【正文】 銷售價格(元/平米）　　　3800　　　銷售收入（萬元）　　　3040　四物流倉儲合 計4810813219002188 　出租面積（平米）4000450050005000　　出租率80%90%100%100%　　出租價格(元/平米/月）20202225　　出租收入（萬元）48108132150　　銷售面積（平米）　　　5000　　銷售價格(元/平米）　　　3500　　　銷售收入（萬元）　　　1750　五總 計808 1790 2461 38816 43876 注：除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金；交易區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流區(qū)按每平米100元，公寓樓按每平米200元，收取保證金，共計：537萬成本費(fèi)用及稅金：2006年7月以前為項目建設(shè)期，這期間的投入作為項目投資。經(jīng)營期的成本費(fèi)用主要為營運(yùn)維護(hù)費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，不考慮資產(chǎn)折舊，項目計算期6內(nèi)，經(jīng)營成本4701，其中：營運(yùn)維護(hù)費(fèi)用800萬，財務(wù)費(fèi)用3901萬。項目計算期內(nèi)，共上繳稅金10921萬元，其中：營業(yè)稅金及附加費(fèi)2457萬元，房產(chǎn)稅946萬元，土地增值稅3186萬元，所得稅4331萬元。土地增值稅計算表單位：萬元序號項 目金 額說 明1銷售收入35990 　2扣除項目金額25369 　土地費(fèi)用10000 　開發(fā)成本費(fèi)用9461 　營業(yè)稅金及附加2015 　其他扣除項目3892 （+)*20%3增值額10621 　4增值率42%第3項/第2項5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅3186 第3項*第5項盈利能力分析項目在計算期6年內(nèi)經(jīng)營總收入43876萬元，凈利潤8793萬，投資利潤率（利潤總額/總投資）%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）%。若取折現(xiàn)率12%，全部投資稅前財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為3638萬元，%，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1167萬元，%。通過以上財務(wù)數(shù)據(jù)，說明項目具有較強(qiáng)的盈利能力。預(yù)計損益表單位：萬元序號項 目 2007 2007 2007 2006合 計—2006—2006—2006—206一收入808 1790 2461 38816 43876 出租收入808 1790 2461 2826 7886 　交易區(qū)491 1210 1764 2016 　　生活配套192 300 354 420 　　商務(wù)辦公77 173 211 240 　　物流倉儲48 108 132 150 　銷售收入　　　35990 35990 　交易區(qū)　　　25200 　　生活配套　　　6000 　　商務(wù)辦公　　　3040 　　物流倉儲　　　1750 　三營業(yè)稅金及附加45 100 138 2174 2457 四房產(chǎn)稅97 215 295 339 946 五土地增值稅　　　3186 3186 六成本費(fèi)用1175 1175 1175 20637 24162 　運(yùn)營及維護(hù)費(fèi)200 200 200 200 800 　財務(wù)費(fèi)用975 975 975 975 3901 　建設(shè)開發(fā)成本　　　19461 19461 七利潤總額509 300 853 12480 13124 八所得稅　　212 4119 4331 九稅后利潤509 300 640 8362 8793 投資凈利潤率=凈利潤/總投資=% 投資利潤率=利潤總額/總投資=%財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期 2009 2007 2007 2007 2007 200620062006200620062006206一、現(xiàn)金流入44413 0 0 1345 1790 2461 38816 租金收入7886 　　808 1790 2461 2826 銷售收入35990 　　　　　35990保證金收入537 　　537 　　　回收固定資余值　　　　　　　回收經(jīng)營資金　　　　　　　二、現(xiàn)金流出35620 3116 7865 1317 1490 1821 20010 開發(fā)建設(shè)投資19461 3116 7865 　　　8480經(jīng)營資金　　　　　　　運(yùn)營及維護(hù)費(fèi)800 　　200 200 200 200 財務(wù)費(fèi)用（經(jīng)營期）3901 　　975 975 975 975 退還保證金537 　　　　　537 營業(yè)稅金及附加2457 　　45 100 138 2174 房產(chǎn)稅946 　　97 215 295 339 土地增值稅3186 　　　　　3186 所得稅4331 　　0 0 212 4119 三、凈現(xiàn)金流量（稅前）13124 3116 7865 28 300 853 22925 　累計凈現(xiàn)金流量（稅前）　3116 10981 10954 10653 9801 13124 四、凈現(xiàn)金流量（稅后）8793 3116 7865 28 300 640 18806 　累計凈現(xiàn)金流量（稅后）　3116 10981 10954 10653 10013 8793 五、現(xiàn)值系數(shù)（i=12%)　1 六、凈現(xiàn)值（稅前）3638 3116 7023 22 214 542 12998 　累計凈現(xiàn)值（稅前）　3116 10139 10117 9903 9361 3638 七、凈現(xiàn)值（稅后）1167 3116 7023 22 214 407 10663 　累計凈現(xiàn)值（稅后）　3116 10139 10117 9903 9496 1167 計算指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值NPV（萬元） 內(nèi)部收益率IRR稅前： 3638 %稅后： 1167 %六、清償能力分析項目借款共9751萬元，建設(shè)期發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用250萬由自有資金支付。經(jīng)營期每年須支付975的財務(wù)費(fèi)用，除第一年經(jīng)營收入無法滿足外，其余各年支付財務(wù)費(fèi)用后還有大量資金節(jié)余。本項目方案假定2010年取得土地進(jìn)行銷售，還清全部借款，如果土地提前拍賣，則償還期將隨之提前。從項目盈利能力來看，項目具有較強(qiáng)的清償能力。七、資金平衡分析在項目計算期內(nèi)，各年資金來源與運(yùn)用是平衡有余的。項目方案從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，第一年預(yù)計出租率較低，同時為吸引人氣，計劃免半年租金，因此，虧損509萬元，資金面臨一定壓力。采取收取保證金的辦法，共收取保證金537萬，彌補(bǔ)資金缺口。資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期 2009 2007 2007 2007 2007 200620062006200620062006206一、資金來源55394 3116 7865 1345 1790 2461 38816 租金收入7886 　　808 1790 2461 2826 銷售收入35990 　　　　　35990自有資金1230 420 810 0 　　　長期借款9751 26967055　　　　保證金收入537 　　537 　　　回收經(jīng)營資金　　　　　　　回收固定資余值　　　　　　　二、資金運(yùn)用45371 3116 7865 1317 1490 1821 29761 開發(fā)建設(shè)投資19461 3116 7865 　　　8480經(jīng)營資金　　　　　　　運(yùn)營及維護(hù)費(fèi)800 　　200 200 200 200 財務(wù)費(fèi)用（經(jīng)營期）3901 　　975 975 975 975 退還保證金537 　　　　　537 營業(yè)稅金及附加2457 　　45 100 138 2174 房產(chǎn)稅946 　　97 215 295 339 土地增值稅3186 　　　　　3186 所得稅4331 　　　　212 4119 借款本金償還9751 　　　　　9751三、盈余資金10023 　　28 300 640 9055 四、累計盈余資金　　　28 328 968 10023 八、臨界點分析為考察對項目效益有影響的因素變化的極限承受力，對土地價格、工程費(fèi)用、銷售均價、銷售面積、租金均價等因素作臨界點分析。若項目期望的內(nèi)部收益率為12%，則土地價格臨界點為148萬/畝，每畝增加了48萬；工程費(fèi)用臨界點1116元/平米，增加了220元/平米；銷售均價臨界點4475元/平米，下降666元/平米；銷售面積臨界點60960平米，減少9040平米；租金均價臨界點16元/平米/月，下降10元/平米/月。臨界點分析表變 量單 位基本值臨界點全部投資稅后內(nèi)部收益率IRR　%期望值12%土地價格萬/畝100最高值148工程費(fèi)用元/平米896最高值1116銷售均價元/平米5141最低值4475銷售面積平米70000最低值60960租金均價元/平米/月26最低值16九、不確定性分析盈虧平衡分析經(jīng)測算，在出租價格和出租率不變的情況下，項目盈虧平衡點銷售面積36840平米，銷售均價為2706元/平米（基本方案均價為5141元/平米），%，即可保本，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。敏感性分析敏感性分析表序號敏感因素單 位變動幅度金額凈利潤投資凈利潤率稅后NPV稅后IRR（萬元）（%）（萬元）（%）1土地價格萬/畝20%809651 1654 10%909222 1410 0100 8793 1167 10%1108364 924 20%1207936 681 2工程費(fèi)用元/平米20%717 9666 2117 10%806 9232 1645 0896 8793 1167 10%986 8354 689 20%1075 7920 216 3銷售均價元/平米20%4113 5606 640 10%4627 7200 264 05141