龍崗寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套項目定位方案-文庫吧在線文庫
【正文】 表生產(chǎn)、光學設備生產(chǎn)、養(yǎng)殖設備生產(chǎn)、高新建材生產(chǎn)等行業(yè)為主，截止到2007年底，西片區(qū)員工數(shù)量為45000人左右。2）大工業(yè)環(huán)境下的商務消費需求經(jīng)過近十年的發(fā)展，龍崗區(qū)工業(yè)從原來以“三來一補”為主的單一型格局發(fā)展到十大行業(yè)齊頭并進、快速發(fā)展的“大工業(yè)”時代。2003 年比亞迪躋身為全球第二大充電電池生產(chǎn)商。員工選擇外出就餐的原因有以下幾個：① 園區(qū)內(nèi)食堂太少，員工太多，吃飯排隊時間太長，部分員工不愿長時間排隊等餐。在工業(yè)區(qū)沒有大中型超市且交通狀況較差的情況下，部分員工會選擇到周邊配備有購物專車的超市購物。二、寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀分析一）寶龍工業(yè)區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營及規(guī)劃商業(yè)與生活配套用地分析寶龍工業(yè)區(qū)商業(yè)配套及生活配套用地分布圖圖例說明： ——已建成商業(yè)配套； ——規(guī)劃中待建商業(yè)配套； ——規(guī)劃中生活配套用地⑥⑦⑧③②⑤④① 2）在項目以北是南約村，住宅比較多，居住氛圍比較濃厚，商業(yè)主要分布在寶坪路兩邊，主要商業(yè)有江業(yè)百貨和家和福百貨商場，以及圍繞這兩個主要商業(yè)的零散型商業(yè)。目前金眾藍鉆商鋪已經(jīng)建成，但是還未開始經(jīng)營，因此目前商圈尚未形成。由于項目南面為比亞迪公司，北面是城市道路綠化帶，不能做出入口，長約300米的地塊只能在東西兩頭設置出入口。威脅（T）1）項目在建成后，相對周邊成熟的經(jīng)營氛圍，在前期運營將會面臨一定壓力。項目周邊區(qū)域目前還沒有類似的集購物、休閑、餐飲和娛樂等多功能為一體的商業(yè)街項目，項目的開發(fā)不僅可以在一定程度上發(fā)揮配套作用，還可以在一定程度上改變周邊的商業(yè)環(huán)境，提高項目的檔次和形象。工業(yè)園區(qū)特定的發(fā)展模式?jīng)Q定本項目的發(fā)展性質(zhì)。復合型特征主要從以下幾個方面來體現(xiàn)：在服務功能上，以滿足休閑、娛樂功能為主，同時兼顧餐飲、購物等其他輔助功能；在經(jīng)營業(yè)態(tài)上，街鋪這一主力業(yè)態(tài)與小型超市、專業(yè)店等形態(tài)共存。2）經(jīng)營業(yè)種分布建議區(qū)域業(yè)種分布情況臨寶龍大道一側(cè)東段小型餐飲中段網(wǎng)吧、錄像廳、小型KTV西段臺球城、電玩城臨比亞迪廠區(qū)一側(cè)東段小型超市、咖啡廳、珍珠奶茶、大頭帖、雜貨店、長途電話亭、聯(lián)通/移動代理點中段女裝、飾品店、干洗店西段小型藥店、照片洗曬點、美容美發(fā)廳這里，是青春飛揚天堂；這里，縱容你購物成癖的癖好；這里，是培養(yǎng)美食家的基地；這里，更是放飛心情的地方。另外，英文案名給人感覺洋氣、現(xiàn)代、時尚，貼近目標消費群體的審美情趣。 ——建筑物； ——主題廣場；2）由于比亞迪公司員工宿舍區(qū)位于該廠區(qū)東部，項目東側(cè)臨寶荷路一側(cè)是比亞迪公司員工出入廠區(qū)的主要通道，也是本項目商業(yè)人流最密集的區(qū)域；而西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，來往人流主要以來往廠區(qū)辦事的商務人士為主，人流量較稀少。建筑風格建議 在建筑物的頂部處理上，建議以飄板、弧頂?shù)仍煨吞幚恚S富建筑物天際線。 在商業(yè)街設置一些花車，成為商業(yè)街局部景觀亮點，起到美化商業(yè)街環(huán)境作用。6）燈光 三）項目出入口及商業(yè)廣場設計建議項目出入口設計建議1）商業(yè)街東側(cè)主入口設計建議商業(yè)街東側(cè)主入口作為整條商業(yè)街入口，代表著整條商業(yè)街形象和檔次。B、主題廣場主題廣場主要以雕塑、小品等形式，突出項目的文化主題。在雕塑、小品的設計和選用上，重點突出現(xiàn)代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。六、價格定位經(jīng)測算，南約社區(qū)商圈的平均租金約為50元/㎡月圖六周邊環(huán)境252。區(qū)域市場價格調(diào)研、走勢判斷252。表一項目開發(fā)成本估算表土地面積（㎡）11400㎡總建面積9600㎡序號項目名稱計算公式單價（元/㎡）或費率金額（元）1土地租金表五利潤表序號項目計算公式合計第一年第二年第三年第四年第五年1租賃收入4利潤額表六現(xiàn)金流量表序號項目合計（萬元）第一年第二年第三年第四年第五年1現(xiàn)金流入2653056022579205644800592704062092806491520租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202現(xiàn)金流出95467119159341284770342003420034200項目開發(fā)成本8795000865820034200342003420034200財務費用751711501141250570——————3凈現(xiàn)金流量16983849690142153600305892840617508064573204累計凈現(xiàn)金流量——6901421154139143514491052652916983849注：+=，第三年每月租賃收入為49105%9600=，還款結(jié)束為第三年的：（月份），即為2年零3個月可收回投資成本。造型手法上注重虛實對比及相應的體量穿插，并通過不同體量的高低錯落變化，使本來細長筆直較為呆板的建筑體量富有一定的變化韻律，同時也適當采用一些建筑色彩的變化使整個商業(yè)氣氛呈現(xiàn)出一種繽紛多彩的動感。沿寶龍路立面：商業(yè)街沿寶龍路一側(cè)因較狹長，而且并不設置開放口，所以在立面上設計了明快活潑的色墻搭配，提升了視覺層次，并設置了較多的廣告位以提高其商業(yè)價值。商業(yè)內(nèi)街：商業(yè)內(nèi)街設置了服裝、精品店，餐飲，休閑小吧等豐富的人文娛樂場所。一）初步設計方案效果圖附件1：商業(yè)街主入口效果圖附件2：商業(yè)街次入口效果圖附件3：項目鳥瞰圖從第三年開始租金每年遞增5%。第一年第二年第三年第四年第五年 價815070 重100%30%70%均 計825370權(quán)根據(jù)市場比較法，及上述的定價影響因素，可比性物業(yè)對比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內(nèi)容比較標的參照商圈名稱本項目南約社區(qū)商圈福樂購商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網(wǎng)424樓盤本體素質(zhì)（50）規(guī)劃設計（15）朝向646結(jié)構(gòu)535開間433人流746內(nèi)街422園區(qū)規(guī)模233設備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費111特別服務111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時間355合實現(xiàn)短期內(nèi)高比例的租賃目的，快速回籠資金；252。月圖八圖二江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積12㎡，租金90元/㎡四）項目戶型設計及配比建議主力鋪位面積段建議以40~60㎡、60~80㎡面積段為主，少量200㎡以上及20㎡以下鋪位2）西側(cè)次入口噴泉主題廣場由于西側(cè)廣場為次入口廣場，同時受到要與比亞迪廠區(qū)色調(diào)保持一致等限制，建議在西側(cè)入口設置一個小型的疊水噴泉廣場。 由于西側(cè)廣場為次入口廣場，同時受到要與比亞迪廠區(qū)色調(diào)保持一致等限制，建議在西側(cè)入口設置一個小型的疊水噴泉廣場。同時，店鋪內(nèi)燈光作為商業(yè)街燈光系統(tǒng)的一種補充。 考慮到項目節(jié)省成本的需要，街面以鋪設簡單、檔次較低瓷磚。過寬則顯得商業(yè)街過于空曠，人氣得不到有效聚集；過窄則顯得商業(yè)街較擁堵，不利于人流流動。部分商家在步行街上擺放的桌椅也是步行街休閑桌椅的一種有效補充。 在商業(yè)街局部2層區(qū)域，以連廊的形式將商業(yè)街兩邊的建筑物加以連接，一方面，可以保證二樓人流暢通，另外，可以保證商業(yè)街視覺效果不至于過于呆板。建筑形態(tài)建議以1層臨街商鋪為主，局部2層。西側(cè)緊鄰比亞迪廠區(qū)大門，為避免本項目商業(yè)對比亞迪公司造成干擾，故在西側(cè)入口的處理上，一方面，通過主題廣場的設置，將人流向?qū)汖埓蟮酪粋?cè)引導；另外，在商業(yè)街西側(cè)盡頭，通過盆栽植物等形式的處理，分流商業(yè)街人流進入比亞迪廠區(qū)大門區(qū)域，同時，阻隔車輛進入商業(yè)街；一）項目規(guī)劃設計建議規(guī)劃布局建議如下圖所示：繽紛商業(yè)街主要是從項目的目標消費群體層面考慮，本項目目標消費客群為一個年輕、活潑、思維跳躍的群體，而繽紛的含義有色彩絢爛的意思，給人以時尚、動感、色彩絢爛的感覺，和本項目目標客群的性格層次相吻合，從名字上可以聯(lián)想到
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