【正文】 所得稅03凈現(xiàn)金流量（12）90004折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量（3+）90006稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)金流量表（ic=）評(píng)價(jià)指標(biāo):（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=（2）資本金稅后凈現(xiàn)值= 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入0銷售收入02現(xiàn)金流出9000資本金900060005000預(yù)售收入再投入0貸款本息償還銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03稅后凈現(xiàn)金流量（12）90004折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（3）凈現(xiàn)值開放項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率這算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)以上計(jì)算，本項(xiàng)目稅前，，均大于0，也大于0，這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行。（4）內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和，等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)以上計(jì)算，睡前、稅后全部投資的FIRR分別為 、 ；資本金的稅后FIRR為 ，均大于同期貸款利率的 ，和基準(zhǔn)收益率 ，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入02總成本費(fèi)用03銷售稅金及附加04土地增值稅05利潤(rùn)總額（1234）06所得稅（5）33%07稅后利潤(rùn)（5）（6）08盈余公積金（7）10%09可分配利潤(rùn)（7）（8）0靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比較是較好的，故項(xiàng)目可以考慮。資本金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來(lái)源19000銷售收入資本金900050006000銀行借款10000002資金的運(yùn)用19000建設(shè)投資19000借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金（12）04累計(jì)盈余資金風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析經(jīng)計(jì)算，在開發(fā)建設(shè)投資不增加的前提下，銷售收入每增加1%時(shí)，利潤(rùn)比原方案增加10%，；當(dāng)銷售收入每下降1%時(shí)，利潤(rùn)比原方案減少10%。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每增加1%時(shí)，利潤(rùn)較原方案下降10%，也就是說(shuō)當(dāng)銷售收入不變，。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每下降1%時(shí)，利潤(rùn)較原方案上升10%，銷售收入不變。經(jīng)上面的敏感性分析，建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化商品房的銷售宣傳力度，進(jìn)行深入細(xì)致的營(yíng)銷策劃，充實(shí)銷售手段，采取靈活多樣的銷售形式，充分利用該區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，確保銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)工程施工過(guò)程中力求優(yōu)化，加強(qiáng)管理，特別是成本管理和核算，在確保工程量的前提下，節(jié)約工程建設(shè)投資，降低商品房的生產(chǎn)成本。使項(xiàng)目取得預(yù)期的效果。 1）規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模大所帶來(lái)的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。2）周期風(fēng)險(xiǎn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)周期高峰端運(yùn)行已達(dá)兩年的時(shí)間，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，加之我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不確定性，該項(xiàng)目有可能遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性將造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后期的困難。3）運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大，資金運(yùn)作能力非常重要。在項(xiàng)目運(yùn)作中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷口，將使項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是面對(duì)市場(chǎng)，產(chǎn)品策劃，適銷對(duì)路，營(yíng)銷推廣，加快銷售速度，即強(qiáng)化投資回收能力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見(jiàn)在財(cái)務(wù)上是可行的。如果項(xiàng)目能夠享受開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠，減免部分所得稅，則項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果狀況可以得到很大改善。五、社會(huì)分析影響 項(xiàng)目建成投入使用后，南寧的GDP將有所提高，西鄉(xiāng)塘的居民生活水準(zhǔn)也得到了一定的提高，周邊的生活配套設(shè)施將會(huì)更加完善，高檔的小區(qū)形成后，也會(huì)使周邊的環(huán)境變得更加好。項(xiàng)目投入使用后，需要物業(yè)公司的管理，增加就業(yè)崗位。六、結(jié)論與建議本項(xiàng)目的建成會(huì)極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn)小區(qū)及開發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動(dòng)開發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目地塊位置極佳，市場(chǎng)前景看好，開發(fā)條件成熟。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財(cái)務(wù)上都是可行的。符合項(xiàng)目承辦方的決策需求。項(xiàng)目沒(méi)有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問(wèn)題。及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問(wèn)題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。盡快組織國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。項(xiàng)目營(yíng)銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。附圖 艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇莇蚇膆肀