【正文】 商業(yè)中心將集中在人民廣場商圈，以薩依巴格路和巴音路交接的核心區(qū)域，而金色時(shí)代廣場正好位于這一核心位置，地段優(yōu)勢無與倫比，大勢所向已經(jīng)不可阻擋。同時(shí)，經(jīng)過這幾年城市建設(shè)和商業(yè)功能取得整和，庫爾勒精品商業(yè)正在從金三角向人民廣場轉(zhuǎn)移，依托人民廣場良好的休閑、購物環(huán)境，以中高檔精品為經(jīng)營主題的庫爾勒核心商圈正在形成，該商圈的人流量和消費(fèi)水平均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過的金三角，并在以更快的速度發(fā)展，伴隨著金色時(shí)代廣場等新興商業(yè)形態(tài)的興起，人民廣場商圈正在引領(lǐng)庫爾勒商業(yè)發(fā)展潮頭，該地段的商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。隨文2：正所謂“一步差三市”，商業(yè)經(jīng)營最講究商業(yè)氛圍，而商業(yè)氛圍的好壞最直接的表現(xiàn)就是商業(yè)地段的區(qū)別，金色時(shí)代廣場，直面人民廣場，扼守薩依巴格路和巴音路交匯之咽喉，坐擁商業(yè)寶地。門前人流量25萬人次/天，具有“半小時(shí)購物圈”強(qiáng)大的集客力；500米消費(fèi)半徑內(nèi)，集中了大量高收入群體和政府公務(wù)員，保證了品牌消費(fèi)強(qiáng)大的購買力；借助門前自有廣場和人民廣場，形成庫爾勒市民休閑購物的集散地，選對(duì)了好位置，才能保證滾滾人流，帶來無限人氣、財(cái)氣。P6引題：要素2——產(chǎn)業(yè)發(fā)展主題：決定商鋪投資的方向隨文1： 2項(xiàng)指標(biāo)排名第一，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮髱鞝柪杖丝?8萬，是一座新興的工業(yè)城市，自塔里木油田開發(fā)以來，依托石油基地，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，和全疆縣級(jí)市相比，庫爾勒在國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值兩項(xiàng)指標(biāo)均排名第一，處于領(lǐng)先地位。由于有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)勢力作后盾，庫爾勒商業(yè)零售總額和發(fā)展速度均超前于烏魯木齊以外的全疆各大城市，商業(yè)投資潛力巨大。巨大的商業(yè)消費(fèi)市場和商業(yè)投資空間，使庫爾勒商鋪的投資價(jià)值非凡，尤其以人民廣場商圈的投資潛力更是不可估量。隨文2：作為南疆經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心城市的庫爾勒，其中心制高點(diǎn)的地位及作用無人質(zhì)疑，投資新疆商貿(mào)的最佳選擇――庫爾勒。庫爾勒市作為南北疆的要塞，巴音郭楞蒙古自治州的首府城市，在全疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和國防建設(shè)中具有“承北啟南”的特殊戰(zhàn)略地位，是南疆的中心城市和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊。從南疆情況而言，南疆遠(yuǎn)離烏魯木齊，中間間隔空間較大，缺少一個(gè)經(jīng)濟(jì)輻射的接力站。庫爾勒市的地理位置和雄厚和經(jīng)濟(jì)實(shí)力使其成為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心城市。新疆自治區(qū)書記王樂泉曾指出：“中心城市要率先發(fā)展，起到輻射和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用，以烏魯木齊為重點(diǎn)的天山北坡鏈型城市和以庫爾勒為重點(diǎn)的南疆鐵路的幾個(gè)地區(qū)首府城市，應(yīng)該作為重點(diǎn)開發(fā)的中心城市”。南有庫爾勒，北有烏魯木齊的南庫北烏戰(zhàn)略已在積極推進(jìn)中。黨中央也在大力支持庫爾勒的建設(shè)，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、李鵬、胡錦濤、尉建行、吳儀曾多次考察庫爾勒并并作出重要指示，塔里木石油基地即建設(shè)在庫爾勒市，已經(jīng)啟動(dòng)的西氣東輸工程指揮部也在庫爾勒。 在中央及地方政府的支持下，庫爾勒憑借區(qū)位優(yōu)勢及資源優(yōu)勢，依托強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)后盾，已成為西部最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。P7引題：要素3——交通主題：決定商鋪投資的前景隨文：立體交通體系是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，是核心商圈發(fā)展和形成的前題 現(xiàn)代城市的發(fā)展，已經(jīng)和交通的發(fā)展緊緊捆綁在了一起，綜合立體的交通體系，便捷暢通的道路，與市中心和文化休閑廣場的近距離，都是投資者選擇商鋪應(yīng)考慮的問題。金色時(shí)代廣場則處于庫爾勒市最便捷的交通體系網(wǎng)的中心，直面人民廣場，是庫爾勒市中心地段，獨(dú)享人民廣場的休閑、文化的便利；弧型的規(guī)劃，讓商業(yè)廣場與薩依巴格路和巴音路同時(shí)相連，吸納來自人民廣場、薩依巴格路和巴音路、文化路四個(gè)方向的人流，具備這種集客能力的交通區(qū)位在庫爾勒市再找不出第二家；再加上金色時(shí)代廣場門前大面積休閑廣場的設(shè)計(jì)，形成庫爾勒獨(dú)一無二的商業(yè)黃金寶地。 金色時(shí)代廣場的商業(yè)動(dòng)線交通規(guī)劃也十分出色，整體交通動(dòng)線——采用外部廣場和內(nèi)部休閑廣場聚集和疏導(dǎo)人流，360米大寬面鄰街廣場，以吸納、疏導(dǎo)和為消費(fèi)者提供休閑空間為目的。水平人流——外廣場南北處分別設(shè)計(jì)了兩個(gè)下沉式音樂噴泉廣場，將人流直接由外廣場直接引入負(fù)一層，同時(shí)外廣場有中庭廣場直接與一層和二層的室內(nèi)中庭相連，可直接將人流輸入一層和二層；進(jìn)入室內(nèi)，300米長的寬敞的室內(nèi)步行街，逐步引導(dǎo)購物路線，兩側(cè)品牌店、玻璃櫥窗、貼畫、休閑區(qū)、花壇小品等，讓消費(fèi)者在移步換景中完成商品的選購。垂直人流——進(jìn)入金色時(shí)代廣場內(nèi)部的人流，主要通過挑高兩層的中庭來完成室內(nèi)人流的聚集和疏導(dǎo)，通過兩個(gè)歐式中庭，8部上下扶梯直接將人流完成負(fù)一層、一層和二層的輸送，P8引題：要素4——規(guī)劃主題：決定商鋪投資價(jià)值的發(fā)揮隨文1：與時(shí)俱進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)未來50年庫爾勒商業(yè)發(fā)展需求，全面提升商鋪投資價(jià)值。庫爾勒商業(yè)發(fā)展迅速，尤其是中高檔的品牌商品的經(jīng)營發(fā)展更加迅猛，但庫爾勒現(xiàn)有的商業(yè)格局，極大的滯后于商業(yè)發(fā)展的的現(xiàn)狀，品牌商業(yè)和專賣店的發(fā)展，使金三角和薩依巴格市場等商業(yè)市場無法適應(yīng)新型商業(yè)形態(tài)發(fā)展的需求，大量商戶都在期待著符合未來商業(yè)發(fā)展趨勢的新型商業(yè)市場的出現(xiàn)，金色時(shí)代廣場順應(yīng)庫爾勒商業(yè)發(fā)展潮流，應(yīng)時(shí)運(yùn)而生，以超前的眼光，引進(jìn)立體室內(nèi)商業(yè)街規(guī)劃理念，憑借一流的設(shè)計(jì)，構(gòu)筑庫爾勒時(shí)尚、休閑消費(fèi)之都，吸引大量品牌經(jīng)營商戶進(jìn)駐金色時(shí)代廣場。隨文2：360米沿街弧型設(shè)計(jì)，形成最大集客力360米長的外街，有下沉式音樂噴泉廣場、有花壇造景、有長長的街道、有休閑座椅、有絢麗的燈光點(diǎn)綴，所有著一切，都吸引著大量的休閑者、旅游客、購物族，形成強(qiáng)大的集客力，保證人氣旺盛； 360米長的內(nèi)街，通過下沉式音樂噴泉廣場，直接將外街人流引入負(fù)一層的二層，而跳高10米的中庭，通過扶梯直接將人流由一層輸入負(fù)一層的二層，從街頭到街尾，一年四季，總是溫馨舒適，人流滾滾。隨文3：立體室內(nèi)商業(yè)街，層層都是沿街旺鋪立體結(jié)構(gòu)，保證人流通暢，人氣旺盛：地下一層和地上兩層為立體復(fù)合式結(jié)構(gòu)，既整體統(tǒng)一，形成內(nèi)部通道和人流，又相對(duì)獨(dú)立，借助薩依巴格路、巴音路、文化路的三個(gè)主入口，直接將人流引入繁華內(nèi)街；穹頂采光步行街，庫爾勒商業(yè)新景觀：金色時(shí)代廣場內(nèi)街采用玻璃穹頂采光，形成庫爾勒唯一的商業(yè)新景觀，使內(nèi)街購物環(huán)境更加清爽自然；室內(nèi)步行街，層層都是沿街旺鋪：寬闊的室內(nèi)街道，美麗的花壇造景，精美的裝飾貼畫，幽雅的休閑空間，創(chuàng)造出唯美的室內(nèi)店鋪——店店有景、店店鄰街、店店都是門面房。這就是金色時(shí)代廣場的室內(nèi)步行街，漫步內(nèi)街，不會(huì)再有商場的喧鬧和擁擠感，不會(huì)再有沿街購物的嘈雜、炎熱（寒冷）和灰塵滿面，有的只是輕松購物的享受和休閑的愜意。首家SHOPING MALL，引領(lǐng)庫爾勒消費(fèi)潮流：360米長的立體室內(nèi)步行街，包容數(shù)萬種商品，集購物、娛樂、旅游、文化、休閑為一體的多功能、綜合性購物廣場。P9引題：要素5——商業(yè)定位主題：決定投資商鋪經(jīng)營的競爭力隨文1：競爭時(shí)代的商業(yè)定位商業(yè)經(jīng)營最講究時(shí)機(jī)，80年代的百貨業(yè)，90年代的集貿(mào)市場業(yè)，誰抓住了商業(yè)發(fā)展的時(shí)機(jī)，誰就是這個(gè)時(shí)代商業(yè)財(cái)富的擁有者，進(jìn)入21世紀(jì)，主題式購物廣場的興起，室內(nèi)步行街這一商業(yè)形態(tài)的快速發(fā)展，室內(nèi)步行街的經(jīng)營商戶奪取了商業(yè)標(biāo)王的桂冠，搶占財(cái)富前沿，把握21世紀(jì)創(chuàng)富良機(jī)，就要選擇金色時(shí)代廣場室內(nèi)步行街。隨文2：支持金色時(shí)代廣場定位的因素1． 庫爾勒缺乏規(guī)?；?、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，金色時(shí)代廣場正好彌補(bǔ)了市場空白。2． 地處市中心，依托人民廣場，市政規(guī)劃的精品商業(yè)區(qū)。3． 商業(yè)形態(tài)定位以主題式購物廣場為主，采用室內(nèi)步行街這一新型商業(yè)規(guī)劃，符合市場需求。4． 無強(qiáng)勢競爭對(duì)手進(jìn)入，獨(dú)享庫爾勒中高端市場。5． 快速健康發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)和高達(dá)38萬的消費(fèi)人群。P10引題：要素6——配套設(shè)施主題：決定投資商鋪的生命力隨文：休閑時(shí)代的購物理念、品牌時(shí)代的消費(fèi)特征，一流配套彰顯品牌時(shí)代的商業(yè)尊榮 周邊的商業(yè)配套設(shè)施和項(xiàng)目自身的配套設(shè)施，是商業(yè)投資時(shí)最容易被忽略的因素，由于購房戶專業(yè)知識(shí)的欠缺，往往出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，所以選擇商鋪時(shí)一定要看清楚購買物業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)，確保投資商鋪升值，并且擁有強(qiáng)大的生命力。金色時(shí)代廣場在配套設(shè)施的配置方面，即強(qiáng)調(diào)了高標(biāo)準(zhǔn)和高配置。——金色時(shí)代廣場采用大型中央空調(diào)進(jìn)行室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)，室內(nèi)溫度適宜，不受季節(jié)和氣候影響；——金色時(shí)代廣場在室內(nèi)步行街兩個(gè)主入口共設(shè)置了8部上下扶梯，營業(yè)時(shí)間全部開放，保證密集人流的輸送；——金色時(shí)代廣場設(shè)置4部直升電梯，解決寫字間的人流輸送，讓辦公人流和購物人流有效分離；——金色時(shí)代廣場采用精致羅馬磚鋪裝地面，使室內(nèi)街道外觀自然，質(zhì)感高貴，充滿文化和藝術(shù)魅力；——金色時(shí)代廣場沿薩依巴格路設(shè)計(jì)了停車場，能容納300輛汽車停放，解決購物人群臨時(shí)或長時(shí)間停車的需求；——金色時(shí)代廣場在鄰街廣場處設(shè)計(jì)了兩個(gè)不同主題的兒童游樂場，讓您的孩子不在感到購物的煩惱，可一家人一同去購物；——金色時(shí)代廣場鄰街廣場設(shè)計(jì)有不同風(fēng)格的音樂噴泉、雕塑小品、園藝花壇，并在內(nèi)外街設(shè)置了休閑座椅，為購物者提供了一溜的休閑環(huán)境；——金色時(shí)代廣場所有樓層均安裝煙感報(bào)警系統(tǒng)和噴淋滅火系統(tǒng)，安全通道寬敞開闊，絕對(duì)保證營業(yè)和購物的安全；——金色時(shí)代廣場采用全框煎結(jié)構(gòu)，外立面掛花崗巖、玻璃幕墻和塑鋁板飾面，外觀高雅大方；P11引題：要素7——物業(yè)管理主題：決定投資商鋪進(jìn)行市場交易時(shí)的價(jià)值隨文：在同商圈、近距離項(xiàng)目的售價(jià)一般相差不大，但在入駐后，物業(yè)管理水平的差異使商業(yè)租金的價(jià)格和商鋪在二手市場的售價(jià)表現(xiàn)大相徑庭，所以，對(duì)于投資型買家，要想使自己的商鋪在交付后能夠租金上漲、保值升值，一定要選擇物業(yè)管理水平高的項(xiàng)目。金色時(shí)代廣場特聘銀都物業(yè)管理公司（五星級(jí)酒店管理公司）服務(wù)，使整個(gè)商廈環(huán)境的美化和靚化；完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)，優(yōu)秀的保安隊(duì)伍，確保經(jīng)營安全無憂；物流支持、配貨系統(tǒng)、人流疏導(dǎo)系統(tǒng)等全方位的貼心服務(wù)，讓經(jīng)營者輕松經(jīng)營，購物者享受購物。金色時(shí)代廣場建成后，將由物業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行整體的經(jīng)營管理，配合入駐商戶共同做大市場，具體策略包括： ——強(qiáng)勢廣告支持，提高商業(yè)廣場的品牌形象，讓全市市民都來此消費(fèi)；——利用門前花園廣場和室內(nèi)休閑步行街休閑空間，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購物時(shí)尚；——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來無限財(cái)富；——打造庫爾勒旅游購物新形象，促進(jìn)旅游休閑和旅游消費(fèi)；——利用商業(yè)街管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)；——統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場；P1P13引題：要素8——投資回報(bào)率主題：決定商業(yè)投資回收年限和投資收益隨文1：金色時(shí)代廣場所在的區(qū)域，是庫爾勒租金價(jià)格最高的商圈，平均租金在1500——1800元/平米/年，按最低租金水平計(jì)算，買金色時(shí)代廣場商鋪?zhàn)疃?年即可回本（這還未計(jì)算租金價(jià)格上漲所增加的收益），剩下時(shí)間就可享受凈收益。 金色時(shí)代廣場所在的區(qū)域，也是庫爾勒租金水平上漲最快的區(qū)域，該商圈近5年來，%，比其他區(qū)域高出8個(gè)百分點(diǎn)，%計(jì)算，不到5年，租金價(jià)格即可翻一番，與租金價(jià)格同比列增長的房價(jià)，也將因?yàn)樽饨鸬姆?，而上漲一倍。金色時(shí)代廣場均為室內(nèi)沿街門店，旺鋪地位不可動(dòng)搖，財(cái)富價(jià)值無與倫比；一次性終身產(chǎn)權(quán)銷售，確保商鋪業(yè)主享受多重收益：租金收益+房產(chǎn)升值收益+土地升值收益。隨文2：金色時(shí)代廣場投資收益分析（以B1層為例，僅供參考）一次性買斷收益表（單位：元）示例鋪位（平米）產(chǎn)權(quán)（年）總價(jià)（元）存款收益（年）租金價(jià)格（元/平方米/年）租金收益（年）投資回收期（年）終身收益4040240000475211504600061840000按揭收益表（單位：元）示例鋪位（平米）單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付款（元）貸款額（元）年均還款（元）十年內(nèi)年收益（元）（扣除按揭款后）十年后年收益（元）40600024000072000168000219742402646000 以購買金色時(shí)代廣場B1層——夢巴黎名品街，40平米商鋪，價(jià)格6000元計(jì)算總房款：40平米*6000元/平米=240000元首付款：240000元*30%=72000元銀行貸款：240000元*70%=168000元10年按揭年還款：21974元 該鋪位的年租金收益：1150元/平米/年（該片區(qū)最低商鋪?zhàn)饨穑?40平米=46000元 扣除按揭款的年收益：46000元21974元=24026元 投資回報(bào)與銀行存款收益對(duì)比：銀行存款：240000元存款年收益4752元購買商鋪：240000元商鋪投資年收益46000元購買商鋪的投資收益是銀行存款的10倍！ 投資回本年限：240000元/46000元/年=加上240000元5年的存款利息：5年*4752元/年=23760元實(shí)際回本年限約為6年 年投資回報(bào)率：46000元/年/240000元=%以上投資收益分析中還不包括該片區(qū)土地升值和租金上浮所帶來的收益，40年的產(chǎn)權(quán)銷售，不但可經(jīng)營收益，也給自己保證了長久的財(cái)富收益。P1P15主題：投資擂臺(tái)大比拼隨文1：庫爾勒主要商區(qū)經(jīng)營狀況對(duì)比名稱檔次區(qū)位商業(yè)形態(tài)經(jīng)營狀況金三角市場中低檔次級(jí)商區(qū)集貿(mào)市場良好薩依巴格市場低檔邊緣商區(qū)集貿(mào)市場一般人民路中檔次級(jí)商區(qū)品牌店一般巴音路中高檔次級(jí)商區(qū)品牌店優(yōu)薩依巴格中檔次級(jí)商區(qū)品牌店優(yōu)人民廣場中高檔核心商區(qū)品牌店、現(xiàn)代商業(yè)廣場優(yōu)備注：從市場狀況可以看出，庫爾勒商業(yè)仍處于以集貿(mào)市場為主的商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)階段正處于商業(yè)的升級(jí)階段，現(xiàn)代商業(yè)廣場及大量品牌店的興起，正在成為市場的主力軍，所獲取的利潤也是最為可觀的。從商圈經(jīng)營狀況比較，人民廣場、巴音路和薩依巴格路具有明顯的優(yōu)勢，而金色時(shí)代廣場所在的位置正好處于以上三大商業(yè)區(qū)的交匯處，核心價(jià)值突出，經(jīng)營優(yōu)勢明顯。隨文2：庫爾勒主要商區(qū)投資回報(bào)率比較商區(qū)銷售價(jià)格（元/平米）租金價(jià)格（元/平米/年）投資回