【正文】 安泰家園東臥龍附近二手3100香格里拉東區(qū)期房4050京林花園東區(qū)二期4100 住宅均價：3900元/㎡左右。辦公：5500元/㎡左右商業(yè)：15000元/㎡左右。銷售代理。(1)由于安陽市政府在努力創(chuàng)建豫北區(qū)域性中心城市，經濟總量的攀升及居民收入的不斷提高，市場需求仍有很大的空間。一是隨著安陽市城市化進程的加快，城市框架不斷拉大，市區(qū)居住人口數(shù)量不斷增加(預計2020年安陽市市區(qū)人口將達到150萬人)，則相應提升了房地產市場的剛性需求；二是城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，催生了“改善性”居住需求，此外，還將有相當一部分人將購買商品房作為投資選擇；三是縣域經濟的發(fā)展，城市的擴容，將吸引人口不斷向城市聚攏，也將增大城市房地產市場的需求。 (2)根據近2年的東區(qū)供需情況調查，由于其特殊的綜合環(huán)境條件，居民的需求欲很高。80％的居民有強烈的購房意向，特別是通過對安惠園小區(qū)、供銷一條街、京林花園、綠茵小區(qū)等小區(qū)的調查，商品房銷售入住率在95％以上，在建商品房銷售在80％。 (3)價格趨勢逐年攀升，年增長在10％左右，就目前情況而言，商品住宅定價在36004300元，商業(yè)房售價在900015000元，己被市場所接受。項目用途面積（㎡）套數(shù)商業(yè)建筑面積地上部分負一層部分24680住宅住宅辦公樓寫字樓停車位住宅停車位 1300個商業(yè)停車位 470個5項目投資估算及資金安排 (1)土地成本按照住宅用地的征地成本(土地出讓合同金額)，以各項可售產品的可售面積為依據進行分攤。 (2)前期費用包括規(guī)劃勘測設計費和可行性研究費按規(guī)劃建筑面積每平方米50元計算，三通一平費用按占地面積每平方米10元計算。(3)房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費，根據開發(fā)內容、設計標準、租售方案以及當?shù)赝愇飿I(yè)的單位造價平均水平進行估算調整。(4)其它開發(fā)費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標的編制費、工程合同預算或標的評估費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、竣工圖紙編制費、保險費等雜項費用，按房屋開發(fā)費的5%估算。(5)銷售費用是指銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。可根據項目銷售計劃銷售方式、代理成本、推廣形式等因素，按建設期項目實現(xiàn)的預售收入的3%估算。(6)管理費用包括項目公司為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，按房屋開發(fā)費的3%計算。(7)建設期稅費包括市政支管線分攤費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等，按房屋開發(fā)費得2%估算。(8)財務費用按資金籌措計劃中借款金額，參照建設當期的同期銀行開發(fā)貸款上浮10%計算。(9)不可預見費按房屋開發(fā)費和其他開發(fā)費用的5%估算。項目計算期內，計劃總投資18億元，預計銷售收入25億元人民幣，利潤總額7億元。6項目財務評價龍躍新世紀廣場銷售預測表（匡算）項目2012年2013年2014年合計住宅及公寓面積(㎡)2720030016售價(元/㎡)35007000收入（萬元）14818175152067153004寫字樓面積(㎡)1230040646售價(元/㎡)50006000收入（萬元）678222400314032322商業(yè)面積(㎡)2350085152售價(元/㎡)600020000收入（萬元）390009289531399163294車位車位（個）　　單價（元/㎡）租、售車位收入(萬元)　　14201420面積合計（㎡）63000152700收入合計（萬元）6060013281056630250040 融資項目成本、費用、稅金、利潤預測項目金額 （單位：萬元）總投資總銷金額250040所得稅前利潤凈利潤凈利率%自有資金（總投資*20%）投資回報率（凈利潤/自有資金，投資期38個月）%年化收益率（投資回報率/38*12）% 龍躍新世紀廣場現(xiàn)金流量表（萬元）序號項目名稱：2011年2012年2013年2014年合計1資金來源100009560015381056630316040自有資金10000100001600036000銷售收入6060013281056630250040出租收入00融資250005000300002資金運用1604836395土地出讓金12000開發(fā)建設投資 30003700020000不可預見費用38002000銷售費用500249438795577430管理費用5487635147112536財務費用8000稅金附加88999954842427277土地增值稅等1883234717035933所得稅30003000融資本金30000300003凈現(xiàn)金流6048202354累計凈現(xiàn)金流60487財務評價 單位：億元內 容敏感因素變化幅度%敏感性分析結果銷售收入項目總投資利潤凈現(xiàn)值 基本方案銷售收入下降10%銷售收入下降5%項目總投資上升5%項目總投資上升10%從敏感性分析可以看出，銷售價格對項目利潤的影響最大，其次是成本。由于價格主要受市場影響，企業(yè)相對可控性較小，因此公司應特別關注市場變化給項目帶來的 影響，同時盡可能地減少項目建設成本，從而增加項目利潤，減少項目風險。8風險因素分析，開發(fā)周期較長，在目前政策多變的情況下，無疑增加了項目的政策風險。隨著國家土地政策的收緊，土地政策的不可預測性很大，從目前來看，對項目造成影響的政策主要有以下兩條:一是存在土地兩年內未動工建設，可被政府部門無償收回的風險；二是項目還可能面臨著土地審查的風險。目前國家已經出臺了土地增值稅清算政策，并且提高了土地使用稅，只是目前地方政府還沒有嚴格執(zhí)行，但不排除以后會嚴格執(zhí)行。此外政府還有可能出臺不動產稅，不動產稅的推行肯定會對項目的銷售帶來巨大影響。從目前來看，流動性充裕的格局短期內很難得以改變，因此國家繼續(xù)執(zhí)行緊縮貨幣政策的可能性很大，不斷加息及嚴格控制開發(fā)貸款對公司的財務安排將帶來困難。而且不久前國家發(fā)改委研究室出臺報告建議政府取消預售制度，如果此項政策得到執(zhí)行無疑會更加加重公司的財務負擔。此外，央行還可能會出臺提高購房首付比例的政策，首付比例的提高肯定會減緩項目的銷售速度。 目前已經有些城市如南京開始對商品房的價格進行控制，如“一房一價”或是限制項目利潤率等，不排除此項政策以后再全國執(zhí)行的可能性。此外“90平米以下戶型占項目總體開發(fā)面積的70%”的政策目前在很多城市都沒有嚴格執(zhí)行，也不排除以后嚴格執(zhí)行的可能性。目前全國房價一直在高位運行，從長期來看存在一定的價格回調風險。隨著房地產開發(fā)投資的增加，建材價格及工人成本也隨之上漲，而且隨著國家對節(jié)能環(huán)保的控制，工程建設成本不斷增加，成本控制的風險加大。安陽當?shù)丶Y房現(xiàn)象普遍，目前雖已停止審批，但預計還需兩至三年市場才能完全消化，而且單位還可以參與土地招拍掛，然后再建福利房。2007年推出的集資房價格為1800元—1900元/平方米，二手轉讓價格為2100元—2200元/平方米，對前期開發(fā)的住宅項目定價會有一定影響。項目整體體量較大，如果前期市場定位不準確、營銷策略不適當將會對項目的銷售推廣帶來很大的難度。安陽的房地產市場容量有限，銷售周期相對較長，增加了項目的銷售風險。合理地設計管理架構及流程，提高項目公司管理的效率及快速應變的能力，加強成本控制，縮短建設周期，提高工程質量，加快銷售進度。9可行性研究結論 總體來看，安陽市歷史文化悠久，有豐富的旅游資源，并有較好的工業(yè)基礎，交通便利，基礎設施日益完善。近幾年，安陽房地產市場投資資金，商品房開發(fā)面積和銷售面積均有較大幅度提高，整個城市的房地產價格具有較大增長空間。從項目本身來看，首先，商業(yè)住宅區(qū)土地出讓金也較少，整個項目土地成本較低，極大地降低了項目開發(fā)風險；其次，項目開發(fā)面積較大，具有整體規(guī)劃設計、營銷及成本控制的優(yōu)勢；第三，項目處于安陽市區(qū)黃金地段區(qū)域，增值潛力較大。從住宅開發(fā)來看，目前安陽市開發(fā)樓盤面積較小，開發(fā)平水較低，規(guī)劃、設計、景觀打造能力較差，物業(yè)管理水平也較低，未有知名品牌地產開發(fā)公司進入，對本項目競爭威脅小，有利于項目打造品牌，建設成區(qū)域示范性項目和地標性建筑。不過目前安陽市存在大量的集資房，影響了正常的房地產市場交易，對本地塊住宅項目造成一定的影響。綜上所述，該項目地理位置優(yōu)越，規(guī)劃設計內容豐富，環(huán)境怡人，市政配套齊全。具有較強的市場競爭力。銷售前景看好，投資效益良好，資金回收較快，還貸能力強。該項目的開發(fā)建設拉動安陽經濟增長，將會產生良好的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。 二○一二年六月 日40