【正文】 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。建立供應(yīng)商檔案我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園的智能化系統(tǒng)得到及時的完善。嚴格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。我們將從管理處現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)專業(yè)人員及公司工程部配合下組成一支精干的設(shè)備運行及維護隊伍，并邀請相關(guān)單位（如該系統(tǒng)的設(shè)計、安裝單位）對所有技術(shù)人員進行強化培訓，確保每一個人都能熟諳該系統(tǒng)并能正確使用及維護。三、法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園智能化系統(tǒng)管理和維護（一）智能化系統(tǒng)說明法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園智能化系統(tǒng)，包括攝像監(jiān)控系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。 經(jīng)驗收或驗收不合格私自使用的，停止服務(wù)直至驗收合格為止，并罰款 元以上。（四）違章處罰 裝修不報或私自改變報建項目、材料的，撤出未報及改報項目，并罰款 元以上，未辦的還要補辦裝修手續(xù)。（三）完工驗收 完工后必須報管理處組織驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格不得使用。裝修材料要堆放整齊，不得占用、堵塞公共通道；裝修垃圾應(yīng)和麻袋包裝好并及時清運。不得占用公共走道，原占用的必須打通。施工必須符合國家有關(guān)施工驗收要求，電線必須套管，每個房間均應(yīng)有煙感和花灑。 （二）施工須知經(jīng)審批合格，交清管理保證金，在管理處辦理臨時施工證方可開工。裝修報批要提供：施工單位營業(yè)執(zhí)照及濟南市施工的資格證書原件及復印件；裝修平面布置圖及隔離等必要的立圖面2份；施工人員名單及資格證書；材料及工具清單；電氣原理圖及安裝接線圖一份（包括線徑、負荷、開關(guān)容量）。裝修管理裝修管理也是構(gòu)筑物管理的一個主要內(nèi)容，其中涉及到結(jié)構(gòu)、通道、墻紙?zhí)旎ú牧霞坝嘘P(guān)設(shè)施的銜接，因此是一個綜合性也是經(jīng)常性的工作。二、構(gòu)筑物維護保養(yǎng)與裝修管理構(gòu)筑物維護構(gòu)筑物是樓宇的主體，結(jié)構(gòu)的完好、沉降位移的改變、防水工程、門窗完好都是樓宇正常運行的保證，因此加強日常的檢查、維護保養(yǎng)也是物業(yè)管理的一項重要工作。一、設(shè)備與構(gòu)筑物檔案設(shè)備與構(gòu)筑物檔案要求將設(shè)備與構(gòu)筑物的背影情況、技術(shù)特性技術(shù)資料、維修保養(yǎng)和更新改造情況進行登記和整理，真實全面反映樓宇設(shè)備及構(gòu)筑物的技術(shù)狀態(tài)。第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃物業(yè)的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理中硬件管理的核心部分，是使物業(yè)保值增值的核心手段。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導致的文件丟失和泄密。 ⑹ 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。當文件狀況有所變動時，應(yīng)及時調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容，以保證查閱者及時找到有效的文件。⑶ 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進行分類管理，并定期清除過期失效文件。檔案資料管理要求 ⑴ 采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。一、檔案資料的分類 酒店公司單位移交檔案資料(1) 產(chǎn)權(quán)資料(2) 技術(shù)資料 管理處自建檔案資料 (1) 租戶資料 (2) 日常管理資料二、檔案、資料的管理辦法檔案、資料建立及管理運作流程深圳市潤眾投資有限公司提供的資料阿曼物業(yè)公司建立的資料文化產(chǎn)業(yè)園管理處檔案室借閱文件復印文件張貼文件作廢文件 檔案資料收、發(fā)管理程序 ⑴ 公司重要資料（如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。3安全管理4保潔管理5綠化管理6公共秩序維護7便民服務(wù)網(wǎng)點、商務(wù)及其它公共場所的管理及維修養(yǎng)護8車輛行駛及停泊管理9社區(qū)文化建設(shè)10檔案資料管理11管理人員的日常培訓12管理制度的建設(shè)13其它管理工作的進行第五節(jié) 檔案的建立與管理科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為大廈及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。2其它相關(guān)工作的進行按公司ISO9001質(zhì)量管理體系有關(guān)文件進行日常管理階段1大廈本體、公共設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護委托管理期間按ISO9001質(zhì)量管理體系及物業(yè)管理委托合同運行，同時接受租戶委員會和租戶的監(jiān)督。4管理人員培訓管理處成立后派出培訓專家，嚴格按培訓計劃執(zhí)行，并嚴格控制培訓效果。3建立法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園管理機構(gòu)，主要管理人員提前到位。2參加智能化系統(tǒng)、機電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運行培訓。為保證法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園接管后的物業(yè)管理工作能順利開展，特制定如下各階段工作計劃表：階段序號工 作 項 目時間具 體 措 施前期介入階段1派出由管理處、公司各部門物業(yè)管理專家組成的專家工作組對法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園進行全面實地考察，從物業(yè)管理角度提供相關(guān)建議。d. 對管理層每年進行一次考核和民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。b. 每年對操作層人員進行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲，年淘汰率10%，崗位輪換率10%。（4） 主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導團結(jié)合作精神。（2） 加強員工實際操作的品質(zhì)管理督導，有針對性地具體實施員工訓練，關(guān)心員工的成長。想要員工對服務(wù)對象——租戶以微笑，首先要管理者對員工微笑。14房屋驗收交接程序一天公司管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓考核要求掌握房屋交接的全過程。12崗位職責和物業(yè)管理運作制度二天公司全體人員內(nèi)部培訓崗位考核掌握崗位要求和考核標準。（4）培訓工作程序分析、比較、需求確定培訓計劃確定培訓計劃指定培訓人員準備培訓條件選定培訓方法設(shè)計培訓課程反 饋實施培訓計劃分析評估培訓效果評價培訓工作的有效性培訓計劃為確保各項管理工作能按質(zhì)按量完成，取得培訓應(yīng)有的滿意效果，按培訓的需求，制定以下培訓計劃。訓練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討 （FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。兩個層次的訓練均進行“兩個W”的階段， 即“WHAT”：使訓練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進而明白為什么這樣做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進行深層次的引導，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。訓練計劃包括：a、 按什么標準，達到什么目的（訓練目標）；b、 訓練程序、方法；c、 訓練對象（受訓區(qū)域、崗位、人員）；d、 訓練內(nèi)容（技能、意識、操守等）；e、 訓練地點、時間以及經(jīng)費預(yù)算；f、 效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者；g、 預(yù)備修正計劃。 （6）崗位輪訓 通過崗位輪訓，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。 （4）理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗，提高水平。 （2）自辦培訓班 舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（6）對員工進行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（2）新員工培訓率100%，培訓合格率100%。5環(huán)境事務(wù)保潔員4初中以上文化程度，身高160CM以上，年齡45歲以下，品行良好，相貌端正綠化工2初中以上文化程度，身高160CM以上，年齡30歲以下，品行良好，相貌端正22二、管理人員培訓和管理（一）人員培訓1. 培訓目標為了把大廈管理成商業(yè)大廈的典范，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預(yù)期的管理目標。同上C消防監(jiān)控中心3同上4工程維修工程主管（兼任）1專科以上學歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機電設(shè)備、給排水設(shè)施維護工作經(jīng)驗、組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。3安全事務(wù)A、樓管班長3高中以上學歷，有保安管理工作經(jīng)驗，口才好，組織協(xié)調(diào)能力強，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。 (二)管理人員崗位設(shè)置、人員配備及任職條件序號部門崗 位人數(shù)任職條件1經(jīng)理辦公室管理處經(jīng)理（兼任）1大學本科以上學歷，持物業(yè)管理上崗證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認識，相關(guān)管理工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷剛練，組織協(xié)調(diào)能力強。 在尊重人才的基礎(chǔ)上，既注重專業(yè)技能，又注重思想道德，德才兼?zhèn)洹? 通過反饋信息的總結(jié)評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務(wù)質(zhì)量。3 流暢嚴密的運作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。六、信息反饋及控制機制 法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理信息反饋流程：處理中心接收站信息源結(jié)果回饋 法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理信息反饋渠道：市主管部門物業(yè)委托方新聞媒介意見調(diào)查程序意見箱管理處員工中央調(diào)度中心（接收信息，分析處理）發(fā)布命令執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令跟蹤檢查法門阿曼文化產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理信息反饋控制方式1 中央調(diào)度中心值班室，通過信息傳遞工具，如投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對講機等工具，及時反饋大廈每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。目標結(jié)構(gòu)與責任相關(guān)聯(lián)系而造成的促進機制。⑶ 過信息反饋監(jiān)督，通過各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，保證大廈管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。⑴ 管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。四、監(jiān)督機制 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。⑶ 依據(jù)管理、管教結(jié)合，容情與管。⑵ 實施獎金破格晉級制度，調(diào)動員工工作熱情。二、管理運作機制圖物業(yè)公司用戶和上級業(yè)務(wù)機關(guān) 指 指 反計算機輔助管理系統(tǒng) 標 令 饋管理處負責人服務(wù)地點客戶服務(wù)中心 反饋 命令部門員工部 門 督 導 重大突發(fā)事件三、激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。⑵ 法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。 督導管理 管理處擬采用阿曼物業(yè)管理公司成熟的督導管理方式，對各智能崗位實施指揮和指導管理。⑶ 輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。⑴ 行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。 計劃目標管理 按阿曼物業(yè)以制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案，大廈管理處各職能管理人員明確責任，授予權(quán)利，在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。整理、分析投訴記錄，統(tǒng)計