【正文】 法 收益法 基準(zhǔn)地價(jià)法 剩余法法 成本法 居住用地 △△△ △△ △△ △△ △ 綜合用地 △△ △△ △△ 工業(yè)用地 △△ △ △△ △ △△ 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 △△ △△ △△ △△ △△ 劃撥土地 使用權(quán) △△ △△ △△ △△ △△ 承租土地 使用權(quán) △△ △△ 土地租賃權(quán) △△ △△ △ 地役權(quán) △△ △△ 注：△△△首選方法 △△宜選方法 △特殊情況可選用方法 1）含義：對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價(jià)并附設(shè)于該街道上，據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算臨接該街道的各宗地塊價(jià)格的一種估價(jià)方法。 2）計(jì)算公式：宗地總價(jià) =路線價(jià) 深度百分率 臨街寬度 177。 修正額 ? 注：矩形地、街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、袋地等深度百分率的變化。 3）路線價(jià)法的使用范圍：同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，如土地課稅、土地重劃、征地拆遷。 第七節(jié) 路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 4）路線價(jià)法估價(jià)程序 ? 1）路線價(jià)區(qū)段劃分； ? 2）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定（形狀、寬度、深度標(biāo)準(zhǔn)的土地）； ? 3）路線價(jià)的評(píng)估； ? 4）深度百分率表的制作； ? 5）計(jì)算宗地價(jià)格。 18m 18m 里地 袋地 臨街地 街角地 正街 旁街 里地線 里地線 宗地分類圖 臨街地 臨街地 ? 單獨(dú)深度百分率： 呈遞減現(xiàn)象： a1a2…a n1an ? 累計(jì)深度百分率： 呈遞增現(xiàn)象a1(a1+a2)(a1+a2+a3)……(a 1+a2+a3+..+an) ? 平均深度百分率： 呈遞減現(xiàn)象a1(a1+a2)/2(a1+a2+a3)/3….(a 1+a2+..+an)/n ? 平均深度百分率 =累計(jì)深度百分率 標(biāo)準(zhǔn)深度 /宗地深度 ? 制作深度百分率要經(jīng)過(guò)以下幾步： ? 確定標(biāo)準(zhǔn)深度： ? 確定級(jí)距； ? 確定單獨(dú)深度百分率 ； ? 根據(jù)需要采用累計(jì)或平均深度百分率 ； ? 一般以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率（平均單價(jià)）為100% ? 4321法則： 將標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，由臨街面算起，第一個(gè) 25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的 40%。第四個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的 10%。超過(guò) 100英尺，則需 9876法則來(lái)補(bǔ)充。 ?蘇幕斯法則： 100英尺深的土地，前半臨街 50英尺部分占全宗地價(jià) %；后半 50英尺僅占%；若再增加 50英尺，則該宗地所增加的價(jià)值僅為 15%。 25英尺 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 道路 100英尺 ?霍夫曼法則（ Hoffman Rule)： 深度 100英尺的宗地，最初 50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的 2/3。即： 25英尺 %； 50英尺 67%； 75英尺 %； 100英尺 100% ?哈伯法則（ Harper Rule )： 創(chuàng)設(shè)于英國(guó)。一宗土地的價(jià)值與其深度的平方根呈正比。故深度百分率 = （所給深度 /標(biāo)準(zhǔn)深度）的平方根*100% ?臺(tái)灣省的臨街地深度指數(shù)表 ： 深度（米） 深度指數(shù)（ %） 04 48 812 1216 1618 130 125 120 110 100 18以上 40 深度 （英尺） 單獨(dú) 累積 平均 25 50 75 100 125 150 175 200 40 40 160 30 70 140 20 90 120 10 100 100 9 109 8 117 78 7 124 6 130 65 深度百分率表制作示例 (以四三二一法則為例 ) 單位： % 注：英美等國(guó)采用累積深度百分率： U=V*dV*f 臺(tái)灣、日本等國(guó)采用平均深度百分表： U=V*dV*f*d 其中： U臨街地的地價(jià) V路線價(jià)； dV深度百分率； f地塊臨街寬度； d地塊的深度 ?例： 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E、 F，深度分別為 2 50、 7 100、 125和 150英尺，寬度分別為 30和 30英尺。路線價(jià)為 2022元 /英尺。標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。試運(yùn)用“ 4321”法則計(jì)算各宗土地的價(jià)格。 A B C D E F 2022 元 /英尺 道路 2022**10 2022**10 2022**20 2022**20 2022*(+)*30 2022*(++)*30 ?某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 1618米，路線價(jià)為 1500元 /m2， 待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為 15米，臨街深度為 20米。該路線價(jià)區(qū)段臨街深度指數(shù)表見(jiàn)前。試求待估宗地的價(jià)值。 深度 （英尺） 單獨(dú) 累積 平均 25 50 75 100 125 150 175 200 40 40 160 30 70 140 20 90 120 10 100 100 9 109 8 117 78 7 124 6 130 65 深度百分率表制作示例 (以四三二一法則為例 ) 單位： % 注：英美等國(guó)采用累積深度百分率： U=V*dV*f 臺(tái)灣、日本等國(guó)采用平均深度百分表： U=V*dV*f*d 第八節(jié) 在建工程評(píng)估 ? 現(xiàn)價(jià)決算法： 成色全新，有按年度編制的工程核算資料，有完整的用工、用料和設(shè)備安裝記錄，用現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)重新決算。 ? 工程進(jìn)度法： 以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時(shí)確認(rèn)的完工程度評(píng)估在建工程價(jià)值。 ? 在建工程估值 =建筑工程預(yù)算造價(jià) 建筑工程完工度 ? 設(shè)備安裝工程評(píng)估值 =設(shè)備價(jià)值 +安裝工程價(jià) 工程完工度 ? 變動(dòng)因素調(diào)整法： 在建工程估值 =在建工程實(shí)際支出 177。 價(jià)格、設(shè)計(jì)變動(dòng)調(diào)整值 ? 重編預(yù)算工程進(jìn)度法： 重新編制工程預(yù)算，按工程進(jìn)度法估算（工期長(zhǎng)、物價(jià)變動(dòng)大、設(shè)計(jì)變更大） ?在現(xiàn)場(chǎng)勘查中 ， 發(fā)現(xiàn)某房屋結(jié)構(gòu)較多損壞 ，強(qiáng)度有減 、 屋面漏水 、 裝修損壞 、 變形 、 粉刷剝落 ， 根據(jù) （ 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ） 判定 ， 該房屋屬 （ ） 。 A． 完好房 C． 一般損壞房 ? 某建筑物的樓板 、 樓梯 、 房頂為鋼筋混凝土制作 ， 墻 、 柱為磚砌 ， 該建筑物屬于 （ ） A． 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) B． 混合結(jié)構(gòu) C． 磚木結(jié)構(gòu) D． 其他結(jié)構(gòu) ?被評(píng)估建筑物因市場(chǎng)原因在未來(lái) 3年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為 10％，該建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬(wàn)元。 ?被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值 80萬(wàn)元 ， 1995年建成 ，要求評(píng)估 1998年該建筑物的重置成本 。 根據(jù)調(diào)查得知 ， 被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從 1995年到 1998年每年比上年提高分別為： 3％ ； 3％ ； 2％ ， 該建筑物的重置成本最接近于 （ ） 。 ? 某項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù) 2022平方米 ， 總預(yù)算為40萬(wàn)元 ， 評(píng)估時(shí) ， 建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成 ，結(jié)構(gòu)工程完成 50％ ， 設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行 。 根據(jù)工程造價(jià)構(gòu)成表得知 ， 在混合結(jié)構(gòu)的建筑項(xiàng)目中 ，其中基礎(chǔ)工程 、 結(jié)構(gòu)工程和安裝工程占整個(gè)建筑工程的比重分別是 15％ 、 60％ 和 25％ 。 該在建工程在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的完工程度是 （ ） 。 ? 某在建工程為混合結(jié)構(gòu)的樓房 ， 總預(yù)算造價(jià)為 1000萬(wàn)元 。 按工程造價(jià)構(gòu)成 ， 此類建筑的基礎(chǔ)工程占 13％ ， 結(jié)構(gòu)工程占 60％ ， 裝飾工程占 27％ ， 該工程已進(jìn)入裝飾階段 ， 已完成裝飾工程的 20％ ， 該在建工程的評(píng)估價(jià)值是 （ ） 。