龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項目定位方案-資料下載頁
2025-05-03 18:49本頁面
【正文】 可比樓盤選取原則：252。 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次商業(yè)物業(yè)（競爭物業(yè)）252。依據上述原則和方法，運用市場比較法，建議本項目各類型物業(yè)的核心租賃均價。252。由于現選取可比物業(yè)及價格，與未來市場狀態(tài)或會存在差異，故本價格只適宜價格預估和經濟效益分析，以做項目判斷之用?？杀软椖繀⒖柬椖績r位的實現與銷售速度密切相關，有效地控制銷售進程能保證將物業(yè)的價值發(fā)揮到最高效果，從而達到良好的銷售率和銷售速度，保證投資的回收與利潤的取得。根據市場比較法，及上述的定價影響因素，可比性物業(yè)對比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內容比較標的參照商圈名稱本項目南約社區(qū)商圈福樂購商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網424樓盤本體素質（50）規(guī)劃設計（15）朝向646結構535開間433人流746內街422園區(qū)規(guī)模233設備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費111特別服務111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時間355合 計825370權 重100%30%70%均 價815070價格修正由于南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)，其商業(yè)氛圍已充分形成，在商業(yè)氛圍上，本項目和上述兩商圈相去甚遠，根據我司多年商業(yè)運作經驗，在項目初期運營階段，其租金水平大致能達到預期租金水平的60%左右，因此，經過修正后的實際租金均價為：49元/㎡月七、財務及敏感度分析表一項目開發(fā)成本估算表土地面積（㎡）11400㎡總建面積9600㎡序號項目名稱計算公式單價（元/㎡）或費率金額（元）1土地租金3/月34200/年2建安成本80076800003建筑及園林設計151440004園林施工單價x30001003000005推廣費用3000006管理費用200000總開發(fā)成本（1）～（6）8658200表二投資計劃表名稱第一年第二年第三年第四年第五年合計開發(fā)成本（元）8658200342003420034200342008795000表三項目收入計劃表第一年第二年第三年第四年第五年金額（元）22579205644800592704062092806491520總收入26530560注：第一年因工程施工只有6個月的收入，而且以80%的出租率計算。從第三年開始租金每年遞增5%。表四財務費用分析表項目合計第一年第二年第三年第四年第五年利息（元）751711501141250570——————其他財務費用————————————合計（元）751711501141250570——————注：%計算，并將第一年投入按一年完整計算。表五利潤表序號項目計算公式合計第一年第二年第三年第四年第五年1租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202開發(fā)成本87950008658200342003420034200342003財務費用751711501141250570——————4營業(yè)稅租賃收入x5%13265284利潤額156573215所得稅按利潤的10%估算6稅后利潤投資利潤率162%資金利潤率164%表六現金流量表序號項目合計（萬元）第一年第二年第三年第四年第五年1現金流入2653056022579205644800592704062092806491520租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202現金流出95467119159341284770342003420034200項目開發(fā)成本8795000865820034200342003420034200財務費用751711501141250570——————3凈現金流量16983849690142153600305892840617508064573204累計凈現金流量——6901421154139143514491052652916983849注：+=，第三年每月租賃收入為49105%9600=，還款結束為第三年的：（月份），即為2年零3個月可收回投資成本。表七敏感性分析表因素變化情況因素變化敏感性分析結果租賃收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率資金利潤率基本方案265305608795000162%164%租賃收入變化商鋪租賃價格降低10％238775048795000135%138%商鋪租賃價格上升10％291836168795000188%191%建安成本變化建安成本降低10％265305608027000186%189%建安成本上漲10％265305609563000141%143%八、項目初步設計方案一）初步設計方案效果圖附件1：商業(yè)街主入口效果圖附件2：商業(yè)街次入口效果圖附件3：項目鳥瞰圖二）方案設計說明總括：本項目為比亞迪工業(yè)園區(qū)配套商業(yè)街區(qū)，用地面積近6,345平方米，為園區(qū)近三萬人提供相應的餐飲娛樂、購物等商業(yè)配套服務?？傮w構思：該項目建筑布局采用商業(yè)內街的形式。建筑造型設計力求體現現代、大方、簡約、活潑的特點，以迎合周邊年輕的消費群體。造型手法上注重虛實對比及相應的體量穿插，并通過不同體量的高低錯落變化，使本來細長筆直較為呆板的建筑體量富有一定的變化韻律，同時也適當采用一些建筑色彩的變化使整個商業(yè)氣氛呈現出一種繽紛多彩的動感。整體建筑色彩采用一些明快的主體色調，建筑墻體表面使用涂料或面磚等外墻材料。主入口：商業(yè)主入口位于寶坪路與翠寶路交接處，通過一休閑廣場將人流引入商業(yè)街，休閑廣場設置了景觀疊水、綠化花池，及廣場中心噴泉等怡人的景觀小品以及人性化的殘疾人坡道，對吸引人流及提升商業(yè)街的品質起到了積極作用。商業(yè)街主入口建筑為設計簡潔大氣的大型商場，體塊的穿插及現代搶眼的鐘塔樓提高了視覺沖擊力，眼球效應進一步提升了商業(yè)街的商業(yè)價值。商業(yè)內街：商業(yè)內街設置了服裝、精品店，餐飲，休閑小吧等豐富的人文娛樂場所。活潑明快的的建筑造型及繽紛悅目的色彩搭配，加以人性化的綠化和景觀小品，使得商業(yè)街宛如溫馨的歐陸風情小街，讓人流連忘返，不僅豐富了周邊居住人群業(yè)余生活，更提高了人們的生活層次。次入口：商業(yè)街次入口位于比亞迪工業(yè)園主入口的東側，為此，設計上特意設置了一小型廣場，以分流出入比亞迪工業(yè)園的人群。建筑造型與主入口相呼應，彩色體塊搭配明亮的大面積玻璃，使人賞心悅目。沿寶龍路立面：商業(yè)街沿寶龍路一側因較狹長，而且并不設置開放口，所以在立面上設計了明快活潑的色墻搭配，提升了視覺層次，并設置了較多的廣告位以提高其商業(yè)價值。高出女兒墻的體量維系了整個街區(qū)的設計風格，并豐富了其建筑天際線。31 / 31
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