【正文】 ，更注重大廈本體的維護。大廈的設備和構筑物技術檔案主要內容包括：設備出廠合格證的檢驗單，設備原文及中文說明書，零配件明細表、維修品備件及備件清單；設備安裝質量檢驗單及試車記錄、設備安裝施工圖紙；給排水系統(tǒng)管線分布、供配電線路、液化石油氣管線、自動消防報警系統(tǒng)分布圖；設備與構筑物檢查、保養(yǎng)記錄；設備與構筑物改良改善資料；設備與構筑物年義勇或季度檢查小結；其它資料。主要任務是要保持結構不被任意改動，外墻、門、窗、地面、天面完好和及時修復，定期進行基礎和整體觀測。 （一）裝修審批任何對地面、天花的改動和分隔的改變，均應報管理處審批，裝修面積超過50平方米的還需報公安局消防處審批。詳細填寫《辦理裝修通知單》。材料工具應憑清單報管理處審批后放行，必須是阻燃型，個別必須采用木質材料的要刷防火漆。寫字間隔墻不能到頂，至少留35厘米，以免影響空調和消防。氣、電焊作業(yè)必須到公安局消防處辦理臨時動火作業(yè)許可證，施工前經管理處保安員負責檢查符合防火規(guī)定后方可施工，電工、氣電焊工必須持證操作。施工時應自覺接受監(jiān)督。 驗收合格憑驗收單及收款收據(jù)退還押金。私自動火作業(yè)的立即停止，并處以 元以上的罰款，嚴重的可沒收工具送公安局消防處處理。亂堆亂放材料，不及時清運垃圾的罰款 元。保安對講系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)智能控制中心操作鍵盤智能控制板（CDT）緊急按鈕自動讀?。ǘ┲悄芑到y(tǒng)的管理和維護針對法門阿曼文化產業(yè)園智能化系統(tǒng)的特點，結合我司智能化系統(tǒng)管理的經驗，制定如下管理及維護方案：建立設備運行及維護人才隊伍 由高素質的專業(yè)人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發(fā)揮。對用戶進行多種形式的培訓用戶能否正確使用室內智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將對租戶通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式，讓所有的租戶都能全面了解室內智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。處理好大廈使用初期的誤報警問題租戶對智能化系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成智能中心的報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關鍵，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設定一個N秒的滯后報警（由軟件實現(xiàn)），當住戶誤操作時，可在N秒內通過室內的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結合的辦法來確保設備安全運行。當有警情發(fā)生時，探測器將通過室內的CDT向智能控制中心發(fā)出訊號，控制中心將即時反應，立即發(fā)出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質及住戶的相關資料。急?。骸? 通 知 管理人員赴現(xiàn)場指揮 通知業(yè)戶配合處理 報警緊急處理程序控制中心值班人員 火警撲救通知義務消防隊員往現(xiàn)場 報警由入口處保安員引至現(xiàn)場公安消防119 報告管理處經理往現(xiàn)場報告掌握現(xiàn)場情況公司領導通知出事租戶往現(xiàn)場反 饋異?，F(xiàn)象的緊急處理程序監(jiān)控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內有異?，F(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時，將按下圖進行緊急處理：控制中心值班人員異?，F(xiàn)場附近保安員（2人以上）現(xiàn)場相機處理結果管理處人員赴現(xiàn)場指揮開啟相關區(qū)域攝像機進行錄像監(jiān)視現(xiàn)場情況反 饋第七節(jié) 安全消防管理高層樓宇安全消防管理，是通過設備、設施和人員、保險等方式來避免由于人為或自然原引起的對物業(yè)和人員的危害，這是高層樓宇管理的首要工作。二、消防安全管理 高層樓宇消防、安全工作是一個公認的難題，法門阿曼文化產業(yè)園在管理工作中始終貫徹“安全第一，預防為主”的方針，健全制度，加強檢查，確保租戶財產及人身安全。 在管理處內部堅持安全活動制度，強化職工的安全消防意識，及時采取防范措施。面積超過50㎡以上的裝修需報市消防局審批，辦理動火作業(yè)證。，確定火種全部熄滅后方可離開。動火作業(yè)要自覺接受管理處現(xiàn)場監(jiān)督檢查。（四）臨時動火作業(yè)安全操作規(guī)程動火作業(yè)人必須持有合格有效焊工上崗證，并嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。動火作業(yè)前必須采取安全防火措施，清除動火作業(yè)現(xiàn)場范圍內的余物，易燃物品和危險物品。完成作業(yè)后，動火作業(yè)人員和現(xiàn)場安全責任人要徹底清理動火作業(yè)現(xiàn)場，確保已無火種之后才能離去。車輛離場應規(guī)定線路從出口道駛出，交驗證件，低速行駛。我們已建立起一套嚴謹規(guī)范的物業(yè)管理運作體系，對各階段物業(yè)管理運作都有成熟的經驗。一、治安管理我們將針對實際情況，制訂出相應的治安防范措施，以確保區(qū)域內治安狀況良好。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。加強區(qū)域巡邏為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位，特設置巡更系統(tǒng)，即在大廈各個必須巡查到位的地方，設置巡更記錄點，使大廈的巡視不出現(xiàn)盲區(qū)。二、清潔管理日常運作清潔管理日常運作，嚴格按照質量管理體系的PDCA循環(huán)控制程序，進行清潔策劃 清潔實施 清潔檢查 清潔改進，先制訂出科學合理的清潔作業(yè)內容、標準，然后組織實施，并對清潔作業(yè)進行監(jiān)督、檢查，分析其有效性，以不斷改進清潔工作。 B、墻壁：無蛛網、污點、不積塵，地角線潔凈。 E、樓梯：臺階無雜物、污漬、水漬。 G、果皮箱、垃圾箱等：外表干凈，無蟲、蟻等，無過分異味。I、地下停車場及室外公共場地：無煙頭、紙片、塑料帶及其他明顯垃圾。三、綠化管理日常運作（一）總體服務標準公共綠地、花壇、樹木和廣場公共區(qū)域盆栽植物養(yǎng)護措施落實，修剪、更換及時，無破壞、踐踏、無蟲害、枯死及隨意占用現(xiàn)象，綠化達標率100%。室內盆栽闊葉植物葉面無灰塵、盆內無紙屑、煙頭。水肥補充及時，植物長勢良好，花壇植物保持生長健壯，色澤鮮艷。綠籬造型植物新生枝不超過10cm，勒杜鵑造型新生枝不超過30cm。草坪高度控制在5厘米以下，保持平整美觀，無明顯枯黃、病蟲現(xiàn)象發(fā)生，無饅頭狀突起。1草坪無出現(xiàn)直徑10cm以上禿斑、枯死。1保持工作現(xiàn)場的清潔狀況，作業(yè)后及時將工作現(xiàn)場恢復至作業(yè)前狀態(tài)。1做好員工的管理和培訓工作。（二）分項目標準草坪管養(yǎng)草種生長良好，草坪整齊雅觀，四季常綠，覆蓋率達95%以上，雜草率低于5%，無坑洼積水，無裸路地。（2）修剪考慮季節(jié)特點和草種的生長發(fā)育特性，使草的高度一致，邊緣整齊，高度控制在：臺灣草5厘米以下，大葉油草、假儉草、沿階草10厘米以下，蟛蜞菊30厘米以下。需水量大的植物，%，%，壤土為1722%，粘土為2122%；需水量少且不耐澇的植物，其土壤含水量控制在：%,%，壤土為1015%，粘土為1820%.結合淋水適當追肥，以保證草坪植物在秋、冬季保持青綠。（4）除雜草經常除雜草，使純草坪和混合草坪的草坪純度達95%。（6）補植對被破壞或其它原因引起死亡的草坪植物應及時補植，使草坪保持完整，無裸露地。（7）病蟲害防治及時做好病蟲害的防治工作，以防為主，精心管養(yǎng)，使植物增強抗病蟲能力，經常檢查，早發(fā)現(xiàn)早處理。盡量采用生物防治的辦法，以減少對環(huán)境的污染，用化學方法防治時，一般在晚上進行噴藥；藥物、用量及對環(huán)境的影響，要符合環(huán)保的要求和標準。四、停車場車輛管理（一）停車場管理的幾個環(huán)節(jié) 車位劃分。 現(xiàn)場疏導。（二）車場管理規(guī)定提要車輛進場應根據(jù)管理人員導引停放，服從管理人員指揮，亂停放將根據(jù)有關規(guī)定予處罰。 司機及乘客離車要關好車門窗，貴重物品隨身攜帶?？偟姆课萁ㄖ娣e100%采用小圍合管理與管理中心控制相結合的工作方法，分區(qū)負責，責任到人。100%2房屋零修、急修及時率99%100%∑及時完成的次數(shù) ∑零修、急修次數(shù)建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。以優(yōu)質服務為本，實行24小時維修制度?！疲▓蟾嫫隍炇砧b定的單位工程建筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。5維修工程質量回訪率100%∑維修住戶滿意人數(shù)100%∑維修住戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量。100%7化糞池、雨水井、污水井完好率99%∑化糞池、雨水井完好數(shù)∑化糞池、雨水井總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。100%9公休息設施及小品雕塑完好率98%∑完好數(shù) ∑公共設施、 雕塑總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。100%11停車場、單車棚完好率95%96%∑完好數(shù) ∑停車場、 車棚總數(shù)100%12路燈完好率95%95%∑完好路燈盞數(shù) ∑區(qū)內路燈總盞數(shù)1000%13園區(qū)內治安案件發(fā)生率1‰1‰∑治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內住戶總人數(shù)實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調度中心24小時值班，接受報警及實施調度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰1‰∑車輛總被盜數(shù) 1000%∑大廈登記車輛總數(shù)╳100%14消防設施設備完好率98%95%∑消防設備完好數(shù)∑消防設備數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設施完好。╳1000%016違章發(fā)生率1‰1‰∑違章發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內住戶總人數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪記錄。18管理人員專業(yè)培訓合格率99%∑培訓合格數(shù) ╳100%∑參加培訓數(shù)加強培訓力度，并對培訓過程進行有效的監(jiān)控和檢查。投訴處理有結果，有記錄和回訪。╳100%22綠化完好率95%95%∑完好綠化履蓋面積∑區(qū)內綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡視制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。24應急反應速度接到信息后2分鐘模擬測試應急反應分隊由巡邏人員組成,受中央調度中心統(tǒng)一調度,熟悉大廈內任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理. 深圳市阿曼物業(yè)服務有限公司 二零一二年四月二十日44 / 44