龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目定位方案-資料下載頁
2025-05-03 18:49本頁面
【正文】 可比樓盤選取原則：252。 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次商業(yè)物業(yè)（競爭物業(yè)）252。依據(jù)上述原則和方法，運(yùn)用市場比較法，建議本項(xiàng)目各類型物業(yè)的核心租賃均價(jià)。252。由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價(jià)格，與未來市場狀態(tài)或會(huì)存在差異，故本價(jià)格只適宜價(jià)格預(yù)估和經(jīng)濟(jì)效益分析，以做項(xiàng)目判斷之用?？杀软?xiàng)目參考項(xiàng)目價(jià)位的實(shí)現(xiàn)與銷售速度密切相關(guān)，有效地控制銷售進(jìn)程能保證將物業(yè)的價(jià)值發(fā)揮到最高效果，從而達(dá)到良好的銷售率和銷售速度，保證投資的回收與利潤的取得。根據(jù)市場比較法，及上述的定價(jià)影響因素，可比性物業(yè)對(duì)比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內(nèi)容比較標(biāo)的參照商圈名稱本項(xiàng)目南約社區(qū)商圈福樂購商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網(wǎng)424樓盤本體素質(zhì)（50）規(guī)劃設(shè)計(jì)（15）朝向646結(jié)構(gòu)535開間433人流746內(nèi)街422園區(qū)規(guī)模233設(shè)備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實(shí)用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費(fèi)111特別服務(wù)111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時(shí)間355合 計(jì)825370權(quán) 重100%30%70%均 價(jià)815070價(jià)格修正由于南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)，其商業(yè)氛圍已充分形成，在商業(yè)氛圍上，本項(xiàng)目和上述兩商圈相去甚遠(yuǎn)，根據(jù)我司多年商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目初期運(yùn)營階段，其租金水平大致能達(dá)到預(yù)期租金水平的60%左右，因此，經(jīng)過修正后的實(shí)際租金均價(jià)為：49元/㎡月七、財(cái)務(wù)及敏感度分析表一項(xiàng)目開發(fā)成本估算表土地面積（㎡）11400㎡總建面積9600㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式單價(jià)（元/㎡）或費(fèi)率金額（元）1土地租金3/月34200/年2建安成本80076800003建筑及園林設(shè)計(jì)151440004園林施工單價(jià)x30001003000005推廣費(fèi)用3000006管理費(fèi)用200000總開發(fā)成本（1）～（6）8658200表二投資計(jì)劃表名稱第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)開發(fā)成本（元）8658200342003420034200342008795000表三項(xiàng)目收入計(jì)劃表第一年第二年第三年第四年第五年金額（元）22579205644800592704062092806491520總收入26530560注：第一年因工程施工只有6個(gè)月的收入，而且以80%的出租率計(jì)算。從第三年開始租金每年遞增5%。表四財(cái)務(wù)費(fèi)用分析表項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年利息（元）751711501141250570——————其他財(cái)務(wù)費(fèi)用————————————合計(jì)（元）751711501141250570——————注：%計(jì)算，并將第一年投入按一年完整計(jì)算。表五利潤表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年1租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202開發(fā)成本87950008658200342003420034200342003財(cái)務(wù)費(fèi)用751711501141250570——————4營業(yè)稅租賃收入x5%13265284利潤額156573215所得稅按利潤的10%估算6稅后利潤投資利潤率162%資金利潤率164%表六現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）第一年第二年第三年第四年第五年1現(xiàn)金流入2653056022579205644800592704062092806491520租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202現(xiàn)金流出95467119159341284770342003420034200項(xiàng)目開發(fā)成本8795000865820034200342003420034200財(cái)務(wù)費(fèi)用751711501141250570——————3凈現(xiàn)金流量16983849690142153600305892840617508064573204累計(jì)凈現(xiàn)金流量——6901421154139143514491052652916983849注：+=，第三年每月租賃收入為49105%9600=，還款結(jié)束為第三年的：（月份），即為2年零3個(gè)月可收回投資成本。表七敏感性分析表因素變化情況因素變化敏感性分析結(jié)果租賃收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率資金利潤率基本方案265305608795000162%164%租賃收入變化商鋪?zhàn)赓U價(jià)格降低10％238775048795000135%138%商鋪?zhàn)赓U價(jià)格上升10％291836168795000188%191%建安成本變化建安成本降低10％265305608027000186%189%建安成本上漲10％265305609563000141%143%八、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案一）初步設(shè)計(jì)方案效果圖附件1：商業(yè)街主入口效果圖附件2：商業(yè)街次入口效果圖附件3：項(xiàng)目鳥瞰圖二）方案設(shè)計(jì)說明總括：本項(xiàng)目為比亞迪工業(yè)園區(qū)配套商業(yè)街區(qū)，用地面積近6,345平方米，為園區(qū)近三萬人提供相應(yīng)的餐飲娛樂、購物等商業(yè)配套服務(wù)?？傮w構(gòu)思：該項(xiàng)目建筑布局采用商業(yè)內(nèi)街的形式。建筑造型設(shè)計(jì)力求體現(xiàn)現(xiàn)代、大方、簡約、活潑的特點(diǎn)，以迎合周邊年輕的消費(fèi)群體。造型手法上注重虛實(shí)對(duì)比及相應(yīng)的體量穿插，并通過不同體量的高低錯(cuò)落變化，使本來細(xì)長筆直較為呆板的建筑體量富有一定的變化韻律，同時(shí)也適當(dāng)采用一些建筑色彩的變化使整個(gè)商業(yè)氣氛呈現(xiàn)出一種繽紛多彩的動(dòng)感。整體建筑色彩采用一些明快的主體色調(diào)，建筑墻體表面使用涂料或面磚等外墻材料。主入口：商業(yè)主入口位于寶坪路與翠寶路交接處，通過一休閑廣場將人流引入商業(yè)街，休閑廣場設(shè)置了景觀疊水、綠化花池，及廣場中心噴泉等怡人的景觀小品以及人性化的殘疾人坡道，對(duì)吸引人流及提升商業(yè)街的品質(zhì)起到了積極作用。商業(yè)街主入口建筑為設(shè)計(jì)簡潔大氣的大型商場，體塊的穿插及現(xiàn)代搶眼的鐘塔樓提高了視覺沖擊力，眼球效應(yīng)進(jìn)一步提升了商業(yè)街的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)內(nèi)街：商業(yè)內(nèi)街設(shè)置了服裝、精品店，餐飲，休閑小吧等豐富的人文娛樂場所?；顫娒骺斓牡慕ㄖ煨图袄_紛悅目的色彩搭配，加以人性化的綠化和景觀小品，使得商業(yè)街宛如溫馨的歐陸風(fēng)情小街，讓人流連忘返，不僅豐富了周邊居住人群業(yè)余生活，更提高了人們的生活層次。次入口：商業(yè)街次入口位于比亞迪工業(yè)園主入口的東側(cè)，為此，設(shè)計(jì)上特意設(shè)置了一小型廣場，以分流出入比亞迪工業(yè)園的人群。建筑造型與主入口相呼應(yīng)，彩色體塊搭配明亮的大面積玻璃，使人賞心悅目。沿寶龍路立面：商業(yè)街沿寶龍路一側(cè)因較狹長，而且并不設(shè)置開放口，所以在立面上設(shè)計(jì)了明快活潑的色墻搭配，提升了視覺層次，并設(shè)置了較多的廣告位以提高其商業(yè)價(jià)值。高出女兒墻的體量維系了整個(gè)街區(qū)的設(shè)計(jì)風(fēng)格，并豐富了其建筑天際線。31 / 31
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