【正文】 大宗教歷經千年的發(fā)展，有著豐富的經濟倫理思想，佛內禪宗有“一日不做，一日不食”的理念，鼓勵人的自食其力，以辛勤勞動來養(yǎng)活自己。在一個片面強調競爭，優(yōu)勝劣汰，爾我詐，唯利是圖，奢侈浪費，物欲橫流的商品經濟社會中，發(fā)揮宗教經濟倫理思想誠實守信，勤勞敬業(yè)，合法經營。通過宗教組織的自養(yǎng)經濟活動和億萬信教群眾的影響，對浮化商業(yè)社會的不良風氣，促進社會主義和諧經濟的建設有著深遠的意義。我國各宗教自古就有扶危濟困，利益人群，服務社會的優(yōu)良傳統(tǒng)。改革開放以來，我國各宗教隨著自養(yǎng)能力的日益增強，發(fā)揚優(yōu)良傳統(tǒng)，積極開展社會慈善公益事業(yè)。宗教自養(yǎng)事業(yè)的經濟收入，是各宗教團體及其教職人員的主要經濟來源，也是各宗教團體進行獨立自主自辦教會的基礎。其中， 宗教房產收入（即出租房屋收入）是我市宗教自養(yǎng)事業(yè)的主要收入。宗教自養(yǎng)經濟活動影響著上億信教群眾的思想與經濟生活，廣大信教群與全中國人民生活息息相關。**市經濟發(fā)展，舊城改造的需要康富路為**市“五縱五橫”城市道路骨架中的南北干道，項目區(qū)所位置在**路段，距**大道約120米，本地段是**城區(qū)中心區(qū)域和康富路商業(yè)區(qū)的中心。進行項目建設后，區(qū)域內環(huán)境將極大改善，與華天大酒店、步步高百貨、步步高超市形成整體，康富路商業(yè)中心地位進一步彰顯，可以促進周邊商業(yè)用房、寫字樓、酒店、以及高檔住宅的經濟價值的重新發(fā)現(xiàn)和回歸。三、可行性研究的范圍與內容根據(jù)**市商業(yè)發(fā)展的基本情況，著重對項目區(qū)域位置、商業(yè)及業(yè)態(tài)布局、居民消費特征、城市規(guī)劃、經濟發(fā)展趨勢等狀況對項目市場需求進行預測，結合交通運輸、基礎設施、自然條件、工程設計方案、環(huán)境影響、基建投資、技術經濟分析等方面進行研究，為本項決策提供依據(jù)。充分利用國內成熟技術，確保項目的順利實施；環(huán)保 ：對該項目的環(huán)保影響進行研究。在重點研究市場、資金、效益等基礎上，同時要結合**市基督教協(xié)會的實際與項目周邊地區(qū)的情況，予以綜合分析；另外也對其項目相關的問題，例如今后招商策略、宗教用品開發(fā)利用等也進行了綜合分析與研究，本研究力求實事求是，準確可靠，并對提出的技術方案、資金使用方案、工程實施方案、管理方案進行論述和說明，盡量達到經濟效益與社會效益并重的要求。2009年，全市生產總值接近600億元，增長13%。按常住人口計算，人均生產總值為14071元，%。工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化和城鎮(zhèn)化取得新進展。%。全年完成農產品加工產值160億元，實現(xiàn)增加值30億元。農民組織化程度不斷提高，農民專業(yè)合作組織發(fā)展到788個。財政收支穩(wěn)步增長。%，；%。2009年，全市固定資產投資延續(xù)了近幾年來的高增長，%。城鎮(zhèn)居民生活水平持續(xù)提高。人均消費支出10275元，比上年增加893元，%。消費八大支出全面增長。由于食品價格上漲和食品消費支出的增加，%。2009年**市物價平穩(wěn)，無大漲大跌現(xiàn)象。八大類消費品呈“三升五降”態(tài)勢，其中食品價格上漲2%，％，%；%，％，％，％，％。2009年，%。分行業(yè)看，%；，%；，增長16%。經濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：經濟總量仍然偏小，產業(yè)結構不優(yōu)；工業(yè)化水平低、經濟增長方式粗放；財政收支矛盾加劇，支出壓力大。小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、管理嚴重滯后。二、**市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀**市由橋南和橋北兩區(qū)域組成，橋北為老城屬于資陽區(qū)，橋南是傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)的結合地，是城市未來發(fā)展和突進的區(qū)域。人流最密集之處，一般是中心區(qū)的十宇路口或廣場，核心商圈就是以此中心半徑約2公里范圍的商業(yè)區(qū)。**次級商圈包括資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈和康富商圈。這個區(qū)域內坐落著大量的市政機關單位，更有步步高百貨、 華天大酒店、福中福商業(yè)城、銀色現(xiàn)代城、新一佳和大桃路休閑娛樂圈組成龐大的商業(yè)圈，體量愈60萬平米，還有一些品牌中西餐飲店如金牛角王、湘西部落、巷上咖啡，以及領跑健身俱樂部、SK美發(fā)形象店、音樂魔方KTV等文化娛樂設施。項目區(qū)商業(yè)布局現(xiàn)狀示意圖三、**市商業(yè)地產發(fā)展規(guī)劃**市商業(yè)網點布局規(guī)劃中提出城市商業(yè)網點建設應立足**，服務于湘中北環(huán)洞庭湖地區(qū)，逐步融合于長株潭經濟圈，并與“泛珠三角”接軌。并應當初步形成以商業(yè)為核心的實體網絡和以電子商務為主的虛擬網絡相結合的零售商業(yè)與服務業(yè)體系，基本上奠定以信息業(yè)為支撐的現(xiàn)代商業(yè)基本框架?？偭款A測：預測城區(qū)社會消費品零售總額年平均增長10%，占全市當年GDP的比例必須達到15%20%。結構目標：舊城區(qū)必須以調整、改造、提高為主，控制總量，合理配置，提高質量，走內涵發(fā)展道路；商業(yè)零售營業(yè)面積宜基本保持現(xiàn)有基礎水平，適度調整。堅持特色經營，市場集聚，突出規(guī)模的原則，逐步形成“重點突出，層次分明，結構清晰”的商業(yè)布局結構。**市城市商業(yè)中心由桃花侖商業(yè)中心與梓山商務中心組成。它服務于整個**市區(qū)，客流量應在30萬人次以上。四、**市商業(yè)地產發(fā)展趨勢 商圈建設步伐加快，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)輻射和帶動作用，著力打造特色鮮明的商業(yè)街，鼓勵賓館、商務、會展業(yè)等商業(yè)地產開發(fā)建設。 街區(qū)商業(yè)升級換代加快，業(yè)態(tài)多樣化。 商業(yè)地產銷售、租賃價格將進一步區(qū)域平穩(wěn)。五、項目SWOT分析S（優(yōu)勢） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于康富路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強；■城市快速干道，路網發(fā)達，交通便利；■鄰近中心城區(qū)成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。O（機會）■**市城市中心區(qū)域土地稀缺，未來同質物業(yè)上市量有限；■康富路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升；■商鋪行情整體走高，主城中心商鋪關注度提高。六、項目市場定位分析及策略**市四大商圈零散分布，各自成團，但因交通和舊城的限制，難以有更大的發(fā)展空間。商業(yè)同質化嚴重，沒有錯開定位，導致普遍生意般。**居民人均收入與消費力偏低，制約商業(yè)的發(fā)展，各大商圈主攻中低檔產品，而**的高端消費群體則流向長沙，約有17億每年，占總數(shù)的14%。步步高百貨現(xiàn)暫時彌補了這一空白，但因規(guī)模偏小、品牌集中度低等因素，仍然有大量外流。通過分析發(fā)現(xiàn)**目前傳統(tǒng)零售商業(yè)普遍中低檔次，體量較大，市場將近飽和，高端零售市場有一定空間，但市場還不完善。在商業(yè)品牌上應該盡量選擇國內外某些領域知名企業(yè)、知名品牌。并和步步高百貨形成互補。重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經營規(guī)模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。第三章 項目建設條件一、項目場址本項目所在地位于**市赫山區(qū)內，**路東側，與步步高隔路相對，南接華天大酒店，西臨街坊路，總用地面積4543平方米，地處**市城中心地段，地勢平坦，現(xiàn)有建筑已拆除。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。電力、通信、城建、水利等基礎設施條件較好，水電供應有保證，通訊設施齊備。二、自然條件**地處湘中偏北、資水下游、洞庭沿，地貌形態(tài)多種多樣，山、丘、崗、平、湖俱全，以山丘和平原為主體，山間樹木茂密，以自然次生林為主，森林覆蓋率為28%。19′，北緯28176。場地地面標高大、地下水出露不顯著，地表為第四紀沖積層覆蓋，其巖性主要為黃土質亞粘土，其次為粘土，局部有淤泥質夾層，地基承載力在120～150kPa。根據(jù)《中國地震區(qū)度區(qū)劃圖》**市地震基本烈度為6度，人防等級為三類重點城市。供電建設地所處區(qū)域由**市供電局供電，骨干輸電線路35kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。 排水建設地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側主排水管徑1000mm，雨污水排入市政排水管網。電訊建設地屬**市電信局市話服務范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內目前的裝機容量完全可以滿足正常經營、生活需要。水泥：赫山區(qū)水泥工業(yè)發(fā)達，大型水泥企業(yè)生產的高標號水泥質量穩(wěn)定可靠，數(shù)量上也能滿足工程所需。第四章 工程技術方案一、項目規(guī)模及設計原則本項目主要包括新建辦公商業(yè)綜合樓8226m2,地下車庫1705m2,內部道路及綠化、給排水、電力工程，主體建筑7層，其中一層商業(yè)面積1230m2，2~7層辦公面積6996m2。充分考慮項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，建設一座集商業(yè)、辦公為一體的功能齊全、結構合理、設施配套的綜合性大樓。結合建筑基地周邊道路及交通情況，擬將車行出入口布置在北側街坊路，商業(yè)人行出入口沿康富路布置，建筑臨康富路適當后退以形成小型入口廣場?！睹裼媒ㄖO計通則》GB505322005《辦公建筑設計規(guī)范》JGJ672006《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ10098《建筑結構荷載規(guī)范》（GBJ987500092001）（二）、建筑設計建筑風格以現(xiàn)代式建筑風格為主，建筑層數(shù)為（地上）7層，建筑物（平面）布置為L型，具有良好的日照、通風和采光條件，建筑外觀設計在滿足功能要求的前提下力求豐富多彩。（這一塊包括平面布局、立面造型以及空間處理和一些細部的處理）（三）、結構設計根據(jù)建筑的要求及地質條件確定基礎結構，主體結構采用框架結構，基礎、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。（這一塊好像與裝飾設計關聯(lián)不大，這一塊最好寫寫裝飾設計風格、材料選用等）四、給排水工程設計（無消防設計，加上比較好）（一）、設計依據(jù)根據(jù)國家有關給排水設計規(guī)范、基地外圍給排水現(xiàn)狀條件以及項目建設單位關于本項目給排水方面的要求進行設計。根據(jù)初步估算，項目最大日用水量120m3/d。本項目擬從康富路上的市政供水管網接入水源，根據(jù)項目用水量及今后發(fā)展需要，本次水增容管徑取Dn200。（三）、排水設計排水體制本項目排水體制為雨污分流制。污廢水項目生活污水室內采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。根據(jù)初步估算，項目最大日污廢水排放量為120m3/d。設計重現(xiàn)期一年，取主排水口管徑Dn700。主要設計規(guī)范：《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GBJ1987 《建筑設計防火規(guī)范》GBJ1687（1997年版） 《民用建筑暖通空調設計技術措施》大樓主體冬夏兩季進行舒適性空調設計，春秋過渡季節(jié)給予舒適性通風換氣，在考慮節(jié)能的前提下達到全年室內環(huán)境舒適性的結果。（二）、有關設計參數(shù)表41 空調設計部分室內參數(shù)序號名稱夏 季冬 季新風量噪聲聲級干球溫度相對濕度干球溫度相對濕度265177。240177。260177。230177。260177。240177。有關設計規(guī)范包括：《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ/T1692《10kV及以下變電所設計規(guī)范》 GB5005394《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB5005295《低壓配電設計規(guī)范》 GB5005495《民用建筑照明設計標準》 GBJ13390《建筑防雷設計規(guī)范》 GB5005794《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ1687（1997年版）《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 GBJ11688設計范圍包括為項目大樓配套的變配電、照明、防雷接地、安全監(jiān)控、結構化布線等系統(tǒng)。根據(jù)初步估算，項目總用電負荷約為1050kW。項目場址區(qū)域由**市供電局供電，骨干輸電線路35kV，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。低壓供電系統(tǒng)為單母線分段運行，母聯(lián)開關采用自動或手動合閘且設置機械聯(lián)瑣。（三）、配電系統(tǒng)設計按照明、動力、空調等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，電源引出后經電纜橋架沿頂板至各配電箱，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過載、短路保護功能的自動斷路器；底層的小商店用電量單獨配電、分別計量；在超市內的各適當部位裝置帶有保護接地的插座，大部分插座應采用雙電源供電；對消防設備、應急照明等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負載末端自動切換。各工作場所照度和照明質量應符合國標GBJ13390《民用建筑照明設計標準》中有關規(guī)定。為突出整個建筑群的晚間風采，在主體建筑的主要立面處設置泛光照明，選用大功率投光燈具。（五）、防雷接地系統(tǒng)設計