【正文】 牌制作安裝及管理規(guī)定。標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)識(shí)清晰。警示牌8管理用房管理用房每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備；每半年檢查一次電氣線路；每五年內(nèi)粉刷一次；每年對(duì)其它建筑部分維護(hù)一次。由工程技術(shù)部按相關(guān)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。整潔、安全、正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。房屋及設(shè)備日常維修計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修部門(mén)按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損嚴(yán)重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全、正常使用；功能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面的翻新（25年周期）。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程。無(wú)積水，無(wú)滲漏；隔熱層完好無(wú)損；避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4機(jī)電設(shè)備發(fā)電機(jī)及水泵、中央空調(diào)機(jī)組、變配電設(shè)備等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修每天清潔、擦拭設(shè)備一遍由工程技術(shù)部門(mén)組織實(shí)施。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。無(wú)故障停電；保障安全運(yùn)行。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；線路的檢修；防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；郵政信箱維修作業(yè)規(guī)程。系統(tǒng)完好，無(wú)故障，使用正常有效；郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無(wú)損壞；線路無(wú)亂搭接。6公用照明及室內(nèi)照明線路的檢修維護(hù)；燈具的維修及更換新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。線路無(wú)搭亂接；照明燈具正常有效。7本體消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；消防栓維修操作規(guī)程；消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。8公共通道門(mén)廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。整潔、無(wú)缺損、無(wú)霉跡；扶手完好，無(wú)張貼痕跡。9上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。上、下水通暢，無(wú)滲漏。房屋及設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；及時(shí)了解客戶家庭有無(wú)白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由管理處負(fù)責(zé)實(shí)施。建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)安全，正常作用；結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面的翻新（25年周期）。每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)客戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。由工程技術(shù)部門(mén)按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施；外墻面每二年全面清洗一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。外墻平整，無(wú)滲漏；整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水。避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補(bǔ)；每年對(duì)屋面防水層檢修一次；每半年疏通一次屋面雨水口。由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕用業(yè)規(guī)程。無(wú)積水，無(wú)滲漏；隔熱層完好無(wú)損；避雷網(wǎng)無(wú)間斷。4機(jī)電設(shè)備中央空調(diào)、變配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。月全面檢測(cè)中央空調(diào)一次；月全面檢測(cè)變配電設(shè)備一次；月檢查控制設(shè)備一次；季檢開(kāi)關(guān)靈敏度及開(kāi)關(guān)堅(jiān)固件完好情況；年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備，每半個(gè)月保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)一次（每次半小時(shí)）每天清潔擦拭設(shè)備一次；每月加軸承黃油一次。由工程技術(shù)部組織實(shí)施。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全，設(shè)備完好。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；線路的檢修；防盜門(mén)及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路）；每年對(duì)防盜門(mén)及信箱進(jìn)行一次堅(jiān)固維護(hù)。由工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施；每20年更換一次。防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。系統(tǒng)持續(xù)有效使用；系統(tǒng)線路正常；設(shè)施美觀，整潔。6公用照明線路的檢修維護(hù)；燈具的維修及更換新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。線路無(wú)搭亂接；照明燈具正常有效。7本體消防設(shè)施煙感系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)的維修及養(yǎng)護(hù)；疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；滅火器裝置的維護(hù)。每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；每半年進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；每二年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉；每年對(duì)消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)；每半個(gè)月對(duì)氣體滅火系統(tǒng)及滅火器檢查一次；每年對(duì)氣體滅火系統(tǒng)及滅火器全面檢查二次。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施；消防系統(tǒng)主要設(shè)施每20年更換一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程；消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范（GB502639）設(shè)施完好，報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。8公共通道門(mén)廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每五年刷新一次通道門(mén)及梯間墻壁天棚、護(hù)手及欄桿；每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓、開(kāi)裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。由工程技術(shù)部門(mén)按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；每20年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。美觀完好，整潔、清爽。9上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每五年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并堅(jiān)固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。美觀完好；上、下水管通暢；無(wú)滲漏。智能化系統(tǒng)定期維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目類型定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由工程部組織實(shí)施圖像清晰；錄像放映正常；錄像資料保持一周。系統(tǒng)運(yùn)行正常2電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每周巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施聲音清晰，無(wú)失真；音量控制、播音正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常3綜合布線系統(tǒng)每月抽查檢測(cè)一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施保證線路通暢，外露分支器等配件完好無(wú)損。系統(tǒng)運(yùn)行正常4門(mén)禁系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每年維修保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施，保安部協(xié)助保證智能鎖外觀完好，使用正常。系統(tǒng)運(yùn)行正常5BA系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施，保安部協(xié)助保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測(cè)一次：每半年保養(yǎng)一次；日檢由保安部實(shí)施，月檢及保養(yǎng)由維修班組織實(shí)施，保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常（五）、公共設(shè)施設(shè)備節(jié)電節(jié)水方案 照明系統(tǒng)及電梯用電是小區(qū)主要公共用電，按政策歸定由業(yè)主或住戶分擔(dān)，我公司將采取有效措施盡可能減少用戶的用電分擔(dān)。照明系統(tǒng)節(jié)電方案本項(xiàng)目照明系統(tǒng)一般按照照明度較高級(jí)別設(shè)計(jì)，其節(jié)能的潛力是非常可觀的。我公司在接管本項(xiàng)目后擬采取管理措施和技術(shù)措施二方面節(jié)約照明用電：（1）制定全年分類照明運(yùn)行時(shí)間表，并以此指導(dǎo)全年度照明系統(tǒng)運(yùn)行及開(kāi)關(guān)。（2）對(duì)現(xiàn)有照明系統(tǒng)合理進(jìn)行分組控制，根據(jù)有無(wú)自然采光和用戶對(duì)照明的實(shí)際需要，合理開(kāi)啟必要的照明燈，關(guān)閉或少開(kāi)無(wú)須照明的區(qū)域燈光。（3）裝飾燈一般僅節(jié)假日點(diǎn)亮。（4）采用鐘控開(kāi)關(guān)按計(jì)劃開(kāi)啟分組照明。（5）采用高效節(jié)能燈具。節(jié)水方案（1）由物業(yè)管理處每天（或定期）抄錄總水表和支管水表，對(duì)抄錄數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)局部地下水管漏水情況；（2）每月使用聲音探測(cè)器對(duì)地下管網(wǎng)進(jìn)行探測(cè)漏水點(diǎn)，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水情況；（3）工程用水、洗車用水、綠化用水安裝計(jì)量水表，實(shí)行定額供水，超罰節(jié)獎(jiǎng)；（4）加強(qiáng)對(duì)用水設(shè)施的巡查及時(shí)發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴漏點(diǎn)，定期保養(yǎng)各類用水閘閥，延長(zhǎng)設(shè)施使用壽命并減少漏水。（六）、技術(shù)改造、更新隨著時(shí)間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)：設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露，有必要進(jìn)行改造。設(shè)備經(jīng)過(guò)一段時(shí)間運(yùn)行，趨向老化陳舊，通過(guò)改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生變化調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段：論證立項(xiàng)選擇改造對(duì)象，確定改造目標(biāo)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力，在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案，主要目標(biāo)是：（１）擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍（２）改善設(shè)備主要性能指標(biāo)（３）提高設(shè)備工作效率（４）提高設(shè)備可靠性和可維修性（５）提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能（６）降低設(shè)備運(yùn)行能耗２、方案設(shè)計(jì)設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機(jī)時(shí)間，使改造方案切實(shí)可行。３、組織實(shí)施設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行，也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)省工時(shí)、材料、費(fèi)用，減少停機(jī)時(shí)間，具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力量實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施，但要注意改造質(zhì)量控制，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，注意指揮協(xié)調(diào)，精心組織施工，防止意外故障危及運(yùn)行安全。４、整理改造技術(shù)資料改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)的記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。５、驗(yàn)收移交改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成，才能移交使用單位正式投入使用。６、費(fèi)用來(lái)源技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來(lái)自用戶的維修基（資）金。（七）、技術(shù)資料的收集、管理、使用技術(shù)資料的收集、管理、使用時(shí)是物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。１、收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣的貫徹執(zhí)行。?。病⒔⒓夹g(shù)檔案各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案：（１）所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào)，再按編號(hào)逐臺(tái)登記。（２）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺(tái)賬。（３）每一臺(tái)主要設(shè)備均建