【正文】 很大的，區(qū)域樓盤應(yīng)抓住此契機(jī)，更加深入地挖掘此賣點(diǎn)。 根據(jù)南部新城的城市功能和產(chǎn)業(yè)定位，明年，南關(guān)區(qū)將加快中央商務(wù)區(qū)、金融總部集中區(qū)建設(shè)，推進(jìn)光明水庫、濕地公園等生態(tài)環(huán)境建設(shè)。作為中心城區(qū)，南關(guān)區(qū)將繼續(xù)突出重大項(xiàng)目建設(shè)，加快吉盛偉邦、華潤萬象城、東北亞商貿(mào)城等城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)，配合我市完成地鐵一號(hào)線、亞泰大街快速路建設(shè)，推進(jìn)老舊小區(qū)、棄管小區(qū)、危樓改造步伐，突出抓好東嶺南街區(qū)域的綜合治理，將南關(guān)區(qū)打造成宜居、興業(yè)的現(xiàn)代化新城區(qū)。這些舉動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)有很大好處。、風(fēng)險(xiǎn)分析的主要內(nèi)容（1） 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。（1）BEP（利用率）=固定成本/（銷售收入變動(dòng)成本稅金）100%= 26%（2）BEP（規(guī)模）= (平方米)（3）BEP（收入）= (萬元)表明項(xiàng)目在開發(fā)率達(dá)到26%時(shí)，就可以保本，項(xiàng)目亦可保本。（2） 敏感性分析是投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中常用的一種研究不確定性的方法。它在確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析不確定性因素對(duì)投資投資項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響及影響程度。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，；稅后內(nèi)部收益率(IRR)％。從以上投資分析，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率(Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在12%以上，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。首先確定風(fēng)險(xiǎn)管理部門，可以成立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，也可以將風(fēng)險(xiǎn)管理職能由合同管理部門承擔(dān)，但風(fēng)險(xiǎn)管理部門要能夠調(diào)動(dòng)工程部、財(cái)務(wù)部、材料設(shè)備部、合同管理部等各部門的人員和其它資源，風(fēng)險(xiǎn)管理的具體實(shí)施也要分配到各有關(guān)部門去實(shí)施。風(fēng)險(xiǎn)管理部門在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)不斷檢查和更新的過程。隨著工程項(xiàng)目的進(jìn)展，各種風(fēng)險(xiǎn)事件將發(fā)生或消除，各種響應(yīng)措施也將被采用或過時(shí)。風(fēng)險(xiǎn)管理人員將不定期或定期根據(jù)最新的情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，確定新的風(fēng)險(xiǎn)事件和響應(yīng)措施，并分析評(píng)價(jià)以前階段風(fēng)險(xiǎn)管理的成敗。九 項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目利潤總額為50560萬元，所得稅率25%，所得稅額12640萬元，稅后凈利潤37920萬元，計(jì)提盈余公積金1896萬元，可獲得未分配利潤總額為36024萬元。%，%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，；稅后內(nèi)部收益率(IRR)％。從以上投資分析，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率(Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在12%以上，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，ENPV≥0，可行， EIRR≥iS，可行；具體數(shù)據(jù)，詳見附表。表1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總投資萬元8凈利潤萬元37920建設(shè)投資萬元12資本化利息萬元1463259銷售利潤率%%2資金籌措萬元10投資利潤率%%企業(yè)自籌萬元11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)(稅后)萬元銀行貸款萬元9000012財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%3經(jīng)營收入萬元15456013投資回收期年4經(jīng)營稅金及附加萬元14總建筑面積㎡1840005總成本費(fèi)用萬元6利潤萬元505607所得稅萬元12640表2 收入及稅金估算表 金額單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額備注1出售收入394800商鋪銷售收入42000住宅出售收入352800地下停車位出售收入2銷售稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加本項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。首先，項(xiàng)目建成后將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項(xiàng)目開發(fā)階段房屋的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員就業(yè)，這對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)壓力、特別是對(duì)促進(jìn)周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，營造健康的購物、旅游、生活空間。通過本項(xiàng)目的實(shí)施有利于美化區(qū)域環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)環(huán)境質(zhì)量的改善。本項(xiàng)目為政府帶來房地產(chǎn)開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來新的稅源，%估算，政府將有約14280萬元左右的稅收收入。通過本項(xiàng)目的投資建設(shè)，可增加地方財(cái)政收入，帶動(dòng)本地區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長。，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品味的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利。，與之配合發(fā)展。我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動(dòng)其發(fā)展。．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。．房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進(jìn)轎車進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。綜上所訴，該項(xiàng)目的開發(fā)從國民經(jīng)濟(jì)的角度分析是可行的。十、結(jié)論上述分析和效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總占地面積：184000方米，項(xiàng)目總建筑面積：644000萬平方米項(xiàng)目總投資： 萬元，包括開發(fā)建設(shè)投資及建設(shè)期利息，建設(shè)期利息為146325萬元(按總投資的65%計(jì)算)。，銀行貸款90000萬元(總投資的74%)，貸款利率按照銀行同期貸款利率估算（%）。 。經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是：本項(xiàng)目兩個(gè)銷售部分：商業(yè)：42000m210000元/ m2 =42000萬元住宅：5880000m26000元/ m2 =352800萬元銷售收入合計(jì)394800萬元該項(xiàng)目利潤總額為50560萬元，所得稅率25%，所得稅額12640萬元，稅后凈利潤37920萬元，計(jì)提盈余公積金1896萬元，可獲得未分配利潤總額為36024萬元。%，%。從以上投資分析，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率(Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在12%以上，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，從財(cái)務(wù)角度分析，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上具有較強(qiáng)的可行性由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)。項(xiàng)目對(duì)就業(yè)效益的影響本項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。首先，項(xiàng)目建成后將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項(xiàng)目開發(fā)階段房屋的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員就業(yè)，這對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)壓力、特別是對(duì)促進(jìn)周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利項(xiàng)目在社會(huì)效益上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目建成后，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為南關(guān)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為長春市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了長春市的安居工程，使長春人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使長春人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。項(xiàng)目在環(huán)境效上具有較強(qiáng)的可行性該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般、資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益率高于基準(zhǔn)收益率，盈利能力及清償能力較強(qiáng)。 產(chǎn)品價(jià)格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù)，說明產(chǎn)品價(jià)格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性，項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中可適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格來獲取更大的利潤。但是長春在售新房均價(jià)：6000元/平方米，有一定風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?南關(guān)區(qū)周邊周邊有公園、教育，體育中心等市政配套較多 ，人口密度高，潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中型中高檔小區(qū)，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境，生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（二）有關(guān)建議1. 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中加強(qiáng)營銷，確保銷售率。項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。2.本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于項(xiàng)目周圍地區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。3.建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察長春目前同類物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，住宅售價(jià)不會(huì)有太大的回落。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭； (5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。整合企業(yè)資源，提高操作水平。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立項(xiàng)目小組（跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營銷、人力資源等部門人員。制定投資計(jì)劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，加強(qiáng)同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)條件。加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。 1根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對(duì)開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入進(jìn)行本項(xiàng)目的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。