【正文】 175, 148, 合理范圍。（分包）4綠化養(yǎng)護(hù) 27, 57, 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用合并在一起計(jì)算?？刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。5設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)52, 64, 06年空調(diào)維保費(fèi)26000元/年，電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)17865元/年，消防報(bào)警系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)24000元/年，日常零星維修費(fèi)用發(fā)生額約3000元/月。06年上半年園區(qū)和管理中心設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用支出合理。6行政辦公費(fèi)用 5, 2, 合理控制范圍7小計(jì) 383, 415, 序號(hào)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目內(nèi)容06上半年預(yù)測費(fèi)用06上半年實(shí)際發(fā)生費(fèi)用審核意見1管理人員工資分?jǐn)? 95, 135, 管理人員的工資費(fèi)用支出明顯偏大。2安保維修等服務(wù)人員工資 389, 174, 合理范圍。3保潔費(fèi)用 182, 53, 合理范圍。4綠化養(yǎng)護(hù) 103, 5設(shè)備設(shè)施維保費(fèi) 187, 4, 合理范圍。6行政辦公費(fèi)用 32, 20, 因?yàn)橥ㄓ脧S未設(shè)立服務(wù)中心，此費(fèi)用偏高。7小計(jì) 991, 389, 第四篇 評(píng)估依據(jù)一、某出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理服務(wù)合同第二章委托管理事項(xiàng)出口加工區(qū)園區(qū)： ⑴ 園區(qū)公設(shè)備設(shè)施管理：包括供配電、供水、路燈、道路、人行道、管道、窨井、圍網(wǎng)、公共綠化等所有基礎(chǔ)設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理； ⑵ 卡口建筑物本體及照明、電氣、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理； ⑶ 查驗(yàn)場地建筑物本體及照明、電氣、消防、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理；⑷ 園區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生：包括市政、道路、卡口及查驗(yàn)場地清掃、保潔、標(biāo)牌擦洗、垃圾的收集和清運(yùn)、定期的消毒滅害等；⑸ 園區(qū)公共交通與車輛停放秩序的管理；⑹ 維持園區(qū)公共秩序：包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤；⑺ 配合海關(guān)進(jìn)行卡口的管理與協(xié)查。管理中心⑴ 管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓等房屋建筑物本體與共用部位以及甲方辦公區(qū)域自用部位的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：屋頂、外墻、承重墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、外庭院、衛(wèi)生間、茶水間；⑵ 管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓等共用設(shè)備設(shè)施及甲方辦公區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：上下水管道、共用照明、空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯、安防監(jiān)控、衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施等；⑶ 管理中心區(qū)域公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地的日常養(yǎng)護(hù)管理包括：道路、照明、室外各類管道、泵房、自行車棚、停車場地、智能化設(shè)備設(shè)施、供配電設(shè)施、給排水設(shè)施、消防設(shè)施、弱電設(shè)施；⑷ 環(huán)境衛(wèi)生管理：包括管委會(huì)大樓、海關(guān)大樓房屋內(nèi)部的清潔衛(wèi)生（包括辦公室、衛(wèi)生間、茶水間）、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)、定期消毒滅害等；⑸ 管理中心區(qū)域交通和車輛停放管理⑹ 維持管理中心區(qū)域公共秩序包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域：⑴ 標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)樓宇公用設(shè)備設(shè)施管理：建筑物本體及結(jié)構(gòu)、建筑小品、各類配套用房及輔助用房管理、小區(qū)道路、自行車棚；⑵ 供配電系統(tǒng)：變電站、低壓配電、照明、防雷和接地、弱電室；⑶ 給排水系統(tǒng)：供水管道、衛(wèi)生潔具、上下落水管、小區(qū)排水管（雨、污）；⑷ 消防設(shè)備及器材：消火栓、消防箱、滅火器、消防自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控、噴淋及煙感；⑸ 弱電系統(tǒng)：通信系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線；⑹ 暖通設(shè)備：空調(diào)、通風(fēng)；⑺ 電梯：客、貨梯日常養(yǎng)護(hù)、年檢及校驗(yàn)；⑻ 安防技防設(shè)備：安防監(jiān)控、紅外報(bào)警、電子巡更；⑼ 保安管理：門崗執(zhí)勤及出入管理、監(jiān)控室值勤、樓宇區(qū)域治安、消防巡視、保安器具管理、交通指揮疏導(dǎo)、停車管理、協(xié)助交通事故處理、郵件、信件的監(jiān)管、二次裝修的日常監(jiān)管；⑽ 環(huán)境管理：包括樓宇內(nèi)公共區(qū)域的清潔保潔、樓宇外墻清潔清洗、戶外水池清洗、公共綠化綠擺、樓宇及周邊區(qū)域的消毒滅害；客戶服務(wù)客戶服務(wù)客戶入駐、退戶、報(bào)修、收費(fèi)、接待、走訪、投訴處理、檔案管理、滿意度調(diào)查；工程維修客戶報(bào)修處理、工程預(yù)算、計(jì)劃按排、施工監(jiān)管、竣工驗(yàn)收；社區(qū)文化客戶聯(lián)誼、文體活動(dòng)、健康衛(wèi)生宣傳、協(xié)訪群治工作；管理出口加工區(qū)園區(qū)、管理中心、標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案及竣工驗(yàn)收的資料。二、某出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書技術(shù)標(biāo)書總體管理承諾自接管起第一年全面實(shí)行ISO9000質(zhì)量管理體系；標(biāo)準(zhǔn)廠房自接管起按“全國物業(yè)管理示范園區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并適時(shí)進(jìn)行相關(guān)認(rèn)證；配合浦江公司創(chuàng)建ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。三、某出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書商務(wù)標(biāo)書各項(xiàng)費(fèi)用的測算值。第五篇 建議一、 工程維修管理建議將上下水管線路，各類設(shè)備電氣控制原理圖，通迅線路圖，監(jiān)控線路圖，綜合布線圖等常用圖紙，復(fù)制一份存放在物業(yè)，以便發(fā)生緊急情況時(shí)物業(yè)能夠及時(shí)搶修，或?qū)p失降到最低。由于水泵房設(shè)在地下室，建議安裝漏水報(bào)警裝置，防止水閥失靈，造成意外事故發(fā)生。園區(qū)中公共照明，高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制，在目前園區(qū)入駐客戶不是很多的情況下，可減少電費(fèi)的支出。根據(jù)對(duì)園區(qū)夜間檢查，園區(qū)內(nèi)有不少入駐企業(yè)開班生產(chǎn)，建議物業(yè)維修人員進(jìn)行夜間值班，防止水、電、電梯突發(fā)事故發(fā)生，或在發(fā)生突發(fā)事件后物業(yè)能有快速解決反應(yīng)能力。二、 防鼠管理預(yù)防老鼠對(duì)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線造成損害，建議辦公樓采用適當(dāng)?shù)臏缡蟠胧Ｔ谒梅康纫Σ课?，可設(shè)置防鼠板，防止死鼠污染水源。三、 公共秩序及防范管理 由于園區(qū)范圍較大，固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實(shí)施犯罪，建議根據(jù)管理要求，可設(shè)置多條巡邏路線，并由物業(yè)經(jīng)理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線，保安當(dāng)班領(lǐng)班執(zhí)行。對(duì)于上下班高峰時(shí)段的卡口管理，除物業(yè)增加必要的疏導(dǎo)人員外，建議采取上下班人員、非機(jī)動(dòng)車分道進(jìn)出的管理措施；建議協(xié)調(diào)海關(guān)對(duì)出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車，在上下班高峰段不使用左邊第一根車道，可開啟左邊第二根車道，避免非機(jī)動(dòng)車流、上下班人員占用出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車道，而發(fā)生意外事故。對(duì)于非機(jī)動(dòng)車管理，標(biāo)準(zhǔn)廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施，（一端出口封閉，用鏈鎖）但給停車人出行帶來不便，由于標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域較大，但只有一個(gè)停車棚，將給距停車棚較遠(yuǎn)的客戶員工停放帶來不便，也給非機(jī)動(dòng)車停放管理帶來難點(diǎn)。建議：a、對(duì)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的非機(jī)動(dòng)車管理，除對(duì)車棚的停放車輛進(jìn)行鏈鎖外，建議對(duì)車棚的另一端出口采取安裝能進(jìn)出個(gè)人，不能出車的裝置，減少給停放人帶來的不便。b、在相對(duì)中心區(qū)域建立較大規(guī)模的非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)，實(shí)行收費(fèi)管理。c、在標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域增建非機(jī)動(dòng)車停車棚。四、 采購管理建議中轉(zhuǎn)倉庫能封閉管理，采購的維修材料和物品能在入庫時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，既可避免不合格采購物品入庫，又能確保維修服務(wù)質(zhì)量。五、 通用廠房內(nèi)服務(wù)中心的設(shè)立由于園區(qū)較大，現(xiàn)服務(wù)中心離通用廠房有段距離，不利于貼近客戶服務(wù)，建議及時(shí)在通用廠房設(shè)立服務(wù)中心。六、 合理制定質(zhì)量目標(biāo)建議浦江物業(yè)管理部對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同中承諾的質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行梳理，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是衡量物業(yè)管理中每項(xiàng)重要工作的量化指標(biāo)，具有可計(jì)量性，可統(tǒng)計(jì)性，可控性。如配套設(shè)備設(shè)施完好率：由于是泛指，將無法統(tǒng)計(jì)或統(tǒng)計(jì)結(jié)果失真；維修工程回訪驗(yàn)收率：質(zhì)量目標(biāo)不明確，是控制驗(yàn)收還是控制回訪；保潔檢查合格率：保潔檢查的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是次數(shù)；道路完好率：道路完好的標(biāo)準(zhǔn)如何是什么，應(yīng)予以明確。公共燈具設(shè)備完好率與公共燈具亮燈率是重復(fù)設(shè)立目標(biāo)。 44