龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目定位方案-文庫吧在線文庫
【正文】 表生產(chǎn)、光學(xué)設(shè)備生產(chǎn)、養(yǎng)殖設(shè)備生產(chǎn)、高新建材生產(chǎn)等行業(yè)為主，截止到2007年底，西片區(qū)員工數(shù)量為45000人左右。2）大工業(yè)環(huán)境下的商務(wù)消費(fèi)需求經(jīng)過近十年的發(fā)展，龍崗區(qū)工業(yè)從原來以“三來一補(bǔ)”為主的單一型格局發(fā)展到十大行業(yè)齊頭并進(jìn)、快速發(fā)展的“大工業(yè)”時(shí)代。2003 年比亞迪躋身為全球第二大充電電池生產(chǎn)商。員工選擇外出就餐的原因有以下幾個(gè)：① 園區(qū)內(nèi)食堂太少，員工太多，吃飯排隊(duì)時(shí)間太長(zhǎng)，部分員工不愿長(zhǎng)時(shí)間排隊(duì)等餐。在工業(yè)區(qū)沒有大中型超市且交通狀況較差的情況下，部分員工會(huì)選擇到周邊配備有購物專車的超市購物。二、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析一）寶龍工業(yè)區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營及規(guī)劃商業(yè)與生活配套用地分析寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套及生活配套用地分布圖圖例說明： ——已建成商業(yè)配套； ——規(guī)劃中待建商業(yè)配套； ——規(guī)劃中生活配套用地⑥⑦⑧③②⑤④① 2）在項(xiàng)目以北是南約村，住宅比較多，居住氛圍比較濃厚，商業(yè)主要分布在寶坪路兩邊，主要商業(yè)有江業(yè)百貨和家和福百貨商場(chǎng)，以及圍繞這兩個(gè)主要商業(yè)的零散型商業(yè)。目前金眾藍(lán)鉆商鋪已經(jīng)建成，但是還未開始經(jīng)營，因此目前商圈尚未形成。由于項(xiàng)目南面為比亞迪公司，北面是城市道路綠化帶，不能做出入口，長(zhǎng)約300米的地塊只能在東西兩頭設(shè)置出入口。威脅（T）1）項(xiàng)目在建成后，相對(duì)周邊成熟的經(jīng)營氛圍，在前期運(yùn)營將會(huì)面臨一定壓力。項(xiàng)目周邊區(qū)域目前還沒有類似的集購物、休閑、餐飲和娛樂等多功能為一體的商業(yè)街項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以在一定程度上發(fā)揮配套作用，還可以在一定程度上改變周邊的商業(yè)環(huán)境，提高項(xiàng)目的檔次和形象。工業(yè)園區(qū)特定的發(fā)展模式?jīng)Q定本項(xiàng)目的發(fā)展性質(zhì)。復(fù)合型特征主要從以下幾個(gè)方面來體現(xiàn)：在服務(wù)功能上，以滿足休閑、娛樂功能為主，同時(shí)兼顧餐飲、購物等其他輔助功能；在經(jīng)營業(yè)態(tài)上，街鋪這一主力業(yè)態(tài)與小型超市、專業(yè)店等形態(tài)共存。2）經(jīng)營業(yè)種分布建議區(qū)域業(yè)種分布情況臨寶龍大道一側(cè)東段小型餐飲中段網(wǎng)吧、錄像廳、小型KTV西段臺(tái)球城、電玩城臨比亞迪廠區(qū)一側(cè)東段小型超市、咖啡廳、珍珠奶茶、大頭帖、雜貨店、長(zhǎng)途電話亭、聯(lián)通/移動(dòng)代理點(diǎn)中段女裝、飾品店、干洗店西段小型藥店、照片洗曬點(diǎn)、美容美發(fā)廳這里，是青春飛揚(yáng)天堂；這里，縱容你購物成癖的癖好；這里，是培養(yǎng)美食家的基地；這里，更是放飛心情的地方。另外，英文案名給人感覺洋氣、現(xiàn)代、時(shí)尚，貼近目標(biāo)消費(fèi)群體的審美情趣。 ——建筑物； ——主題廣場(chǎng)；2）由于比亞迪公司員工宿舍區(qū)位于該廠區(qū)東部，項(xiàng)目東側(cè)臨寶荷路一側(cè)是比亞迪公司員工出入廠區(qū)的主要通道，也是本項(xiàng)目商業(yè)人流最密集的區(qū)域；而西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，來往人流主要以來往廠區(qū)辦事的商務(wù)人士為主，人流量較稀少。建筑風(fēng)格建議 在建筑物的頂部處理上，建議以飄板、弧頂?shù)仍煨吞幚?，豐富建筑物天際線。 在商業(yè)街設(shè)置一些花車，成為商業(yè)街局部景觀亮點(diǎn)，起到美化商業(yè)街環(huán)境作用。6）燈光 三）項(xiàng)目出入口及商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目出入口設(shè)計(jì)建議1）商業(yè)街東側(cè)主入口設(shè)計(jì)建議商業(yè)街東側(cè)主入口作為整條商業(yè)街入口，代表著整條商業(yè)街形象和檔次。B、主題廣場(chǎng)主題廣場(chǎng)主要以雕塑、小品等形式，突出項(xiàng)目的文化主題。在雕塑、小品的設(shè)計(jì)和選用上，重點(diǎn)突出現(xiàn)代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。六、價(jià)格定位經(jīng)測(cè)算，南約社區(qū)商圈的平均租金約為50元/㎡月圖六周邊環(huán)境252。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研、走勢(shì)判斷252。表一項(xiàng)目開發(fā)成本估算表土地面積（㎡）11400㎡總建面積9600㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式單價(jià)（元/㎡）或費(fèi)率金額（元）1土地租金表五利潤表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)第一年第二年第三年第四年第五年1租賃收入4利潤額表六現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）第一年第二年第三年第四年第五年1現(xiàn)金流入2653056022579205644800592704062092806491520租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202現(xiàn)金流出95467119159341284770342003420034200項(xiàng)目開發(fā)成本8795000865820034200342003420034200財(cái)務(wù)費(fèi)用751711501141250570——————3凈現(xiàn)金流量16983849690142153600305892840617508064573204累計(jì)凈現(xiàn)金流量——6901421154139143514491052652916983849注：+=，第三年每月租賃收入為49105%9600=，還款結(jié)束為第三年的：（月份），即為2年零3個(gè)月可收回投資成本。造型手法上注重虛實(shí)對(duì)比及相應(yīng)的體量穿插，并通過不同體量的高低錯(cuò)落變化，使本來細(xì)長(zhǎng)筆直較為呆板的建筑體量富有一定的變化韻律，同時(shí)也適當(dāng)采用一些建筑色彩的變化使整個(gè)商業(yè)氣氛呈現(xiàn)出一種繽紛多彩的動(dòng)感。沿寶龍路立面：商業(yè)街沿寶龍路一側(cè)因較狹長(zhǎng)，而且并不設(shè)置開放口，所以在立面上設(shè)計(jì)了明快活潑的色墻搭配，提升了視覺層次，并設(shè)置了較多的廣告位以提高其商業(yè)價(jià)值。商業(yè)內(nèi)街：商業(yè)內(nèi)街設(shè)置了服裝、精品店，餐飲，休閑小吧等豐富的人文娛樂場(chǎng)所。一）初步設(shè)計(jì)方案效果圖附件1：商業(yè)街主入口效果圖附件2：商業(yè)街次入口效果圖附件3：項(xiàng)目鳥瞰圖從第三年開始租金每年遞增5%。第一年第二年第三年第四年第五年 價(jià)815070 重100%30%70%均 計(jì)825370權(quán)根據(jù)市場(chǎng)比較法，及上述的定價(jià)影響因素，可比性物業(yè)對(duì)比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內(nèi)容比較標(biāo)的參照商圈名稱本項(xiàng)目南約社區(qū)商圈福樂購商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網(wǎng)424樓盤本體素質(zhì)（50）規(guī)劃設(shè)計(jì)（15）朝向646結(jié)構(gòu)535開間433人流746內(nèi)街422園區(qū)規(guī)模233設(shè)備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實(shí)用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費(fèi)111特別服務(wù)111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時(shí)間355合實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)高比例的租賃目的，快速回籠資金；252。月圖八圖二江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積12㎡，租金90元/㎡四）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)及配比建議主力鋪位面積段建議以40~60㎡、60~80㎡面積段為主，少量200㎡以上及20㎡以下鋪位2）西側(cè)次入口噴泉主題廣場(chǎng)由于西側(cè)廣場(chǎng)為次入口廣場(chǎng)，同時(shí)受到要與比亞迪廠區(qū)色調(diào)保持一致等限制，建議在西側(cè)入口設(shè)置一個(gè)小型的疊水噴泉廣場(chǎng)。 由于西側(cè)廣場(chǎng)為次入口廣場(chǎng)，同時(shí)受到要與比亞迪廠區(qū)色調(diào)保持一致等限制，建議在西側(cè)入口設(shè)置一個(gè)小型的疊水噴泉廣場(chǎng)。同時(shí)，店鋪內(nèi)燈光作為商業(yè)街燈光系統(tǒng)的一種補(bǔ)充。 考慮到項(xiàng)目節(jié)省成本的需要，街面以鋪設(shè)簡(jiǎn)單、檔次較低瓷磚。過寬則顯得商業(yè)街過于空曠，人氣得不到有效聚集；過窄則顯得商業(yè)街較擁堵，不利于人流流動(dòng)。部分商家在步行街上擺放的桌椅也是步行街休閑桌椅的一種有效補(bǔ)充。 在商業(yè)街局部2層區(qū)域，以連廊的形式將商業(yè)街兩邊的建筑物加以連接，一方面，可以保證二樓人流暢通，另外，可以保證商業(yè)街視覺效果不至于過于呆板。建筑形態(tài)建議以1層臨街商鋪為主，局部2層。西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，為避免本項(xiàng)目商業(yè)對(duì)比亞迪公司造成干擾，故在西側(cè)入口的處理上，一方面，通過主題廣場(chǎng)的設(shè)置，將人流向?qū)汖埓蟮酪粋?cè)引導(dǎo)；另外，在商業(yè)街西側(cè)盡頭，通過盆栽植物等形式的處理，分流商業(yè)街人流進(jìn)入比亞迪廠區(qū)大門區(qū)域，同時(shí)，阻隔車輛進(jìn)入商業(yè)街；一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局建議如下圖所示：繽紛商業(yè)街主要是從項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體層面考慮，本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客群為一個(gè)年輕、活潑、思維跳躍的群體，而繽紛的含義有色彩絢爛的意思，給人以時(shí)尚、動(dòng)感、色彩絢爛的感覺，和本項(xiàng)目目標(biāo)客群的性格層次相吻合，從名字上可以聯(lián)想到
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