【正文】 在比較和選擇工程方案時力爭做到優(yōu)先考慮技術先進、安全可靠、經(jīng)濟合理的方案，以提高施工質(zhì)量、降低工程造價?？梢?，本項目具有較強的抗風險能力。根據(jù)現(xiàn)金流量分析，計算求得結(jié)果：%（稅后），大于基準內(nèi)部收益率，（含建設期），說明企業(yè)盈利能力能滿足基準要求，（ic=8%，稅后）大于零，該項目財務指標可以接受?？偝杀举M用估算包括管理費、房屋設備維修費、財務費用、其它費用等。四、固定資產(chǎn)投資總額構成本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為980萬元，其中：土地、%；，%；，占固定資產(chǎn)投資總額的3%。本項目所需設備包括電梯、空調(diào)、辦公用具、計算機及網(wǎng)絡系統(tǒng)等有關設備設施，除電梯外其它設備由建設單位另行采購，購置費不計入投資。（二）資金保障**市協(xié)會信義大樓工程建設資金的籌措渠道主要有教會自有資金、信徒奉獻資金和社會籌資。(二)、施工現(xiàn)場安全施工現(xiàn)場必須設置封閉圍擋，沿街主干道圍擋高度不低于2米。配備完善的水消防設施，包括消防管網(wǎng)、消防水小池和消防栓，由專人定期檢查，保證消防設施及供水系統(tǒng)良好。生活污水應處理達標后排入市政管道。根據(jù)不同用房的不同功能，定期或不定期采用自然或機械方式通風。此外工程施工會產(chǎn)生一定量的施工人員生活污水，若任意排放，也會對工程周圍水體造成不同程度的污染影響。振動影響：主要來自樁基礎施工和其他施工機械振動。場地揚塵：堆放場地風吹揚塵的影響范圍一般在100m以內(nèi)。二、環(huán)境影響分析本項目屬一般公用民用建筑，集商業(yè)和辦公于一體，建設基地位于**市城區(qū)，項目建設期主要涉及到材料運輸、渣土運輸、攪拌產(chǎn)生的粉塵污染、施工機械噪音及振動影響、施工廢料和生活污水影響。監(jiān)控系統(tǒng)由中心監(jiān)控室（包括控制器、多路監(jiān)視屏、錄像機等）、各監(jiān)視點的攝像機、連接電纜等組成。為突出整個建筑群的晚間風采，在主體建筑的主要立面處設置泛光照明，選用大功率投光燈具。項目場址區(qū)域由**市供電局供電，骨干輸電線路35kV，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。260177。265177。根據(jù)初步估算，項目最大日污廢水排放量為120m3/d。根據(jù)初步估算，項目最大日用水量120m3/d。結(jié)合建筑基地周邊道路及交通情況，擬將車行出入口布置在北側(cè)街坊路，商業(yè)人行出入口沿康富路布置，建筑臨康富路適當后退以形成小型入口廣場。電訊建設地屬**市電信局市話服務范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。場地地面標高大、地下水出露不顯著，地表為第四紀沖積層覆蓋，其巖性主要為黃土質(zhì)亞粘土，其次為粘土，局部有淤泥質(zhì)夾層，地基承載力在120～150kPa。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。在商業(yè)品牌上應該盡量選擇國內(nèi)外某些領域知名企業(yè)、知名品牌。商業(yè)同質(zhì)化嚴重，沒有錯開定位，導致普遍生意般。 商業(yè)地產(chǎn)銷售、租賃價格將進一步區(qū)域平穩(wěn)。它服務于整個**市區(qū)，客流量應在30萬人次以上?？偭款A測：預測城區(qū)社會消費品零售總額年平均增長10%，占全市當年GDP的比例必須達到15%20%。**次級商圈包括資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈和康富商圈。經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟總量仍然偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構不優(yōu)；工業(yè)化水平低、經(jīng)濟增長方式粗放；財政收支矛盾加劇，支出壓力大。2009年**市物價平穩(wěn)，無大漲大跌現(xiàn)象。城鎮(zhèn)居民生活水平持續(xù)提高。農(nóng)民組織化程度不斷提高，農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展到788個。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值為14071元，%。三、可行性研究的范圍與內(nèi)容根據(jù)**市商業(yè)發(fā)展的基本情況，著重對項目區(qū)域位置、商業(yè)及業(yè)態(tài)布局、居民消費特征、城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展趨勢等狀況對項目市場需求進行預測，結(jié)合交通運輸、基礎設施、自然條件、工程設計方案、環(huán)境影響、基建投資、技術經(jīng)濟分析等方面進行研究，為本項決策提供依據(jù)。其中， 宗教房產(chǎn)收入（即出租房屋收入）是我市宗教自養(yǎng)事業(yè)的主要收入。通過宗教組織的自養(yǎng)經(jīng)濟活動和億萬信教群眾的影響，對浮化商業(yè)社會的不良風氣，促進社會主義和諧經(jīng)濟的建設有著深遠的意義。1950年11月，四川省的500余名天主教教徒聯(lián)名發(fā)表《廣元天主教自立革新運動宣言》。也是中外宗教平等交流、友好合作的重要條件。**市基督教協(xié)會在**市民族宗教事務局領導下，管理有序、制度完備、規(guī)章清晰，堅持民主決策?；浇淘?*傳播活動基督教教義都是相同的，即三大說：上帝創(chuàng)世說，原罪救贖說，天堂地獄說。當然，對于**城市的這種文化缺失他們自然旁觀者清，在傳播教義的同時，具體開展了這個城市的精神建設拯救工作，首先便是從教育開始，這是提高當?shù)厝丝谒刭|(zhì)的工作，先后建成和完善了信義小學、信義中學、信義大學。目前，全市有基督教團體12個，基督教堂138處，固定處所92處，信徒約212500人。天主教：清光緒初年（公元1875－1879年）天主教常德教區(qū)派西班牙神甫到沅江市傳教，并在臺公塘永豐村設講道所，其后又在瓊湖古城修建教堂。全市有佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教。佛教：東晉教武帝康元年（公元373年）傳入**，先后有禪宗派惠遠、廣慧禪師和印度高僧不如密陀來益?zhèn)鹘蹋⒔ㄓ袟妓?、西峰寺、龍牙寺。?949年，全市共有教會分堂55所，開設天主教學校8所，天主教醫(yī)院和診所8所，天主教徒2600人?；浇虒?*歷史貢獻**的基督教是在鴉片戰(zhàn)爭六十年以后進來的，所處的這個時間，則屬于中國歷史轉(zhuǎn)型的關鍵時刻，就象梁啟超當時新詩所描述的那樣，變法者的鮮血，染紅了天邊的彩霞，迎來了二十世紀中華黎明的曙光。其次是從醫(yī)療著手，這是保障當?shù)厣眢w素質(zhì)的工作，一座具有現(xiàn)代醫(yī)學理念的信義醫(yī)院落成，首次在**引進了西醫(yī)。并且都是依照這個教義的遞延順序解釋《圣經(jīng)》和傳播教義，到中國來之后，依照中國文化之現(xiàn)狀作出調(diào)整，分別把二、三教義作為首要教義在中國取得立足地位，并以此為主。本著自治、自養(yǎng)、自傳，獨立自主自辦教會的原則，關愛社會，服務人群，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，團結(jié)和帶領全市所有基督徒走愛國愛教、榮神益人的道路，引導全市基督徒為構建社會主義和諧社會發(fā)揮積極作用，使**基督教與社會主義社會相適應。天主教和基督教傳入我國，是同西方殖民主義、帝國主義的對華侵略緊密聯(lián)系在一起的。該宣言提出：“基于愛祖國、愛人民的立場，堅決與帝國主義割斷各方面的關系”，“自力更生，建立自治、自養(yǎng)、自傳的新教會”。宗教在實現(xiàn)自養(yǎng)的基礎上，從事社會服務的實踐，是建設和諧社會一支重要的力量，可彌補國家政府在社會服務方面的某些不足，宗教團體不以盈利為目的，比起市場化的商業(yè)經(jīng)營，其社會服務在管理上更人性化，比起政府的強制管理，其社會服務更具有靈活性，因而更容易為信教群眾所接受。但是隨著近年來市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其是城市、市政建設步伐的不斷加快，宗教所屬房產(chǎn)不斷減少，列入拆遷的房產(chǎn)面積日益增長，危房率越來越高，房產(chǎn)及租金收入日趨下降， 我市宗教自養(yǎng)基礎弱化趨勢越來越明顯。研究的重點為：市場預測和項目規(guī)模：本項目投資估算980萬元,固定資產(chǎn)投資980萬元，對資金籌措、投資效益和技術經(jīng)濟指標進行分析研究；項目選址：對項目的建設區(qū)位、建設條件的研究，確定項目建設的可靠性；工程技術方案：對規(guī)劃建筑方案、節(jié)能施工組織、設備選型的研究。經(jīng)濟結(jié)構繼續(xù)改善，：：：：。%。抽樣調(diào)查顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13802元，比上年增加1354元，%。其中，%。創(chuàng)業(yè)氛圍不濃厚，民間投資不活躍。其中本項目所屬康富商圈位于康富路與**大道交匯處，以步步高百貨、步步高超市、華天大酒店為核心，并輻射周邊2公里半范圍，是**未來新興的中央商圈，也是未來**市城市中心區(qū)，與桃花侖一帶的傳統(tǒng)老商業(yè)形成對比。營業(yè)面積規(guī)模：參照同類城市標準及本市商業(yè)營業(yè)面積現(xiàn)狀，確定到2015年，**城區(qū)人均（常住人口和暫住半年以上的人口），城區(qū)營業(yè)總面積必須控制在100萬m2以下。功能定位：應積極提高商業(yè)聚集度，大力發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)，加快培育商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構層次；可適應結(jié)合地下設施的開發(fā)利用，拓延經(jīng)營領域，逐步形成以新業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代化商業(yè)中心。隨著**市國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，人均收入的持續(xù)增長，未來消費市場還將有一個較長的平穩(wěn)發(fā)展期，在土地成本提高、中心城區(qū)改造、建筑成本增加、品質(zhì)和綜合配套提升等因素帶動下，商品地產(chǎn)銷售、租賃價格將保持平穩(wěn)上揚的趨勢。只有臨街一些品牌商店生意較好。有特色的商品和服務項目。項目區(qū)周圍無有毒、有害工廠污染。項目區(qū)內(nèi)地勢平坦，土質(zhì)結(jié)構致密，強度中等，工程地質(zhì)條件較好，對項目建設無不良影響。四、三大材料來源及供應鋼材：需求量較大，質(zhì)量要求高，需有計劃地向有關廠家或部門定貨。三、主體（改為建筑工程比較好）工程設計（一）、設計依據(jù)根據(jù)國家有關給建筑設計規(guī)范、基地現(xiàn)狀條件以及項目建設單位關于本項目建筑方面的要求進行設計。供水水源項目場址區(qū)域由**市自來水公司供水，基地附近主干道兩側(cè)主供水管徑Dn500，供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。雨水基地雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管。1020177。1020177。本項目擬在基地內(nèi)設變電站一座，由電業(yè)提供二路10kV高壓電源，地纜引入。同時，在室外廣場合理布置廣場燈，使建筑和廣場在晚間燈光照耀下相互輝映。有關系統(tǒng)需在下一步請專業(yè)設計公司進行設計。項目建成后主要涉及噪聲、生活污水、生活垃圾、停車場及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題。施工階段，對易散失沖刷的物料（石灰、水泥等）不應露天堆放，而應加蓋篷布或庫內(nèi)堆放，并對施工現(xiàn)場外圍鋪以也應該加強管理，采取各種措施，防止在運輸途中發(fā)生跑、冒、漏、滴。樁基礎施工的振動具有短暫性的特點，隨著施工結(jié)束，其影響也將隨之消失。（五）、運營期噪聲影響運營期噪聲主要來自空調(diào)風機及商業(yè)場地其它電子設備，建議空調(diào)均選用優(yōu)質(zhì)低噪型，同時室內(nèi)采用隔音良好的材料，可以將噪聲控制在允許范圍內(nèi)。同時，對建筑及裝修材料的選用應符合國家有關室內(nèi)環(huán)境標準。地下停車場產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排出室外。根據(jù)場所的火災危險性類別，配備足夠數(shù)量的滅火器具，用于撲救初期火災。圍擋材料根據(jù)安全可靠性可以使用磚砌材料或壓型鋼板，圍擋應嚴密、牢固、整齊美觀，外立面應平直、頂邊要水平，圍擋頂部不得搭設其他設施，磚砌圍擋頂部應做壓頂，（三）、施工用電安全所有施工配電箱必須是制式化，符合規(guī)范材質(zhì)要求，并有生產(chǎn)許可證企業(yè)生產(chǎn)的標準化配電箱。目前項目資金已全部到位，因項目投資較大，要建立相應的制約、檢查和監(jiān)督機制，嚴格執(zhí)行資金綜合財務室統(tǒng)一管理制度，資金審批實行項目總經(jīng)理負責制，基地建設資金使用做到合理分配，?？顚Ｓ?，項目建設實行先驗收合格后方可報帳、撥付的報帳制。本項目為宗教自用及自養(yǎng)用房，按有關政策享受城建、教育附加、消防設施建設等費用的減免。表92 投資估算表 單位:萬元序號項目名稱金額備注1土地征用補償拆遷費2前期工程費3建筑安裝工程費含設備4管理費5財務費用06其它費用7不可預見費總投資980第十章 財務經(jīng)濟評價本項目財務評價確定計算期為16年（包括建設期1年）。管理費參照商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例，考慮到宗教自養(yǎng)經(jīng)營在人力資源及政策優(yōu)勢，本項目管理費按收入的2%測算。六、財務敏感性分析在上述經(jīng)濟分析中，投資、收入及成本等指標是按每年各種條件不發(fā)生改變的情況下分析出來的，而實際情況是隨時間的增長在不斷變化的。表93 經(jīng)濟評價敏感性分析成果表基 本 方 案經(jīng)濟內(nèi)部收益率經(jīng)濟凈現(xiàn)值投資回收期(年)含建設期（%）（萬元）投資增加5%收入減少5%成本增加5%收入減少5%，成本增加5%第十章 綜合評價及結(jié)論本項目擬建地址在**市中心城區(qū)