【正文】 高尚住宅定位為中檔濱海住宅，在房型規(guī)劃設(shè)計(jì)可以更合理、面積和價(jià)位相對(duì)適中，功能又齊全（例如配套會(huì)所） ，同時(shí)滿足人們的享樂生活需要和健康需求。一般，此類物業(yè)面積大都控制在 200 平方米以內(nèi)，而房型設(shè)計(jì)緊湊合理，開發(fā)商可以在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，在有限的建筑面積里把別墅、住宅所有的功能做足，和濱海公寓相比，中檔偏上型濱海別墅、中檔多層濱海住宅的功能劃分更加人性化、細(xì)化。在同樣總價(jià)的范圍內(nèi)，此類物業(yè)給了消費(fèi)者更多的享受自然環(huán)境的空間，這也就是可以讓其成為備受消費(fèi)者青睞的原因。（五） 本項(xiàng)目定位符合未來發(fā)展的趨勢(shì)相比而言，500 萬元以上甚至上千萬元的超級(jí)別墅豪宅市場(chǎng)需求相對(duì)較少。例如，一套包括帶產(chǎn)權(quán)地下室的中檔別墅，建筑面積 220 平方米，不算地下室面積 170～180 平方米，單價(jià)在 9000 元/平方米左右，總價(jià)就是 153～162萬元左右，同樣有別墅的各種功能，而且有稀缺的景觀資源，相對(duì)就很多人有能力買。因此，高綠化率、低密度、高性價(jià)比的聯(lián)排別墅和中檔濱海住宅將是未來發(fā)展的趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)別墅指數(shù)辦公室報(bào)告認(rèn)為，高檔別墅. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手的品質(zhì)和個(gè)性化程度將有較大提高，而 100～200 萬的中檔別墅將迎來更大的市場(chǎng)需求。 第二節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)與客戶群定位與分析 一、 目標(biāo)市場(chǎng)分析：XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)目前沒有固定的區(qū)域客戶群，只是在 XX 主要區(qū)域、省內(nèi)周邊城市和內(nèi)地尋找項(xiàng)目客戶，可以說客戶鏈?zhǔn)巧⒌?。二? 目標(biāo)市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目的主力客戶群建議定位在省內(nèi)周邊城市和內(nèi)地，預(yù)計(jì)項(xiàng)目主力客戶群 60%是來自省內(nèi)周邊城市和內(nèi)地，但隨著 XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)開發(fā)的日益成熟和 XX 市民收入的提升，本市區(qū)的客戶會(huì)略有增加。另外，由于本項(xiàng)目具有自然海景的稀缺屬性，在推廣中應(yīng)加強(qiáng)面向省內(nèi)周邊城市和內(nèi)地方面進(jìn)行推廣，預(yù)計(jì)效果會(huì)較有明顯。三、 目標(biāo)客戶群定位與分析（一） 目標(biāo)客戶分析：在 XX 和國(guó)人的觀念中，XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)是周末、國(guó)家法定長(zhǎng)假時(shí)休閑、度假的好去處。對(duì)于絕大多數(shù) XX 人而言，在 XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)擁有一套物業(yè)作為偶爾或經(jīng)常度假都是比較奢侈的消費(fèi)，而且，目前 XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)現(xiàn)有的交通雖然有公交車到達(dá)，但雙休日人多、車多的現(xiàn)狀，也非普通的市民可接受。因而，購(gòu)買該區(qū)域物業(yè)的客戶將是有特殊特征和特殊需求的一群。 （二） 關(guān)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群：? XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)物業(yè)相對(duì)一般房地產(chǎn)住宅而言不是生活的必須，而是生活的錦上添花，針對(duì)的是市民金字塔的中上層中的一部分人。這是一部分有錢、有閑，開始追求生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)階級(jí)。? 他們對(duì)價(jià)格敏感度和品牌忠誠(chéng)度較低，對(duì)品質(zhì)、環(huán)境要求較高，要求住宅兼具實(shí)用性和舒適享受的特點(diǎn)，能滿足其社交和居住的“品味” ，在一定程度上彰顯其身份和地位。? 此階層形成的時(shí)間不長(zhǎng)，有此特征：喜歡真正的海、喜歡有格調(diào)、新鮮的. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手事物；有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，但不一定是富豪階層。因此在他們身上最能體現(xiàn)：山不在高，有仙則靈；屋不在大，詩(shī)情畫意。? 只有明白項(xiàng)目的客戶他們的喜好、需求，我們才有可能做出他們所需要的產(chǎn)品；才能在營(yíng)銷中做出引導(dǎo)；只有經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目客戶的深度挖掘，才能做出成功的，有戰(zhàn)略高度的項(xiàng)目。 （三） 可能到本項(xiàng)目購(gòu)房的客戶特征總結(jié)1. 擁有私家車。2. 生活、事業(yè)穩(wěn)定，有很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，極強(qiáng)的首付能力。3. 城市新興中產(chǎn)階級(jí)。4. 喜愛濱海風(fēng)情，向往海邊生活。5. 追求生活情調(diào)和生活品味。6. 專注海邊住宅的投資增值。（四） 客戶年齡1. 購(gòu)買客戶將以中青年人士為主。2. 30—40 歲客戶為主，占 55%。3. 4050 歲的客戶占 30%。4. 50 歲以上：占 10%。5. 2030 歲：占 5%。（五） 客戶職業(yè)1. 中小型企業(yè)經(jīng)理、中小型私有企業(yè)主、公司主管、外資的高級(jí)白領(lǐng)雇員、科研人員、律師、文藝工作者、新聞從業(yè)人員、高級(jí)知識(shí)分子，外地灰色收入人群，外籍人士。2．大戶型的物業(yè)會(huì)有本市的中小型公司客戶追捧，作為公司客戶接待物業(yè)。（六） 置業(yè)目的根據(jù)對(duì)片區(qū)樓盤的調(diào)查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比例如下：1. 以購(gòu)買后自用度假的客戶將成為主體，約占 55%。2. 投資性的客戶也占有一定的比例，約為 30%左右。3. 作為公司招待客戶用的占 10%。 5%。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 第三節(jié) 項(xiàng)目形象定位一、 項(xiàng)目整體形象定位根據(jù)前面的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目整體定位以及客戶定位，將議本項(xiàng)目整體形象定位為：◆ XX——XXX 國(guó)家旅游度假區(qū)——東海岸國(guó)際人文濱海住區(qū)。 二、 產(chǎn)品形象定位◆ 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅、多層高尚住宅?！? 東海岸國(guó)際的、人文的、浪漫的、自由的、詩(shī)意的濱海度假享樂生活居住物業(yè)。 第四節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位一、 總體價(jià)格定位◆ TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅價(jià)格定位：?jiǎn)蝺r(jià)為 9000 元/平方米?！? 多層住宅價(jià)格定位：?jiǎn)蝺r(jià)為 7500 元/平方米?！? 總體均價(jià)：8500 元/平方米。二、 分項(xiàng)價(jià)格定位◆ TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅價(jià)格定位：建筑面積為 200～220 平方米，單價(jià)在9000 元/平方米，總價(jià)就是 180～198 萬元，總價(jià)控制在 200 萬/套以內(nèi)?！? 多層住宅價(jià)格定位：平層建筑面積為 120～135 平方米，單價(jià)在 7500 元/平方米，總價(jià)就是 90～101 萬元，總價(jià)控制在 100 萬/套左右；復(fù)式建筑面積為165～180 平方米，單價(jià)在 7500 元/平方米，總價(jià)就是 124～135 萬元，總價(jià)控制在 135 萬/套左右。 三、 開發(fā)策略 . . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手一、項(xiàng)目開發(fā)需要考慮的問題點(diǎn)擁有一套自己的、奢侈的、有品味的海邊生活度假住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目標(biāo)群共性的東西。但如何在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上附著這種“享樂生活”的東西？這需要有一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。而這種品味，這種格調(diào)，這種檔次是一個(gè)小圈子所欣賞的，還是在金字塔尖內(nèi)更大的消費(fèi)群所認(rèn)同的，是不是共性的呢？也需要有一個(gè)更深入的、更系統(tǒng)的測(cè)評(píng)和全程營(yíng)銷策劃推廣。簡(jiǎn)單的說，一套房應(yīng)該有十個(gè)以上的潛在客源，而不是為二、三個(gè)人量身訂做。如果對(duì)本項(xiàng)目這種“享樂生活的東西”認(rèn)同客戶群大，則會(huì)出現(xiàn)暢銷、快銷的局面，否則銷售周期將延長(zhǎng)，投資將不能獲得最大的收益。換個(gè)方式來說，對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品所附加的這種“享樂生活的東西” ，是帶有我們某些主觀性的，而市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，對(duì)于這種度假式休閑生活型物業(yè)、這種純愉悅精神的享樂生活型濱海物業(yè)，市場(chǎng)并沒有太多的先例，也沒有形成一套“意識(shí)形態(tài)”或“行為模式” ，這和賣普通豪華住宅不同， “豪宅”是一個(gè)相對(duì)成熟的市場(chǎng)和產(chǎn)品，而本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)不光只是誰比誰做得更出彩，還要我們喚醒“享樂生活”的欲望，這就要求，我們某些主觀的東西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！為此，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的運(yùn)作將是一個(gè)資源整合的運(yùn)作。二 、項(xiàng)目開發(fā)的資源整合 本項(xiàng)目可以作為一期開發(fā)完畢，大體需要整合的資源如下：◆ 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司◆ 園林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)公司◆ 建筑公司◆ 物業(yè)管理公◆ 營(yíng)銷策劃公司◆ 廣告公司◆ 模型制作公司◆ 室內(nèi)裝飾公司◆ 影視制作公司◆ 網(wǎng)站制作公司 . . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手第七章 項(xiàng)目可行性分析研究 第一節(jié) 項(xiàng)目總說明 可行性分析(Feasibility Study)，又稱可行性研究，就是對(duì)擬建項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上及其他方面進(jìn)行可行性進(jìn)行分析，其目的是給項(xiàng)目投資決策者提供決策依據(jù)，同時(shí)給項(xiàng)目提供開發(fā)依據(jù)和參考指導(dǎo)意見。說明：由于所掌握的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項(xiàng)目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進(jìn)行動(dòng)態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會(huì)存在一定的偏差，希望在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目地塊位于山東省 XX 市嶗山區(qū) XXX 度假區(qū)王家村，項(xiàng)目南臨香港東路，西臨 XXX 一路，地塊南隔路與悅海豪庭相望，西隔路與美林小鎮(zhèn)相臨，地塊東、北向臨王家村民宅，后有某開發(fā)商擬開發(fā)用地，背山面海，地塊中部被路分割成兩部分。（1）總用地面積約 50 畝，臨街地塊容積率 ，北面地塊容積