【導讀】博倫管理咨詢.博倫管理咨詢.19. 19. 19. 19. 19

　　

【正文】 關(guān)問題探討 ? 園區(qū)內(nèi)是否要設立公路貨運站 國外許多物流園區(qū)或物流園區(qū)一般都是建立在公路貨運站的基礎(chǔ)之上，只有公路運輸才能最終實現(xiàn)門到門運輸。 在區(qū)內(nèi)內(nèi)設置公路貨運站，其優(yōu)點是，便于區(qū)內(nèi)的物流暢通便捷，方便業(yè)主，并與公路物流建設融合在一起；缺點是，會在寸土如金的園區(qū)內(nèi)占去很大的地塊，從開發(fā)成本上不是很合算。 在區(qū)內(nèi)外緊鄰處設置公路貨運站，同時該貨運站在區(qū)內(nèi)的業(yè)務大樓設立辦理窗口，其優(yōu)點是，不占用區(qū)內(nèi)土地，可提高區(qū)內(nèi)的開發(fā)價值。 ? 物流園區(qū)內(nèi)要不要建 鐵路專用線 國際物流將更多地使用海鐵聯(lián)運方式。深圳平湖物流園區(qū)與深圳東西兩個港群均有鐵路專用線相連?？紤]近期內(nèi)海鐵聯(lián)運的物流數(shù)量不會很多，園區(qū)可以不考慮建設鐵路專用線。但從發(fā)展趨勢看，應在物流園區(qū)長遠發(fā)展規(guī)劃內(nèi)將鐵路專用線從港口延伸到園區(qū)內(nèi)。 大工業(yè)區(qū)物流 主要設施建設規(guī)模 ? 物流園區(qū)的主要公共設施 根據(jù) 大工業(yè)區(qū)物流 園區(qū)的功能與服務需求，其主要公共設施應包括： （ 1）物流園區(qū)管理中心。主要供物流園區(qū)的行政管理機構(gòu)、信息處理中心、后勤服務機構(gòu)、進駐物流園區(qū)的業(yè)務咨詢、洽談、手續(xù)辦 理等單位辦公使用。 （ 2）口岸機構(gòu)服務中心。主要供海關(guān)、檢驗檢疫機構(gòu)進駐物流園區(qū)進行集中辦公使用。 （ 3）物流園區(qū)商務大樓。主要供進入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)、或注冊在區(qū)內(nèi)外的物流企業(yè)的辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)進行業(yè)務辦公。大樓內(nèi)應設有業(yè)務公證派出機構(gòu)、銀行、資信機構(gòu)、舉行業(yè)務講座或交流的會議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務洽談的公共業(yè)務洽談室，以及用餐服務設施。 （ 4）建成后供出租用的物流倉庫。主要供小型物流企業(yè)堆存貨物，提供倉儲配送服務。 24 博倫管理咨詢 . （ 5）已平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物 流設施的基礎(chǔ)場地。 （ 6）自營物流設施。 （ 7）大型停車場和停車庫。 （ 8）消防設施、加油站、清洗站、維修保養(yǎng)廠。 ? 主要公共設施建設規(guī)模 本著從功能需要出發(fā)，按精簡高效的原則設計，上述各部分設施的規(guī)模需求大致初步設想如下： （ 1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 5000 平方米。 ( 2) 行政管理機構(gòu)辦公用房： 3000 平方米； （ 3）信息處理中心： 1000 平方米 （ 4）后勤服務機構(gòu)： 1000 平方米； （ 5）日 岸機構(gòu)服務中心，建筑面積 2800 平方米。 （ 6）物流園區(qū)商務大樓， 6000 平方米 （ 7）物流企業(yè)辦公場所，以吸引 50 家左右物流企業(yè)或其它辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)進駐，平均每家企業(yè)辦公用房 50 平方米，需要建筑面積 2500 平方米； （ 8）銀行、資信、保險、郵政、稅收等機構(gòu) 1000 平方米； （ 9）用餐服務設施 600 平方米。 （ 10）大廳、衛(wèi)生、電梯等設施 1000 平方米。 以上所述管理中心、日岸服務中心、商務大樓合計面積 2． 39 萬平方米，擬建造一棟大樓為 宜。 （ 11）建成后供出租用的物流倉庫，面積 1－ 2 萬平方米。 這類倉庫的單體不必太大，主要供出租給中小型物流企業(yè)經(jīng)營。 （ 12）海關(guān)查驗場地，面積 3 萬平方米左右。 擬建在口岸機構(gòu)服務中心緊鄰處，與 20％自營地塊相接，以適應經(jīng)營規(guī)模擴大后的需求。 （ 13）己平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物流設施的基礎(chǔ)場地。 物流園區(qū)擬引進 5－ 10 家國際著名物流企業(yè)。根據(jù)國外企業(yè)開辦的物流中心或配送中心的規(guī)模，每一企業(yè)的用地需求一般在 6－ 10 萬平方米，地塊形狀一般長、寬比例為 5： 2，故在區(qū)內(nèi)招租區(qū)域的道路網(wǎng)絡的設計時應充分考慮這一特 25 博倫管理咨詢 . 點。 （ 14）大型停車場和停車庫 4300 平方米。 按 50 家物流及其相關(guān)企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車計，合計 150 輛轎車，平均每輛轎車需停車位 7 平方米，總停車位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車計，合計 25 輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位 10 平方米，總停車位 250 平方米。另加管理、日岸、服務、外來聯(lián)系業(yè)務、運輸裝卸貨物的停車位 3000 平方米。 （ 15）維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施， 500 平方米。 （六）、 大工業(yè) 區(qū)物流 的發(fā)展 戰(zhàn)略 隨著中國加入 WTO 的到來 ，為迎接 21 世紀物流業(yè)的挑戰(zhàn)， 龍崗物業(yè)應 積極研究 對策， 制定新世紀 大工業(yè)區(qū)物流 的發(fā)展戰(zhàn)略。 觀念領(lǐng)先戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。要在中國乃至世界物流業(yè)中贏得領(lǐng)先地位，首先要在觀念上領(lǐng)先。 大工業(yè)區(qū)物流 將投入相當資金創(chuàng)辦一流的物流學校和一流的物流研究中心，通過廣泛的物流研究與學術(shù)交流，深入揭示物流理論的深刻內(nèi)涵，研究現(xiàn)代物流運作模式，改革和更新物流理念，并指導物流實踐， “ 用一流的觀念，創(chuàng)造一流的物流服務。 ” 科技支持戰(zhàn)略 21 世紀是知識和 科技的時代，專業(yè)經(jīng)、細致化、科學化的物流知識將成為客戶物流體系改革、整合、規(guī)劃和設計的重要依據(jù)，現(xiàn)代科學技術(shù)如各種條碼技術(shù)、自動識別技術(shù)、自動分揀技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)等將成為物流運作的重要工具，“ 知識化和科技化物流 ” 將成為寶供服務的主要特征。 服務創(chuàng)新戰(zhàn)略 一方面，引導物流服務朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務類型進行系統(tǒng)整合，將不同貨運公司、倉儲公司以及社會資源進行物流資料整合，為客戶提供一種具有長期的、專業(yè)的、綜合的高效物流服務。另一方面，適應 26 博倫管理咨詢 . 21 世紀個性化消費和個性化服務的需要， 改變傳統(tǒng)企業(yè)的單一成本競爭策略為差異型、個性化的物流特色服務原則。 人才效益戰(zhàn)略 公司將遵循發(fā)揮 “ 以人為本 ” 的經(jīng)營理念，突出 “ 人才效益 ” 優(yōu)勢，廣泛匯集和吸引一批包括教授、博士、碩士在內(nèi)的高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)高效的物流服務。未來公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學歷。公司內(nèi)部嚴格貫徹執(zhí)行完善的培訓和激勵制度，不斷增強企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。選拔、晉升和獎勵工作成績顯著的員工，將公司利益與個人發(fā)展緊密結(jié)合，建設一支靈活精干、協(xié)作高效的知識型人才隊伍。 聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略 強調(diào)在供應鏈的諸節(jié)點之間植入 “ 優(yōu)勢互補、利益共享 ” 的共生關(guān)系，實施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。 大工業(yè)區(qū)物流 將在其他第三方物流企業(yè)、客戶服務群、相關(guān)行業(yè)之間廣泛尋找戰(zhàn)略合作伙伴，通過聯(lián)盟的力量獲得競爭優(yōu)勢。 總之， 21 世紀的 龍崗物業(yè) 將憑借規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、專業(yè)化優(yōu)勢、知識人才優(yōu)勢和個性化服務優(yōu)勢，有效地為客戶節(jié)省投資和費用，減少庫存、降低風險，提供增值服務，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強核心競爭力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶獲得競爭優(yōu)勢的重要戰(zhàn)略伙伴。 （ 七 ）、 大工業(yè)區(qū)物流 建設的產(chǎn)業(yè)政策 為加快 大工業(yè)區(qū) 物流 的建設， 建議 重視對物流產(chǎn)業(yè)的政策扶持， 鼓勵境內(nèi)外物流企業(yè) 進入?yún)^(qū)內(nèi) 從事 高新技術(shù)項目 開發(fā)和物流產(chǎn)業(yè)建設 。 物流業(yè)發(fā)展所帶來的主要是社會效益，政府給予政策扶植是通行的做法。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段以及必要的行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，推動整個產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 可協(xié)同當?shù)卣嘘P(guān)部門 擬制定如下 物流產(chǎn)業(yè) 配套政策： 國土 優(yōu)惠 政策 在項目 建設初期，對在 物流聯(lián)盟 區(qū)內(nèi)經(jīng)營倉儲、配送和集裝箱業(yè)務的先進技術(shù)企業(yè)，可試行土地 年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 27 博倫管理咨詢 . 70%按 5 年、最長不超過 8年分攤繳納。 在項目啟動 初期對市場開發(fā)企業(yè)實行臨時用地政策，減半收取土地租金，租期一般為 3 年，須續(xù)期的，在規(guī)劃等條件許可的情況下，可簡化程序，特事特辦，盡快辦理手續(xù)。 在 項目發(fā)展 中、后期，實行土地公開招標拍賣，將賣地的款項設立 大工業(yè)區(qū)物流 國土開發(fā)專項基金，實行?？顚Ｓ?，專門用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設施建設。 在區(qū)內(nèi) 的開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價的，可給予 10%的地價優(yōu)惠。 利用國土資源 有選擇地 鼓勵 帶資開發(fā) 建設 物流 基礎(chǔ)設施和開發(fā)大型 物流市場。 稅 收優(yōu)惠 政策 企業(yè)所得稅： 根據(jù)深圳市特區(qū)企業(yè)（內(nèi)資和外資企業(yè)） 和深圳出口加工區(qū) 稅收優(yōu)惠政策，對 區(qū)內(nèi) 物流企業(yè)的所得稅實行以下優(yōu)惠： ● 經(jīng)營期十年以上的交通運輸（不包括客運）、集裝箱加工修理、加工包裝、建材（含混凝土攪拌）等生產(chǎn)性行業(yè)，第一年和第二年免繳企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。 ● 經(jīng)營的減免稅期滿后，對經(jīng)市科技局確定為先進技術(shù)企業(yè)的，減半征稅期可申請延長三年。 ● 在從事倉儲、配送、商貿(mào)等服務性行業(yè)，投資超過 500 萬美元或 20xx萬元人民幣、經(jīng)營期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。 （ 4） 對投資 500 萬美元或 20xx 萬人民幣以上、經(jīng)營十年以上的物流企業(yè)，可實行企業(yè)所得稅先征后返，第一年和第二年企業(yè)所得稅返還全部，第三年至第五年返還 50%企業(yè)所得稅。 （ 5） 對新辦的商貿(mào)性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報經(jīng)主管稅務機關(guān)批準，可減征或減免企業(yè)所得稅一年。 城市維護建設稅和房產(chǎn)稅 以實際繳納的營業(yè)稅、增征稅、消費稅的稅額計征，稅率為 1%；納稅單位新建或購置的新建 房屋，自建成或購置之日起免納房產(chǎn)稅 3年。 政府提供融資服務 對采用先進技術(shù)的倉儲、配送、多式聯(lián)運（含集裝 28 博倫管理咨詢 . 箱處理）并對 大工業(yè)區(qū)物流 具有重要意義的項目，經(jīng) 區(qū)內(nèi)有關(guān)部門 審核確認，區(qū)政府可采取以存引貸的方式，幫助企業(yè)貸款或提供其他融資服務。 工商 優(yōu)惠 政策 對 物流 市場開發(fā)企業(yè)和個體工商戶，五年內(nèi)減半收取工商 和 城管各種規(guī)費。 戶籍 優(yōu)惠 政策 對從事投資經(jīng)營活動并且投資額達 1000 萬人民幣、營業(yè)額達到 200 萬以上的企業(yè)，其經(jīng)營骨干可優(yōu)先辦理龍崗區(qū)戶口，經(jīng) 區(qū)內(nèi)有關(guān)部門 審核，區(qū) 政府 給予其適當?shù)倪w戶指標， 并免收 入戶的城市增容費 率先投資優(yōu)惠 政策 對前十位率先進入 區(qū)內(nèi) 的企業(yè)，在地價、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽稱號。 產(chǎn)業(yè)調(diào)控 優(yōu)惠 政策 在 區(qū) 內(nèi)已開發(fā)的大型項目，原則上不在我區(qū)內(nèi)其它地點發(fā)展同類項目。 區(qū)政府將逐步引導區(qū)內(nèi)一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場，向 大工業(yè)區(qū)物流 轉(zhuǎn)移；區(qū)政府將爭取深圳市有關(guān)部門的支持，將特區(qū)內(nèi)以臨時用地發(fā)展起來的石材、裝飾建材等市場以及筍崗倉儲區(qū)的部分骨干企業(yè)向 大工業(yè)區(qū)物流 轉(zhuǎn)移。 （ 八 ） 、 大工業(yè)區(qū)物流 項目建設措施及計劃 項目資金籌措的途徑 ? 發(fā)展商首期投入 大工業(yè)區(qū)物流 的創(chuàng)建和首期營運資金由發(fā)展商（深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)）、投資者和未來骨干員工按參股形式獲得。 ? 開展招商活動，尋找合作伙伴 大工業(yè)區(qū)物流 將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)的工商企業(yè)為依托，憑借深圳市及龍崗區(qū)政府 優(yōu)惠政策對物流業(yè)的支持，以 大工業(yè)區(qū)物流 得天獨厚的資源條件和政策優(yōu)勢 積極開展各種形式的招商活動， 利用 風險投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多種不同的 物流聯(lián)盟（ 合作 ） 方式， 尋求合作伙伴。 29 博倫管理咨詢 . ? 引入風險投資 參考國外風險投資 中 土地、財產(chǎn)、技術(shù)因素折合成股倫的慣例 ， 其中公司股份的 20%由發(fā)起人投入，利潤分配則按投資方各自所占股份比例來龍去脈確定，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)現(xiàn)有土地、財產(chǎn)、技術(shù)等資源可作為股份投入， 引入風險投資 。 ? 申請銀行貸款 必要時通過商業(yè)銀行貸款獲得資金。 項目建設工期排序 ? 物場地建設（三通一平、辦公、生活設施） ? 物流信息系統(tǒng)建設 ? 物流倉儲設施購置與建設 ? 物流車隊購置與建設 ? 物流包裝、裝卸設施購置與建設 項目建設與運作管理 公共型物流聯(lián)盟園區(qū)可以按照如下模式建設、經(jīng)營和管理：即由一家公司（項目發(fā)展商）對物流中心 項目進行總體策劃，由該公司聘請專家進行可行性論證和功能、作業(yè)流程、管理制度設計，請專業(yè)設計公司進行工程設計并編制項目總體設計方案，發(fā)展商按專業(yè)設計公司提交的總體設計方案組織項目建設的招標。 從投標的公司中選擇一家或幾家公司進行項目的基礎(chǔ)設施建設，可以采?。拢埃苑绞竭x擇專業(yè)的物 流 管理公司對物流園區(qū)的設施設備進行管理。 由項目發(fā)展商組織招商，重點引進具有國際品牌的國內(nèi)外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務需求。招商是項目發(fā)展