【正文】 南邊高、北邊低的地勢，故在南北向地勢高度落差的處理上，北邊地形平整到與寶龍大道到同一水平線上，北邊地形則加高到與比亞迪廠區(qū)到同一水平線上，這樣會形成一個南高北低的地塊特征，故在高低落差的處理上，建議以臺階的形式，整條商業(yè)街分為二級，下面臨寶龍大道為一級，上面臨比亞迪廠區(qū)為一級。商業(yè)步行街設計建議1）內(nèi)街寬度建議：建議以6~8米為宜以涂料為主，重要建筑節(jié)點使用面磚，以提升商業(yè)街形象和檔次。外立面建議同時，本項目地塊呈現(xiàn)東西長，南北窄的地塊特征，故建議在建筑物的擺放上：建筑物自西向東排列，南北向，建筑物臨寶龍大道一側(cè)和比亞迪廠區(qū)分兩排排列，中間形成商業(yè)內(nèi)街形式，人流自項目東西兩側(cè)入口進入商業(yè)街； 整個案名輕盈、靈動，符合項目目標客群年輕、時尚的特點，同時，也說明本項目不僅僅能滿足最基本的購物功能，還可滿足消費者其他如娛樂、休閑、美食等其他輔助功能，購物的過程，就是一個體驗快樂的過程，心情在這里得到放松。時尚、現(xiàn)代的建筑元素，色彩豐富的外觀，整潔的街道，精美的景觀小品，品種豐富的商品，人性化的服務，營造出一個輕松、寫意的購物環(huán)境。精品女裝：價格不高，款式新穎、時尚，經(jīng)營面積約在60~80㎡的女裝店，是廠區(qū)年輕的女工淘貨的主要場所二）項目業(yè)態(tài)定位建議商業(yè)模式建議復合型的主題風情商業(yè)街區(qū)模式針對本項目所處的市場環(huán)境、區(qū)位和地段、地塊自身特征、目標消費群體等因素，我們將本項目商業(yè)模式定位為：復合型的主題風情商業(yè)街區(qū)。本項目為工業(yè)園區(qū)內(nèi)項目。在滿足比亞迪公司等附近廠區(qū)的同時也可以在一定程度上輻射整個寶龍工業(yè)城的商業(yè)需求，在高品質(zhì)的經(jīng)營管理下也會促進周邊商業(yè)的良性發(fā)展。劣勢（W）1）商業(yè)街出入口問題。藍鉆風景商圈,為金眾藍鉆小區(qū)開發(fā)的服務于其住宅小區(qū)的商業(yè)配套，離項目所在地有一定的距離。福樂購商場側(cè)面福樂購商場大門在員工業(yè)余生活安排中，逛街、看電視、上網(wǎng)、會朋友、學習及其他休閑娛樂占據(jù)了員工絕大部分業(yè)余時間。而從員工居住情況來看，超過65％的員工居住在企業(yè)宿舍中，也就是寶龍工業(yè)區(qū)內(nèi)，表明員工日常購物消費外流情況相當嚴重。2）比亞迪員工的商業(yè)需求比亞迪寶龍工業(yè)園建成時間較短，卻安置了2萬多員工，周邊及自身配套設施不完善，在比亞迪園區(qū)內(nèi)，配備了少量購物場所，但業(yè)態(tài)比較單一，食堂僅有兩個，一般在規(guī)定的時間出售早、中、晚三餐。2002年，比亞迪在香港證券交易所上市，創(chuàng)下了54支H股最高發(fā)行價的記錄。目前消費場所主要集中在街區(qū)小店、集貿(mào)市場，隨著政府投資的加大，大型企業(yè)的進駐，區(qū)域內(nèi)消費群體的收入必將進一步提高，對大型零售商家、連鎖超市需求在現(xiàn)有的基礎上將進一步加大。我們的調(diào)查結(jié)果也印證了這一觀點，在這一行業(yè)中，普通員工工資在11002000元/月之間，而中高層管理人員工資則在3000～10000元之間。園區(qū)半導體制造業(yè)代表有意法半導體、深愛半導體、方正微電子、華潤微電子、天馬微電子等；汽車制造業(yè)品牌企業(yè)有五洲龍汽車、中集專用車等；知名電子制造企業(yè)有華強三洋、同州電子、思達儀表、兄弟工業(yè)等。2006年，第一、二、：：。4）商業(yè)配套園區(qū)周邊散布歲寶百貨、百佳購物廣場、人人購物中心、萬佳百貨等十余家大型商場。2個公交首末站1個在寶清路與南同大道交匯處，1個在寶龍工業(yè)城502地塊。片區(qū)公交體系和道路交通規(guī)劃寶龍工業(yè)城為先規(guī)劃后招商的高新科技工業(yè)園區(qū)，其內(nèi)部交通網(wǎng)絡建設十分完善，但由于仍處于建設期，各項規(guī)劃設施尚未健全，交通狀況主要表現(xiàn)為以下特點：1）內(nèi)外交通路網(wǎng)健全寶龍工業(yè)城對外交通路網(wǎng)發(fā)達，有機荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、鹽壩高速、梅觀高速等高速公路跨區(qū)而過，距深圳寶安機場50公里，距皇崗口岸38公里，距羅湖口岸28公里，距鹽田港17公里，距蛇口港50公里。成。同時道路、供電、供水、通訊、燃氣等市政管網(wǎng)已鋪設完成，基本實現(xiàn)“七通一平”，發(fā)展初具規(guī)模。初步形成了以工業(yè)為主導，“三高”企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟格局。部分代表企業(yè)投產(chǎn)情況表（節(jié)選）投產(chǎn)情況企業(yè)名稱已建意法半導體公司比亞迪股份有限公司深圳市二砂深聯(lián)有限公司兄弟工業(yè)（深圳）有限公司深圳天馬微電子股份有限公司深圳市五洲龍實業(yè)發(fā)展有限公司深圳市興日生實業(yè)有限公司深圳市順嘉高新建材有限公司深圳思達儀表有限公司深圳京能集團有限公司（一期）深圳深愛半導體有限公司太平洋電線電纜（深圳）有限公司深圳市華大電路科技有限公司深圳市歐帝光學有限公司深圳市方正微電子有限公司在建深圳市同洲電子股份有限公司深圳市益心達醫(yī)學新技術有限公司深圳市蘭普源照明科技有限公司正在辦手續(xù)創(chuàng)益科技發(fā)展有限公司華潤微電子（深圳）有限公司時運達（深圳）電子有限公司明利五金電業(yè)（深圳）有限公司深圳市賽格導航科技股份有限公司從收入來看，這類企業(yè)各層次員工相對于其他行業(yè)員工起點高，收入也相對高。從企業(yè)員工比例來看，由于西區(qū)企業(yè)進駐較晚，企業(yè)普遍為汽車制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、儀器儀表生產(chǎn)、光學設備生產(chǎn)、養(yǎng)殖設備生產(chǎn)、高新建材生產(chǎn)等行業(yè)的資本密集型及勞動密集型企業(yè)，企業(yè)科技含量高、產(chǎn)品附加值大、企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值高、企業(yè)規(guī)模大、員工數(shù)量多。2）消費時段規(guī)律化由于區(qū)內(nèi)消費群體屬于“上班族”，消費時段集中于下班后和節(jié)假日，而上班時間段人流量較少，故人流量呈現(xiàn)出隨時間變動而變化的規(guī)律。3）娛樂休閑需求由于區(qū)域內(nèi)年輕人較多，加上目前工業(yè)區(qū)離深圳市中心較遠，大批工業(yè)區(qū)內(nèi)員工下班之后的交友、會友、休閑、娛樂需求也較為突出， KTV、電子游戲城、網(wǎng)吧和酒吧等休閑娛樂場所將受到年輕人歡迎。2006年，比亞迪入選全球企業(yè)新興百強。③ 食堂伙食較差，導致部分員工選擇外出就餐。西面為比迪亞公司的正門東面為寶坪路3）項目用地性質(zhì)為臨時用地，對項目后期的發(fā)展將會有很大的阻礙。主題風情商業(yè)：主題化、個性化商業(yè)模式是區(qū)域型商業(yè)發(fā)展的趨勢。經(jīng)營業(yè)種建議1）經(jīng)營業(yè)種類型及需求面積建議在經(jīng)營業(yè)種的選擇上，主要以具備休閑、娛樂功能業(yè)種為主，以餐飲、購物等功能業(yè)種為輔助。飾品店：面積不大，經(jīng)營面積約在15~20㎡，花樣繁多的小飾品店是年輕小女生經(jīng)常光顧的場所項目由于受到用地性質(zhì)限制，發(fā)展高檔商業(yè)物業(yè)風險過大；同時，由于園區(qū)內(nèi)高檔商業(yè)消費能力有限，購買能力弱，不足以支撐高檔商業(yè)項目經(jīng)營。案名建議1）寶盛華 ——人行流線；A1~A5——主要建筑物；B1~B4——主題廣場和綠化景點3）由于項目東側(cè)入口為人流量最密集區(qū)域，故緊鄰東側(cè)入口地塊商業(yè)價值最高，東側(cè)入口的形象，代表著整個商業(yè)街形象。 在建筑造型上，建議以大面積墻面為主，接點不宜過多，以避免過于繁復；在色彩的運用上，簡單搭配，不宜過于豐富，通過立面造型、色彩搭配等細部處理，來體現(xiàn)項目簡約、現(xiàn)代的建筑風格。4）休閑坐椅 由于本項目為一條商業(yè)內(nèi)街，且由于用地性質(zhì)等限制，其商業(yè)體量屬于中等水平。A、標志性建筑故建議在商業(yè)街的中段設置一個以休閑、娛樂為主題，動感十足的街舞廣場，一方面，可以讓購物者在購物過程中神經(jīng)得到休息；另外，與東、西兩側(cè)主題景觀廣場相呼應，豐富商業(yè)街景觀效果。南約社區(qū)商圈江業(yè)百貨1樓臨街商鋪：面積10㎡，租金100元/㎡福樂購商圈圖四福樂購百貨1樓臨街商鋪：面積30㎡，租金260元/㎡月運用低開高走的價格策略，保證項目前期平穩(wěn)租賃，為后期租賃留下一定的升值空間，在整體租賃進程中逐步實現(xiàn)項目均價。景觀252。80076800003建筑及園林設計表二投資計劃表名稱第一年第二年第三年第四年第五年合計開發(fā)成本（元）865820034200342003420034200879500087950008658200342003420034200342003財務費用投資利潤率164%表七敏感性分析表因素變化情況因素變化敏感性分析結(jié)果租賃收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率資金利潤率基本方案265305608795000162%164%租賃收入變化商鋪租賃價格降低10％238775048795000135%138%商鋪租賃價格上升10％291836168795000188%191%建安成本變化建安成本降低10％265305608027000186%189%建安成本上漲10％265305609563000141%143%主入口：商業(yè)主入口位于寶坪路與翠寶路交接處，通過一休閑廣場將人流引入商業(yè)街，休閑廣場設置了景觀疊水、綠化花池，及廣場中心噴泉等怡人的景觀小品以及人性化的殘疾人坡道，對吸引人流及提升商業(yè)街的品質(zhì)起到了積極作用。31 / 31