【正文】 8480五、盈利能力分析收入預(yù)測1）價格：根據(jù)市場行情，交易區(qū)前兩年租金價格為30元/平米/月， 低于金花市場現(xiàn)在的市場轉(zhuǎn)租價。由于沒有土地指標(biāo)，不能按正常程序報建，只能報區(qū)上備案，報建費用待取得土地后按程序補交； 拆遷費用2500萬由施工方出資，公司按10%的回報率支付相應(yīng)利息；設(shè)計、營銷費用420萬由自有資金投入。2011年6月以前投入3116萬，2005年7月2006年6月投入7865萬元，2010年投入8480萬元。報建98014070000%　設(shè)計費及提成2804070000%　工程建設(shè)費用6271896 70000%含建安成本、水電、裝飾、基礎(chǔ)配套管理費用3505070000%按50元/㎡計。根據(jù)鞋都公司對北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費用大約22萬/畝，項目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不備具完善的拆遷手續(xù)，拆遷成本可能增加，初步估計25萬/畝；2500萬拆遷費用在建設(shè)期間發(fā)生的財務(wù)費用250萬計入項目總投資。由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，地塊拍賣時間無法確定，我們假定該地塊2010年拍賣。容積率建筑密度41%主要建筑物及配套設(shè)施項 目占地面積（畝）備 注唐城高層民族文化藝術(shù)展示廣場君平學(xué)院約50浪漫谷隨緣祈福堂嘻哈洗浴堂彝族畢摩蘇里文化堂川西民俗文化體驗村小高層+庭院頤養(yǎng)樂活村20068層框架棲賢村100一層木屋結(jié)構(gòu)商會會館聚落100少數(shù)民族文化聚落50有關(guān)稅費率稅 種稅 率備 注營業(yè)稅5%城市維護建設(shè)稅7%營業(yè)稅的7%計教育附加費3%營業(yè)稅的3%計房產(chǎn)稅12%土地增值稅30%累進稅率，3060%，本項目為30%所得稅33%三、投資估算項目建筑面積共70000平米，總投資19461萬元，單位成本為2780元/平米。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心組成。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。假定2016年，我公司以100畝的價格獲取該土地（非市場拍賣價）。第九章 財務(wù)分析與評價一、分析的原則和依據(jù)遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家有關(guān)財稅制度。2013年1月，川西民俗文化體驗村和商會會館聚落建成投入使用。2011年5月—2011年12月方案設(shè)計、施工圖示設(shè)計；報建；拆遷安置；前期工程（勘察、三通一平等）。由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司組織架構(gòu)及部門職能如下：由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司客戶服務(wù)部物業(yè)管理部信息中心財務(wù)部市場部綜合管理部市場部：項目營銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務(wù)部：客戶關(guān)系管理、受理投訴、客戶溝通、租務(wù)管理、相關(guān)費用代收代繳等；物業(yè)管理部：市場建筑、設(shè)施、設(shè)備運行維護管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理；綜合管理部：制定市場經(jīng)營計劃，品質(zhì)管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關(guān)系、物流中心管理；信息中心：市場、行業(yè)、產(chǎn)品信息的收集、處理、發(fā)布，電子商務(wù)平臺的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護；財務(wù)部：負(fù)責(zé)編制資金計劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評價資金使用效果，以確保資金的合理運用，提高經(jīng)濟效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部部門及財政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。瀟天公司將參照ISO9001質(zhì)量管理體系，結(jié)合項目特點，制定符合實際的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 第七章 項目管理規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是項目的核心，瀟天投資管理公司四川云南商會的副會長單位，擁有豐富的人才資源，他們在多年的商業(yè)、旅游和物業(yè)管理實踐中，積累了豐富的經(jīng)驗，匯集了一大批具有“高水準(zhǔn)、高效率、高素質(zhì)”的專業(yè)化管理人員。項目還將建設(shè)完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進餐飲、娛樂、休閑、商場等，建設(shè)公寓出租，為商家營造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進行產(chǎn)業(yè)園各子項目銷售后，收回全部投資。具體如下：工作流程工作內(nèi)容實施單位第一階段負(fù)責(zé)與郫縣政府簽定《項目框架合作協(xié)議》四川省云南商會協(xié)助副會長單位：成都瀟天投資管理有限公司第二階段總體規(guī)劃設(shè)計、可行性報告論證，地勘資料、景觀設(shè)計及正式立項工作成都瀟天投資公司第三階段待立項后，項目土地整理事宜由成都瀟天牽頭、四川華海建設(shè)集團、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會員單位分解實施第四階段川西民俗文化體驗村和產(chǎn)業(yè)園的會館聚落的開發(fā)建設(shè)成都瀟天投資主導(dǎo)，四川西部商會聯(lián)盟俱樂部實施第五階段少數(shù)民族聚落及浪漫谷、情人島的打造工作商會副會長單位：四川省創(chuàng)新民族文化藝術(shù)發(fā)展中心牽頭引進云南福寶文化集團、云南迪慶文化旅游集團負(fù)責(zé)承建第六階段高檔養(yǎng)生、養(yǎng)老聚落和“平樂寺”擴建華西集團十二建公司負(fù)責(zé)承建瀟天投資公司投入部分資金，主要用于項目設(shè)計、營銷推廣；拆遷、工程建設(shè)由建筑商或其他投資者投資，建設(shè)完成后，項目由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司經(jīng)營管理。由四川省云南商會牽頭，整合商會內(nèi)外部資源，指定商會副會長單位：成都瀟天投資管理有限公司負(fù)責(zé)前期項目運作籌備工作，土地整理由四川華海建設(shè)集團、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會員單位分解實施各子項目，四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會總體指導(dǎo)，四川西部商會聯(lián)盟俱樂部項目協(xié)辦。第六章 項目運作本項目在運作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運作思路，并服從橫山片區(qū)項目總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，項目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動發(fā)展、封閉運行、穩(wěn)步推進”的原則，充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢，整合行業(yè)資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地。產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心該中心以公共服務(wù)配套，滾動發(fā)展，開發(fā)、招商，創(chuàng)意產(chǎn)品、知識產(chǎn)權(quán)申報，稅務(wù)、工商、咨詢、法律等綜合功能。該中心設(shè)置在唐城主樓內(nèi)。該聚落應(yīng)由唐昌鎮(zhèn)政府主導(dǎo)并配合，策劃執(zhí)行由產(chǎn)業(yè)園統(tǒng)籌。該聚落用地50余畝，以門票收入和民族歌舞展演駐場收入為主，輔以產(chǎn)品銷售、預(yù)計建造成本8000余萬元。該聚落用地約200畝，造價無法估計。造價含簡裝直接成本約6000萬元。棲賢村該村以全國的社會名流，特別是文學(xué)、詩歌、書法、攝影界頗有影響的人士的創(chuàng)作、學(xué)術(shù)交流、閑居、度假、作品拍賣的一個上乘之所。頤養(yǎng)樂活村該村以社會成功的中老年人士為服務(wù)對象，以中式庭院、四合院、書香風(fēng)格、田園風(fēng)光的生活環(huán)境，采用低門檻入住，高品質(zhì)服務(wù)的養(yǎng)生、養(yǎng)老理念。（三）三村簡述川西民俗文化體驗村該村以產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民集中安置，以院落為單元開展院落經(jīng)濟，特色客棧、特色農(nóng)家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，轉(zhuǎn)換經(jīng)濟增長模式，離土不離家，全部安置就業(yè)。彝族畢摩蘇里文化堂該堂以全球彝族人的精神膜拜為核心，集中濃縮展示彝族的文化、圖騰崇拜、文字研究，弘揚彝族文化藝術(shù)及產(chǎn)品研發(fā)。（二）二堂簡述隨緣祈福堂依托現(xiàn)有的“平樂寺”擴大兩倍規(guī)模，供奉送子、送福菩薩，增設(shè)佛、道的產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)基地；增設(shè)骨灰、塔陵的寄存業(yè)務(wù)，每年與“世界和平基金會”舉辦一次全國性的祈福大會。為成功人士的金、銀婚紀(jì)念開展特色服務(wù)，面向全球，量身定制，訂單服務(wù)。該浪漫谷預(yù)計投入1000萬元。 該院占地約50畝，修建竣工約8000萬元。一院：君平學(xué)院該學(xué)院以嚴(yán)君平的學(xué)術(shù)著作為主研，輔以國學(xué)精髓，面向全國及東南亞地區(qū)招生。一城：唐城該城以唐朝建筑風(fēng)格設(shè)計建造，設(shè)護城河、城樓、城垛，復(fù)制再現(xiàn)嚴(yán)君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城內(nèi)分布旅游商品、土特產(chǎn)品聚散交易一條街；酒吧一條街；禪茶一條街；特色客棧一條街等等，創(chuàng)作打造一臺以宣傳、介紹嚴(yán)君平傳奇故事的歌舞劇現(xiàn)場演出，該城將做為一座融商業(yè)、美食、娛樂、休閑的不夜城。一廊：民族文化長廊該長廊做為文化廣場的配套，主要概述中國西部52個少數(shù)民族的概況和習(xí)俗，圖文并茂；工藝為石刻浮雕。一廣場：民族文化藝術(shù)展示廣場該廣場緊鄰水世界景觀，采用半封閉圓形，其功能為舉辦全國性的民族體育競技文化藝術(shù)展演展示，民俗節(jié)慶活動。詳述如下：（一）七個一簡述一景：水世界景觀借助于產(chǎn)業(yè)園所在地唐昌橫山村水資源特別豐富的特點，在產(chǎn)業(yè)園入口處，建造以幾何圖案構(gòu)成的高10m、寬40m的一道水屏風(fēng)，內(nèi)外置于變幻燈光，特別是晚上將是一個非常夢幻的童話世界，該景觀將烘托周邊的民族文化長廊和民族文化廣場形成強烈對比和視覺反差，產(chǎn)生一種無以倫比的視覺效果。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。七個一即一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部52個民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。第五章 項目規(guī)劃一、項目總體規(guī)劃規(guī)劃項目占地面積6000余畝。 綜上所述，項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅，具有優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。四、威脅（T）分析u 成都目前文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正在迅猛發(fā)展，市場競爭激烈，無論是著眼成都還是放眼全國，產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強有力的競爭對手。對于這樣一個宏偉的目標(biāo)，政府在做頂層規(guī)劃和策劃的時候發(fā)現(xiàn)，所有的世界級的城市實際上在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是非常發(fā)達的，占到了經(jīng)濟總量的80%以上，而其中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就是非常重要的一個產(chǎn)業(yè)部門。 2009年，確定了建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市的歷史地位和長遠目標(biāo)，用20年左右的時間初步建成世界現(xiàn)代田園城市，進入世界第三級城市的行列。%。尤其是從2003年以來發(fā)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)差距在逐步縮小。 成都正式獲批假如聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)。另一方面，我們的教育資源，高校云集，幾乎每個學(xué)校都開辦文化創(chuàng)意的專業(yè)。尤其是在近年來涌現(xiàn)了很多非常有創(chuàng)造力、非常有實力的創(chuàng)意人才，特別是在中國的現(xiàn)代藝術(shù)領(lǐng)域，在設(shè)計、繪畫、雕塑方面，應(yīng)該說有很多大師。此外，由于全國范圍內(nèi)土地市場的治理整頓，已停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，項目土地指標(biāo)無法落實，更加大了項目實施的難度和成本。平樂寺、嚴(yán)君平、大墳包、讀書臺、通漢井、洗硯池，橫山以其厚重的人文歷史，是打造文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源。2010年11月，《中共成都市委關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺，文化產(chǎn)業(yè)成為未來5年發(fā)展的方向之一。加強知識產(chǎn)權(quán)保護，對創(chuàng)意成果應(yīng)用、知識產(chǎn)權(quán)評估、抵押融資和貿(mào)易等進行扶持。政策優(yōu)勢成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009—2012）指出：在土地、資金等政策上，將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目視同工業(yè)項目給予大力支持。當(dāng)然這些資源都沉默在學(xué)校的教學(xué)中，連學(xué)生也被束縛在校園內(nèi)。人力資源優(yōu)勢從人力資源可靠供給的角度而言，郫縣可以發(fā)展廣播電影電視服務(wù)，軟件網(wǎng)絡(luò)及計算機服務(wù)，設(shè)計服務(wù)等三大類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。郫縣距成都市核心城區(qū)10公里，優(yōu)越的地理位置使郫縣集成都資金流、信息流、物流、客流于一體，是成都市城市版塊的重要組成部分。成都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的總體評價是“還處在初級階段”，還有很大的發(fā)展空間。依托安仁文博旅游發(fā)展區(qū)、天府古鎮(zhèn)、安靖蜀繡產(chǎn)業(yè)園等項目，發(fā)展文博旅游、農(nóng)業(yè)觀光、創(chuàng)意設(shè)計業(yè)。一帶“198”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展帶，依托文化科技產(chǎn)業(yè)園、“成都大魔方”娛樂中心、音樂小鎮(zhèn)、三圣文化創(chuàng)意基地、數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)園、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國家公園、兩河森林公園、大熊貓生態(tài)園等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)展動漫游戲、時尚音樂、演藝娛樂、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、數(shù)字出版、創(chuàng)意設(shè)計、文化旅游等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。兩區(qū)南部新區(qū)，依托 “國家動漫游戲產(chǎn)業(yè)振興基地”，發(fā)展動漫游戲業(yè)。紅牌樓片區(qū)，依托“UK聯(lián)邦”街區(qū)，發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計。四片紅星路片區(qū)，依托“紅星路35號”園區(qū)、成都日報報業(yè)集團、四川日報報業(yè)集團，發(fā)展傳媒業(yè)、廣告業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計。即使和溫江雙流比，郫縣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不論規(guī)?；蛟谠黾又抵械谋戎匾彩锹浜笳摺纳媳淼弥?，%；%%。由于資料的局限，我們從郫縣統(tǒng)計局只收集到第三產(chǎn)業(yè)的各行業(yè)增加值，其中有三個行業(yè)屬于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。新人包裝缺位成都擁有多所藝術(shù)高校，也擁有眾多優(yōu)秀的青年藝術(shù)家，由于創(chuàng)意經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)缺失導(dǎo)致對藝術(shù)新人的培養(yǎng)和包裝缺位，青年藝術(shù)家的生存狀態(tài)堪憂，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重威脅。盈利模式單一舊房改造，廉價出租是成都眾多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的主要盈利模式，這種單一的盈利模式無法承擔(dān)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)新人包裝、平臺搭建等眾多職能。對成都而言，一方面要利用好園區(qū)化和樓宇化的模式，培育品牌園區(qū)，形成具有規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)體系和鏈條，同時要認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)園并不等于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要避免“有園無產(chǎn)業(yè)”的窘境。除此之外，成都創(chuàng)意大廈、紅星路35號以創(chuàng)意長夜寫字樓、配套商業(yè)為主要盈利點；工業(yè)文明博物館以休閑商業(yè)、小型展覽為主要贏利點。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成幾個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)突破的藝術(shù)家工作室、畫廊的最初界限，向多元化方向發(fā)展，出現(xiàn)了為藝術(shù)家以及休閑者服務(wù)的酒吧、餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建筑設(shè)計、文娛創(chuàng)作、傳媒娛樂、動漫、軟件、音樂、服裝等創(chuàng)意業(yè)態(tài)也開始創(chuàng)意園區(qū)聚集。成名藝術(shù)家租賃廢棄的廠房、倉庫，借助自身的人脈、經(jīng)濟積