【正文】 設(shè)期經(jīng)營(yíng)期 2009 2007 200 2007 2007 2007200620062006200620062061項(xiàng)目總投資1946131167865　　　8480建設(shè)開(kāi)發(fā)投資1946131167865　　　8480　其中：土地費(fèi)用100002500　　　　7500　設(shè)計(jì)費(fèi)及提成280280　　　　　　報(bào)建費(fèi)980　　　　　980　工程費(fèi)6271　6271　　　　　管理費(fèi)用35070280　　　　　營(yíng)銷費(fèi)用700140560　　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用250　250　　　　　其他費(fèi)用630126504　　　　經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　　2資金籌措1946131167865　　　8480自有資金1230420810　　　　借款975126967055　　　　銷售、租金收入再投入8480　　　　　8480五、盈利能力分析收入預(yù)測(cè)1）價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)行情，交易區(qū)前兩年租金價(jià)格為30元/平米/月， 低于金花市場(chǎng)現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂(lè)活村；棲賢村。項(xiàng)目還將建設(shè)完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進(jìn)餐飲、娛樂(lè)、休閑、商場(chǎng)等，建設(shè)公寓出租，為商家營(yíng)造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。該聚落用地50余畝，以門票收入和民族歌舞展演駐場(chǎng)收入為主，輔以產(chǎn)品銷售、預(yù)計(jì)建造成本8000余萬(wàn)元。為成功人士的金、銀婚紀(jì)念開(kāi)展特色服務(wù)，面向全球，量身定制，訂單服務(wù)。三聚落為：中國(guó)西部民族村聚落；異地商會(huì)會(huì)館聚落；中國(guó)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。尤其是從2003年以來(lái)發(fā)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)差距在逐步縮小。政策優(yōu)勢(shì)成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009—2012）指出：在土地、資金等政策上，將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目視同工業(yè)項(xiàng)目給予大力支持。紅牌樓片區(qū)，依托“UK聯(lián)邦”街區(qū)，發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計(jì)。除此之外，成都創(chuàng)意大廈、紅星路35號(hào)以創(chuàng)意長(zhǎng)夜寫字樓、配套商業(yè)為主要盈利點(diǎn)；工業(yè)文明博物館以休閑商業(yè)、小型展覽為主要贏利點(diǎn)。以三國(guó)文化為支點(diǎn)，植入了文化底蘊(yùn)，通過(guò)消費(fèi)產(chǎn)生效益，符合審美和消費(fèi)的需求，形成了成都民俗旅游休閑文化的知名品牌。從發(fā)展趨勢(shì)看，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來(lái)越成為一個(gè)國(guó)家或城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略取向，已發(fā)展成為區(qū)域軟實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的核心內(nèi)容，并成為影響地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)輻射力、帶動(dòng)力的重要因素。健全文化產(chǎn)業(yè)要素市場(chǎng)，提升中小文化創(chuàng)意企業(yè)的創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力。交通區(qū)位條件從郫縣的交通區(qū)位條件看，郫縣交通便捷，區(qū)位優(yōu)越，是最具投資潛力的地方。四、項(xiàng)目實(shí)施的必要性中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)涉及旅游、貿(mào)易、建筑、物流、商業(yè)、信息和電子商務(wù)等多個(gè)相關(guān)行業(yè)的綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目的建成將極大地推動(dòng)成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)化資源配置及地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決社會(huì)就業(yè)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃面積6000余畝。我國(guó)擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫(kù)。根據(jù)四川省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要，成都市做為國(guó)務(wù)院的旅游試點(diǎn)城市，地處成都近郊上風(fēng)上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個(gè)頗具開(kāi)發(fā)價(jià)值的地方，對(duì)郫縣的創(chuàng)意文化具有重大的標(biāo)桿作用，而郫縣地處世界級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)青城山，都江堰的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態(tài)、休閑、農(nóng)耕文化等富集一方 ，擁有相當(dāng)高的開(kāi)發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿?，將形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)于擬打造“中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”這一重大項(xiàng)目，是民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和持續(xù)發(fā)展的一個(gè)探索與創(chuàng)新，它有別于目前全國(guó)各地不同的純風(fēng)光、純體驗(yàn)、純休閑的旅游文化項(xiàng)目，而該產(chǎn)業(yè)園的建成對(duì)西部的標(biāo)桿作用和推廣價(jià)值將具有很好的示范意義。資金籌措自有資金投入1230萬(wàn)元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬(wàn)元（每年按10%的利息計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用），租金或銷售收入再投入8480萬(wàn)元。第二章 宏觀環(huán)境分析一、郫縣的發(fā)展機(jī)遇和有利條件近年來(lái)，郫縣深入實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)統(tǒng)籌實(shí)施“三個(gè)集中”，聯(lián)動(dòng)推進(jìn)“三化”，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面進(jìn)步，為推進(jìn)郫縣新一輪發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。隨著撤縣建區(qū)步伐加快，郫縣融入中心城市的進(jìn)程也明顯加快；而省委、省政府西遷方案的實(shí)施，對(duì)郫縣的城市組團(tuán)發(fā)展、區(qū)位環(huán)境的改善和城市形象提升都有極大的促進(jìn)作用。地塊現(xiàn)狀（1）本項(xiàng)目集體土地上房屋情況區(qū)域磚混（m178。2007年，北京市、%和7%；2008年，深圳市、分別占GDP的7%和12%。 已建成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模組織者業(yè)態(tài)操作模式藍(lán)頂藝術(shù)中心成都機(jī)場(chǎng)路40多畝周春芽、郭偉等藝術(shù)工作室、畫廊、酒吧、餐館租賃廢棄廠房改造后收取租金，9元/m2北村藝術(shù)村新都寶光寺旁8000 m2平川音美術(shù)學(xué)院藝術(shù)家工作到租賃廢棄廠房改造后收取租金，4/m2花香農(nóng)居創(chuàng)意村紅砂村13畝許燎原當(dāng)代藝術(shù)工作室小規(guī)模創(chuàng)作銷售創(chuàng)意產(chǎn)品荷塘月色畫家村萬(wàn)福村3畝萬(wàn)福村、周春芽畫家工作室新建藍(lán)頂二期：租賃農(nóng)房、向畫家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室為雕塑家建立工作室和作品陳列室東籬菊?qǐng)@攝影村駙馬村攝影婚紗外景地、展覽幸福梅林民俗村幸福村200米長(zhǎng)剪紙、陶藝、織錦、蜀繡、竹編、漆器、銀器等民間藝人、工匠進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)制作、展示和銷售農(nóng)房改造，收取租金工業(yè)文明博物館建設(shè)南路120畝文旅集團(tuán)、成華區(qū)政府主題式公園博物館、展覽旅游、體閑商業(yè)、品牌發(fā)布會(huì)紅星三十五號(hào)成都君廠錦江區(qū)文化局、成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司“MOMA”藝術(shù)酒店、餐廳、設(shè)計(jì)學(xué)院、圖書館、工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓，收取租金在建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模組織者規(guī)劃業(yè)態(tài)操作模式成都東村錦江區(qū)41平方公里中國(guó)保利集團(tuán)、韓國(guó)SK集團(tuán)、成都政府舞臺(tái)藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作與交易、文博旅游等創(chuàng)意成都錦江區(qū)工業(yè)園區(qū)21畝傳媒集團(tuán)傳媒企業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)、金融、郵政、餐飲、休閑等針對(duì)出版、傳媒、廣告企業(yè)的5A級(jí)寫字樓紅星三十五號(hào)成都君廠錦江區(qū)文化局、成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司“MOMA”藝術(shù)酒店、餐廳、設(shè)計(jì)學(xué)院、圖書館、工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓，收取租金規(guī)劃中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)名稱位置規(guī)模紅光樓紅光廠10畝733藝術(shù)工場(chǎng)建設(shè)南路120畝紅樓府青立交橋南側(cè)12000 m2從上表中可以看出：成都市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布成都市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要集中于錦江區(qū)和成華區(qū)，在武侯區(qū)和新都縣也有零星分布。四、郫縣的文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較 當(dāng)前，成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)，但同時(shí)面臨融資瓶頸，人才缺乏等問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鼎立之城”的目標(biāo)還有很長(zhǎng)一段距離。二、劣勢(shì)（W）分析項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀復(fù)雜，居民和企業(yè)密集，拆遷難度大，項(xiàng)目的土地成本較高。 成都市政府為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)制訂了這樣一種規(guī)劃，就是通過(guò)三五年的時(shí)間把成都市的文化倡議產(chǎn)業(yè)打造成為全國(guó)的一種鼎力支撐，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在成都的經(jīng)濟(jì)總量當(dāng)中占到6%以上，成為成都市產(chǎn)業(yè)的支柱。該長(zhǎng)廊預(yù)計(jì)造價(jià)400萬(wàn)元。該體驗(yàn)村修建預(yù)計(jì)2億元人民幣，修建資金以土地整理、掛牌出讓金部分解決。此中心設(shè)置在唐城的裙樓內(nèi)。第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃為減小風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，本項(xiàng)目分56期實(shí)施，第一期實(shí)施計(jì)劃如下：時(shí)間段工作計(jì)劃2011年2月—2011年4月上報(bào)縣政府，明確政策、立項(xiàng)；項(xiàng)目地塊摸底調(diào)查；營(yíng)銷策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)；尋找、確定項(xiàng)目投資者及施工方。目前，項(xiàng)目地塊基準(zhǔn)地價(jià)60萬(wàn)/畝，西部鞋都項(xiàng)目是管委會(huì)與置信集團(tuán)共同共發(fā)的項(xiàng)目，土地價(jià)格享受一定優(yōu)惠，假定2010年鞋都公司以100萬(wàn)/畝取得該土地。土地增值稅計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額說(shuō) 明1銷售收入35990 　2扣除項(xiàng)目金額25369 　土地費(fèi)用10000 　開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用9461 　營(yíng)業(yè)稅金及附加2015 　其他扣除項(xiàng)目3892 （+)*20%3增值額10621 　4增值率42%第3項(xiàng)/第2項(xiàng)5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅3186 第3項(xiàng)*第5項(xiàng)盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期6年內(nèi)經(jīng)營(yíng)總收入43876萬(wàn)元，凈利潤(rùn)8793萬(wàn)，投資利潤(rùn)率（利潤(rùn)總額/總投資）%，投資凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/總投資）%。臨界點(diǎn)分析表變 量單 位基本值臨界點(diǎn)全部投資稅后內(nèi)部收益率IRR　%期望值12%土地價(jià)格萬(wàn)/畝100最高值148工程費(fèi)用元/平米896最高值1116銷售均價(jià)元/平米5141最低值4475銷售面積平米70000最低值60960租金均價(jià)元/平米/月26最低值16九、不確定性分析盈虧平衡分析經(jīng)測(cè)算，在出租價(jià)格和出租率不變的情況下，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售面積36840平米，銷售均價(jià)為2706元/平米（基本方案均價(jià)為5141元/平米），%，即可保本，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2）收入：到2010年，項(xiàng)目在6年內(nèi)總收入43876萬(wàn)元，其中銷售收入35990萬(wàn)元，出租收7886萬(wàn)元；此外，保證金收入537萬(wàn)，用于2007年支付施工方或投資者的利息。本項(xiàng)目建成后將由瀟天投資管理公司進(jìn)行的管理。（五）三中心簡(jiǎn)述民族文化研發(fā)中心該中心以唐代大儒嚴(yán)君平，中國(guó)西部少數(shù)民族文化、藝術(shù)、非遺、近現(xiàn)代民族文化等作為研究、開(kāi)發(fā)、推廣的主要任務(wù)，面向市場(chǎng)，為少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)服務(wù)。，可面向全球華人募捐籌資。該景觀預(yù)計(jì)造價(jià)300萬(wàn)元。這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)的副省級(jí)排名當(dāng)中排在第五名，增長(zhǎng)力排在第一。制定文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策，優(yōu)先扶持重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展。東部新城，發(fā)展文化科技、數(shù)字電影、演藝娛樂(lè)、文化旅游、體育休閑產(chǎn)業(yè)。三、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題產(chǎn)業(yè)鏈條破碎成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)很不成熟，既有經(jīng)紀(jì)、交易平臺(tái)等上游產(chǎn)業(yè)的缺位，也有配套服務(wù)、作品包裝等下游產(chǎn)業(yè)的缺失，致使成都的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)無(wú)法形成一整條鏈，無(wú)法最大程度發(fā)揮聚集產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的好處。LOFT的源頭可追溯至20世紀(jì)40年代，當(dāng)時(shí)美國(guó)紐約的藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們?yōu)榱颂颖苁袇^(qū)內(nèi)工作生活的限制和高昂租金通過(guò)對(duì)郊區(qū)舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)創(chuàng)意性地改造，從中分隔出居住、工作需要的各種空間。英國(guó)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)門類中增速最快，年平均增長(zhǎng)6%，約占英國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的8%，成為僅次于金融服務(wù)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目作為郫縣唐昌鎮(zhèn)項(xiàng)目的重要組成部分之一，符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，但由于目前全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的治理整頓，全國(guó)已停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，因此，項(xiàng)目土地指標(biāo)短期內(nèi)無(wú)法落實(shí)。尤其是作為災(zāi)后重建重點(diǎn)項(xiàng)目的成青快速鐵路已經(jīng)開(kāi)通，為郫縣帶來(lái)極大的發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)能快速高效地聚積人氣，提高郫縣唐昌鎮(zhèn)的城市檔次與水平；擴(kuò)大輻射，引導(dǎo)、吸收周邊地區(qū)的資金流、物流、信息流，進(jìn)一步拓展地區(qū)間的市場(chǎng)空間，活躍地方經(jīng)濟(jì)。三聚落為：中國(guó)西部民族村聚落；異地商會(huì)會(huì)館聚落；中國(guó)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。黨的十三次代表大會(huì)就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)業(yè)，特別是十七次代表大會(huì)確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高潮”的強(qiáng)國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以確保國(guó)家文化安全和民生需求，而中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度延伸的升級(jí)版，即第四創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到黨和國(guó)家的高度重視和支持，相關(guān)部門先后出臺(tái)了國(guó)辦發(fā)（2008）11號(hào)、財(cái)稅（2009）2號(hào)等若干鼓勵(lì)措施和稅收優(yōu)惠政策。三中心為：中國(guó)民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國(guó)民族體育競(jìng)技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心。 項(xiàng)目的實(shí)施將加速農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，吸收下崗人員再就業(yè)和解決富余勞動(dòng)力，在解決社會(huì)就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮重要作用。不僅拉近了郫縣與中心城區(qū)的空間距離，使郫縣與中心城區(qū)全面對(duì)接，而且還讓中心城區(qū)的一些功能有可能轉(zhuǎn)移出來(lái)，使更多的人可以享受到快鐵生活方式；不僅可以加快中心城區(qū)的人流、物流、資金流、信息流向郫縣聚集，而且還將加快成都西部健康休閑商務(wù)新城的快速擴(kuò)張，加快人口的聚集，促進(jìn)郫縣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目如果要盡快啟動(dòng)，順利實(shí)施，首先必須爭(zhēng)取郫縣政府的大力支持，給予相應(yīng)的政策，政府應(yīng)在項(xiàng)目的前期認(rèn)定、拆遷、融資及市場(chǎng)的規(guī)范和引導(dǎo)等方面發(fā)揮積極的作用三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境概況項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)西北部橫山村境內(nèi)，涉及橫山村、平樂(lè)村兩個(gè)行政村共31個(gè)社，是郫縣唯一淺丘臺(tái)地。美國(guó)是全球創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)超過(guò)航空、重化工及汽車等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，成為最大的出口產(chǎn)業(yè)，2007年，美國(guó)核心版權(quán)產(chǎn)業(yè)的增加值達(dá)8891億美元，%。時(shí)下，LOFT已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)諸多大城市舊工業(yè)區(qū)改造的新寵，較成功的是北京的“大山子藝術(shù)區(qū)（即原798工廠）”。盈利模式單一舊房改造，廉價(jià)出租是成都眾多文化