【正文】 設(shè)備無異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常，無隱患、無故障。電梯運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施方案序號項(xiàng)目工作地點(diǎn)時間安排工作頻次實(shí)施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)轉(zhuǎn)在電梯安裝點(diǎn)早班晚班按需要全開或部分開啟。制定完善、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行與維保質(zhì)量高。而報警系統(tǒng)則保障了客戶在緊急情況下，能得到適時的幫助。、公共設(shè)施各系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）給排水、排污系統(tǒng)建立用水、供水管理制度，值班人員結(jié)合樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。（3）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是小區(qū)消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，安全監(jiān)控中心實(shí)行24小時值班制度。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部特征，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。、一般故障處理對于一般故障，可由維修班長處理，維修班應(yīng)及時報告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。ｂ、若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、停水范圍等。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。井蓋完好率達(dá)100%；雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。無泄露；標(biāo)志設(shè)施完好率100%；正常安全使用；加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。照明設(shè)施線路完好率達(dá)95%以上?；S池清理作業(yè)規(guī)程；春、夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次；自第10年起按10%更換綠化草坪。每年對車場側(cè)局部道牙損壞多次修補(bǔ)進(jìn)行更新一次；停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用；開啟靈活；每半年對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)一次。標(biāo)識清晰。相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；日常每周巡查一次，特別是人住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。安全、正常使用；屋面積水。隔熱層完好無損；各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。線路無亂搭接。線路無搭亂接；消防栓維修操作規(guī)程；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。扶手完好，無張貼痕跡。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；及時了解客戶家庭有無白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。2外墻面由工程技術(shù)部門按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施；3公共屋面每年對屋面防水層檢修一次；月全面檢測變配電設(shè)備一次；各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。每年對防盜門及信箱進(jìn)行一次堅(jiān)固維護(hù)。系統(tǒng)線路正常；由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)設(shè)施；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；每20年鏟除抹灰翻新一次。固定碼松脫。給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。錄像資料保持一周。我公司在接管本項(xiàng)目后擬采取管理措施和技術(shù)措施二方面節(jié)約照明用電：（1）制定全年分類照明運(yùn)行時間表，并以此指導(dǎo)全年度照明系統(tǒng)運(yùn)行及開關(guān)。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工造成的停機(jī)時間，使改造方案切實(shí)可行。６、費(fèi)用來源技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自用戶的維修基（資）金。（３）每一臺主要設(shè)備均建立。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。（六）、技術(shù)改造、更新隨著時間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)：系統(tǒng)運(yùn)行正常5BA系統(tǒng)每月巡視、檢查一次；每半年保養(yǎng)一次由維修班組織實(shí)施，保安部協(xié)助保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常6消防監(jiān)控系統(tǒng)每天巡視一遍，每月檢查檢測一次：每半年保養(yǎng)一次；日檢由保安部實(shí)施，月檢及保養(yǎng)由維修班組織實(shí)施，保證設(shè)施設(shè)備外觀完好，各項(xiàng)使用功能正常系統(tǒng)運(yùn)行正常（五）、公共設(shè)施設(shè)備節(jié)電節(jié)水方案 照明系統(tǒng)及電梯用電是小區(qū)主要公共用電，按政策歸定由業(yè)主或住戶分擔(dān)，我公司將采取有效措施盡可能減少用戶的用電分擔(dān)。圖像清晰；接口及砂眼漏水；8公共通道門廳、樓梯間每年對氣體滅火系統(tǒng)及滅火器全面檢查二次。室內(nèi)消防栓的有效維護(hù)及檢修；由管理處按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。每月加軸承黃油一次。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；外墻平整，無滲漏；每年雨季前對客戶外窗臺進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。結(jié)構(gòu)安全，正常作用；由工程技術(shù)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。公用地面的維修改造；公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程。系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效；線路的檢修；每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修防水層破損造成屋面滲漏；每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。局部受損；由工程技術(shù)部按相關(guān)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。標(biāo)志清潔美觀；每月清潔標(biāo)識一次；由工程技術(shù)部組織實(shí)施。停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。雕塑、小品完整清潔、流水清清。流水暢通。由工程技術(shù)部門按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；由工程技術(shù)部門按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護(hù)；路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)。相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。安放牢固。砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；井蓋上標(biāo)志清晰。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。ｆ、如供電局對小區(qū)突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備。、重大故障處理凡發(fā)生重大故障，由值班人員立即通知維修班并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。、故障處理原則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。巡視人員每天必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。安防智能化系統(tǒng)由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、保安電子巡更管理系統(tǒng)組成。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。電梯運(yùn)行由顧客自行操作，由電梯公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。 柴油發(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)（一次空載、一次帶負(fù)荷），檢查機(jī)組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時投入使用。（四）房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是設(shè)施、設(shè)備、房屋的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。2）實(shí)行考核接管與浮動工資、獎金掛鉤辦法、未達(dá)標(biāo)者按考核辦法扣除部分或全部浮動工資或獎金。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。做到人人有動力、有壓力。激勵機(jī)制激勵機(jī)制圖：激勵機(jī)制崗位競爭目標(biāo)激勵思想工作機(jī)制工資福利機(jī)制獎懲機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動機(jī)制激勵系統(tǒng)示意圖說明：1）激勵是實(shí)行人性化管理的主要方式。）5）評審糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況；（管理者代表提供糾正和預(yù)防措施的實(shí)施情況資料，并作情況報告。、內(nèi)審機(jī)制內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動，由企業(yè)內(nèi)部審核員根據(jù)自己的職責(zé)，對質(zhì)量管理體系各要素的實(shí)施效果進(jìn)行審查，以便查明存在問題，及時采取改進(jìn)措施，使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。（2）質(zhì)量系統(tǒng)的設(shè)計(jì)以顧客的需求為關(guān)注焦點(diǎn)。2) 清潔、維修、綠化工作在年度計(jì)劃的框架內(nèi)，對定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。這一階段的工作目的是確保機(jī)電設(shè)施設(shè)備安全、高效、穩(wěn)定、合理運(yùn)行，保持房屋、公共設(shè)施、設(shè)備處于完好狀態(tài)和最佳運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，為用戶提供安全、舒適、整潔、優(yōu)美的工作、生活環(huán)境和周全、溫馨、體貼的人性化服務(wù)。保安班長男性，體重6075公斤，年齡2535歲，退伍軍人，曾在部隊(duì)擔(dān)任副班長以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)兩年以上，有一定的組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較強(qiáng)的物業(yè)管理理論水平和實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的操作流程和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系，具有較好的協(xié)調(diào)、組織及處理突發(fā)事件的能力，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，具有廣泛而良好的人際關(guān)系。客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)本物業(yè)管理活動的整體調(diào)度、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)員工錄用、調(diào)配、培訓(xùn)等管理工作；負(fù)責(zé)本物業(yè)各項(xiàng)資料、檔案的收集、整理、保管工作；負(fù)責(zé)與業(yè)主或使用人溝通、協(xié)調(diào)等工作，定期公布本物業(yè)管理的工作情況，保持良好的關(guān)系；負(fù)責(zé)收集、登記、傳達(dá)客戶服務(wù)要求信息，進(jìn)行回訪等工作。六、管理方式 （一）、管理組織架構(gòu)華發(fā)物業(yè)管理公司 山海一品物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理 客戶服務(wù)部 清潔綠化部保安部維修部大堂服務(wù)組 （二）、組織架構(gòu)圖說明管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的總原則是精干、高效、一專多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。便民服務(wù)策劃與措施a、根據(jù)一品山海住戶多為事業(yè)成功人士和城市白領(lǐng)精英，平時工作強(qiáng)度大，精神壓力大，腦力消耗大等特點(diǎn)，擬經(jīng)常開設(shè)豐富的娛樂活動項(xiàng)目，并定期組織輕松愉快的社區(qū)文化活動，以達(dá)到為客戶精神減壓，保持愉悅心境的目的。定期清理排雨排污溝渠，管道、砂井和化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。對智能化系統(tǒng)使用人員實(shí)行嚴(yán)格培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后才準(zhǔn)予上崗，安派我公司弱電工程師定期對智能化系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)，確保智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到100%，并投入正常使用。二次供水泵房運(yùn)行參數(shù)，現(xiàn)保證住戶用水、壓力需求，又做到水泵經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，消防水泵定期試運(yùn)轉(zhuǎn)，并做好運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，確保應(yīng)急啟動萬無一失。（須建議建設(shè)單位提供智能卡識別控制裝置），外來人員須經(jīng)登記并經(jīng)核實(shí)后才準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)，必要時須保證被訪者的同意才可進(jìn)入小區(qū)。進(jìn)一步完善、充實(shí)企業(yè)理念系統(tǒng)、建設(shè)良好的企業(yè)文化；制定與改進(jìn)員工語言與行為規(guī)范，建立企業(yè)員工行為識別系統(tǒng)，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的現(xiàn)代化、智能化的良好形象和物業(yè)管理企業(yè)的整體形象。三是實(shí)施“社會效益優(yōu)先”戰(zhàn)略，接管新的物業(yè)管理項(xiàng)目，旨在樹立企業(yè)品牌、擴(kuò)大社會影響，不以盈利為主要目的。自接管本項(xiàng)目之日起，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系和服務(wù)管理體系，并持續(xù)改進(jìn)，使各項(xiàng)管理服務(wù)工作實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、程序化。通過請酒店的培訓(xùn)人員前來對員工進(jìn)行系統(tǒng)而全面的有關(guān)培訓(xùn)，達(dá)到積極主動的為業(yè)主及使用人服務(wù)，提高服務(wù)水平、工作效率，內(nèi)容包括：員工的儀容、儀表和舉止。住宅的升值潛力和舒適性在很大程度上取決于物業(yè)服務(wù)的水平。底層架空，一梯一戶， 高層的空中別墅采用四合院設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了西方現(xiàn)代與東方傳統(tǒng)的完美結(jié)合。為了進(jìn)一步提高公司經(jīng)營水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，本公司在全面實(shí)施ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入CI企業(yè)形象系統(tǒng)工程，建立、運(yùn)行并不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系。147 / 147一品山海物業(yè)管理服務(wù)方案目 錄公司簡介 顧客群特點(diǎn)及需求分析公司現(xiàn)管理的主要物業(yè)有珠海拱北口岸聯(lián)檢大樓、H發(fā)新城、鴻景花園、美景山莊、珠海特區(qū)報業(yè)大廈、中國建設(shè)銀行珠海市分行及各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、珠海市中級人民法院審判綜合樓、嘉園、九洲花園、中山H發(fā)生態(tài)園等三十多個項(xiàng)目，物業(yè)類型包括住宅區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)、政府物業(yè)等，目前管理物業(yè)總建筑面積三百多萬平方米，擁有員工一千多人，是珠海市規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)之一。二、建筑設(shè)計(jì)理念一品山海由美國加州羅伯特設(shè)計(jì)事務(wù)所整體設(shè)計(jì)，澳大利亞LAD景觀公司景觀設(shè)計(jì)，外觀薈萃加拿大現(xiàn)代建筑風(fēng)格，充分匯聚了國際建筑、設(shè)計(jì)師的才智，合各方優(yōu)勢為一體，倡導(dǎo)國際居住理念和生活方式，是精心打造的國際精英府邸。四、物業(yè)管理服務(wù)模式人們常說“選擇一種物業(yè)就是選擇一種生活模式”。讓酒店式服務(wù)中的服務(wù)理念、行為準(zhǔn)則深入每個員工的心中，需要對員工進(jìn)行不厭其煩的禮儀禮貌，無可挑剔的儀容儀表培訓(xùn)，讓其樹立服務(wù)第一的意識。 五、實(shí)施高品位物業(yè)管理的目標(biāo)與整體策劃（一）、總體工作目標(biāo)根據(jù)本項(xiàng)目的物業(yè)管理特點(diǎn)，客戶需求特性和對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求，制定本項(xiàng)目實(shí)施高品位物業(yè)管理的目標(biāo)如下：自接管本項(xiàng)目起，嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》做好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，貫徹本企業(yè)細(xì)化、量化、分專業(yè)的《管理服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》，一年內(nèi)達(dá)到“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)通過“國優(yōu) ”標(biāo)準(zhǔn)。二是實(shí)施“精品服務(wù)”戰(zhàn)略，以精品的眼光來審視、檢查一切管理、服務(wù)工作，做到事事是精品、處處是精品、過程是精品。四是建立項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)與建設(shè)工程體系。d、實(shí)行住戶憑證（卡）進(jìn)出小區(qū)。c、水泵管理。g、智能化系統(tǒng)管理。聘請專業(yè)化進(jìn)行小區(qū)消殺服務(wù)，并按我公司ISO9001質(zhì)量控制文件的要求對消殺服務(wù)實(shí)行d、排雨、排污管理。d、實(shí)行首問責(zé)任制，對用戶的求助、咨詢、報修、建議、投訴等由首問人負(fù)責(zé)到底，實(shí)施一條龍服務(wù)。貼心：實(shí)行人性化管理提供個性化服務(wù)、文明禮貌服務(wù)，急用戶所急、想用戶所未想，從用戶的角度審視、處理日常物業(yè)管理服務(wù)工作，使客戶倍感親切、貼心，時刻關(guān)注顧客的要求，真誠服務(wù)每一天。經(jīng)理助理負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展管理處的工作，負(fù)責(zé)編制月度工作計(jì)劃并負(fù)責(zé)計(jì)劃的執(zhí)行，編寫月度工作總結(jié)；處理一般性