【正文】 安泰家園東臥龍附近二手3100香格里拉東區(qū)期房4050京林花園東區(qū)二期4100 住宅均價(jià)：3900元/㎡左右。辦公：5500元/㎡左右商業(yè)：15000元/㎡左右。銷售代理。(1)由于安陽市政府在努力創(chuàng)建豫北區(qū)域性中心城市，經(jīng)濟(jì)總量的攀升及居民收入的不斷提高，市場需求仍有很大的空間。一是隨著安陽市城市化進(jìn)程的加快，城市框架不斷拉大，市區(qū)居住人口數(shù)量不斷增加(預(yù)計(jì)2020年安陽市市區(qū)人口將達(dá)到150萬人)，則相應(yīng)提升了房地產(chǎn)市場的剛性需求；二是城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，催生了“改善性”居住需求，此外，還將有相當(dāng)一部分人將購買商品房作為投資選擇；三是縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)容，將吸引人口不斷向城市聚攏，也將增大城市房地產(chǎn)市場的需求。 (2)根據(jù)近2年的東區(qū)供需情況調(diào)查，由于其特殊的綜合環(huán)境條件，居民的需求欲很高。80％的居民有強(qiáng)烈的購房意向，特別是通過對安惠園小區(qū)、供銷一條街、京林花園、綠茵小區(qū)等小區(qū)的調(diào)查，商品房銷售入住率在95％以上，在建商品房銷售在80％。 (3)價(jià)格趨勢逐年攀升，年增長在10％左右，就目前情況而言，商品住宅定價(jià)在36004300元，商業(yè)房售價(jià)在900015000元，己被市場所接受。項(xiàng)目用途面積（㎡）套數(shù)商業(yè)建筑面積地上部分負(fù)一層部分24680住宅住宅辦公樓寫字樓停車位住宅停車位 1300個(gè)商業(yè)停車位 470個(gè)5項(xiàng)目投資估算及資金安排 (1)土地成本按照住宅用地的征地成本(土地出讓合同金額)，以各項(xiàng)可售產(chǎn)品的可售面積為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)偂? (2)前期費(fèi)用包括規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)和可行性研究費(fèi)按規(guī)劃建筑面積每平方米50元計(jì)算，三通一平費(fèi)用按占地面積每平方米10元計(jì)算。(3)房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，根據(jù)開發(fā)內(nèi)容、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、租售方案以及當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的單位造價(jià)平均水平進(jìn)行估算調(diào)整。(4)其它開發(fā)費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)的編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)的評估費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖紙編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按房屋開發(fā)費(fèi)的5%估算。(5)銷售費(fèi)用是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用?？筛鶕?jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售方式、代理成本、推廣形式等因素，按建設(shè)期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的預(yù)售收入的3%估算。(6)管理費(fèi)用包括項(xiàng)目公司為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，按房屋開發(fā)費(fèi)的3%計(jì)算。(7)建設(shè)期稅費(fèi)包括市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等，按房屋開發(fā)費(fèi)得2%估算。(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用按資金籌措計(jì)劃中借款金額，參照建設(shè)當(dāng)期的同期銀行開發(fā)貸款上浮10%計(jì)算。(9)不可預(yù)見費(fèi)按房屋開發(fā)費(fèi)和其他開發(fā)費(fèi)用的5%估算。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，計(jì)劃總投資18億元，預(yù)計(jì)銷售收入25億元人民幣，利潤總額7億元。6項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)龍躍新世紀(jì)廣場銷售預(yù)測表（匡算）項(xiàng)目2012年2013年2014年合計(jì)住宅及公寓面積(㎡)2720030016售價(jià)(元/㎡)35007000收入（萬元）14818175152067153004寫字樓面積(㎡)1230040646售價(jià)(元/㎡)50006000收入（萬元）678222400314032322商業(yè)面積(㎡)2350085152售價(jià)(元/㎡)600020000收入（萬元）390009289531399163294車位車位（個(gè)）　　單價(jià)（元/㎡）租、售車位收入(萬元)　　14201420面積合計(jì)（㎡）63000152700收入合計(jì)（萬元）6060013281056630250040 融資項(xiàng)目成本、費(fèi)用、稅金、利潤預(yù)測項(xiàng)目金額 （單位：萬元）總投資總銷金額250040所得稅前利潤凈利潤凈利率%自有資金（總投資*20%）投資回報(bào)率（凈利潤/自有資金，投資期38個(gè)月）%年化收益率（投資回報(bào)率/38*12）% 龍躍新世紀(jì)廣場現(xiàn)金流量表（萬元）序號項(xiàng)目名稱：2011年2012年2013年2014年合計(jì)1資金來源100009560015381056630316040自有資金10000100001600036000銷售收入6060013281056630250040出租收入00融資250005000300002資金運(yùn)用1604836395土地出讓金12000開發(fā)建設(shè)投資 30003700020000不可預(yù)見費(fèi)用38002000銷售費(fèi)用500249438795577430管理費(fèi)用5487635147112536財(cái)務(wù)費(fèi)用8000稅金附加88999954842427277土地增值稅等1883234717035933所得稅30003000融資本金30000300003凈現(xiàn)金流6048202354累計(jì)凈現(xiàn)金流60487財(cái)務(wù)評價(jià) 單位：億元內(nèi) 容敏感因素變化幅度%敏感性分析結(jié)果銷售收入項(xiàng)目總投資利潤凈現(xiàn)值 基本方案銷售收入下降10%銷售收入下降5%項(xiàng)目總投資上升5%項(xiàng)目總投資上升10%從敏感性分析可以看出，銷售價(jià)格對項(xiàng)目利潤的影響最大，其次是成本。由于價(jià)格主要受市場影響，企業(yè)相對可控性較小，因此公司應(yīng)特別關(guān)注市場變化給項(xiàng)目帶來的 影響，同時(shí)盡可能地減少項(xiàng)目建設(shè)成本，從而增加項(xiàng)目利潤，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。8風(fēng)險(xiǎn)因素分析，開發(fā)周期較長，在目前政策多變的情況下，無疑增加了項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家土地政策的收緊，土地政策的不可預(yù)測性很大，從目前來看，對項(xiàng)目造成影響的政策主要有以下兩條:一是存在土地兩年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)，可被政府部門無償收回的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目還可能面臨著土地審查的風(fēng)險(xiǎn)。目前國家已經(jīng)出臺(tái)了土地增值稅清算政策，并且提高了土地使用稅，只是目前地方政府還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但不排除以后會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。此外政府還有可能出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)稅的推行肯定會(huì)對項(xiàng)目的銷售帶來巨大影響。從目前來看，流動(dòng)性充裕的格局短期內(nèi)很難得以改變，因此國家繼續(xù)執(zhí)行緊縮貨幣政策的可能性很大，不斷加息及嚴(yán)格控制開發(fā)貸款對公司的財(cái)務(wù)安排將帶來困難。而且不久前國家發(fā)改委研究室出臺(tái)報(bào)告建議政府取消預(yù)售制度，如果此項(xiàng)政策得到執(zhí)行無疑會(huì)更加加重公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，央行還可能會(huì)出臺(tái)提高購房首付比例的政策，首付比例的提高肯定會(huì)減緩項(xiàng)目的銷售速度。 目前已經(jīng)有些城市如南京開始對商品房的價(jià)格進(jìn)行控制，如“一房一價(jià)”或是限制項(xiàng)目利潤率等，不排除此項(xiàng)政策以后再全國執(zhí)行的可能性。此外“90平米以下戶型占項(xiàng)目總體開發(fā)面積的70%”的政策目前在很多城市都沒有嚴(yán)格執(zhí)行，也不排除以后嚴(yán)格執(zhí)行的可能性。目前全國房價(jià)一直在高位運(yùn)行，從長期來看存在一定的價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加，建材價(jià)格及工人成本也隨之上漲，而且隨著國家對節(jié)能環(huán)保的控制，工程建設(shè)成本不斷增加，成本控制的風(fēng)險(xiǎn)加大。安陽當(dāng)?shù)丶Y房現(xiàn)象普遍，目前雖已停止審批，但預(yù)計(jì)還需兩至三年市場才能完全消化，而且單位還可以參與土地招拍掛，然后再建福利房。2007年推出的集資房價(jià)格為1800元—1900元/平方米，二手轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2100元—2200元/平方米，對前期開發(fā)的住宅項(xiàng)目定價(jià)會(huì)有一定影響。項(xiàng)目整體體量較大，如果前期市場定位不準(zhǔn)確、營銷策略不適當(dāng)將會(huì)對項(xiàng)目的銷售推廣帶來很大的難度。安陽的房地產(chǎn)市場容量有限，銷售周期相對較長，增加了項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)。合理地設(shè)計(jì)管理架構(gòu)及流程，提高項(xiàng)目公司管理的效率及快速應(yīng)變的能力，加強(qiáng)成本控制，縮短建設(shè)周期，提高工程質(zhì)量，加快銷售進(jìn)度。9可行性研究結(jié)論 總體來看，安陽市歷史文化悠久，有豐富的旅游資源，并有較好的工業(yè)基礎(chǔ)，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。近幾年，安陽房地產(chǎn)市場投資資金，商品房開發(fā)面積和銷售面積均有較大幅度提高，整個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格具有較大增長空間。從項(xiàng)目本身來看，首先，商業(yè)住宅區(qū)土地出讓金也較少，整個(gè)項(xiàng)目土地成本較低，極大地降低了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；其次，項(xiàng)目開發(fā)面積較大，具有整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷及成本控制的優(yōu)勢；第三，項(xiàng)目處于安陽市區(qū)黃金地段區(qū)域，增值潛力較大。從住宅開發(fā)來看，目前安陽市開發(fā)樓盤面積較小，開發(fā)平水較低，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀打造能力較差，物業(yè)管理水平也較低，未有知名品牌地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)入，對本項(xiàng)目競爭威脅小，有利于項(xiàng)目打造品牌，建設(shè)成區(qū)域示范性項(xiàng)目和地標(biāo)性建筑。不過目前安陽市存在大量的集資房，影響了正常的房地產(chǎn)市場交易，對本地塊住宅項(xiàng)目造成一定的影響。綜上所述，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容豐富，環(huán)境怡人，市政配套齊全。具有較強(qiáng)的市場競爭力。銷售前景看好，投資效益良好，資金回收較快，還貸能力強(qiáng)。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)拉動(dòng)安陽經(jīng)濟(jì)增長，將會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 二○一二年六月 日40