【正文】 對房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠，也間接地影響著對房地產(chǎn)融資。 　　政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要通過兩個方面來實現(xiàn)，一是行政審批；二就是房企融資。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立公司、取得土地、辦理規(guī)劃手續(xù)、設(shè)計、施工、銷售、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明等，需要經(jīng)過政府各個部門的重重審批，缺一不可。 　　行政審批政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是最直接的，但卻不是最有效的，最有效的應(yīng)當是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策本身就是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控、綜合平衡的最重要的手段，通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資，從而進一步實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標。 　　無論是房地產(chǎn)融資政策作為手段的直接調(diào)控，還是房地產(chǎn)相關(guān)政策的間接影響，房地產(chǎn)融資都注定深受國家政策的影響。這也是房地產(chǎn)融資一大不容忽視的特點。 　　二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式 　　（一）中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀 　　在中國，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點中的房地產(chǎn)投資信托和保險基金等。 　　1. 銀行信貸模式 　　銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業(yè)單位使用，在約定時間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)信貸常見以下幾種貸款：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款以及住房公積金貸款。 　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：2003年6月5日，中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）；2006年7月22日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號）；以及2007年09月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同制定、頒布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）及其補充通知（2007年12月5日，銀發(fā)〔2007〕452號）。 　　從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2009年9月末。 　　2. 資本市場模式 　　房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資本市場進行融資。資本市場是指進行長期資本即股票和債券交易的市場，房地產(chǎn)企業(yè)通過通過資本市場融資，簡單來說就是發(fā)行股票或者公司債券。 　　房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴格，因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。 　　就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達到相關(guān)要求，因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因為：一是中國對發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴格，根據(jù)《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足條件；二是，中國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風險均較大。 　　房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債目前沒有特殊的專門性規(guī)范性文件，執(zhí)行一般法的規(guī)定。 　　3. 房地產(chǎn)信托模式 　　《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。 　　關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2004年10月18日發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。 　　關(guān)于房地產(chǎn)信托的特別規(guī)定，一直停留在《征求意見稿》階段，目前，國內(nèi)信托公司推出的諸多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，是以《信托法》的一般規(guī)定為依據(jù)，采用的是房地產(chǎn)集合信托方式為房地產(chǎn)企業(yè)進行融資。 　　《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)?！吨袊嗣胥y行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》進一步規(guī)定，具有相同運用范圍并被集合管理、運用、處分的信托資金，為一個集合信托計劃。為房地產(chǎn)進行融資集合信托計劃，就是房地產(chǎn)集合信托。 　　由于央行于2003年6月13日出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)信貸采取緊縮措施，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求信托融資。 　　目前，房地產(chǎn)集合信托也已受到限制。2005年9月銀監(jiān)會公布《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》(212號文)，房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴格程度超過了銀行，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠符合條件。 　　根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計，2009年1－10月，全國52家信托機構(gòu)共發(fā)行921個集合信托計劃，其中，發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計劃159個。 　?。ǘ┲袊康禺a(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向 　　結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風險能力；同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。 　　令人欣慰的是，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場的多元化融資結(jié)構(gòu)。2009年以來政策和立法也充分的反映了這一點。 　?。≧eal Estate Investment Trusts） 　　“在美國，REITs被表述為：一家擁有并營運帶來收益的房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、辦公室、飯店和倉庫等），因?qū)⒔^大多數(shù)收益即使分配給股東而常常享受稅收優(yōu)惠的公司。”“在大陸，一般認為REITs是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定的多數(shù)投資者的資金，由專門的投資機構(gòu)進行投資、經(jīng)營、管理，并將收益按照比例分配給投資者的一種信托基金制度。” 　　我們認為，房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。 　　房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是將“不動產(chǎn)證券化”，借助資本市場，改變不動產(chǎn)的價值形式，將有形的、固定的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價證券，從而將不動產(chǎn)市場和資本市場有機結(jié)合起來。 　　這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動產(chǎn)價值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關(guān)系。 　　2009年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2009〕92號），其中第六條提到“……支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)中小企業(yè)融資渠道。……”自此，房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點工作在國內(nèi)廣受關(guān)注。 　　據(jù)悉，銀監(jiān)會正致力于房地產(chǎn)投資信托相關(guān)立法工作，2009年10月18日，《信托周刊》第24期刊載了《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草擬稿）》和《信托公司房地產(chǎn)投資信托計劃試點管理辦法（草案）》。 　　 　　《中華人民共和國保險法》由第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于2009年2月28日修訂通過，并已經(jīng)從2009年10月1日開始實施。新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第一百零六條規(guī)定：“保險公司的資金運用必須穩(wěn)健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（三）投資不動產(chǎn)；（四）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用形式?！?　　也就是說，從2009年10月1日起，保險公司可以運用保險資金投資不動產(chǎn)，因此，保險資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》正在制定中，有望在今年內(nèi)出臺。 　　總而言之，無論是從房地產(chǎn)企業(yè)本身出發(fā)，還是結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式必將選擇多元化的道路。我國生物產(chǎn)業(yè)融資狀況　　（一）政府資金推動了我國生物產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但仍屬杯水車薪 生物產(chǎn)業(yè)（尤其是上游基礎(chǔ)研究方面）長期以來是由政府撥款支持的，如國家自然基金、國家攻關(guān)計劃、863計劃、火炬計劃以及各省市級的新藥創(chuàng)新基金等。另外，國家從1999年起連續(xù)４年組織實施了生物產(chǎn)業(yè)化專項研究，國家安排資金近20億元，吸引社會投資140億元，支持了140多項生物與新醫(yī)藥領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)化項目。上述政府基金對推動我國生物產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了巨大的作用，但是這些扶持基金極其有限，遠遠不能滿足科研需要。如863計劃中用于生物制藥方面的資金只有3億多人民幣，不到美國的1%，國家自然基金在生命科學領(lǐng)域每年的投資額也不到1億元人民幣，結(jié)果造成很多科研項目做到一半即告夭折，項目的產(chǎn)業(yè)化無法實現(xiàn)。　?。ǘ╅g接融資有難度，尚需完善生物企業(yè)作為中小企業(yè)，從銀行等金融機構(gòu)貸款難是眾所周知的，這主要由于中小企業(yè)貸款沒有規(guī)模經(jīng)濟性，使銀行貸款的單位經(jīng)營成本和監(jiān)督費用上升。中小企業(yè)信用水平低、貸款風險太大也使其從銀行融資難上加難?！　∧壳?，雖然4家專業(yè)銀行和10來家商業(yè)銀行都有針對小型企業(yè)貸款的信貸部，但是各大銀行為保證貸款安全而采取貸款權(quán)上收和瞄準大型企業(yè)的做法，造成了中小企業(yè)貸款更加難。我國沒有允許發(fā)展與非國有產(chǎn)業(yè)部門相適應(yīng)的非國有金融部門，如中小企業(yè)銀行。銀行信用貸款尚處于發(fā)展的初期，雖然各地進行了組建中小企業(yè)信用擔保體系的試點工作，但收效甚微。另外，為中小企業(yè)貸款服務(wù)的擔保機構(gòu)（如信用擔保公司、信用保證基金）和資信評估機構(gòu)也沒有發(fā)展起來或尚處于萌芽階段?！　∧壳?，銀行貸款主要以抵押貸款為主，抵押物多以固定資產(chǎn)、存貨等有形資產(chǎn)為主，專利、信譽、商標等無形資產(chǎn)很難作為抵押物貸到款。而生物企業(yè)發(fā)展的初期資產(chǎn)主要表現(xiàn)為科研人員的技術(shù)、產(chǎn)品專利等無形資產(chǎn)，這就使生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期抵押貸款具有難度。 （三）公開資本市場有所突破，但需改善　　在1992年以前，生物技術(shù)的投資主要由國家投入進行基礎(chǔ)性研究，1992年劉新垣院士的下海吸引了以上海華聯(lián)制藥為代表的我國第一代生物產(chǎn)業(yè)投資者，并由此帶動了一批境內(nèi)外投資者以及國內(nèi)上市企業(yè)如哈藥集團、華北制藥、麗珠集團等開始投資生物產(chǎn)業(yè)。至1996年，國內(nèi)上市公司投資于生物產(chǎn)業(yè)的資金總額達1億9,173萬元。隨著投資的加大，也極大的推動了我國生物技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化，IL干擾素α、干擾素γ、堿性成纖維細胞生長因子、GCSF、EPO、重組人乙肝疫苗等相繼產(chǎn)業(yè)化。產(chǎn)業(yè)化的加速反過來也促進了對生物產(chǎn)業(yè)化的投資，而且這種投資熱潮隨著復(fù)星實業(yè)、海王生物和天壇生物的成功上市進一步在國內(nèi)資本市場蔓延，從1992年至2001年，通過國內(nèi)A股市　　場進入到生物技術(shù)領(lǐng)域的資金共計約85億元。　　在國外，生物產(chǎn)業(yè)作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展與各國的創(chuàng)業(yè)板是密不可分的，尤其是創(chuàng)業(yè)板作為創(chuàng)業(yè)投資的退出途徑之一，對生物產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了接力棒的作用。 與國外的情況不同，我國的資本市場結(jié)構(gòu)還比較單一，深圳中小企業(yè)板市場到2004年6月才千呼萬喚始出來。但是由于中小企業(yè)板塊具有的獨特性，從目前看，它還起不到風險資本退出途徑的作用。我國中小企業(yè)板塊與世界其它國家創(chuàng)業(yè)板相比具有以下特點：第一，存在股權(quán)分裂現(xiàn)象，法人股上市后仍無法流通，使風險資本無法退出，無法獲得資本利得收益。從這一點說，中小企業(yè)板與主板無本質(zhì)上的區(qū)別。第二，中小企業(yè)板塊發(fā)行上市的標準與程序與主板市場完全一致。只是重點安排主業(yè)突出、具有成長性和科技含量的中小企業(yè)到中小企業(yè)板塊發(fā)行上市。這與世界上的其它創(chuàng)業(yè)板有明顯區(qū)別。世界上的其它創(chuàng)業(yè)板與主板的主要區(qū)別在于上市標準不同，有的交易規(guī)則與監(jiān)管也不同。所以，中小企業(yè)板對于生物技術(shù)等企業(yè)的融資有一定作用，但以上兩點仍需改善，才能從根本上對中小企業(yè)，尤其是對生物技術(shù)類企業(yè)的融資給予有力的支持。 （四）創(chuàng)業(yè)投資對生物產(chǎn)業(yè)投資有待加強　　20世紀90年代中期，創(chuàng)業(yè)投資開始在我國興起，伴隨著創(chuàng)業(yè)投資的崛起，國內(nèi)生物產(chǎn)業(yè)的融資方式更加豐富，一大批處于原始創(chuàng)新階段的生物技術(shù)項目和許多基礎(chǔ)性研究工作，如功能基因研究、人類基因組研究、基因芯片研究等受到了創(chuàng)業(yè)投資的青睞。 創(chuàng)業(yè)投資公司在2000年達到高潮，因此，創(chuàng)業(yè)投資對于生物產(chǎn)業(yè)的投資在1999~2000年也達到了高潮，但隨著國內(nèi)創(chuàng)業(yè)板的難產(chǎn)，生物企業(yè)迎來了第一個融資的冬天，到2002年創(chuàng)業(yè)投資對于生物醫(yī)藥的投資萎縮到了42萬美元（含境外創(chuàng)業(yè)投資在境內(nèi)的投資），僅占當年創(chuàng)業(yè)投資總額的10%，遠遠低于對于IT產(chǎn)業(yè)的投資。盡管如此，無論從投資金額還是從投資案例上分析，生物產(chǎn)業(yè)都是創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)中僅次于軟件、IT行業(yè)的行業(yè)?！　?002年，創(chuàng)業(yè)投資無論從投資案例數(shù)、還是從投資金額分布情況看，均主要集中在起步與成長階段。這種投資階段“兩頭小、中間大”的紡綞型分布與國外大體相當。其中，醫(yī)藥保健行業(yè)的投資則主要集中在種子階段，這可能與以下兩個因素有關(guān)：第一、醫(yī)藥行業(yè)中后期產(chǎn)業(yè)化過程需要資金大，創(chuàng)業(yè)投資難以滿足其需要；第二、醫(yī)藥行業(yè)進入門檻高，具規(guī)模的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)業(yè)投資難與資金雄厚的大公司或機構(gòu)競爭對其投資，故必須“從頭做起”，從種子階段開始參與培育企業(yè)。從近十年的統(tǒng)計看，