【正文】 我們?nèi)匀磺擅畹乩脙?nèi)部有限的空間采用東南亞園林手法營造出風(fēng)情住區(qū),創(chuàng)造具有現(xiàn)代特點的特色景觀。綠化以熱帶植樹為主,輔以草坪、水體、鋪地來美化環(huán)境、清潔空氣, 降低噪音的效果,使之成為居住用戶休閑的好去處。安排專項資金依地形綠化,綠地率30%以上,綠化以公共場地為主要中心點(綠化點),建筑與建筑之間布置綠化(綠化面),利用主干道,區(qū)內(nèi)道路兩旁的綠化將綠化面連接(即綠化線),從而形成完整的“點線面”相結(jié)合的綠化生態(tài)系統(tǒng)。（1）節(jié)水措施 在建筑物內(nèi)生活用水的節(jié)約上:采用優(yōu)質(zhì)管材和連接,供給衛(wèi)生用水,減少滲漏。使用節(jié)水型設(shè)備和配件(夾氣水嘴、夾氣淋浴頭等),減少用水量。 （2）墻,擬采用外保溫隔熱構(gòu)造處理,以減少西向輻射和冷滲透現(xiàn)象的影響。(3)窗,擬采用保溫節(jié)能型塑鋼門窗,以利冬季保溫夏季隔熱。(4)玻璃幕墻,擬采用中空吸熱玻璃加內(nèi)襯保溫層鋁塑板幕墻。（5）飛達新世紀廣場建設(shè)中,采用了節(jié)能型門窗、UPVC管材和PE復(fù)合管（鋁塑復(fù)合管）、新型防水隔熱保溫材料、環(huán)保綠色涂料等新型建筑材料和污水防臭新技術(shù)。廚房設(shè)施采用整體廚具或無油煙灶,有效地解決了廚房空氣污染問題。九、物業(yè)管理及組織機構(gòu) 物業(yè)管理的“以人為本”,即“以業(yè)主為本”,就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神。物業(yè)管理是為業(yè)主服務(wù)的,其目的是為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適的生息環(huán)境,使物業(yè)保值增值。 營造人文氛圍,讓業(yè)主有歸屬感?！耙匀藶楸尽?要充分考慮業(yè)主需求,通過社區(qū)文化活動、鄰里互助活動、社會公益活動等,為其營造溝通思想、交流情感的人文氛圍。通過對設(shè)備設(shè)施的有效管理,給業(yè)主創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境,使業(yè)主回到物管區(qū)就能有歸屬感。 安全設(shè)施有對講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施,對講系統(tǒng)是指住戶與來訪者之間通過對講機進行單元門或院落門門鎖開啟的安全系統(tǒng)。視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在小區(qū)內(nèi)和外圍設(shè)施能夠監(jiān)視全部通道出入的攝像裝置,并由保安管理監(jiān)控室負責(zé)監(jiān)控和處理。以上兩種設(shè)施,為業(yè)主提供有力的安全保障。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作,它直接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。“飛達新世紀廣場”由物業(yè)管理公司實行全方位智能化物業(yè)管理,同時將高科技管理技術(shù)帶入項目,讓業(yè)主享受高科技帶來的便利。根據(jù)建設(shè)部智能化建設(shè)標準,小區(qū)將充分體現(xiàn)智能設(shè)計“以人為本”的理念,符合現(xiàn)代科技發(fā)展的潮流趨勢,在智能的五大功能模塊上進行基本建設(shè),即高速寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng),門禁系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),兩表抄送系統(tǒng),并在智能設(shè)計中保留家居智能安防系統(tǒng)、寬帶應(yīng)用增值服務(wù)、家居家電智能管理系統(tǒng)等延伸建設(shè)功能。定員職工經(jīng)過嚴格的專業(yè)培訓(xùn),使其具有較高的文化素質(zhì),從而為創(chuàng)精品物業(yè)管理典范打下基礎(chǔ),爭創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)。十、項目開發(fā)步驟方案及項目實施保障 飛達新世紀廣場小區(qū)采取統(tǒng)一規(guī)劃,配套先行,工程按3年度實施,爭取在2012年10月前全面建成。第一階段:市場總體評估研究?？尚行苑治觥A(chǔ)資料匯集、整體消費市場、相關(guān)競爭分析→規(guī)劃構(gòu)想、財務(wù)計劃、操作模式→業(yè)主構(gòu)想第二階段:銷售策略及執(zhí)行整體規(guī)劃方案→銷售前期作業(yè)→銷售策略研擬、銷售范圍確立、人力布置進駐→銷售工具制作→廣告企劃、銷售說明會第三階段:物管及銷售階段物管計劃及策略研擬→人員招募培訓(xùn)、物管財務(wù)計劃、成立物管團隊→以優(yōu)秀物管促后期銷售。具體方案步驟：（1）內(nèi)部認購/鋪墊期（主力店招商）內(nèi)容：預(yù)熱期即內(nèi)部認購階段。獲取客戶。清楚掌握客戶的購房意向及市場需求（哪種面積、戶型市場需要最大）。以最優(yōu)惠的價格出售商品房給對項目有信心的客戶,令其得到最大收益。同時聚集人氣,烘托氣氛。（2）公開發(fā)售/強銷期（次主力店招商）應(yīng)做到有節(jié)奏地控制銷售進程。一方面,挖掘收集老客戶資源。一個具有足夠規(guī)模的開發(fā)項目隨著客戶資源的不斷增多,人氣凝聚和宣傳的力度也相應(yīng)增強,“一傳十,十傳百”的口碑宣傳,令后來的購房消費者疑慮打消,縮短談判選購周期。開始以客戶為中心,組織客戶通訊與聯(lián)誼,強化與老客戶的溝通,令項目在老客戶心目中形成美譽度,促成老客戶帶新客戶的互動。（3）竣工開業(yè)（尾盤期） 一方面,利用節(jié)假日、事件及媒體活動進行宣傳,比如進行事件行銷。事件行銷是指發(fā)展商以一個或幾個事件為中心組織行銷活動,其目的往往是三個方面：吸引更多人前往現(xiàn)場。豐富項目品牌內(nèi)涵。制造注意力和話題。十一、投資估算與資金籌措（1）建設(shè)項目投資估算方法、建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容深度規(guī)定及國家的相關(guān)政策法規(guī)。（2）建筑工程費用依據(jù)《湖南省建設(shè)工程計價辦法》、《湖南省建筑工程消耗量標準》、《湖南省建筑裝飾裝修工程消耗量標準》、《湖南省安裝工程消耗量標準》。（3）人工工資按湖南省建設(shè)廳（2007）402號文關(guān)于發(fā)布《湖南省各市州建設(shè)工程人工工資單價的通知》。（4）材料單價按《懷化市工程造價》第二期。（5）工程建設(shè)其他費按建設(shè)項目投資估算辦法及本項目實際情況估算,本項目預(yù)備費按工程費用加上工程建設(shè)其他費用的適當(dāng)比例估算。（6）項目總投資=工程費用+其他費用+預(yù)備費用 整個工程包括征地、建安工程、道路、綠化、公建設(shè)施等,經(jīng)投資估算,本項目總投資為42387萬元。表111 總投資估算表 單位:萬元前期工程費序號項目名稱計算基礎(chǔ)（M2）取費標準（元/㎡）估價（萬元）1規(guī)劃、設(shè)計費1430004002可行性研究3地質(zhì)勘探費4三通一平143000200合計620建安工程費序號項目名稱計算基礎(chǔ)（M2）取費標準（元/㎡）估價（萬元）2土建1430001000143003扶梯32309604直梯7302105商場中央空調(diào)10900020021806消防工程118000708267外裝修240003007207內(nèi)裝修1180002002360合計21556開發(fā)期間稅費表序號項目名稱計算依據(jù)取費標準（元/㎡）估價(萬元)1報建費用14300010014302財務(wù)費用4000萬元3年期%8993銷售費用工程造價3%7264管理費用工程造價3%7265 綜合稅費1430001001430合計5211項目總投資：土地成本約為15000萬元合計15000+620+21556+5211=42387萬元。,申請貸款12000萬元,余下由建設(shè)方融資自籌及預(yù)售房款解決。資金類別金 額（萬元）比 例(%)備 注自籌資金銀行貸款預(yù)售收入合 計十二、 經(jīng)濟評價本項目為企業(yè)自主投資項目,投資風(fēng)險由建設(shè)單位自擔(dān), 對本項目擬進行財務(wù)分析。財務(wù)分析是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)項目投資估算結(jié)果進行分析,考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況,據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。為項目的投資決策提供最直接的依據(jù)。根據(jù)我國目前投資水平、資金機會成本、資金供求狀況、投資規(guī)模等實際情況,全部投資財務(wù)基準收益率取8%,資本金財務(wù)基準收益率取10%。項目總建筑面積為73000平方米,本項目總投資為14560萬元。 (1) 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部（發(fā)改投資[2006]1325號）《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》（第三版）。 (2) 本項目的投資估算。(3) 國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系。 (1)財務(wù)基準收益率 本項目設(shè)定全部投資財務(wù)基準收益率為8%。 (2)評價期 本項目的評價期為項目開工建設(shè)至商業(yè)（自營部分除外）、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、住宅售完為止,項目的建設(shè)期為3年,房屋出售期為3年(含建設(shè)期3年)。評價基準年選定在工程開工的第1年,年初為基準點, 項目效益和費用均按年末發(fā)生和結(jié)算。 本項目工程費用包括建設(shè)投資和總成本費用。項目總建筑面積為143000平方米。 據(jù)投資估算,總投資為42387萬元,3年投資完畢,第1年投資15000萬元,第2年投資14000萬元,第3年投資13387萬元。由于商業(yè)、住宅售出后,其房屋產(chǎn)權(quán)已屬于購買人,與房地產(chǎn)開發(fā)商無關(guān),故總成本費用中的折舊費、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費在本項目的經(jīng)濟評價中不予考慮,同時,房屋售出后的修繕費等與房地產(chǎn)開發(fā)商無關(guān),也不予計算,至于小區(qū)物業(yè)管理費,由物業(yè)管理者來進行此項工作,與本項目的經(jīng)濟評價分開進行評價。因此,本項目的總成本費用只包括出售房屋過程中的管理費用和運行期利息。經(jīng)營成本系指用于房產(chǎn)銷售過程中的廣告費、管理費用等銷售費用,經(jīng)估算,總銷售費用為333萬元。利息支出為運行期間的固定資產(chǎn)投資貸款利息,%上浮30%%,第2年開始使用貸款4000萬元,經(jīng)計算,本項目利息支出為562萬元。 (1)銷售收入本項目的銷售收入主要為工程可銷售商業(yè)面積和住宅等的收入。根據(jù)建設(shè)方提供的資料,本項目可銷售高層住宅面積56300m2。商業(yè)面積14700m2。車位面積2000m2。銷售價格為:高層住宅按均價2200元/m商業(yè)面積按均價4800元/m車位按均價2200元/m2計算。銷售收入為19882萬元。房產(chǎn)分3年（含建設(shè)期2年）銷售,銷售比例為20%,40%,40%,、。(2)稅金按國家稅收政策規(guī)定,由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅金有營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及所得稅。按財稅制度,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按增值額的30%繳納土地增值稅。營業(yè)稅稅率為5%,本項目在懷化市市區(qū)內(nèi),其城市維護建設(shè)稅稅率為7%,%,所得稅稅率為25%。本項目收入扣除成本后為利潤,%（所得稅后）、%（所得稅前）,%,%（稅后）、%（稅前）,（稅后）、（稅前）,投資回收期為3年（稅后）、3年（稅前）。說明本項目具有很好的盈利能力。本項目貸款4000萬元（其中第2年初4000萬元）,%。還貸資金來源于折舊費、攤銷費、稅后剩余利潤（扣除公益金、公積金及所得稅）。貸款償還期為2年,項目具有貸款償還能力。經(jīng)分析、計算,本項目工程的主要財務(wù)指標見表121。表121 財務(wù)評價指標匯總表序號項 目單位指標備注1總投資萬元145602銷售價格住宅均價元/m22200商業(yè)面積元/m24800車位元/m222003銷售收入總額萬元198824總成本費用總額萬元145605銷售稅金及附加總額萬元含土地增值稅6利潤總額萬元除總投資后7盈利能力指標投資利潤率%所得稅前投資利稅率%所得稅前投資利潤率%所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)萬元所得稅前全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)萬元所得稅后投資回收期年3所得稅前投資回收期年3所得稅后8貸款償還期(實際)年2本項目的財務(wù)敏感性分析,主要考察建設(shè)投資、銷售房價等因素變化時各項指標的變化情況,分析結(jié)果分別見表122。 表122 財務(wù)評價敏感性分析表序號項 目財務(wù)內(nèi)部收益率(%)財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)1基本方案32建設(shè)投資變化增加10%3減少10%33銷售收入變化負一層商業(yè)均價20000元/m2高層住宅均價4000元/m2 寫字樓均價3商業(yè)均價18000元/m2高層住宅均價3600元/m23由表可知,項目的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的財務(wù)基準收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零,說明本項目在財務(wù)上是可行的。由表可知,建設(shè)投資、銷售房價的變化對各項財務(wù)指標有一定的影響,但各項指標仍屬可行,說明本項目在財務(wù)上具有較強的財務(wù)抗風(fēng)險能力。根據(jù)本項目的銷售收入、總投資、銷售稅金及附加等數(shù)據(jù),經(jīng)計算,%,即銷售收入達到15448萬元時項目才能保本。根初步測算，該廣場建成后，將給懷化市帶來良好社會效益和豐厚的財稅收入，從而形成懷化市新的經(jīng)濟增長點。同時，可促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，可輻射周邊53個市縣，吸引大量外地人士投資興業(yè)，促進懷化市中心城市的建設(shè)。廣場建成后，可解決部分人員的就業(yè)問題。可吸納安置農(nóng)村、城鎮(zhèn)閑散和下崗人員約3000個就業(yè)機會，推動服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加市民收入，拉動內(nèi)需。 建成集購物、觀光為一體的商貿(mào)廣場，成為市民喜愛的城市休閑娛樂商貿(mào)中心，為懷化人民提供了一個精神文明建設(shè)的活動場所。 本項目財務(wù)評價中,項目工程的全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %,大于設(shè)定的財務(wù)基準收益率。全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元,大于零。投資回收期為3年,均滿足規(guī)范要求。同時, 財務(wù)敏感