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商業(yè)地產(chǎn)融資渠道ppt課件-資料下載頁(yè)

2025-05-12 12:08本頁(yè)面
  

【正文】 符合其整體發(fā)展戰(zhàn)略,是 出于對(duì)生產(chǎn)、成本、市場(chǎng)等方面的綜合考慮,而不僅僅著眼于短期的財(cái)務(wù)回報(bào)。例如,眾多跨國(guó)公司近年在中國(guó)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資是因?yàn)樗麄兛粗辛酥袊?guó)的市場(chǎng)、研究 資源和廉價(jià)勞動(dòng)力成本。因此,戰(zhàn)略投資者對(duì)公司的控制和在董事會(huì)比例上的要求會(huì)更多,會(huì)較多的介入管理,這可能增加合作雙方在管理和企業(yè)文化上磨合的難 度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 ?引資企業(yè)要注意的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略投資者可能成為潛在競(jìng)爭(zhēng)者。如果一家跨國(guó)公司在中國(guó)參股數(shù)家企業(yè),又出于總部的整體考慮來(lái)安排產(chǎn)品和 市場(chǎng)或自建獨(dú)資企業(yè),就可能與引資企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略或目標(biāo)相左。此外,戰(zhàn)略投資者還可能在投資條款中設(shè)臵公司出售時(shí)的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”(即投資方有權(quán)按同 等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)原股東擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán))和其他條款來(lái)保護(hù)其投資利益。因此,引資企業(yè)需要了解投資方的真實(shí)意圖,并運(yùn)用談判技巧來(lái)爭(zhēng)取長(zhǎng)期發(fā)展的有利條件。 金融投資者 – 指私募股權(quán)投資基金?;鹞幢夭皇切袠I(yè)專家,而且有些投資基金有行業(yè)傾向和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與資源。金融投資者和戰(zhàn)略投資者對(duì)所投資企業(yè)有以下三個(gè)方面的不同要求: ●對(duì)公司的控制權(quán) ●投資回報(bào)的重要性(相對(duì)于市場(chǎng)份額等其他長(zhǎng)期戰(zhàn)略的考慮) ●退出的要求(時(shí)間長(zhǎng)短、方式) 多 數(shù)金融投資者僅僅出資,除了在董事會(huì)層面上參與企業(yè)的重大戰(zhàn)略決策外,一般不參與企業(yè)的日常管理和經(jīng)營(yíng),也不太可能成為潛在的競(jìng)爭(zhēng)者。一旦投資,金融投資 者對(duì)自己的投資就很難控制,因此挑選出管理好、成長(zhǎng)性高和擁有值得信賴的管理團(tuán)隊(duì)的投資對(duì)象就十分關(guān)鍵。在中國(guó),很多外國(guó)投資基金往往要求自己選派合資公 司的財(cái)務(wù)總監(jiān),以保障自己對(duì)企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況的了解。 金融投資者關(guān)注投資的中期(通常 3- 5年)回報(bào),以上市為主要退出機(jī)制。唯有如此, 他們管理的資金才有流動(dòng)性。所以在選擇投資對(duì)象時(shí),他們就會(huì)考查企業(yè) 3至 5年后的業(yè)績(jī)能否達(dá)到上市要求,其股權(quán)結(jié)構(gòu)適合在哪個(gè)市場(chǎng)上市,而他們?cè)诮鹑诜矫? 的經(jīng)驗(yàn)和網(wǎng)絡(luò)也有利于公司未來(lái)的上市。 在國(guó)外,金融投資者大多以優(yōu)先股(或可轉(zhuǎn)債)入股,通過(guò)事先約定的固定分紅來(lái)保障最低的投資回報(bào), 并且在企業(yè)清算時(shí)有優(yōu)先于普通股的分配權(quán) (中國(guó)的 《 公司法 》 尚未明確優(yōu)先股的地位,投資者無(wú)法以優(yōu)先股入資 )。另外,國(guó)外私募股權(quán)融資的常見(jiàn)條款還包括賣出選擇權(quán)和轉(zhuǎn)股條款等。賣出選擇權(quán)要求引 資企業(yè)如果未在約定的時(shí)間上市,必須以約定價(jià)格回購(gòu)引資形成的那部分股權(quán),否則投資者有權(quán)出售公司,這將迫使經(jīng)營(yíng)者為上市而努力。轉(zhuǎn)股條款是指投資者可以 在上市時(shí)將優(yōu)先股按一定比率轉(zhuǎn)換成普通股,同享上市的成果。 私募股權(quán)投資基金的種類 在中國(guó)投資的私募股權(quán)投資基金有四種:一是專門(mén)的獨(dú)立投資基金,擁有多元化的資金來(lái)源。二是大型的多元化金融機(jī)構(gòu)下設(shè)的投資基金。這兩種基金具有信托性 質(zhì),他們的投資者包括養(yǎng)老基金、大學(xué)和機(jī)構(gòu)、富有的個(gè)人、保險(xiǎn)公司等。有趣的是,美國(guó)投資者偏好第一種獨(dú)立投資基金,認(rèn)為他們的投資決策更獨(dú)立,而第二種 基金可能受母公司的干擾;而歐洲投資者更喜歡第二種基金,認(rèn)為這類基金因母公司的良好信譽(yù)和充足資本而更安全。三是關(guān)于中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金的法規(guī)今年出 臺(tái)后,一些新成立的私募股權(quán)投資基金。四是大型企業(yè)的投資基金,這種基金的投資服務(wù)于其集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略和投資組合,資金來(lái)源于集團(tuán)內(nèi)部。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 ?資金來(lái)源的不同會(huì)影響投資基金的結(jié)構(gòu)和管理風(fēng)格,這是因?yàn)椴煌馁Y金要求不同的投資目的和戰(zhàn)略,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也不同。 投資運(yùn)作流程 項(xiàng)目選擇和可行性核查 由于私募股權(quán)投資期限長(zhǎng)、流動(dòng)性低,投資者為了控制風(fēng)險(xiǎn)通常對(duì)投資對(duì)象提出以下要求: ●優(yōu)質(zhì)的管理,對(duì)不參與企業(yè)管理的金融投資者來(lái)說(shuō)尤其重要。 ●至少有 2至 3 年的經(jīng)營(yíng)記錄、有巨大的潛在市場(chǎng)和潛在的成長(zhǎng)性、并有令人信服的發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃。投資者關(guān)心盈利的“增長(zhǎng)”。高增長(zhǎng)才有高回報(bào),因此對(duì)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃特別關(guān)心。 ●行業(yè)和企業(yè)規(guī)模(如銷售額)的要求。投資者對(duì)行業(yè)和規(guī)模的側(cè)重各有不同,金融投資者會(huì)從投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)考察一項(xiàng)投資對(duì)其投資組合的意義。多數(shù)私募股權(quán)投資者不會(huì)投資房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)和他們不了解的行業(yè)。 ●估值和預(yù)期投資回報(bào)的要求。由于不像在公開(kāi)市場(chǎng)那么容易退出,私募股權(quán)投資者對(duì)預(yù)期投資回報(bào)的要求比較高,至少高于投資于其同行業(yè)上市公司的回報(bào)率,而且期望對(duì)中國(guó)等新興市場(chǎng)的投資有“中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)”。要求 25- 30%的投資回報(bào)率是很常見(jiàn)的。 ● 37年后上市的可能性,這是主要的退出機(jī)制。 另外,投資者還要進(jìn)行法律方面的調(diào)查,了解企業(yè)是否涉及糾紛或訴訟、土地和房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、商標(biāo)專利權(quán)的期限等問(wèn)題。很多引資企業(yè)是新興企業(yè),經(jīng)常存在一些法律問(wèn)題,雙方在項(xiàng)目考查過(guò)程中會(huì)逐步清理并解決這些問(wèn)題。 投 資方案設(shè)計(jì)、達(dá)成一致后簽署法律文件 投資方案設(shè)計(jì)包括估值定價(jià)、董事會(huì)席位、否決權(quán)和其他公司治理問(wèn)題、退出策略、確定合同條款清單并提交投資委員會(huì)審批等步驟。由于投資方和引資方的出發(fā)點(diǎn) 和利益不同、稅收考慮不同,雙方經(jīng)常在估值和合同條款清單的談判中產(chǎn)生分歧,解決這些分歧的技術(shù)要求高,所以不僅需要談判技巧,還需要會(huì)計(jì)師和律師的協(xié) 助。 退出策略是投資者在開(kāi)始篩選企業(yè)時(shí)就十分注意的因素,包括上市、出讓、股票回購(gòu)、賣出期權(quán)等方式,其中上市是投資回報(bào)最高的退出方 式,上市的收益來(lái)源是企業(yè)的盈利和資本利得。由于國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)規(guī)模較小、上市周期長(zhǎng)、難度大,很多外資基金都會(huì)在海外注冊(cè)一家公司來(lái)控股合資公司,以便將 來(lái)以海外注冊(cè)的公司作為主體在海外上市。 監(jiān)管 統(tǒng)計(jì)顯示,只有 20%的私募股權(quán)投資項(xiàng)目能帶給投資者豐厚的回報(bào),其余的要么虧損、要么持平。所以投資者一般不會(huì)一次性注入所有投資,而是采取的分期投入 方式,每次投資以企業(yè)達(dá)到事先設(shè)定的目標(biāo)為前提。實(shí)施積極有效的監(jiān)管是降低投資風(fēng)險(xiǎn)的必要手段,但需要人力和財(cái)力的投入,會(huì)增加投資者的成本,因此不同的 基金會(huì)決定恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)管程度,包括采取有效的報(bào)告制度和監(jiān)控制度、參與重大決策、進(jìn)行戰(zhàn)略指導(dǎo)等。投資者還會(huì)利用其網(wǎng)絡(luò)和渠道幫助合資公司進(jìn)入新市場(chǎng)、尋找 戰(zhàn)略伙伴以發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)、降低成本等方式來(lái)提高收益。另外,為滿足引資企業(yè)未來(lái)公開(kāi)發(fā)行或國(guó)際并購(gòu)的要求,投資者會(huì)幫其建立合適的管理體系和法律構(gòu)架。
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