經(jīng)濟合理的方案，以提高施工質(zhì)量、降低工程造價。（4）招標(biāo)投標(biāo)是投資建設(shè)項目、設(shè)備采購的首選方式。本項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位，應(yīng)用市場競爭機制，有組織地通過公開、公平和公正的投標(biāo)競爭，以達(dá)到節(jié)省投資，同時獲得高質(zhì)量的工程。（5）科學(xué)管理，嚴(yán)格按合同條款進(jìn)行工程監(jiān)理，控制工程投資、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量，同時應(yīng)明確各項工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)測指標(biāo)，形成以建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約，以監(jiān)理單位為核心的管理模式，確保該工程按時按質(zhì)完成。.