【正文】 得分 84 79 74 80 亞運村（慧忠北里） 加權(quán)分 8030 得分 84 79 74 80 西三環(huán)（恩濟花園） 加權(quán)分 8030 得分 80 69 67 84 望京（望京新城） 加權(quán)分 7620 得分 84 74 67 76 宣武區(qū)（萬博苑） 加權(quán)分 7630 得分 70 67 60 70 石景山（魯谷新區(qū) 加權(quán)分 6770 北京商品房 2022年偉業(yè)顧問專家打分表 ?例 某待評土地剩余使用年限 1O年 ， 其參照物剩余使用年限為 15年 ， 由于待評土地面積大于參照物 ， 故其面積因素對價格影響較參照物高 1． 5％ ， 如折現(xiàn)率為 8％ ， 則個別因素修正系數(shù)為 （ ） 。 A B C D ? A=交易情況修正系數(shù) ? B=交易日期修正系數(shù) ? C=區(qū)域因素修正系數(shù) ? D=個別因素修正系數(shù) 在實際工作中，通常做如下處理： ? 當對土地容積率、土地使用年期單獨修正，則待估房地產(chǎn)價 P=可比實例價格 P39。沒有發(fā)生或很少發(fā)生過交易的房地產(chǎn)，如古建筑、寺廟、風景名勝區(qū)、圖書館、體育館、學校等一般難以適用。試估算該宗地 2022年 1月 土地使用權(quán) 價格。維修費、保險費為重置價格的 %、 %。該寫字樓用于出租，出租期間每年實收租金 36萬元。 ?例 某房地產(chǎn)公司于 2022年 1月以出讓方式取得一塊土地 50年的使用權(quán)，土地面積為 500平米，規(guī)劃容積率為 2，并于 03年 1月在此地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)寫字樓，當時造價 2022元 /平米，經(jīng)濟耐用年限 55年，殘值率 2%。 ? 例 某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米 ， 建筑面積 120平方米 ， 月租金 3000元 ,土地還原利率 8％ ， 取得租金收入的年總成本為 8000元 ， 評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米 1200元 。 ? 計算公式 ? 房地產(chǎn)評估價值 =房地產(chǎn)預期收益 /綜合資本化率 R ? 土地使用權(quán)價值評估 ? 土地價 =土地預期收益 /R1 ? 土地價 =（房地產(chǎn)預期收益 房產(chǎn)預期收益） /R1 ? 土地價 =房地產(chǎn)價值 房產(chǎn)價值 ? 房物建筑物價值評估 ? 房產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)價值 土地價值 ? 房產(chǎn)價值 =（房地產(chǎn)預期收益 土地預期收益） /R2 ? 房產(chǎn)價值 =房產(chǎn)預期收益 /R2 ? 例 已知某房地產(chǎn)月租金收入 20萬元 ， 月費用總額（ 含折舊費 ） 5萬元 ， 建筑物尚可使用 50年 ， 其價格為 1000萬元 ， 建筑物折現(xiàn)率為 10％ ， 該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于 （ ） 萬元 。 ? 房地合一的評估 ?房物經(jīng)濟壽命長于或等于土地使用權(quán)年限，根據(jù)土地使用權(quán)年限計算。 ?三、資本化率估算 ? 不同用途、不同區(qū)位、不同時期、不同性質(zhì)房地產(chǎn)風險不同，資本化率不同。 ? 出租型房地產(chǎn)及經(jīng)營型房地產(chǎn)要素計算不同。 ? 指正常的、非實際收益的收益，需剔除偶然、特殊因素的影響。2年土地閑置 ? 74號文件 :06年 5月 31日 ， 國稅總局下發(fā) 《 關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 74號文件 ） ， 對 “ 國六條 ” 中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確； ? 165號文件 : 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 ? 171號文件 :7月 24日六部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》 ? 108號文件 :7月 27日國家稅務總局出臺 《 國家稅務總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 》 ， 8月 1日起強制征收二手房交易 20％ 的 個人所得稅 。30%首付 。35%。 ?注意： 對于房屋功能性和經(jīng)濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據(jù)評估人員對市場的熟悉程度和經(jīng)驗來確定。 ? 房屋建筑物經(jīng)濟性貶值的分析 ?房屋經(jīng)濟性貶值是指由房地產(chǎn)外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降。 房屋建筑物分類折舊年限表 結(jié)構(gòu)類型 房屋類型 生產(chǎn)用房 受蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 殘值率（ %） 鋼筋混凝土 50 35 60 0 磚混一等 40 30 50 2 磚混二等 40 30 50 2 磚木一等 30 20 40 4 磚木二等 30 20 40 4 磚木三等 30 20 40 3 簡易 10 10 10 0 ? 房屋建筑物功能性貶值分析 ?房屋建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結(jié)構(gòu)、裝修、設備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。 完損等級 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房 成新率（ %） 80100 6079 4059 40以下 殘值 技術(shù)經(jīng)濟參數(shù) 結(jié)構(gòu)、設備、裝修齊全完好 成色新，使用良好 基本完好，成色略舊，有少量 或微量損壞，基本能正常使用 有部分損壞或變形、老化，需 進行大、中修理 有明顯損壞和變形，且不齊全 需進行大修理或翻修 結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，隨 時有倒塌的可能 原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 1984年頒發(fā) 《 房屋完損等級評定標準 》 部 位 內(nèi) 容 結(jié)構(gòu) 裝修 設備 完損 等級 成新率 % 地基基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重構(gòu)件 屋 面 樓地面 門 窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂 棚 細木裝修 水 衛(wèi) 電 照 暖 氣 特種設備 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房 80100 6079 4059 40以下 殘值 評定部位內(nèi)容、完損等級和成新率 注意 ： 還可以根據(jù)不同結(jié)構(gòu)類型房屋不同部位打分，再結(jié)合評分修正系數(shù)表計算成新率 =（結(jié)構(gòu)部分得分 *G+裝修部分得分 *S+設備部分得分 *B） *100%； G、 S、 B可查表。準確性差，適于結(jié)構(gòu)簡單，價值量小的建筑物評估。工作量相對少，適于數(shù)量多、結(jié)構(gòu)相似的建筑物評估。 ?四、舊建筑物的成本法評估 ? 房屋建筑物估價 =房屋建筑物重置全價 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 ? 房屋建筑物重置全價的估算 ? 重編預算法 ： 準確性高、工作量大，適于技術(shù)資料完整、結(jié)構(gòu)簡單的房屋建筑物。試計算熟地價格。 ?例 某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得，出讓金為 150元 /平米；拆遷費 75元 /平米；其他費用（包括稅費） 45元 /平米，開發(fā)費300元 /平米，當?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，二年期 10%，開發(fā)周期為 2年。 問該項投資利息最有可能是 （ ）萬元 。以前四費之和基礎(chǔ)上提取 2%4%。23畝， /m2。全縣人均占有耕地數(shù) 1畝以下地區(qū)， 210元/m2。 ? 耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財政。 ? 新菜地開發(fā)基金：征用城市郊區(qū)商品菜地時支付給地方財政的費用。 ?安置補助費：應支付給被征地單位及安置勞動力的單位用于勞動力安置及培訓的費用。視其價值及折舊情況而定。承包地應支付給個人。 ?青苗補償費：對正在生長的農(nóng)作物損害的補償。耕地一般以被征地前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍補償。 ? 管理費及稅費按社會平均水平及國家有觀規(guī)定計算。 ? 公共設施費 用于街道辦事處、派出所、房管所、中小學、托兒所、街道商業(yè)網(wǎng)點、公園等。 ?二、新開發(fā)土地的成本法評估 ? 新開發(fā)土地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +稅費 +利潤 ? 自有與借貸資金均計算利息（土地取得成本與開發(fā)成本） ? 利潤可以按投資計算，也可以按收入計算。 ? 撰寫估價報告 。 ? 收集分析相關(guān)資料。2）對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。 4）評估作業(yè)所需經(jīng)費預算。 ? 擬定估價作業(yè)計劃：主要內(nèi)容包括： 1）初選估價方法或評估的技術(shù)路線； 2）確定投入人員。它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的依據(jù)。 ? 影響 工業(yè)房地產(chǎn) 價格的主要區(qū)域因素： ? 道路、港口、鐵路等運輸設施的便利程度及建設裝況； ? 動力供應和供排水狀況； ? 勞動力市場的供應狀況； ? 與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系