【正文】 法 收益法 基準地價法 剩余法法 成本法 居住用地 △△△ △△ △△ △△ △ 綜合用地 △△ △△ △△ 工業(yè)用地 △△ △ △△ △ △△ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 △△ △△ △△ △△ △△ 劃撥土地 使用權(quán) △△ △△ △△ △△ △△ 承租土地 使用權(quán) △△ △△ 土地租賃權(quán) △△ △△ △ 地役權(quán) △△ △△ 注：△△△首選方法 △△宜選方法 △特殊情況可選用方法 1）含義：對面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設于該街道上，據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學方法計算臨接該街道的各宗地塊價格的一種估價方法。 2）計算公式：宗地總價 =路線價 深度百分率 臨街寬度 177。 修正額 ? 注：矩形地、街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、袋地等深度百分率的變化。 3）路線價法的使用范圍：同時對大量土地進行估價，如土地課稅、土地重劃、征地拆遷。 第七節(jié) 路線價法在房地產(chǎn)評估中的應用 4）路線價法估價程序 ? 1）路線價區(qū)段劃分； ? 2）標準宗地的確定（形狀、寬度、深度標準的土地）； ? 3）路線價的評估； ? 4）深度百分率表的制作； ? 5）計算宗地價格。 18m 18m 里地 袋地 臨街地 街角地 正街 旁街 里地線 里地線 宗地分類圖 臨街地 臨街地 ? 單獨深度百分率： 呈遞減現(xiàn)象： a1a2…a n1an ? 累計深度百分率： 呈遞增現(xiàn)象a1(a1+a2)(a1+a2+a3)……(a 1+a2+a3+..+an) ? 平均深度百分率： 呈遞減現(xiàn)象a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3….(a 1+a2+..+an)/n ? 平均深度百分率 =累計深度百分率 標準深度 /宗地深度 ? 制作深度百分率要經(jīng)過以下幾步： ? 確定標準深度： ? 確定級距； ? 確定單獨深度百分率 ； ? 根據(jù)需要采用累計或平均深度百分率 ； ? 一般以標準宗地的平均深度百分率（平均單價）為100% ? 4321法則： 將標準深度為 100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，由臨街面算起，第一個 25英尺的價值占路線價的 40%。第四個25英尺的價值占路線價的 10%。超過 100英尺，則需 9876法則來補充。 ?蘇幕斯法則： 100英尺深的土地，前半臨街 50英尺部分占全宗地價 %；后半 50英尺僅占%；若再增加 50英尺，則該宗地所增加的價值僅為 15%。 25英尺 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 道路 100英尺 ?霍夫曼法則（ Hoffman Rule)： 深度 100英尺的宗地，最初 50英尺的價值應占全宗地價值的 2/3。即： 25英尺 %； 50英尺 67%； 75英尺 %； 100英尺 100% ?哈伯法則（ Harper Rule )： 創(chuàng)設于英國。一宗土地的價值與其深度的平方根呈正比。故深度百分率 = （所給深度 /標準深度）的平方根*100% ?臺灣省的臨街地深度指數(shù)表 ： 深度（米） 深度指數(shù)（ %） 04 48 812 1216 1618 130 125 120 110 100 18以上 40 深度 （英尺） 單獨 累積 平均 25 50 75 100 125 150 175 200 40 40 160 30 70 140 20 90 120 10 100 100 9 109 8 117 78 7 124 6 130 65 深度百分率表制作示例 (以四三二一法則為例 ) 單位： % 注：英美等國采用累積深度百分率： U=V*dV*f 臺灣、日本等國采用平均深度百分表： U=V*dV*f*d 其中： U臨街地的地價 V路線價； dV深度百分率； f地塊臨街寬度； d地塊的深度 ?例： 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E、 F，深度分別為 2 50、 7 100、 125和 150英尺，寬度分別為 30和 30英尺。路線價為 2022元 /英尺。標準深度為 100英尺。試運用“ 4321”法則計算各宗土地的價格。 A B C D E F 2022 元 /英尺 道路 2022**10 2022**10 2022**20 2022**20 2022*(+)*30 2022*(++)*30 ?某路線價區(qū)段，標準深度為 1618米，路線價為 1500元 /m2， 待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為 15米，臨街深度為 20米。該路線價區(qū)段臨街深度指數(shù)表見前。試求待估宗地的價值。 深度 （英尺） 單獨 累積 平均 25 50 75 100 125 150 175 200 40 40 160 30 70 140 20 90 120 10 100 100 9 109 8 117 78 7 124 6 130 65 深度百分率表制作示例 (以四三二一法則為例 ) 單位： % 注：英美等國采用累積深度百分率： U=V*dV*f 臺灣、日本等國采用平均深度百分表： U=V*dV*f*d 第八節(jié) 在建工程評估 ? 現(xiàn)價決算法： 成色全新，有按年度編制的工程核算資料，有完整的用工、用料和設備安裝記錄，用現(xiàn)行費用標準重新決算。 ? 工程進度法： 以工程預算為依據(jù)，按勘察時確認的完工程度評估在建工程價值。 ? 在建工程估值 =建筑工程預算造價 建筑工程完工度 ? 設備安裝工程評估值 =設備價值 +安裝工程價 工程完工度 ? 變動因素調(diào)整法： 在建工程估值 =在建工程實際支出 177。 價格、設計變動調(diào)整值 ? 重編預算工程進度法： 重新編制工程預算，按工程進度法估算（工期長、物價變動大、設計變更大） ?在現(xiàn)場勘查中 ， 發(fā)現(xiàn)某房屋結(jié)構(gòu)較多損壞 ，強度有減 、 屋面漏水 、 裝修損壞 、 變形 、 粉刷剝落 ， 根據(jù) （ 房屋完損等級評定標準 ） 判定 ， 該房屋屬 （ ） 。 A． 完好房 C． 一般損壞房 ? 某建筑物的樓板 、 樓梯 、 房頂為鋼筋混凝土制作 ， 墻 、 柱為磚砌 ， 該建筑物屬于 （ ） A． 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) B． 混合結(jié)構(gòu) C． 磚木結(jié)構(gòu) D． 其他結(jié)構(gòu) ?被評估建筑物因市場原因在未來 3年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5萬元，假定折現(xiàn)率為 10％，該建筑物的經(jīng)濟性貶值最接近于（ ）萬元。 ?被評估建筑物賬面價值 80萬元 ， 1995年建成 ，要求評估 1998年該建筑物的重置成本 。 根據(jù)調(diào)查得知 ， 被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從 1995年到 1998年每年比上年提高分別為： 3％ ； 3％ ； 2％ ， 該建筑物的重置成本最接近于 （ ） 。 ? 某項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫 2022平方米 ， 總預算為40萬元 ， 評估時 ， 建筑工程中的基礎工程已完成 ，結(jié)構(gòu)工程完成 50％ ， 設備安裝工程尚未進行 。 根據(jù)工程造價構(gòu)成表得知 ， 在混合結(jié)構(gòu)的建筑項目中 ，其中基礎工程 、 結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個建筑工程的比重分別是 15％ 、 60％ 和 25％ 。 該在建工程在評估時點的完工程度是 （ ） 。 ? 某在建工程為混合結(jié)構(gòu)的樓房 ， 總預算造價為 1000萬元 。 按工程造價構(gòu)成 ， 此類建筑的基礎工程占 13％ ， 結(jié)構(gòu)工程占 60％ ， 裝飾工程占 27％ ， 該工程已進入裝飾階段 ， 已完成裝飾工程的 20％ ， 該在建工程的評估價值是 （ ） 。