【正文】 本項目商業(yè)街是一個專門以年輕人為主要服務對象的主題商業(yè)街；同時，繽紛商業(yè)街名字響亮易記，朗朗上口，給人以過目不忘的感覺。 工業(yè)園區(qū)人口構成主要以工廠普工為主，年齡結構輕，消費能力弱。而發(fā)展主題風情的商業(yè)，具備以下明顯優(yōu)勢：本項目建成后，將有望提升整個工業(yè)園區(qū)商業(yè)配套的品質和檔次；項目自身競爭力得到增強，將有效分流其他競爭商圈的人流和客流；主題鮮明的商業(yè)定位，為項目后期的招商和運營定下了基調；為消費者營造一個輕松、文化氣息濃厚的購物環(huán)境。一）項目整體定位建議園區(qū)配套型項目的發(fā)展主要是作為周邊企業(yè)的配套使用的，按照政府的指示，政府直屬企業(yè)的介入，會本著對社會負責任的態(tài)度，運用市場機制規(guī)范管理，帶頭促進區(qū)域內消費者的生活安全，樹立一個對大眾負責的企業(yè)形象。2）目前寶龍工業(yè)區(qū)的套設施比較缺乏，項目的建成會讓周邊的生活配套設施更加完善，也會讓周邊的商業(yè)更加成熟。三）項目SWOT分析優(yōu)勢（S）1）項目位于寶龍大道和寶坪路交匯處，交通便捷。一）項目位置與地塊狀況項目地塊狀況項目北面的寶龍大道綠化帶本項目位于龍崗寶龍工業(yè)城寶龍大道和寶坪路交匯處，沿片區(qū)主干道寶龍大道呈東西方向的長方形地塊（如上圖所示），項目東西長約300米，南北寬約38米。 藍鉆風景項目配套有一定的商業(yè)面積，但目前商業(yè)尚處于前期銷售階段，尚未有商家進駐。而對調查問卷進行分析發(fā)現，在產業(yè)鏈中所屬位置較高的、對員工素質要求較高的、在企業(yè)經濟效益較好的一些企業(yè)中，其員工對于學習的要求也較高。目前，比亞迪IT及電子零部件產業(yè)已覆蓋手機所有零部件及組裝業(yè)務。龍崗女性以工薪階層女性、打工妹為主體，年輕喜歡扮靚，最主要以時尚、潮流的服裝、飾品(如腰帶、挎包、頭飾等)、物美價廉的流行化妝品為消費主線，對高檔化妝品、護膚品的需求不大，檔次基本上集中在中低檔，少量的中檔消費。由于這些企業(yè)規(guī)模較大，對管理和技術要求也相對較高，故而在這些企業(yè)之中，高學歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術、管理員工所占比例也較高，其比例范圍在7％～28％之間。寶龍工業(yè)城以寶龍五路為界線，將寶龍工業(yè)區(qū)一分為二，寶龍五路以東為東片區(qū)，寶龍五路以西為西片區(qū)。寶龍工業(yè)城是深圳市龍崗區(qū)開發(fā)建設較早、規(guī)劃完善的大型工業(yè)區(qū)，位于龍崗街道與坪山街道交界處。全區(qū)國內生產總值GDP2002年達到223億元左右，%，；而2003年GDP預計將會達到288億元，增長14%。片區(qū)配套1）生活配套寶龍工業(yè)城周邊生活配套設施完善，可以滿足企業(yè)高管和技術骨干居家、休閑等日常生活需要，園區(qū)5公里范圍內的龍崗中心城，規(guī)劃、建設有一流的商品房小區(qū)，是理想的居住場所。龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項目定位方案類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(2353) 20080924 11:39 標簽：策劃推廣 營銷策劃 一、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)需求分析寶龍工業(yè)城位于龍崗區(qū)中心位置，以四通八達的高速公路連接著龍崗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地區(qū)，是深圳市高新技術產業(yè)帶中地理條件最優(yōu)越規(guī)劃最好的園區(qū)之一。3）交通規(guī)劃健全，交通環(huán)境不斷改善。2）教育配套片區(qū)周邊擁有龍崗、平崗、龍城、坪山等多所中學和十余座小學。近年來，龍崗區(qū)國民經濟一直保持健康快速的發(fā)展趨勢，并形成了以高新技術、先進制造、現代物流和濱海旅游為支柱的產業(yè)體系。片區(qū)主要以IC芯片制造業(yè)、電子信息、光電子、機電一體化、汽車電子、汽車制造等高新技術產業(yè)為主導。附圖：寶龍工業(yè)城東、西片區(qū)劃分圖而從事服飾生產、家私生產、玩具生產、小型電子元器件生產等行業(yè)的企業(yè)，由于企業(yè)為傳統的勞動密集型企業(yè)，技術相對成熟，需要以大規(guī)模生產來降低成本，這些企業(yè)員工數量相對較大；同時由于生產相對簡單、企業(yè)本身科技含量不高、產品附加值低等特點，使得企業(yè)更多需求的是技術純熟的藍領工人，所以該類企業(yè)多為員工數量多，廠區(qū)規(guī)模大的生產型企業(yè)，其中高層技術、管理員工所占比例較小，在5％～10％之間。比亞迪創(chuàng)建于深圳，如今這里也是比亞迪的總部所在地和電池主要的生產基地，50萬平方米的工業(yè)園內聚居約2萬多名員工。區(qū)域內人員消費需求發(fā)展在深圳1200萬外來人口中，大部分遍布在關外數以十萬計的工廠內，由于廠區(qū)性質的限制，廠區(qū)生活配套的嚴重不足使得大部分廠區(qū)員工選擇外出消費，廠區(qū)員工的消費方式也在逐漸改變，比亞迪公司所在的區(qū)域是深圳工業(yè)園區(qū)一個縮影。地塊有坡度，呈現北低南高的地勢（靠近比亞迪地勢較高，靠近寶龍路的地勢較低）。2）項目緊鄰工區(qū)業(yè)內發(fā)展較成熟的福樂購商圈，商業(yè)氛圍比較濃厚；3）項目周圍企業(yè)較多，工作人員多，消費潛力巨大。3）工業(yè)區(qū)內的經營業(yè)態(tài)注主要以小百貨為主，項目的劃中的業(yè)態(tài)和周邊業(yè)態(tài)相比會有一定的超前性，會吸引一部分的客流。在項目周邊區(qū)域內的部分廠區(qū)（如比亞迪）由于投入使用年限較短，員工多，生活配套不足，并且業(yè)態(tài)單一，隨著員工生活需求的逐漸增大。休閑娛樂主題風情商業(yè)休閑娛樂主題：休閑娛樂型商業(yè)契合工業(yè)園區(qū)內消費群體的現實需求。針對這樣一個年輕人為主的市場，休閑娛樂型商業(yè)契合該部分群體的現實需求，而工業(yè)園區(qū)內現有的休閑娛樂配套設施較匱乏，從而為發(fā)展休閑娛樂型商業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。主營業(yè)種示意圖：網吧：簡單裝修，經營規(guī)模約在150~200㎡的小型網吧，是工業(yè)園區(qū)年輕人最中意的休閑、娛樂場所臺球城：經營面積約在60~80㎡的臺球城，茶余飯后，約三、五好友到臺球城去切磋球技，是園區(qū)工人為數不多的娛樂休閑之一項目形象定位集休閑、娛樂、餐飲等諸多功能于一體的復合型主題商業(yè)定位說明：在物質生活極大豐富的今天，購物不再是消費的唯一主題。2）寶盛華4）由于項目用地性質為臨時用地，在項目的使用年限上具有不確定性，存在一定的風險，故在項目的建筑形態(tài)方面，建議以一層商業(yè)為主，在項目的用材、裝修、裝飾等方面，在保證美觀、現代的前提下，盡量節(jié)省成本，以規(guī)避項目臨時用地所帶來的風險；保證商業(yè)街鋪位戶戶臨街，局部2層主要是起到豐富商業(yè)街建筑層次作用。頂部處理建議 3）花車可在商業(yè)街主入口設置一個大型射燈景觀燈 入口廣場標志性建筑，在立面造型上，建議以整面玻璃幕墻的墻形式，突出簡約、現代的設計理念，利用地塊和周邊區(qū)域的高低落差，營造大氣、高品質的形象。 C、坡道廣告位的處理在項目主入口處，自寶荷路進入商業(yè)街有1個高低的落差，行人通過臺階進入商業(yè)街，可在臺階側面綠化帶處設置商家廣告位，一方面可以有效利用空間，創(chuàng)造效益；另外，可起到美化的作用。一方面，水在風水上有“旺財”的講究，同時，疊水噴泉廣場使商業(yè)街入口和比亞迪廠區(qū)大門結合地帶之間的視覺效果更加靈動、豐富。一方面，水在風水上有“旺財”的講究，同時，疊水噴泉廣場使商業(yè)街入口和比亞迪廠區(qū)大門結合地帶之間的視覺效果更加靈動、豐富。開間、進深、層高建議開間：~5米進深：臨寶龍大道一側16~18米；臨比亞迪廠區(qū)一側12~14米層高：，月福樂購百貨旁臨時餐飲商鋪：面積6㎡，租金160元/㎡經測算，福樂購商圈的平均租金平均值約為70元/㎡位置交通狀況252。商鋪結構252。價格修正由于南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)，其商業(yè)氛圍已充分形成，在商業(yè)氛圍上，本項目和上述兩商圈相去甚遠，根據我司多年商業(yè)運作經驗，在項目初期運營階段，其租金水平大致能達到預期租金水平的60%左右，因此，經過修正后的實際租金均價為：49元/㎡3000006管理費用金額（元）22579205644800592704062092806491520二）方案設計說明總括：本項目為比亞迪工業(yè)園區(qū)配套商業(yè)街區(qū)，用地面積近6,345平方米，為園區(qū)近三萬人提供相應的餐飲娛樂、購物等商業(yè)配套服務。活潑明快的的建筑造型及繽紛悅目的色彩搭配，加以人性化的綠化和景觀小品，使得商業(yè)街宛如溫馨的歐陸風情小街，讓人流連忘返，不僅豐富了周邊居住人群業(yè)余生活，更提高了人們的生活層次。建筑造型與主入口相呼應，彩色體塊搭配明亮的大面積玻璃，使人賞心悅目。建筑造型設計力求體現現代、大方、簡約、活潑的特點，以迎合周邊年輕的消費群體。200000七、財務及敏感度分析可比樓盤選取原則：252。規(guī)模252。以絕對高品質、綜合性價比盡快搶占市場，給區(qū)域市場形成一種震撼；252。福樂購百貨內攤位：租金100~150元/㎡月圖三具體鋪位面積配比如下圖所示：面積段按面積分（百分比）按套數分（百分比）20㎡以下5%15%40~60㎡40%45%60~80㎡45%35%200㎡以上10%5%商業(yè)廣場設計建議1）東側主入口主題形象廣場主題廣場主要以雕塑、小品等形式，突出項目的文化主題。A、建筑設計建議在色彩運用上，應盡量和比亞迪廠區(qū)淡藍色主色調保持一致，不宜過于鮮艷和突出，以避免產生突兀感及不協調感；在建筑形態(tài)上，以不高于廠區(qū)正門高度為宜，以避免產生喧賓奪主的感覺。南北向坡度的處理：整個地塊呈現