【導(dǎo)讀】商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營屬于高風(fēng)險、高技術(shù)的地產(chǎn)開發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域。影響商鋪招商、銷售。同樣，鴻基新天地能否順利實現(xiàn)招商及銷售的關(guān)鍵是市場的生意機會如何得以擴展、是否具備自身特色、招商及銷售的門檻設(shè)置、為此，我們對大荔縣進行了。全面的調(diào)查，并在此基礎(chǔ)上分析了本項目的整合招商推廣策略。調(diào)查顯示，目前55%的購買者是為了出租而購買商鋪的，而出于自營目的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買。本項目自正式啟動市場運作起，共實施促銷活動7個，公關(guān)活動4個。鑒于大荔本地口碑傳播力極強且商家活動數(shù)量又有限的前提，通過。目前大荔居民沒有看到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園質(zhì)的變化，僅僅是紙上的規(guī)劃和空蕩蕩的園區(qū)。本調(diào)查報告中我們注意到，家裝建材類的商戶數(shù)量依然是大荔經(jīng)營戶保有量最多的行業(yè)，他們的經(jīng)營戶數(shù)量占比最多，且擁有市

　　

【正文】 戶培訓(xùn) 各商戶的貨品上架檢查 第 八 部分 銷售建議 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 44 ZZHF 一般情況下，要想 實現(xiàn)統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，必須整體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)需要統(tǒng)一，否則很難實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃招商。但長期的物業(yè)持有又會給開發(fā)商短期資金回籠帶來問題。 近年來， ‘ 返租式經(jīng)營 ’ 一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。 它及解決了產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一問題，也解決了短期資金回籠問題。 其實返租回報其實并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。按現(xiàn)時大多數(shù)商 家 的做法，期限一般定為 三 至 五 年 甚至更長 ，回報率 通常按預(yù)期租金反向推算 。售鋪時，按比例將樓價提高 一定 成 數(shù) 。開發(fā)商 迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要 是投資客，而非經(jīng)營者） ，然后再逐年返還給小業(yè)主 租金 。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡 。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理， 使投資者對目前尚不十分 成熟 商業(yè) 市場 有足夠的投資信心 ，所以， 如果開發(fā)商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內(nèi) 不斷 推高 商鋪價位。 方案特點 ： A、 三 年返租對客戶來講有較強的吸引力，可以降低投資總額。 B、 開發(fā)商只承擔(dān) 3 年 每年 6%或 8%的收益和少收回 18%～ 24%房款 。相對銀行貸款風(fēng)險大幅降低。 C、 在業(yè)主購 買商鋪時，及直接從總價中扣除第一年的反租租金，即總房款的 18%或 24%； D、 客戶簽定 反租 協(xié)議，前 3年經(jīng)營權(quán)歸 開發(fā)商 。 E、風(fēng)險責(zé)任：無論租出與否，業(yè)主零風(fēng)險，享受 3 年 18%～ 24%的回報，發(fā)展商承擔(dān) 3 年回報的全部風(fēng)險，同時享有超出年回報差額的租金收入。 F、開發(fā)商 可以很快的回收 82%～ 76%的資金。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 45 ZZHF G、 降低前 3年定時返租的資金壓力。 返租方式說明 a) 返租期限： 3年 b) 年回報：總房款的 6%～ 8% c) 回報計算期：實際交付使用期，如 2020 年 10月 1日交付使用，回報期為 2020 年 10月 1日開始計。 d) 發(fā)展商回報 償付方式：投資者在簽定購買合同，并支付完款項后，開發(fā)商根據(jù)鋪位一次性兩年的回報。購買時，直接扣除總額的 18%～ 24%。 ? 甲乙雙方：簽定返租協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系 ? 甲乙雙方 分別 簽定房地產(chǎn)買賣合同與返租合同。 ? 乙方：將商鋪承租權(quán)、管理區(qū)交予甲方 ? 乙方在返租期間不承擔(dān)物業(yè)經(jīng)營管理的相關(guān)費用，由招租的客戶承擔(dān)。 二 年返租方案 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 46 ZZHF （ 1） 計算方法： （按 8%的年反租計算） 以 總額 10萬元 、反租回報 24%為例： 三 年返租金額為： 10 8% 3= 客戶實付金額為： 10－ = 如果用戶按揭首 付金額為： 50%= 萬元 按揭五成月供 十年還款 現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率 計算 ： 元 10年按揭投資者反租期年內(nèi)盈利： 12= （ 2） 分析： ? 以上的計算對客戶從資金壓力、合理避稅、回報上更具吸引力。 ? 三 年的租金一次性返還，直接降低了客戶的資金壓力。 ? 三 年的租金一次性返還，可以合理的避稅。 三 年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額： 24%4%= % 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 47 ZZHF 三 年租金的租賃稅可以避免，金額為： 24%17%= % 總計可以避稅 ： %＋ %=% 相當(dāng)于客戶前五年收回了 24%＋ %=% 操作要點： ? 以 10萬的價格為總房款計算：實付房款 =實付房款 24% 優(yōu)惠比例。 ? 對一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 1%，以鼓勵一次性付款。 ? 對老客戶增加 %的優(yōu)惠。 銷售收益 試算 實際銷售總金額 回報客戶的金額 +租金 =銷售 收益 銷售均價 20200－銷售均價 20200 6%（ 8%） 返租期＋月租金 20200 12租期－ 免租 促銷 ＝ 整體收益 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 48 ZZHF 第 九 部分 售后返租的稅務(wù)處理 相關(guān)法律法規(guī)研究 售 后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時以三種身份（售房人、承租人和出租人）出現(xiàn)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函 [2020]603 號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收 入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。 按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)《 營業(yè)稅稅目稅率表》所列 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）作為計稅依據(jù)，按照 5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。對代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費用（如代市政府收取的大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 49 ZZHF 市政費，代郵政部門收取的郵政通信配套費等），不論其財務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。另外，在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。這樣做的目的 在于堵塞利用價外收費或開具發(fā)票分解計稅依據(jù)的漏洞。作為租賃業(yè)務(wù)，開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。對開發(fā)商收取的租金，應(yīng)根據(jù)《營業(yè)稅稅目稅率表》所列 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據(jù)，按照 5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。需要注意的是，開發(fā)商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。 稅收分析 e) 銷售過程中發(fā)生的稅種（銷售合同一經(jīng)簽定已產(chǎn)生法律效力） 稅種 稅率 稅目 計稅范圍 印花稅 萬分之三 購銷合同 合同金額 營業(yè)稅 5％ 購銷合同 合同金額 城建稅 7％ 營業(yè)稅的 7％ 附加類 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 50 ZZHF 附加 3％ 營業(yè)稅的 3％ 附加類 土地增值稅 2％（預(yù)收金額） 購銷合用 合同金額 根據(jù)決算金額多退少補 f) 其他類 出租 公司出租 個人出租 房產(chǎn)稅 12％ 4％ 營業(yè)稅 ％ 3％ 合計（租賃稅） ％ 7％ 售后返租的納稅籌劃 在上 述租賃業(yè)務(wù)中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時，需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、印花稅和教育費附加。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回租大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 51 ZZHF 合同如何簽訂，對開發(fā)商來說，存在著一定的籌劃空間。 方案一 ，由開發(fā)商在與購房者簽訂售房合同的同時，與購房者簽訂房屋租賃合同。 開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租人，與商戶簽訂房屋租賃合同，需要繳納相關(guān)稅費。開發(fā)商每年收到商戶的租金 33萬元，應(yīng)繳納稅費計算如下： 營業(yè)稅＝ 3300005% ＝ 16500（元）；城建稅＝ 3300007% ＝ 23100（元）；教育費附加＝ 3300003% ＝ 9900（元）；稅費合計49500 元（其他稅費計算略）。 方案二 ， 由 開發(fā)商成立物業(yè)管理公司 或聘請專業(yè)的商業(yè)管理運營公司 ，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時，只與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司 或商業(yè)管理公司 與購房者另外簽訂委托代理租房合同。 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅 [2020]16號）規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃 氣以及代承租者支付的水 、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額 13 萬元作為計稅依據(jù)，按照 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目 5%的稅率繳納營業(yè)稅金及附加；也可以按照 “ 代理業(yè) ” 營業(yè)稅計稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金 33萬元，分解為代收租金 20萬元和代理手續(xù)費 13萬元，物業(yè)公司代大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 52 ZZHF 收的租金 20萬元不用納稅，僅就代理手續(xù)費 13 萬元繳納相關(guān)稅費。 物業(yè)公司 或商業(yè)管理公司 繳納的稅費計算如下： 營業(yè)稅＝ 1300005% ＝ 6500（元）； 城建稅＝ 3300007% ＝ 23100（元）；教育費附加＝ 3300003% ＝ 9900（元） ；稅費合計 39500 元。 對比兩種方案可知，由物業(yè)公司 或商業(yè)管理公司 與購房者簽訂委托代理租房合同比以開發(fā)商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費 10000元（ 49500－ 39500）。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 53 ZZHF 第 十 部分 物業(yè)建設(shè)建議 功能 分區(qū) ： 合理規(guī)劃 入口廣場區(qū)、 商場 區(qū)、卸貨區(qū)、停車場區(qū)、綠化區(qū)。 入口區(qū)：在出入口區(qū)域以醒目的賣場廣告和特點鮮明的標(biāo)志引導(dǎo)人流進入賣場。 賣場區(qū)：作為功能的主體，它與其它分區(qū)緊密聯(lián)系成為樞紐。 卸貨區(qū)：避開主要人流按賣場區(qū)的 功能從建筑物的側(cè)面和背面單獨設(shè)置。四輛車同時卸貨， 200 平方米的卸貨碼頭 1T/M2獨立的停車通道。 停車場：使車流與購物人流及內(nèi)部車流分離。 綠化區(qū)：盡可能保留原有集中綠地，美化購物環(huán)境。 電梯規(guī)劃 貨梯兩部 直梯 4部 扶梯 9對 貨梯：南北兩端各設(shè)貨梯一部，解決物業(yè)進深過長問題 直梯：南北端各兩部，其中，一部直達(dá) 4 層（中間不?？浚┰O(shè)置在北端，能保證夜間正常運行，額定載重 1200kg以上。 扶梯：物業(yè)內(nèi)每層各兩對（一上一下為一對），北廣場設(shè)一對直通 2層露天戶外用 扶梯一對（防雨防塵）。 天井： 由于單層面積較大，中設(shè)中空天井一個，面積在２００～３００平方區(qū)間。 空調(diào)： 由于本項目為室內(nèi)，安裝整體中央空調(diào)。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 54 ZZHF 地面： １～３層鋪設(shè)地磚，規(guī)格８０８０ 天花： 整體噴黑 墻面： 刮瓷刷白 消防： 二次消防驗收（若引進超市只需一次驗收） ４層： 安裝排煙排污管道，提供獨立給排水系統(tǒng)，規(guī)劃隔油池下水 鋪面分割 將物業(yè)內(nèi)進行虛擬分割，即只做效果圖站式，不做實際的真實分割。將內(nèi)鋪虛擬分割成２５平方／每個的小鋪位，客戶根據(jù)需求簽署一定面積后，再進行實際分割 。由此可避免返工。