【正文】 設(shè)項(xiàng)目和有根據(jù)地進(jìn)行可行性研究的依據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究 ? 項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究：是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；對(duì)各種可能擬認(rèn)的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與比較論證；對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)， 并在此基礎(chǔ)上，綜合研究、論證建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、適用性、可靠性，經(jīng)濟(jì)合理性和有利性，以及建設(shè)可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否投資和如何投資， 使之進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的下一階段等結(jié)論性意見(jiàn)。 它為項(xiàng)目決策部門(mén)對(duì)項(xiàng)目投資的最終決策提供科學(xué)依據(jù)，是開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。 可行性研究的依據(jù) ? 國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī) ? 國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針和政策，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件 ? 委托單位的委托合同和設(shè)想要求 ? 對(duì)于大中型骨干建設(shè)項(xiàng)目，必須具有國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、工業(yè)基地規(guī)劃等有關(guān)文件，因工程不同各有側(cè)重 可行性研究的依據(jù) ? 可靠的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)原始資料，這些都是廠址選擇、工程設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析不可缺少的基本數(shù)據(jù)。 ? 有關(guān)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額，以及國(guó)家正式頒布的技術(shù)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)，如基準(zhǔn)收益率、社會(huì)折現(xiàn)率、調(diào)整外匯率、工資和價(jià)格等，它們可作為項(xiàng)目可行性研究中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)依據(jù)和判別標(biāo)準(zhǔn)； ? 合資合作項(xiàng)目各方簽訂的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)； ? 有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 可行性研究的工作程序 簽訂委托協(xié)議 明確問(wèn)題 籌劃準(zhǔn)備 調(diào)查研究 方案擬訂 與優(yōu)化 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 是否 可行 編寫(xiě)并 提交報(bào)告 是 重新構(gòu)想 或擬訂方案 可行性研究的基本內(nèi)容 ? 項(xiàng)目興建的理由與目標(biāo) ? 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ? 資源條件評(píng)價(jià) ? 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 ? 廠址選擇 ? 技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 ? 原材料與燃料供應(yīng) ? 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 ? 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 可行性研究的基本內(nèi)容 ? 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 ? 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ? 投資估算 ? 融資方案 ? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 社會(huì)評(píng)價(jià) ? 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 研究結(jié)論與建設(shè) 可行性研究的基本內(nèi)容 ?技術(shù)上的可行性 ?經(jīng)濟(jì)上的合理性 ?社會(huì)的可接受性 可行性研究的作用 ?作為投資主體投資決策的依據(jù) ?作為向當(dāng)?shù)卣块T(mén)或城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù) ?作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù) ?作為安排項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)施方案的依據(jù) ?作為籌集資金和向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù) 可行性研究的作用 ?是編制科研試驗(yàn)計(jì)劃和新技術(shù)、新設(shè)備需用計(jì)劃以及大型專(zhuān)用設(shè)備生產(chǎn)預(yù)安排的依據(jù) ?作為從國(guó)外引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備以及與國(guó)外廠商談判簽約的依據(jù) ?與項(xiàng)目協(xié)作單位簽訂經(jīng)濟(jì)合同的依據(jù) ?作為項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù) 可行性研究的深度要求 ?應(yīng)能充分反映項(xiàng)目可行性研究工作的成果，內(nèi)容齊全、結(jié)論明確、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、論據(jù)充分，滿(mǎn)足投資人或決策人的要求。 ?選用的主要設(shè)備，參數(shù)應(yīng)能滿(mǎn)足預(yù)訂貨的要求，引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的資料應(yīng)滿(mǎn)足合同談判的要求 ?重大技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案，應(yīng)對(duì)兩個(gè)以上方案進(jìn)行比選 可行性研究的深度要求 ? 確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)滿(mǎn)足初步設(shè)計(jì)依據(jù)的要求 ? 投資估算深度應(yīng)滿(mǎn)足投資控制準(zhǔn)確度要求 ? 構(gòu)造的融資方案應(yīng)能滿(mǎn)足銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸決策的需要 ? 應(yīng)反映在可行性研究中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位或投資人權(quán)衡利弊進(jìn)行決策 ? 應(yīng)附有評(píng)估、決策審批所必需的合同、協(xié)議、意向書(shū)、政府批件等 可行性研究的審批 ?對(duì)于政府投資項(xiàng)目和使用政府性資金、國(guó)際金融組織和外國(guó)政府貸款投資建設(shè)的項(xiàng)目，繼續(xù)實(shí)行審批制，需報(bào)批可行性研究報(bào)告。 ?凡不使用政府投資資金（國(guó)際金融組織和外國(guó)政府貸款屬于國(guó)家主權(quán)外債，按照政府投資資金管理）的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制，無(wú)需報(bào)批可行性研究報(bào)告。 可行性研究報(bào)告例題 ? 一、項(xiàng)目名稱(chēng) ? 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目 ? 二、項(xiàng)目地址 ? 成都空壓機(jī)廠地塊位于成都市海椒市街 13號(hào)，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線(xiàn)牛市口黃金位置。 ? 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 ? 成都空壓機(jī)廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)占地 50余畝。其中工業(yè)劃撥用地 23,（約），商業(yè)租賃用地 10,（約 ），租賃時(shí)間為 2022年 5月 6日起至 2022年 5月 5日止。后因成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)住宅，占用了市場(chǎng)16畝左右，現(xiàn)余 33畝 左右。 ? 四、地上建筑物狀況 ? 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)，少部分為廠區(qū)。 ? 五、項(xiàng)目由來(lái) ? 成都空壓機(jī)廠 原系中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議決定，需對(duì)中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn) 進(jìn)行重組 ，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)銷(xiāo)售總公司和中國(guó)汽車(chē)工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請(qǐng)，在按規(guī)定程序報(bào)批后，按照 《 研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 》 的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企業(yè)（含成都空壓機(jī)廠）實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時(shí)，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將成都汽車(chē)配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶(hù)企業(yè)自 2022年 1月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司持有兩戶(hù)企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)，兩戶(hù)企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。 2022年 7月 25日四川省人民政府決定將成都汽車(chē)配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶(hù)企業(yè)下放至成都市人民政府實(shí)行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對(duì)成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。但實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要 1,200萬(wàn)元啟動(dòng)資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的 1,200萬(wàn)元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。 六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì) ? 該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)擁有一樓一底營(yíng)業(yè)房 485間，現(xiàn)有小食品、化工等各類(lèi)商家 200余戶(hù)。另有茶樓 4個(gè)，面積 2,787平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1個(gè)，面積 800平方米，娛樂(lè)城 1個(gè)，面積 1,500平方米，旅館 1個(gè)，面積 1,500平方米，招待所 1個(gè)，面積 300平方米，生資市場(chǎng) 1個(gè)，面積 1200平方米，餐館 3個(gè)，面積 800平方米。在破產(chǎn)清理時(shí)，該市場(chǎng)存在一些賠償糾紛，估計(jì)并無(wú)太大的問(wèn)題。 第七部分 項(xiàng)目投資估算 ? 一、土地開(kāi)發(fā)模式總投資估算 ? （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 ? 此模式下開(kāi)發(fā)成本即為土地成本 2,。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)與出讓金 ? 本地塊屬于工業(yè)用地 Ⅱ 級(jí)、住宅用地 Ⅲ 級(jí)、商業(yè)用地 Ⅳ 級(jí)。其基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金分別是： 序號(hào) 土地用途及級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 出讓金 (萬(wàn)元 /畝 ) 市場(chǎng)最低出讓地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 1 工業(yè)用地 Ⅱ 級(jí) 2 住宅用地 Ⅲ 級(jí) 3 商業(yè)用地 Ⅳ 級(jí) 實(shí)際出讓地價(jià)預(yù)估 ? 本地塊為工業(yè)用地，出讓時(shí)需改變土地用途為商住用地。為了便于計(jì)算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為 20%:80%。 ? （ 1）土地出讓金補(bǔ)差額估算 ? 若將該工業(yè)用地改為商住用地，每畝土地出讓金補(bǔ)差額預(yù)計(jì) =（ 萬(wàn)元 /畝 /畝） 20%+（ /畝 /畝） 80%= /畝，則土地出讓金補(bǔ)差額總預(yù)計(jì) = /畝 33畝 =。 ? （ 2）地價(jià)估算 ? 該地塊出讓時(shí)每畝地價(jià)預(yù)計(jì) = /畝 + /畝 =萬(wàn)元 /畝，則出讓時(shí)地價(jià)預(yù)計(jì) = /畝 33畝 =2,。 ? （ 3）土地增值額估算 ? 該地塊實(shí)際每畝市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估 = /畝 20%+ /畝 80%= /畝。則該地塊實(shí)際市場(chǎng)最低出讓地價(jià)預(yù)估 = 33畝 =5,。因此，該地塊每畝增值額 = /畝 /畝 =；整個(gè)地塊增值額= 33畝 =2,。 ? 備注：以上是按成都地區(qū)以前工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓及土地用途改變的一般辦法來(lái)計(jì)算出讓金補(bǔ)差額的。 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算 ? 管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用按每月 5萬(wàn)元計(jì)算，從 2022年 8月至 2022年底，共計(jì) 85萬(wàn)元。 ? 其他費(fèi)用 ? 其他費(fèi)用為破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 1,200萬(wàn)元及其他可能尚需費(fèi)用100萬(wàn)元，合計(jì)為 1,300萬(wàn)元（備注：雖然 1,200萬(wàn)元是先期墊付，后期土地拍賣(mài)后無(wú)償返還的啟動(dòng)費(fèi)用，但由于考慮到該筆費(fèi)用具有不確定性，因此在實(shí)際測(cè)算時(shí)，將該筆費(fèi)用納入了成本）。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 假定公司自有資金為 1,360萬(wàn)元左右，則資金缺口為2, +85萬(wàn)元 +1,300萬(wàn)元 1,360萬(wàn)元 =2,左右，需向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款 2,900萬(wàn)元，貸款 6個(gè)月。利率假定為中國(guó)人民銀行 1至 6個(gè)月貸款基準(zhǔn)利率 %，則財(cái)務(wù)費(fèi)用為 。 ? 若開(kāi)發(fā)方案為土地開(kāi)發(fā)模式，則總投資為 4,。 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式總投資估算 ? （一）開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 ? 土地成本 ? 土地成本為 2,。 ? 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) ? 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)預(yù)計(jì)為 1,。 ? 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 設(shè)計(jì)費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 工程建安費(fèi) ? 工程建安費(fèi)預(yù)計(jì)為 8,。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 公建配套費(fèi) ? 公建配套費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 運(yùn)作期間費(fèi) ? 運(yùn)作期間費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)計(jì)為 。 ? 以上 8項(xiàng)合計(jì)為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 13,。 第八部分 項(xiàng)目資金籌措 ? 一、土地開(kāi)發(fā)模式投資方案 ? 本項(xiàng)目若只進(jìn)行土地整理，則總投資為 4,，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 1年半。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他可能尚需的啟動(dòng)資金。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。即公司先以自有資金 1,360萬(wàn)元啟動(dòng)項(xiàng)目至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)淖兺恋赜猛荆缓笠糟y行貸款支付地價(jià)款至項(xiàng)目拍賣(mài)，以拍賣(mài)收入償還銀行貸款及利息。 ? 其啟動(dòng)資金使用計(jì)劃如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 2022年 2022年 小計(jì) 1 管理費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 2 破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 1, 3 其他可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 1, 二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式投資方案 ? （一）投資組合方式 ? 本項(xiàng)目總投資為 13,，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 8年。為了降低融資壓力，有助資金流通，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，擬采取組合投資方案。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金用于破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、其他土地整理可能尚需的啟動(dòng)費(fèi)用、前期管理費(fèi)用，有收入的第一年按銷(xiāo)售收入的 35%用于投資，第二年按銷(xiāo)售收入的 54%用于投資，第三年按銷(xiāo)售收入的 18%用于投資。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。 ? （二）資金運(yùn)作方式 ? 在項(xiàng)目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)，至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時(shí)，以銀行貸款支付地價(jià)及當(dāng)年的部分工程費(fèi)用，當(dāng)住宅樓可以預(yù)售時(shí)，以預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，使整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 ? 自有資金 ? 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 3,000萬(wàn)元，占總投資的 %，分四年投入。其投入計(jì)劃如下： ? 銀行貸款 ? 銀行貸款計(jì)劃共有一筆，共計(jì)貸款 5,，占總投資的 %。 ? 銷(xiāo)售收入再投入 ? 銷(xiāo)售收入再投入從項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入時(shí)開(kāi)始，直到項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢?？備N(xiāo)售收入再投入為 8,，占總投資的 %。其投入計(jì)劃如下： 項(xiàng)目 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 自有資金(萬(wàn)元 ) 3, 項(xiàng)目 2022年 2022年 2022年 2022年 合計(jì) 銷(xiāo)售收入再投入(萬(wàn)元 ) 6, 1, 8, 第九部分 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 ? 一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式經(jīng)濟(jì)效益分析 ? (一 )拍賣(mài)地價(jià)評(píng)估 項(xiàng)目名稱(chēng)位置 拍賣(mài)成交價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 交易日期修正 土地