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魯班路建設(shè)城區(qū)用地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告-資料下載頁

2025-05-03 03:08本頁面
  

【正文】 所得稅03凈現(xiàn)金流量(12)90004折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量(3+)90006稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量資本金現(xiàn)金流量表(ic=)評(píng)價(jià)指標(biāo):(1)資本金稅后內(nèi)部收益率=(2)資本金稅后凈現(xiàn)值= 資本金現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入0銷售收入02現(xiàn)金流出9000資本金900060005000預(yù)售收入再投入0貸款本息償還銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03稅后凈現(xiàn)金流量(12)90004折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(3)凈現(xiàn)值開放項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額,為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率這算為項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值,此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?;鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率,一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%,%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)以上計(jì)算,本項(xiàng)目稅前,,均大于0,也大于0,這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利,在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益,有經(jīng)濟(jì)效益,項(xiàng)目可行。(4)內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和,等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析,經(jīng)以上計(jì)算,睡前、稅后全部投資的FIRR分別為 、 ;資本金的稅后FIRR為 ,均大于同期貸款利率的 ,和基準(zhǔn)收益率 ,說明項(xiàng)目盈利,達(dá)到同行業(yè)的收益水平,項(xiàng)目可行。損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)單位:萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入02總成本費(fèi)用03銷售稅金及附加04土地增值稅05利潤(rùn)總額(1234)06所得稅(5)33%07稅后利潤(rùn)(5)(6)08盈余公積金(7)10%09可分配利潤(rùn)(7)(8)0靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比較是較好的,故項(xiàng)目可以考慮。資本金來源與運(yùn)用表 單位:萬元 序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來源19000銷售收入資本金900050006000銀行借款10000002資金的運(yùn)用19000建設(shè)投資19000借款還本付息銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3盈余資金(12)04累計(jì)盈余資金風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析經(jīng)計(jì)算,在開發(fā)建設(shè)投資不增加的前提下,銷售收入每增加1%時(shí),利潤(rùn)比原方案增加10%,;當(dāng)銷售收入每下降1%時(shí),利潤(rùn)比原方案減少10%。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每增加1%時(shí),利潤(rùn)較原方案下降10%,也就是說當(dāng)銷售收入不變,。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每下降1%時(shí),利潤(rùn)較原方案上升10%,銷售收入不變。經(jīng)上面的敏感性分析,建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)強(qiáng)化商品房的銷售宣傳力度,進(jìn)行深入細(xì)致的營銷策劃,充實(shí)銷售手段,采取靈活多樣的銷售形式,充分利用該區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì),確保銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。同時(shí),項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)工程施工過程中力求優(yōu)化,加強(qiáng)管理,特別是成本管理和核算,在確保工程量的前提下,節(jié)約工程建設(shè)投資,降低商品房的生產(chǎn)成本。使項(xiàng)目取得預(yù)期的效果。 1)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模大所帶來的營銷運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。2)周期風(fēng)險(xiǎn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)周期高峰端運(yùn)行已達(dá)兩年的時(shí)間,按照房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律,加之我國政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不確定性,該項(xiàng)目有可能遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性將造成項(xiàng)目運(yùn)營后期的困難。3)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大,資金運(yùn)作能力非常重要。在項(xiàng)目運(yùn)作中,一旦出現(xiàn)資金鏈斷口,將使項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是面對(duì)市場(chǎng),產(chǎn)品策劃,適銷對(duì)路,營銷推廣,加快銷售速度,即強(qiáng)化投資回收能力。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率,可見在財(cái)務(wù)上是可行的。如果項(xiàng)目能夠享受開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠,減免部分所得稅,則項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果狀況可以得到很大改善。五、社會(huì)分析影響 項(xiàng)目建成投入使用后,南寧的GDP將有所提高,西鄉(xiāng)塘的居民生活水準(zhǔn)也得到了一定的提高,周邊的生活配套設(shè)施將會(huì)更加完善,高檔的小區(qū)形成后,也會(huì)使周邊的環(huán)境變得更加好。項(xiàng)目投入使用后,需要物業(yè)公司的管理,增加就業(yè)崗位。六、結(jié)論與建議本項(xiàng)目的建成會(huì)極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài),促進(jìn)小區(qū)及開發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善,帶動(dòng)開發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目地塊位置極佳,市場(chǎng)前景看好,開發(fā)條件成熟。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零,內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率,在財(cái)務(wù)上都是可行的。符合項(xiàng)目承辦方的決策需求。項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn);嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少,且可以控制,或發(fā)生的概率低;項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn),只要重視采取有效的防范措施,其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。綜上所述,該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的,可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行,有效的防避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn):宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問題,開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動(dòng)本項(xiàng)目的市政配套工程,最遲應(yīng)在項(xiàng)目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作,落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù),確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排,必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。既要節(jié)省建設(shè)資金,又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量,堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作,保證足夠的廣告投放量,在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章,為本項(xiàng)目積聚人氣。附圖 艿薅蠆羈蒅蒁蚈肅芇莇蚇膆肀
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