【正文】 行。加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，預(yù)防事故的發(fā)生。對外包保養(yǎng)項(xiàng)目，要嚴(yán)格把關(guān)，控制好對承包方的技術(shù)力量的審核及保養(yǎng)的服務(wù)態(tài)度。二、工作目標(biāo):工程管理的工作目標(biāo)內(nèi)容工作目標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)備注房屋管理小區(qū)的各類設(shè)施完好率達(dá)98%。房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)100%以上。維修質(zhì)量合格率達(dá)100%。房屋外觀完好、整潔、無妨礙觀瞻。防盜網(wǎng)、空調(diào)架、外墻無銹跡、無安全防患、外墻裝飾無破損或污跡。無違章裝修、無亂搭建、無亂張貼懸掛等。無擅自改變房屋用信得用途。堅(jiān)持房屋修繕制度。道路暢通無損壞、路面平坦整潔、排水暢通。公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無損。停車場、棚、建筑小品、雕像等完好無損。設(shè)備管理重大管理責(zé)任事故發(fā)生率達(dá)100%。公共配套設(shè)施無好率達(dá)100%。路燈完好率達(dá)100%。供電、供水、供氣通訊管線及設(shè)施完好無損，運(yùn)行正常，二次供水水箱加蓋，環(huán)境整潔、無二次污染及隱患。便民服務(wù)便民有償服務(wù)維修及時(shí)率達(dá)100%。維修合格率達(dá)100%維修回訪達(dá)100%。維修回返率達(dá)0%。便民服務(wù)接到通知15分鐘到達(dá)業(yè)戶家中。維修回訪達(dá)得到業(yè)戶的滿意為止。維修應(yīng)一次維修完畢并反復(fù)測試，做到業(yè)主滿意并從技術(shù)角度出發(fā)可行為止。培訓(xùn)管理持證上崗率達(dá)100%。培訓(xùn)合格率達(dá)100%。崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。對工程人員要求有上崗證方可招聘入司。新進(jìn)員工崗位培訓(xùn)應(yīng)對進(jìn)行崗前培訓(xùn)。并做好相應(yīng)的記錄。培訓(xùn)應(yīng)通過實(shí)操、筆試、口試等方式進(jìn)行考核。直到考核合格。三、人員編制序號姓名崗位任職要求人數(shù)備注1方曉斌工程主管大專以上學(xué)歷，工民建或機(jī)電專業(yè)畢業(yè)，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，持有物業(yè)管理上崗證。12葉代飛工程助理中專學(xué)歷，3年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉管理處各種設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)，有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力。持有中級電工上崗證。13吳成業(yè)設(shè)備運(yùn)行值班員中專以上文化，機(jī)電專業(yè)畢業(yè)，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉管理處各種設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)，持有深圳市電工進(jìn)網(wǎng)許可證。1管理處準(zhǔn)備增加1人。4余文超15姜仁兵綜合維修員綜合維修員：初中文化，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施的日常維修、維護(hù)，持有相關(guān)上崗證。泥水工：初中文化，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、各種建筑材料的性能與用途。弱電工：大專文化相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，2年以上作經(jīng)驗(yàn)，熟悉弱電系統(tǒng)各種設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)。1泥水工6羅武幫17周光松18麻俊亞19毛龍110鐘正乾1泥水工11溫尤鵬1弱電工四、監(jiān)督程序:監(jiān)督檢查程序管理處采用三級監(jiān)督檢查管理直線機(jī)制，對維修工程實(shí)行有效的監(jiān)控與管理，在監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)改進(jìn)，有效保證工程管理工作的有效性與及時(shí)性。序號監(jiān)督檢查人監(jiān)督內(nèi)容及頻次檢查內(nèi)容1主任主任對工程每月的工程計(jì)劃進(jìn)行審核.對工程的重大維修進(jìn)行組織及監(jiān)督.對工程外包項(xiàng)目進(jìn)行審定及監(jiān)督.應(yīng)每月二次對各類設(shè)備房、公共設(shè)施進(jìn)行20%抽查并在相關(guān)的記錄簽名，是否有按相關(guān)的作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作。對有償便民服務(wù)價(jià)格的審定及監(jiān)督。對物料采購的審定及用料的抽查。 值班人員、工程主管巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。 標(biāo)識及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī)身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識是否正常。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。 對上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。2工程主管 工程主管應(yīng)對維修物料的監(jiān)控。 對外包項(xiàng)目合同的審核。 對各項(xiàng)維修項(xiàng)目的質(zhì)量的監(jiān)督檢查。 對維修人員的日常工作的檢查。 對各設(shè)備房及公共設(shè)施應(yīng)每星期至少兩次的進(jìn)行檢查。并在相關(guān)的記錄簽名。 值班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。 識及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī) 身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識是否正常。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。對上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。維修質(zhì)量的檢查。對維修人員上班是時(shí)的儀容儀表進(jìn)行檢查。3班長 對維修人員日常的行為規(guī)范進(jìn)行檢查監(jiān)督。 對維修工的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。 對維修人員的領(lǐng)料進(jìn)行監(jiān)督及控制。 對各設(shè)備房及公共設(shè)施進(jìn)行實(shí)時(shí)巡視及檢查。 對外包項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟進(jìn)與監(jiān)督。 班人員巡視檢查情況及巡視記錄；保養(yǎng)記錄。 及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房是否干凈無雜物。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī) 身地面、各開關(guān)器件、柜體是否干凈；電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈是否正常。 噴泉、水/游泳池、休閑桌椅、公共照明、兒童游樂設(shè)施、電表箱、水表、區(qū)內(nèi)標(biāo)識是否正常。 道路、路牙、道閘、衛(wèi)生設(shè)施、燃?xì)夤艿兰伴y門是否正常；雨水井、污水井是否暢通，無雜物。 裝修有無違章作業(yè)現(xiàn)象。對上門維修的服務(wù)態(tài)度是否良好。是否有按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)。維修質(zhì)量的檢查。對維修人員上班是時(shí)的儀容儀表進(jìn)行檢查。4工程人員工程人員至少每天兩次對以下的設(shè)備進(jìn)行檢查并在相應(yīng)的記錄表上簽名。變電房的檢查內(nèi)容：高壓環(huán)網(wǎng)柜運(yùn)行指示燈是否正常、有無異常響聲、氣味、刀鎖及標(biāo)識牌是否齊全。變壓器溫度是否正常、器身及高低壓接線端有無異常響聲和氣味。配電柜電源指示燈是否正常，開關(guān)、斷路器接觸是否良好，接線端子有無發(fā)熱現(xiàn)象。電壓是否正常，電流是否在正常范圍，計(jì)量儀表是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否處于正確位置，標(biāo)識是否齊全。房內(nèi)、柜內(nèi)外無器件是否清潔，通訊照明是否良好。發(fā)電機(jī)房的檢查內(nèi)容： 機(jī)油、燃料是否充足、是否良好。 蓄電池電壓電解液是否充足，外觀有無銹蝕、積水。冷卻水是否充足。 油箱、水箱機(jī)身有無漏，能動皮帶是否正常。 控制面板指示燈是否正常，有無報(bào)警信號，處于正確位置。 配電柜輸出開關(guān)是否處于正常狀態(tài)，接線端有無發(fā)熱跡象。 機(jī)房照明、通風(fēng)是否良好，機(jī)身、地面及各開關(guān)器件、柜體是否清潔。電梯機(jī)房的檢查內(nèi)容： 電梯轎箱、風(fēng)扇、各指示燈（按鈕）照明是否正常。 電機(jī)有無過熱運(yùn)行時(shí)響聲是否正常，曳引機(jī)是否漏油。 標(biāo)識及操作工具、滅火器是否齊全、機(jī)房有無堆放雜物。 電源柜指示燈開關(guān)、接觸器是否良好，有無異常響聲。 各接線端子有無發(fā)熱變色跡象。 機(jī)照明、通風(fēng)是否良好、設(shè)備、設(shè)施及地面是否整潔無積塵，蜘蛛網(wǎng)。水泵房檢查內(nèi)容： 水泵運(yùn)行時(shí)溫度是否正常，有無異常聲音。 泵體、閘閥管道有無滲漏、閘閥是否處于正確位置。 電源柜及控制柜指示燈是否良好，功能開關(guān)是否處于正確位置。 接觸器能否正常吸合，有無異常響聲，接線端子有無發(fā)熱跡象。 機(jī)房照明通風(fēng)、消防設(shè)施是否良好地面有無積水。機(jī)房設(shè)施設(shè)備是否清潔。 。配電房檢查內(nèi)容： 運(yùn)行電源指示燈是否完好。 開關(guān)斷路器接觸器是否良好，有無異常響聲。 一次、二次回路接線端有無發(fā)熱跡象。 計(jì)量電表、電壓電流表是否正常。 標(biāo)示是否齊全。 房內(nèi)通風(fēng)照明是否良好。 地面、柜體外及元器件是否清潔。弱電系統(tǒng)檢查內(nèi)容：消防分區(qū)報(bào)警箱、系統(tǒng)主機(jī)、消防聯(lián)動控制單元、水泵控制柜、泡沫罐、消防對講廣播系統(tǒng)。AB主機(jī)、畫面分割器、監(jiān)控器及畫面、攝影頭、錄像機(jī)、紅外線對射。車場出入口控制機(jī)、出入口道閘、出入口車輛檢測器、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)玻璃門及門夾、閉門器/地彈簧、電鎖、密碼開鎖、磁卡開鎖。 二氧化碳房貯存器鋁封、保險(xiǎn)帶是否完好、控制器面板電路顯示器是否正常、貯存器壓力符合規(guī)定、系統(tǒng)各部件抹灰除塵。房屋檢查內(nèi)容： 樓宇外墻磁片是否有脫落、破損。 空調(diào)架、防盜網(wǎng)、風(fēng)雨連廊是否有銹跡、破損。 業(yè)戶裝修是否有違反裝修管理規(guī)定，影響外觀、破壞建筑結(jié)構(gòu)、違章建筑亂搭現(xiàn)象。 給排水管道、煤氣管道是否有滲漏現(xiàn)象。 車道路面是否平坦、積水現(xiàn)象，井蓋是否齊全。五、工作計(jì)劃:金地格林小鎮(zhèn)花園2004年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算序號維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目維護(hù)保養(yǎng)原因預(yù)計(jì)進(jìn)行日期預(yù)算費(fèi)用（元）費(fèi)用來源責(zé)任人備注1發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)正常保養(yǎng)3月、9月1000 管理費(fèi)方曉斌2水泵保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌3配電柜保養(yǎng)正常保養(yǎng)10月份2000管理費(fèi)方曉斌4干式變壓器保養(yǎng)正常保養(yǎng)9月份1000管理費(fèi)方曉斌5空調(diào)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1500管理費(fèi)方曉斌6電梯保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月管理費(fèi)方曉斌外包7車輛道閘保養(yǎng)正常保養(yǎng)每月1500管理費(fèi)方曉斌8防盜監(jiān)控、對講、廣播音響系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌9火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度1000管理費(fèi)方曉斌10消防系統(tǒng)保養(yǎng)正常保養(yǎng)每季度管理費(fèi)方曉斌外包11架空層及大堂玻璃的更換破損更換6月份本體維修基金方曉斌外包12電梯及大堂空調(diào)維護(hù)加雪種，更換破壞零件12月份管理費(fèi)方曉斌無法確定13樓層防火門及管道井的維護(hù)更換破損的玻璃及損壞的閉門器，門鎖等10月份管理費(fèi)方曉斌無法確定14小區(qū)照明系統(tǒng)光源更換11月份1200管理費(fèi)方曉斌15增建公共娛樂康體設(shè)施應(yīng)業(yè)委會要求在會所前臨時(shí)停車場1月—2月深圳地產(chǎn)方曉斌無法確定16小區(qū)其它設(shè)旆的即時(shí)維修 2004年工程維修物資采購計(jì)劃序號物資/服務(wù)名稱規(guī)格型號物資類別數(shù)量估算金額（元）采購期限用途說明1節(jié)能燈5W/7W/220V維修400支48002004115工程維修2節(jié)能燈3W/220V維修400支48002004115工程維修3日光燈40W維修500支40002004115工程維修4日光燈20W維修100支8002004115工程維修5日光燈震流器40W維修50個5502004115工程維修6日光燈震流器20W維修30個4152004115工程維修7啟輝器20—80W維修200個3002004115工程維修8白熾燈（羅口）60W維修300只2402004115工程維修9白熾燈（羅口）40W維修400只3202004115工程維修10球砂泡25W維修400只4802004115工程維修11吸頂燈罩（半圓）關(guān)圓玻璃維修20個1602004115工程維修12防潮燈罩玻璃維修10個3002004115工程維修13聲光控開關(guān)普通型維修50個6502004115工程維修14面板開關(guān)單位維修50個1252004115工程維修15面板開關(guān)雙位維修50外1752004115工程維修16指示燈燈泡卡口，紅綠維修各1002002004115工程維修17高壓鈉燈70W/220V維修50個16502004115工程維修18高壓鈉燈震流器70W/220V維修2013202004115工程維修19鈉燈觸發(fā)器70400W維修203202004115工程維修20超光燈100W維修5010002004115工程維修21石英燈杯35W/12V維修1002602004115工程維修22石英燈整流器35W/123V維修10012002004115工程維修23電工絕緣膠布普通維修4004002004115工程維修24水膠布普通維修4006002004115工程維修25