【正文】 比例的租賃目的，快速回籠資金；252。根據(jù)市場(chǎng)比較法，及上述的定價(jià)影響因素，可比性物業(yè)對(duì)比如下表：可比樓盤因素修正表比較方面具體內(nèi)容比較標(biāo)的參照商圈名稱本項(xiàng)目南約社區(qū)商圈福樂購商圈地理位置（30）環(huán)境（15）升值潛力312生活氛圍222人文環(huán)境211自然環(huán)境222治安狀況211區(qū)域印象111園區(qū)環(huán)境211交通（15）交通車輛313道路管網(wǎng)424樓盤本體素質(zhì)（50）規(guī)劃設(shè)計(jì)（15）朝向646結(jié)構(gòu)535開間433人流746內(nèi)街422園區(qū)規(guī)模233設(shè)備(智能化)222裝修322外觀422車位222層高422實(shí)用率222物業(yè)管理（5）品牌211收費(fèi)111特別服務(wù)111其它（15）推廣情況433工程形象555入伙時(shí)間355合 重100%30%70%均從第三年開始租金每年遞增5%。一）初步設(shè)計(jì)方案效果圖附件1：商業(yè)街主入口效果圖附件2：商業(yè)街次入口效果圖附件3：項(xiàng)目鳥瞰圖沿寶龍路立面：商業(yè)街沿寶龍路一側(cè)因較狹長(zhǎng)，而且并不設(shè)置開放口，所以在立面上設(shè)計(jì)了明快活潑的色墻搭配，提升了視覺層次，并設(shè)置了較多的廣告位以提高其商業(yè)價(jià)值。表六現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）第一年第二年第三年第四年第五年1現(xiàn)金流入2653056022579205644800592704062092806491520租賃收入26530560225792056448005927040620928064915202現(xiàn)金流出95467119159341284770342003420034200項(xiàng)目開發(fā)成本8795000865820034200342003420034200財(cái)務(wù)費(fèi)用751711501141250570——————3凈現(xiàn)金流量16983849690142153600305892840617508064573204累計(jì)凈現(xiàn)金流量——6901421154139143514491052652916983849注：+=，第三年每月租賃收入為49105%9600=，還款結(jié)束為第三年的：（月份），即為2年零3個(gè)月可收回投資成本。4利潤(rùn)額表一項(xiàng)目開發(fā)成本估算表土地面積（㎡）11400㎡總建面積9600㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式單價(jià)（元/㎡）或費(fèi)率金額（元）1土地租金區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研、走勢(shì)判斷252。周邊環(huán)境252。經(jīng)測(cè)算，南約社區(qū)商圈的平均租金約為50元/㎡ 三）項(xiàng)目出入口及商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目出入口設(shè)計(jì)建議1）商業(yè)街東側(cè)主入口設(shè)計(jì)建議商業(yè)街東側(cè)主入口作為整條商業(yè)街入口，代表著整條商業(yè)街形象和檔次。 在建筑物的頂部處理上，建議以飄板、弧頂?shù)仍煨吞幚恚S富建筑物天際線。建筑風(fēng)格建議 ——建筑物； ——主題廣場(chǎng)；這里，是青春飛揚(yáng)天堂；這里，縱容你購物成癖的癖好；這里，是培養(yǎng)美食家的基地；這里，更是放飛心情的地方。工業(yè)園區(qū)特定的發(fā)展模式?jīng)Q定本項(xiàng)目的發(fā)展性質(zhì)。威脅（T）1）項(xiàng)目在建成后，相對(duì)周邊成熟的經(jīng)營(yíng)氛圍，在前期運(yùn)營(yíng)將會(huì)面臨一定壓力。 2）在項(xiàng)目以北是南約村，住宅比較多，居住氛圍比較濃厚，商業(yè)主要分布在寶坪路兩邊，主要商業(yè)有江業(yè)百貨和家和福百貨商場(chǎng)，以及圍繞這兩個(gè)主要商業(yè)的零散型商業(yè)。在工業(yè)區(qū)沒有大中型超市且交通狀況較差的情況下，部分員工會(huì)選擇到周邊配備有購物專車的超市購物。2003 年比亞迪躋身為全球第二大充電電池生產(chǎn)商。從企業(yè)員工比例來看，在IC芯片制造、醫(yī)療器械生產(chǎn)、IT通訊器材生產(chǎn)、打印復(fù)印器械生產(chǎn)等資金資本密集型的現(xiàn)代新型行業(yè)企業(yè)中，由于企業(yè)本身科技含量高，產(chǎn)品附加值大等特點(diǎn)，企業(yè)員工人數(shù)相對(duì)較少，但企業(yè)員工素質(zhì)、學(xué)歷相對(duì)較高；同時(shí)由于這些企業(yè)技術(shù)性、管理性的特點(diǎn)，故而在這些企業(yè)之中，高學(xué)歷、高收入、高要求的“三高”型中高層技術(shù)、管理員工所占比例較高，其所占比例范圍在10％～30％之間。2005年，全區(qū)共完成工業(yè)總產(chǎn)值1734億元，同比增長(zhǎng)22%；，%；，%。同時(shí)根據(jù)規(guī)劃，將新規(guī)劃3條公交線路在寶龍工業(yè)城內(nèi)繞行，另規(guī)劃有內(nèi)環(huán)路、第二通道等即將建設(shè)。至今為止龍崗區(qū)政府在寶龍碧嶺片區(qū)的開發(fā)建設(shè)上已經(jīng)投入8億多元人民幣。寶龍工業(yè)城內(nèi)部交通路網(wǎng)已經(jīng)形成，現(xiàn)有寶龍大道及寶龍一路至寶龍七路、錦龍大道、高科大道、清風(fēng)大道等，貫穿東西的寶龍大道承擔(dān)著重要的交通運(yùn)輸功能。6）金融機(jī)構(gòu)配套周邊有四大國(guó)有商業(yè)銀行、各股份制銀行以及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。目前建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個(gè)大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)；全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)5315家，其中內(nèi)資企業(yè)1207家、“三資”企業(yè)1245家、三來一補(bǔ)企業(yè)2863家（如寶龍工業(yè)城的比亞迪），此類企業(yè)所帶來的商務(wù)需求也將日漸彰顯，如商務(wù)酒店、商務(wù)餐廳、會(huì)晤中心等方面需求較為突出。② 食堂在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售早、中、晚三餐，員工額外時(shí)間就餐不方便。 1）現(xiàn)有商業(yè)配套※ 地塊①※ 地塊②※ 地塊⑧（已建成但尚未開始經(jīng)營(yíng)）2）規(guī)劃中待建商業(yè)配套※ 地塊③※ 地塊④※ 地塊⑤※ 地塊⑥※ 地塊⑦3）規(guī)劃中生活配套用地※ 地塊④※ 地塊⑤※ 地塊⑥※ 地塊⑦※ 地塊⑧（如下圖所示）2）地塊成坡度，會(huì)增加規(guī)劃設(shè)計(jì)難度和建造成本。三）項(xiàng)目形象定位建議及命名建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位區(qū)域服務(wù)型商業(yè)定位依據(jù)：項(xiàng)目市場(chǎng)定位為區(qū)域服務(wù)型商業(yè)，目標(biāo)客戶群為項(xiàng)目周邊中低檔次消費(fèi)者，主要服務(wù)對(duì)象為比亞迪公司員工，同時(shí)輻射南約村及周邊區(qū)域，其中比亞迪公司員工及附近的南約村暫住人口為本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。故在商業(yè)街入口的設(shè)置上，建議把項(xiàng)目東側(cè)入口作為項(xiàng)目的主入口，西側(cè)入口作為項(xiàng)目的次出入口，解決商業(yè)街人行流向走向問題；二）項(xiàng)目園林及商業(yè)步行街設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議1）景觀花壇3）街面建議在雕塑、小品的設(shè)計(jì)和選用上，重點(diǎn)突出現(xiàn)代元素和高科技元素，和工業(yè)園區(qū)的高科技形象相吻合。簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的造型比較前衛(wèi)，充滿金屬感一）周邊商業(yè)價(jià)格分析在本項(xiàng)目周邊商圈中，南約社區(qū)商圈和福樂購商圈為已建成商業(yè)配套且經(jīng)營(yíng)較成熟，對(duì)本項(xiàng)目租金水平的制訂具備一定的參考意義，因此，我司對(duì)這兩個(gè)商圈進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。圖七福樂購百貨旁臨街餐飲商鋪：面積200㎡，租金50元/㎡ 同區(qū)域或不同區(qū)域同類型、同檔次商業(yè)物業(yè)（競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)）252?？傞_發(fā)成本（1）～（6）865820026530560225792056448005927040620928064915202開發(fā)成本資金利潤(rùn)率整體建筑色彩采用一些明快的主體色調(diào)，建筑墻體表面使用涂料或面磚等外墻材料。商業(yè)街主入口建筑為設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔大氣的大型商場(chǎng)，體塊的穿插及現(xiàn)代搶眼的鐘塔樓提高了視覺沖擊力，眼球效應(yīng)進(jìn)一步提升了商業(yè)街的商業(yè)價(jià)值。6稅后利潤(rùn)751711501141250570——————4營(yíng)業(yè)稅租賃收入x5%1326528表三項(xiàng)目收入計(jì)劃表依據(jù)上述原則和方法，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，建議本項(xiàng)目各類型物業(yè)的核心租賃均價(jià)。價(jià)格定位考慮因素252。比亞迪東側(cè)臨街商鋪：面積37㎡，租金130元/㎡月圖一 在燈光效果的處理上，整條商業(yè)街的照明主要通過沿街的路燈照明，景觀花壇設(shè)置射燈，起到局部亮點(diǎn)的作用。商業(yè)街上休閑坐椅主要通過花壇圍凳的形式解決。 在外立面的處理上，以簡(jiǎn)約、現(xiàn)代造型為主，局部區(qū)域在色彩、造型上加以點(diǎn)綴，以豐富商業(yè)街的立面造型；局部區(qū)域采用大面積的玻璃幕墻、鋼構(gòu)、造型等，打造局部亮點(diǎn)，提升整個(gè)商業(yè)街檔次。故建議把項(xiàng)目東側(cè)入口處作為整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)和亮點(diǎn)來打造，通過標(biāo)志性建筑和標(biāo)志性景觀的建設(shè)，把東側(cè)入口打造成整個(gè)商業(yè)街符號(hào)。 ——市政綠化帶 五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為服務(wù)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)中低層次消費(fèi)者的區(qū)域服務(wù)型商業(yè)。主營(yíng)業(yè)種建議：序號(hào)業(yè)種需求面積（㎡）序號(hào)業(yè)種需求面積（㎡）1小型超市約150~20012錄像廳約150~2002咖啡廳約150~20013小書店約40~60