【正文】 （13）己平整的可供業(yè)主自行建設倉庫或其他物流設施的基礎場地。 物流園區(qū)擬引進 5－10 家國際著名物流企業(yè)。根據(jù)國外企業(yè)開辦的物流中心或配送中心的規(guī)模，每一企業(yè)的用地需求一般在 6－10 萬平方米，地塊形狀一般長、寬比例為 5：2，故在區(qū)內招租區(qū)域的道路網(wǎng)絡的設計時應充分考慮這一特點。 （14）大型停車場和停車庫 4300 平方米。 按 50 家物流及其相關企業(yè)框算，以平均每家 3 輛轎車計，合計 150 輛轎車，平均每輛轎車需停車位 7 平方米，總停車位約 1050 平方米；以平均每 2 家企業(yè)擁有 1 輛自備小型貨車計，合計 25 輛自備小型貨車，每輛自備小型貨車需停車位 10 平方米，總停車位 250 平方米。另加管理、日岸、服務、外來聯(lián)系業(yè)務、運輸裝卸貨物的停車位 3000 平方米。（15）維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施，500 平方米。（六） 、大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略隨著中國加入 WTO 的到來，為迎接 21 世紀物流業(yè)的挑戰(zhàn)，龍崗物業(yè)應積極研究對策，制定新世紀大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略。 觀念領先戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展，離不開觀念的更新。要在中國乃至世界物流業(yè)中贏得領先地24 / 34位，首先要在觀念上領先。大工業(yè)區(qū)物流將投入相當資金創(chuàng)辦一流的物流學校和一流的物流研究中心，通過廣泛的物流研究與學術交流，深入揭示物流理論的深刻內涵，研究現(xiàn)代物流運作模式，改革和更新物流理念，并指導物流實踐，“用一流的觀念，創(chuàng)造一流的物流服務。 ” 科技支持戰(zhàn)略21 世紀是知識和科技的時代，專業(yè)經、細致化、科學化的物流知識將成為客戶物流體系改革、整合、規(guī)劃和設計的重要依據(jù)，現(xiàn)代科學技術如各種條碼技術、自動識別技術、自動分揀技術、衛(wèi)星定位技術等將成為物流運作的重要工具， “知識化和科技化物流”將成為寶供服務的主要特征。 服務創(chuàng)新戰(zhàn)略一方面，引導物流服務朝綜合化、一體化方向發(fā)展，把物流諸多環(huán)節(jié)、服務類型進行系統(tǒng)整合，將不同貨運公司、倉儲公司以及社會資源進行物流資料整合，為客戶提供一種具有長期的、專業(yè)的、綜合的高效物流服務。另一方面，適應 21 世紀個性化消費和個性化服務的需要，改變傳統(tǒng)企業(yè)的單一成本競爭策略為差異型、個性化的物流特色服務原則。 人才效益戰(zhàn)略公司將遵循發(fā)揮“以人為本”的經營理念，突出“人才效益”優(yōu)勢，廣泛匯集和吸引一批包括教授、博士、碩士在內的高層次專業(yè)人才，提供科技化、現(xiàn)代化的優(yōu)質高效的物流服務。未來公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學歷。公司內部嚴格貫徹執(zhí)行完善的培訓和激勵制度，不斷增強企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。選拔、晉升和獎勵工作成績顯著的員工，將公司利益與個人發(fā)展緊密結合，建設一支靈活精干、協(xié)作高效的知識型人才隊伍。 聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略強調在供應鏈的諸節(jié)點之間植入“優(yōu)勢互補、利益共享”的共生關系，實施企業(yè)聯(lián)盟化戰(zhàn)略。大工業(yè)區(qū)物流將在其他第三方物流企業(yè)、客戶服務群、相關行業(yè)之間廣泛尋找戰(zhàn)略合作伙伴，通過聯(lián)盟的力量獲得競爭優(yōu)勢。 總之，21 世紀的龍崗物業(yè)將憑借規(guī)模經營優(yōu)勢、專業(yè)化優(yōu)勢、知識人才優(yōu)勢和個性化服務優(yōu)勢，有效地為客戶節(jié)省投資和費用，減少庫存、降低風險，25 / 34提供增值服務，使企業(yè)集中精力于主業(yè)，增強核心競爭力，全面提升企業(yè)形象，從而成為客戶獲得競爭優(yōu)勢的重要戰(zhàn)略伙伴。（七） 、大工業(yè)區(qū)物流建設的產業(yè)政策為加快大工業(yè)區(qū)物流的建設，建議重視對物流產業(yè)的政策扶持，鼓勵境內外物流企業(yè)進入?yún)^(qū)內從事高新技術項目開發(fā)和物流產業(yè)建設。物流業(yè)發(fā)展所帶來的主要是社會效益，政府給予政策扶植是通行的做法。產業(yè)政策是指政府根據(jù)產業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運用經濟手段、法律手段以及必要的行政手段，調整產業(yè)結構，以實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，推動整個產業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 可協(xié)同當?shù)卣嘘P部門擬制定如下物流產業(yè)配套政策： 　　國土優(yōu)惠政策　　在項目建設初期，對在物流聯(lián)盟區(qū)內經營倉儲、配送和集裝箱業(yè)務的先進技術企業(yè)，可試行土地年租制，承租方在頭年首期先交總租金的 30%，余下的 70%按 5 年、最長不超過 8 年分攤繳納。 　　在項目啟動初期對市場開發(fā)企業(yè)實行臨時用地政策，減半收取土地租金，租期一般為 3 年，須續(xù)期的，在規(guī)劃等條件許可的情況下，可簡化程序，特事特辦，盡快辦理手續(xù)。 　　 在項目發(fā)展中、后期，實行土地公開招標拍賣，將賣地的款項設立大工業(yè)區(qū)物流國土開發(fā)專項基金，實行?？顚Ｓ茫瑢ｉT用于區(qū)內基礎設施建設。 　　 在區(qū)內的開發(fā)企業(yè)一次性繳納地價的，可給予 10%的地價優(yōu)惠。 　　 利用國土資源有選擇地鼓勵帶資開發(fā)建設物流基礎設施和開發(fā)大型物流市場。稅收優(yōu)惠政策　　 企業(yè)所得稅： 根據(jù)深圳市特區(qū)企業(yè)（內資和外資企業(yè)）和深圳出口加工區(qū)稅收優(yōu)惠政策，對區(qū)內物流企業(yè)的所得稅實行以下優(yōu)惠： 　　● 經營期十年以上的交通運輸（不包括客運） 、集裝箱加工修理、加工包裝、建材（含混凝土攪拌）等生產性行業(yè)，第一年和第二年免繳企業(yè)所得稅。第三年至第五年減半交納企業(yè)所得稅。 　　● 經營的減免稅期滿后，對經市科技局確定為先進技術企業(yè)的，減半征稅期可申請延長三年。 26 / 34　　● 在從事倉儲、配送、商貿等服務性行業(yè)，投資超過 500 萬美元或 2022萬元人民幣、經營期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。 　?。?） 對投資 500 萬美元或 2022 萬人民幣以上、經營十年以上的物流企業(yè)，可實行企業(yè)所得稅先征后返，第一年和第二年企業(yè)所得稅返還全部，第三年至第五年返還 50%企業(yè)所得稅。 　　（5） 對新辦的商貿性企業(yè)，自開業(yè)之日起，報經主管稅務機關批準，可減征或減免企業(yè)所得稅一年。 　　 城市維護建設稅和房產稅 以實際繳納的營業(yè)稅、增征稅、消費稅的稅額計征，稅率為 1%；納稅單位新建或購置的新建房屋，自建成或購置之日起免納房產稅 3 年。 　　　　 政府提供融資服務 對采用先進技術的倉儲、配送、多式聯(lián)運（含集裝箱處理）并對大工業(yè)區(qū)物流具有重要意義的項目，經區(qū)內有關部門審核確認，區(qū)政府可采取以存引貸的方式，幫助企業(yè)貸款或提供其他融資服務。　　工商優(yōu)惠政策 　　對物流市場開發(fā)企業(yè)和個體工商戶，五年內減半收取工商和城管各種規(guī)費。 　　戶籍優(yōu)惠政策 　　對從事投資經營活動并且投資額達 1000 萬人民幣、營業(yè)額達到 200 萬以上的企業(yè)，其經營骨干可優(yōu)先辦理龍崗區(qū)戶口，經區(qū)內有關部門審核，區(qū)政府給予其適當?shù)倪w戶指標，并免收入戶的城市增容費　率先投資優(yōu)惠政策 　　對前十位率先進入?yún)^(qū)內的企業(yè)，在地價、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽稱號。 　產業(yè)調控優(yōu)惠政策 　　 在區(qū)內已開發(fā)的大型項目，原則上不在我區(qū)內其它地點發(fā)展同類項目。　　 區(qū)政府將逐步引導區(qū)內一些自發(fā)的、小型的、不符合規(guī)劃要求的市場，向大工業(yè)區(qū)物流轉移；區(qū)政府將爭取深圳市有關部門的支持，將特區(qū)內以臨時用地發(fā)展起來的石材、裝飾建材等市場以及筍崗倉儲區(qū)的部分骨干企業(yè)向大工業(yè)區(qū)物流轉移。27 / 34（八） 、大工業(yè)區(qū)物流項目建設措施及計劃項目資金籌措的途徑? 發(fā)展商首期投入大工業(yè)區(qū)物流的創(chuàng)建和首期營運資金由發(fā)展商（深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)） 、投資者和未來骨干員工按參股形式獲得。? 開展招商活動，尋找合作伙伴大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內的工商企業(yè)為依托，憑借深圳市及龍崗區(qū)政府優(yōu)惠政策對物流業(yè)的支持，以大工業(yè)區(qū)物流得天獨厚的資源條件和政策優(yōu)勢 積極開展各種形式的招商活動，利用風險投資、參股合作、融資租賃、管理輸出等多種不同的物流聯(lián)盟（合作）方式，尋求合作伙伴。? 引入風險投資參考國外風險投資中土地、財產、技術因素折合成股倫的慣例，其中公司股份的 20%由發(fā)起人投入，利潤分配則按投資方各自所占股份比例來龍去脈確定，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)現(xiàn)有土地、財產、技術等資源可作為股份投入，引入風險投資。? 申請銀行貸款 必要時通過商業(yè)銀行貸款獲得資金。項目建設工期排序? 物場地建設（三通一平、辦公、生活設施）? 物流信息系統(tǒng)建設? 物流倉儲設施購置與建設? 物流車隊購置與建設? 物流包裝、裝卸設施購置與建設項目建設與運作管理公共型物流聯(lián)盟園區(qū)可以按照如下模式建設、經營和管理：即由一家公司（項目發(fā)展商）對物流中心項目進行總體策劃，由該公司聘請專家進行可行性28 / 34論證和功能、作業(yè)流程、管理制度設計，請專業(yè)設計公司進行工程設計并編制項目總體設計方案，發(fā)展商按專業(yè)設計公司提交的總體設計方案組織項目建設的招標。 　　　從投標的公司中選擇一家或幾家公司進行項目的基礎設施建設，可以采?。拢埃苑绞竭x擇專業(yè)的物流管理公司對物流園區(qū)的設施設備進行管理。 　　　由項目發(fā)展商組織招商，重點引進具有國際品牌的國內外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務需求。招商是項目發(fā)展成敗的關鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關。 　　選擇一家專業(yè)物流管理公司對物流業(yè)務進行管理。 　 　　以上管理模式體現(xiàn)了一種供應鏈合作關系，充分發(fā)揮了各參與公司專業(yè)化分工的優(yōu)勢，采用上述模式建立物流聯(lián)盟，如果發(fā)展商的策劃能力、協(xié)調能力及管理水平比較高，則物流中心的功能應該盡可能地完備。 四、大工業(yè)區(qū)物流項目評價（一）經濟效益評價項目總投資估算 大工業(yè)區(qū)物流計劃控制范圍占地 20 平方公里，計劃總投資 3 億元，初期投資 1 億元，主要用于建設（購置）物流基礎設施及物流項目招商工作，物流聯(lián)盟區(qū)內控制范圍將分步建設，初期投資規(guī)模 10000 萬元，占地范圍約 1 萬平方公里，建筑面積 萬平方米，倉儲面積 12 萬平方米，各項投資估算如下：（1） 、固定資產投資估算? 物場地建設（三通一平、辦公、生活設施）2022 萬元? 物流信息系統(tǒng)建設 500 萬元? 物流倉儲設施購置與建設 3500 萬元? 物流車隊購置與建設 1000 萬元? 物流包裝、裝卸設施購置與建設 2022 萬元小 計：8000 萬元（2） 、流動資金估算29 / 34參照國內外物流企業(yè)的實際經營和資產狀況，用類比法測算項目流動資金。按每年應收帳款周轉 4 次和存貨周轉 3 次估算項目流動資金需要量為 2022 萬元，（3） 、成本費用估算 物流成本是物流運動過程中，如包裝、裝卸、運輸、存儲、加工、配送和物流情報等各個環(huán)節(jié)所支出的人力、物力、財力的總和。物流成本構成主要包括以下各項：? 從事物流工作人員的工資、獎金及各種補貼；? 物流過程中的物質消耗，如包裝材料、電力、燃料的消耗，固定資產的磨損等；? 物資在運輸、保管等物流過程中的合理消耗；? 再分配項目支出，如支付銀行貸款的利息等；? 物流管理過程中發(fā)生的其他費用，如辦公費、差旅費等。根據(jù)國內外物流企業(yè)成本績效統(tǒng)計表明，其代表性指標是以總金額表示的銷售量的百分比或單位數(shù)量成本(如下表所示)：分選取制造商、批發(fā)商和零售商的物流成本，加權平均可求得：綜合物流單位成本（C）=（3+4 +3）/ 10 = %即:毛利率為 %, 稅后利潤率為 %.物流成本績效指標績效指標 制造商 批發(fā)商 零售商總成本單位成本銷售量百分比進人運費運出運費倉儲費用行政管理費用訂貨處理直接勞工30 / 34實績與預算比較成本趨勢分析產品直接利潤經濟效益評價 大工業(yè)區(qū)物流項目經濟效益評價運用傳統(tǒng)的做法，采用靜態(tài)分析與動態(tài)分析，根據(jù)首期投入 8000 萬元固定資產，建成 20220 平方米的倉儲面積，形成倉儲、運輸、分拔物流銷售收入總額為 （萬元）,毛利潤為 萬元,稅后利潤為 萬元，貸款年利率為 7 %。靜態(tài)分析投資利潤率 投資利潤率=（生產期平均年稅后利潤總額/總投資）?100% = %投資利稅率 投資利稅率=（生產期平均年利稅總額/總投資）?100% = %投資收益率 投資收益率={（生產期平均年利稅總額 +折舊） /總投資}?100% = %(2)、動態(tài)評價收益凈現(xiàn)值（NPV） = 8000+1800{1/ (1+)5} ????nt ttIRCOINPV1)1()( ≈ ( 萬元 )內部收益率（IRR） 即： 80001800{1/ ( 1 + i % )5 } = 0????nt ttIRCOI1 0)1()( I ≈ 3 % 折現(xiàn)率(基準收益率) 為 7%時，凈現(xiàn)值為 6716 萬元，內部收益率為 3 %，約為現(xiàn)行貸款利率的一半，由此可見，該項目具有較好的經濟效益。（3） 、投資回收期根據(jù)深圳市目前對高新技術企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策規(guī)定，該項目可從獲利年度起按“兩免三減”優(yōu)惠。按凈利潤的 15%計提公積；按凈利潤的 5%計提公益金；剩余利潤用于還貸，投資回收期約 3 年時間。投資回收期31 / 34 n = log { 1 – (8000)}/log(1+) ????ntt