【正文】 一、優(yōu)勢（S）分析 27二、劣勢（W）分析 28三、機(jī)會（O）分析 28四、威脅（T）分析 30第五章 項(xiàng)目規(guī)劃 31一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 31二、項(xiàng)目定位 31（一）本項(xiàng)目的宗旨 31（二）本項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)定位 31三、產(chǎn)業(yè)園功能目標(biāo)定位 32四、項(xiàng)目規(guī)劃思路 32（一）七個(gè)一簡述 33（二）二堂簡述 38（三）三村簡述 38（四）三聚落簡述 40（五）三中心簡述 42第六章 項(xiàng)目運(yùn)作 44第七章 項(xiàng)目管理 46第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 48第九章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià) 49一、分析的原則和依據(jù) 49二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 49三、投資估算 51四、投資計(jì)劃與資金籌措 52五、盈利能力分析 53六、清償能力分析 58七、資金平衡分析 58八、臨界點(diǎn)分析 59九、不確定性分析 60十、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 61第十章 風(fēng)險(xiǎn)與對策 62一、政策風(fēng)險(xiǎn) 62二、土地資源風(fēng)險(xiǎn) 62三、市場風(fēng)險(xiǎn) 63財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 63第十一章 項(xiàng)目綜合評述 65第一章 總論一、項(xiàng)目背景邁入21世紀(jì)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速成長成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出趨勢，它將對人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響。黨的十三次代表大會就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)業(yè)，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高潮”的強(qiáng)國發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以確保國家文化安全和民生需求，而中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度延伸的升級版，即第四創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。在橫山片區(qū)民族文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)的影響和帶動(dòng)下，還將為郫縣解決大量的失地農(nóng)民就業(yè)，對提升郫縣城市形象和文化內(nèi)涵將是一次跨越，本項(xiàng)目的運(yùn)行將會拉動(dòng)整個(gè)西部少數(shù)民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會的新增長方式，為和諧社會的建成將起到積極的促進(jìn)作用，而本項(xiàng)目的開發(fā)就是文化旅游與旅游地產(chǎn)的升級版。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。由四川省云南商會牽頭，整合商會內(nèi)外部資源，指定商會副會長單位：成都瀟天投資管理有限公司負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目運(yùn)作籌備工作，土地整理由四川華海建設(shè)集團(tuán)、四川豪慶投資公司、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會員單位分解實(shí)施各子項(xiàng)目，四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會總體指導(dǎo)，四川西部商會聯(lián)盟俱樂部項(xiàng)目協(xié)辦。項(xiàng)目的建設(shè)能快速高效地聚積人氣，提高郫縣唐昌鎮(zhèn)的城市檔次與水平；擴(kuò)大輻射，引導(dǎo)、吸收周邊地區(qū)的資金流、物流、信息流，進(jìn)一步拓展地區(qū)間的市場空間，活躍地方經(jīng)濟(jì)。而根據(jù)國際經(jīng)濟(jì)形勢和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，郫縣完全有條件發(fā)展民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，允許我們在體制機(jī)制創(chuàng)新上先行先試，我們可以在一些重點(diǎn)環(huán)節(jié)有所突破，可以在項(xiàng)目、資金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更為良好的政策環(huán)境和政策支撐，加快縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。尤其是作為災(zāi)后重建重點(diǎn)項(xiàng)目的成青快速鐵路已經(jīng)開通，為郫縣帶來極大的發(fā)展。特別是對涉及項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)建環(huán)節(jié)，開通了綠色通道，采取了“并聯(lián)審批”方式，通過幾年努力，已經(jīng)形成了一套較為完善的體系，形成了操作性強(qiáng)的機(jī)制。本項(xiàng)目作為郫縣唐昌鎮(zhèn)項(xiàng)目的重要組成部分之一，符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，但由于目前全國范圍內(nèi)土地市場的治理整頓，全國已停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，因此，項(xiàng)目土地指標(biāo)短期內(nèi)無法落實(shí)。自然環(huán)境唐昌鎮(zhèn)地處成都“上風(fēng)上水”，無工業(yè)污染之地。英國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)門類中增速最快，年平均增長6%，約占英國國民生產(chǎn)總值的8%，成為僅次于金融服務(wù)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)。目前，成都市已初步形成以園區(qū)化、樓宇化為載體模式，以重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為帶動(dòng)，以骨干企業(yè)為支撐，傳媒、文博旅游、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、演藝娛樂、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、動(dòng)漫游戲和出版發(fā)行等行業(yè)快速發(fā)展的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。LOFT的源頭可追溯至20世紀(jì)40年代，當(dāng)時(shí)美國紐約的藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們?yōu)榱颂颖苁袇^(qū)內(nèi)工作生活的限制和高昂租金通過對郊區(qū)舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意性地改造，從中分隔出居住、工作需要的各種空間。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營者創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營者大致有兩類，一類是成名藝術(shù)家，另一類是有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)背景的地產(chǎn)開發(fā)商。三、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問題產(chǎn)業(yè)鏈條破碎成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)很不成熟，既有經(jīng)紀(jì)、交易平臺等上游產(chǎn)業(yè)的缺位，也有配套服務(wù)、作品包裝等下游產(chǎn)業(yè)的缺失，致使成都的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)無法形成一整條鏈，無法最大程度發(fā)揮聚集產(chǎn)業(yè)帶來的好處。郫縣的地區(qū)生產(chǎn)總值與金牛區(qū)之比是1：；但第三產(chǎn)業(yè)及部分文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分別是1：：。東部新城，發(fā)展文化科技、數(shù)字電影、演藝娛樂、文化旅游、體育休閑產(chǎn)業(yè)。交通優(yōu)勢郫縣縣域內(nèi)有317國道、成灌高速公路、沙西快速通道、成都繞城高速、高新西區(qū)圍城路、2012將開通的地鐵2號線六條快速通道以及成都至都江堰成際快鐵橫貫全境，物流、人流成本低。制定文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策，優(yōu)先扶持重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展。所以，成都應(yīng)該說在這方面有突出的優(yōu)勢。這個(gè)數(shù)據(jù)在全國的副省級排名當(dāng)中排在第五名，增長力排在第一。通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，將橫山片區(qū)建設(shè)成為郫縣第一個(gè)國家級AAAA級景區(qū)，成為西部平原的一顆璀璨明珠。該景觀預(yù)計(jì)造價(jià)300萬元。設(shè)教學(xué)樓、研究中心、學(xué)術(shù)交流中心、宿舍、食堂。，可面向全球華人募捐籌資。 該村以木屋、木家居為主調(diào)，預(yù)計(jì)占地100畝。（五）三中心簡述民族文化研發(fā)中心該中心以唐代大儒嚴(yán)君平，中國西部少數(shù)民族文化、藝術(shù)、非遺、近現(xiàn)代民族文化等作為研究、開發(fā)、推廣的主要任務(wù)，面向市場，為少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會服務(wù)。另聯(lián)動(dòng)導(dǎo)入云南福寶文化集團(tuán)，云南迪慶文化旅游集團(tuán)共同投資打造經(jīng)營“中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。本項(xiàng)目建成后將由瀟天投資管理公司進(jìn)行的管理。由于取得土地的時(shí)間無法確定，假定2016年取得土地，商會會館聚落補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù)，進(jìn)行銷售。營銷費(fèi)用70010070000%　財(cái)務(wù)費(fèi)用2503670000%　其他費(fèi)用6309070000%　工程提成2103070000%　前期物管費(fèi)701070000%　不可預(yù)見費(fèi)3505070000%　二經(jīng)營資金　　　　　三項(xiàng)目總投資19461　　%　四、投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目總投資6億元，自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元，租金或銷售收入再投入8480萬元。2）收入：到2010年，項(xiàng)目在6年內(nèi)總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，出租收7886萬元；此外，保證金收入537萬，用于2007年支付施工方或投資者的利息。經(jīng)營期每年須支付975的財(cái)務(wù)費(fèi)用，除第一年經(jīng)營收入無法滿足外，其余各年支付財(cái)務(wù)費(fèi)用后還有大量資金節(jié)余。臨界點(diǎn)分析表變 量單 位基本值臨界點(diǎn)全部投資稅后內(nèi)部收益率IRR　%期望值12%土地價(jià)格萬/畝100最高值148工程費(fèi)用元/平米896最高值1116銷售均價(jià)元/平米5141最低值4475銷售面積平米70000最低值60960租金均價(jià)元/平米/月26最低值16九、不確定性分析盈虧平衡分析經(jīng)測算，在出租價(jià)格和出租率不變的情況下，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售面積36840平米，銷售均價(jià)為2706元/平米（基本方案均價(jià)為5141元/平米），%，即可保本，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目方案從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，第一年預(yù)計(jì)出租率較低，同時(shí)為吸引人氣，計(jì)劃免半年租金，因此，虧損509萬元，資金面臨一定壓力。土地增值稅計(jì)算表單位：萬元序號項(xiàng) 目金 額說 明1銷售收入35990 　2扣除項(xiàng)目金額25369 　土地費(fèi)用10000 　開發(fā)成本費(fèi)用9461 　營業(yè)稅金及附加2015 　其他扣除項(xiàng)目3892 （+)*20%3增值額10621 　4增值率42%第3項(xiàng)/第2項(xiàng)5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅3186 第3項(xiàng)*第5項(xiàng)盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期6年內(nèi)經(jīng)營總收入43876萬元，凈利潤8793萬，投資利潤率（利潤總額/總投資）%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）%。2005年7月2006年6月，項(xiàng)目建設(shè)期，工程建設(shè)費(fèi)7055萬由施工方投入，營銷費(fèi)和施工方拆遷投入產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用810萬由自有資金投入。目前，項(xiàng)目地塊基準(zhǔn)地價(jià)60萬/畝，西部鞋都項(xiàng)目是管委會與置信集團(tuán)共同共發(fā)的項(xiàng)目，土地價(jià)格享受一定優(yōu)惠，假定2010年鞋都公司以100萬/畝取得該土地。總建筑面積平米70000由一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部52個(gè)民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃為減小風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，本項(xiàng)目分56期實(shí)施，第一期實(shí)施計(jì)劃如下：時(shí)間段工作計(jì)劃2011年2月—2011年4月上報(bào)縣政府，明確政策、立項(xiàng)；項(xiàng)目地塊摸底調(diào)查；營銷策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)；尋找、確定項(xiàng)目投資者及施工方。各項(xiàng)目實(shí)施均有對接和運(yùn)作方式，此產(chǎn)業(yè)園以經(jīng)過多次論證，確認(rèn)了它的可操作性和兩個(gè)效益的最大化。此中心設(shè)置在唐城的裙樓內(nèi)。少數(shù)民族文化聚落該聚落以西部52個(gè)少數(shù)民族的建筑、文化、民俗、宗教、禮儀等簡介，以幻燈、三維動(dòng)畫、影像等手段予以回顧展示。該體驗(yàn)村修建預(yù)計(jì)2億元人民幣，修建資金以土地整理、掛牌出讓金部分解決。一島：情人島該島以回顧、體驗(yàn)、特別策劃的婚慶，婚禮為主。該長廊預(yù)計(jì)造價(jià)400萬元。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。 成都市政府為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)制訂了這樣一種規(guī)劃，就是通過三五年的時(shí)間把成都市的文化倡議產(chǎn)業(yè)打造成為全國的一種鼎力支撐，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在成都的經(jīng)濟(jì)總量當(dāng)中占到6%以上，成為成都市產(chǎn)業(yè)的支柱。應(yīng)該說聯(lián)合國教科文組織城市創(chuàng)意聯(lián)盟主要的宗旨在保護(hù)傳承和發(fā)揚(yáng)這種特色文化 成都市通過這幾年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。二、劣勢（W）分析項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀復(fù)雜，居民和企業(yè)密集，拆遷難度大，項(xiàng)目的土地成本較高。要激活高校的物質(zhì)投入，要使大學(xué)生由潛在供給者變?yōu)檎嬲男袠I(yè)從業(yè)人員，還需要校、縣雙方的智慧。 當(dāng)前，成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)蓄勢待發(fā)，但同時(shí)面臨融資瓶頸，人才缺乏等問題，要實(shí)現(xiàn)“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鼎立之城”的目標(biāo)還有很長一段距離。紅光樓片區(qū)，依托“成都東區(qū)”項(xiàng)目，發(fā)展數(shù)字音樂、藝術(shù)品原創(chuàng)與交易、創(chuàng)意設(shè)計(jì)。四、郫縣的文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較盈利方式租賃廢棄廠房、倉庫，并對其進(jìn)行簡單改造收取租金是成都眾多創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園最普遍的盈利方式，藍(lán)頂、北村、73三圣鄉(xiāng)片區(qū)大都如此。 已建成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模組織者業(yè)態(tài)操作模式藍(lán)頂藝術(shù)中心成都機(jī)場路40多畝周春芽、郭偉等藝術(shù)工作室、畫廊、酒吧、餐館租賃廢棄廠房改造后收取租金，9元/m2北村藝術(shù)村新都寶光寺旁8000 m2平川音美術(shù)學(xué)院藝術(shù)家工作到租賃廢棄廠房改造后收取租金，4/m2花香農(nóng)居創(chuàng)意村紅砂村13畝許燎原當(dāng)代藝術(shù)工作室小規(guī)模創(chuàng)作銷售創(chuàng)意產(chǎn)品荷塘月色畫家村萬福村3畝萬福村、周春芽畫家工作室新建藍(lán)頂二期：租賃農(nóng)房、向畫家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室為雕塑家建立工作室和作品陳列室東籬菊園攝影村駙馬村攝影婚紗外景地、展覽幸福梅林民俗村幸福村200米長剪紙、陶藝、織錦、蜀繡、竹編、漆器、銀器等民間藝人、工匠進(jìn)行現(xiàn)場制作、展示和銷售農(nóng)房改造，收取租金工業(yè)文明博物館建設(shè)南路120畝文旅集團(tuán)、成華區(qū)政府主題式公園博物館、展覽旅游、體閑商業(yè)、品牌發(fā)布會紅星三十五號成都君廠錦江區(qū)文化局、成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司“MOMA”藝術(shù)酒店、餐廳、設(shè)計(jì)學(xué)院、圖書館、工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓，收取租金在建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模組織者規(guī)劃業(yè)態(tài)操作模式成都東村錦江區(qū)41平方公里中國保利集團(tuán)、韓國SK集團(tuán)、成都政府舞臺藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作與交易、文博旅游等創(chuàng)意成都錦江區(qū)工業(yè)園區(qū)21畝傳媒集團(tuán)傳媒企業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)、金融、郵政、餐飲、休閑等針對出版、傳媒、廣告企業(yè)的5A級寫字樓紅星三十五號成都君廠錦江區(qū)文化局、成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司“MOMA”藝術(shù)酒店、餐廳、設(shè)計(jì)學(xué)院、圖書館、工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓，收取租金規(guī)劃中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模紅光樓紅光廠10畝733藝術(shù)工場建設(shè)南路120畝紅樓府青立交橋南側(cè)12000 m2從上表中可以看出：成都市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布成都市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要集中于錦江區(qū)和成華區(qū)，在武侯區(qū)和新都縣也有零星分布?！板\里”的成功還在于其建設(shè)符合“三態(tài)”統(tǒng)一的原則，即文態(tài)、形態(tài)和業(yè)態(tài)。2007年，北京市、%和7%；2008年，深圳市、分別占GDP的7%和12%。第三章 市場分析一、國內(nèi)外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢20世紀(jì)末，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在全球范圍迅速崛起，人類正進(jìn)入