案例十：房地產(chǎn)租賃權(quán)評估-資料下載頁
2025-05-02 04:14本頁面
【正文】 的差額計算表時 間市場租金季度付款金額（萬元）合同租金季度付款金額（萬元）季度租金差額（萬元）付款期數(shù)5008165502060520合計64五．還原利率的確定資本化率的確定方式有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等方法，本次評估采用市場提取法。通過市場調(diào)查，選取地下商業(yè)建筑附近若干個寫字樓市場交易價格、相同樓層對應(yīng)的市場租金、房屋重置成本，具體情況列表如下：表六：參照案例交易情況表案例坐落位置市場交易價格（元/M2）市場租金（元/天M2）房屋重置成本（元/M2）A大街與大街交匯處69004000B大街229號86004500C路與路交匯處60004000D路43號73004500E路201號70004500寫字樓資本化率計算過程見下表：表七：資本化率計算表 單位：元/平方米項(xiàng)目ABCDE年總收益365=803365=996365=712365=971365=821年總費(fèi)用營業(yè)稅費(fèi)（收益%）房產(chǎn)稅（收益12%）管理費(fèi)（收益3%）房屋維修費(fèi)（重置成本2%）8090809090保險費(fèi)（重置成本%）89899小計年凈收益(收益費(fèi)用)市場交易價格69008600600073007000資本化率年凈收益/市場交易價格%%%%%從上表可以看出,寫字樓A、B、C、E的市場資本化率基本一致，寫字樓D的市場資本化率偏離其他案例比較大，所以本次估價取寫字樓A、B、C、E的市場資本化率算術(shù)平均值作為寫字樓資本化率:(%+%+%+%)/4=%由于地下商業(yè)建筑的用途為商場，考慮其資本化率要高于寫字樓資本化率，本次估價取其資本化率為：%+1%=%六、租賃轉(zhuǎn)讓價格的確定計算公式其中：V——轉(zhuǎn)讓價格 an——市場租金與實(shí)際支付租金的差額 R——房地產(chǎn)季度還原利率，%247。4=% n——房地產(chǎn)收益期數(shù)，本次評估按照季度付款考慮，n=64根據(jù)上述公式計算。
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