【正文】 設期經營期 2009 2007 200 2007 2007 2007200620062006200620062061項目總投資1946131167865　　　8480建設開發(fā)投資1946131167865　　　8480　其中：土地費用100002500　　　　7500　設計費及提成280280　　　　　　報建費980　　　　　980　工程費6271　6271　　　　　管理費用35070280　　　　　營銷費用700140560　　　　　財務費用250　250　　　　　其他費用630126504　　　　經營資金　　　　　　　2資金籌措1946131167865　　　8480自有資金1230420810　　　　借款975126967055　　　　銷售、租金收入再投入8480　　　　　8480五、盈利能力分析收入預測1）價格：根據市場行情，交易區(qū)前兩年租金價格為30元/平米/月， 低于金花市場現在的市場轉租價。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。項目還將建設完善的生活和商業(yè)配套設施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進餐飲、娛樂、休閑、商場等，建設公寓出租，為商家營造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。該聚落用地50余畝，以門票收入和民族歌舞展演駐場收入為主，輔以產品銷售、預計建造成本8000余萬元。為成功人士的金、銀婚紀念開展特色服務，面向全球，量身定制，訂單服務。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農業(yè)聚落。尤其是從2003年以來發(fā)展統籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)差距在逐步縮小。政策優(yōu)勢成都市文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009—2012）指出：在土地、資金等政策上，將文化創(chuàng)意產業(yè)項目視同工業(yè)項目給予大力支持。紅牌樓片區(qū)，依托“UK聯邦”街區(qū)，發(fā)展創(chuàng)意設計。除此之外，成都創(chuàng)意大廈、紅星路35號以創(chuàng)意長夜寫字樓、配套商業(yè)為主要盈利點；工業(yè)文明博物館以休閑商業(yè)、小型展覽為主要贏利點。以三國文化為支點，植入了文化底蘊，通過消費產生效益，符合審美和消費的需求，形成了成都民俗旅游休閑文化的知名品牌。從發(fā)展趨勢看，文化創(chuàng)意產業(yè)越來越成為一個國家或城市經濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略取向，已發(fā)展成為區(qū)域軟實力競爭的核心內容，并成為影響地區(qū)和城市經濟輻射力、帶動力的重要因素。健全文化產業(yè)要素市場，提升中小文化創(chuàng)意企業(yè)的創(chuàng)新力和競爭力。交通區(qū)位條件從郫縣的交通區(qū)位條件看，郫縣交通便捷，區(qū)位優(yōu)越，是最具投資潛力的地方。四、項目實施的必要性中國西部民族文化創(chuàng)意產業(yè)園是一個涉及旅游、貿易、建筑、物流、商業(yè)、信息和電子商務等多個相關行業(yè)的綜合項目，項目的建成將極大地推動成都創(chuàng)意產業(yè)和地區(qū)經濟的發(fā)展，優(yōu)化資源配置及地區(qū)產業(yè)結構，解決社會就業(yè)，增加財政收入，創(chuàng)造良好的經濟效益和社會效益。項目規(guī)劃本項目規(guī)劃面積6000余畝。我國擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫。根據四川省國民經濟和社會發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要，成都市做為國務院的旅游試點城市，地處成都近郊上風上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個頗具開發(fā)價值的地方，對郫縣的創(chuàng)意文化具有重大的標桿作用，而郫縣地處世界級風景名勝區(qū)青城山，都江堰的一個節(jié)點，其區(qū)位優(yōu)勢無可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態(tài)、休閑、農耕文化等富集一方 ，擁有相當高的開發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑿纬煽沙掷m(xù)發(fā)展的產業(yè)鏈條，關于擬打造“中國西部民族文化創(chuàng)意產業(yè)園”這一重大項目，是民族地區(qū)經濟社會和持續(xù)發(fā)展的一個探索與創(chuàng)新，它有別于目前全國各地不同的純風光、純體驗、純休閑的旅游文化項目，而該產業(yè)園的建成對西部的標桿作用和推廣價值將具有很好的示范意義。資金籌措自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元（每年按10%的利息計財務費用），租金或銷售收入再投入8480萬元。第二章 宏觀環(huán)境分析一、郫縣的發(fā)展機遇和有利條件近年來，郫縣深入實施城鄉(xiāng)統籌、“四位一體”科學發(fā)展戰(zhàn)略，通過統籌實施“三個集中”，聯動推進“三化”，城鄉(xiāng)經濟社會全面進步，為推進郫縣新一輪發(fā)展打下了良好基礎。隨著撤縣建區(qū)步伐加快，郫縣融入中心城市的進程也明顯加快；而省委、省政府西遷方案的實施，對郫縣的城市組團發(fā)展、區(qū)位環(huán)境的改善和城市形象提升都有極大的促進作用。地塊現狀（1）本項目集體土地上房屋情況區(qū)域磚混（m178。2007年，北京市、%和7%；2008年，深圳市、分別占GDP的7%和12%。 已建成的創(chuàng)意產業(yè)名稱位置規(guī)模組織者業(yè)態(tài)操作模式藍頂藝術中心成都機場路40多畝周春芽、郭偉等藝術工作室、畫廊、酒吧、餐館租賃廢棄廠房改造后收取租金，9元/m2北村藝術村新都寶光寺旁8000 m2平川音美術學院藝術家工作到租賃廢棄廠房改造后收取租金，4/m2花香農居創(chuàng)意村紅砂村13畝許燎原當代藝術工作室小規(guī)模創(chuàng)作銷售創(chuàng)意產品荷塘月色畫家村萬福村3畝萬福村、周春芽畫家工作室新建藍頂二期：租賃農房、向畫家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室為雕塑家建立工作室和作品陳列室東籬菊園攝影村駙馬村攝影婚紗外景地、展覽幸福梅林民俗村幸福村200米長剪紙、陶藝、織錦、蜀繡、竹編、漆器、銀器等民間藝人、工匠進行現場制作、展示和銷售農房改造，收取租金工業(yè)文明博物館建設南路120畝文旅集團、成華區(qū)政府主題式公園博物館、展覽旅游、體閑商業(yè)、品牌發(fā)布會紅星三十五號成都君廠錦江區(qū)文化局、成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司“MOMA”藝術酒店、餐廳、設計學院、圖書館、工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓，收取租金在建的創(chuàng)意產業(yè)名稱位置規(guī)模組織者規(guī)劃業(yè)態(tài)操作模式成都東村錦江區(qū)41平方公里中國保利集團、韓國SK集團、成都政府舞臺藝術、現代藝術品創(chuàng)作與交易、文博旅游等創(chuàng)意成都錦江區(qū)工業(yè)園區(qū)21畝傳媒集團傳媒企業(yè)、創(chuàng)意機構、金融、郵政、餐飲、休閑等針對出版、傳媒、廣告企業(yè)的5A級寫字樓紅星三十五號成都君廠錦江區(qū)文化局、成都文創(chuàng)投資發(fā)展公司“MOMA”藝術酒店、餐廳、設計學院、圖書館、工作室等舊房改造為創(chuàng)意企業(yè)寫字樓，收取租金規(guī)劃中的創(chuàng)意產業(yè)名稱位置規(guī)模紅光樓紅光廠10畝733藝術工場建設南路120畝紅樓府青立交橋南側12000 m2從上表中可以看出：成都市的文化創(chuàng)意產業(yè)分布成都市的文化創(chuàng)意產業(yè)主要集中于錦江區(qū)和成華區(qū)，在武侯區(qū)和新都縣也有零星分布。四、郫縣的文化產業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較 當前，成都市文化創(chuàng)意產業(yè)已經蓄勢待發(fā)，但同時面臨融資瓶頸，人才缺乏等問題，要實現“文化創(chuàng)意產業(yè)鼎立之城”的目標還有很長一段距離。二、劣勢（W）分析項目地塊現狀復雜，居民和企業(yè)密集，拆遷難度大，項目的土地成本較高。 成都市政府為文化創(chuàng)意產業(yè)制訂了這樣一種規(guī)劃，就是通過三五年的時間把成都市的文化倡議產業(yè)打造成為全國的一種鼎力支撐，使文化創(chuàng)意產業(yè)在成都的經濟總量當中占到6%以上，成為成都市產業(yè)的支柱。該長廊預計造價400萬元。該體驗村修建預計2億元人民幣，修建資金以土地整理、掛牌出讓金部分解決。此中心設置在唐城的裙樓內。第八章 項目實施計劃為減小風險和資金壓力，本項目分56期實施，第一期實施計劃如下：時間段工作計劃2011年2月—2011年4月上報縣政府，明確政策、立項；項目地塊摸底調查；營銷策劃；規(guī)劃設計；尋找、確定項目投資者及施工方。目前，項目地塊基準地價60萬/畝，西部鞋都項目是管委會與置信集團共同共發(fā)的項目，土地價格享受一定優(yōu)惠，假定2010年鞋都公司以100萬/畝取得該土地。土地增值稅計算表單位：萬元序號項 目金 額說 明1銷售收入35990 　2扣除項目金額25369 　土地費用10000 　開發(fā)成本費用9461 　營業(yè)稅金及附加2015 　其他扣除項目3892 （+)*20%3增值額10621 　4增值率42%第3項/第2項5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅3186 第3項*第5項盈利能力分析項目在計算期6年內經營總收入43876萬元，凈利潤8793萬，投資利潤率（利潤總額/總投資）%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）%。臨界點分析表變 量單 位基本值臨界點全部投資稅后內部收益率IRR　%期望值12%土地價格萬/畝100最高值148工程費用元/平米896最高值1116銷售均價元/平米5141最低值4475銷售面積平米70000最低值60960租金均價元/平米/月26最低值16九、不確定性分析盈虧平衡分析經測算，在出租價格和出租率不變的情況下，項目盈虧平衡點銷售面積36840平米，銷售均價為2706元/平米（基本方案均價為5141元/平米），%，即可保本，具有較強的抗風險能力。2）收入：到2010年，項目在6年內總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，出租收7886萬元；此外，保證金收入537萬，用于2007年支付施工方或投資者的利息。本項目建成后將由瀟天投資管理公司進行的管理。（五）三中心簡述民族文化研發(fā)中心該中心以唐代大儒嚴君平，中國西部少數民族文化、藝術、非遺、近現代民族文化等作為研究、開發(fā)、推廣的主要任務，面向市場，為少數民族地區(qū)經濟社會服務。，可面向全球華人募捐籌資。該景觀預計造價300萬元。這個數據在全國的副省級排名當中排在第五名，增長力排在第一。制定文化創(chuàng)意產業(yè)行業(yè)政策，優(yōu)先扶持重點行業(yè)發(fā)展。東部新城，發(fā)展文化科技、數字電影、演藝娛樂、文化旅游、體育休閑產業(yè)。三、成都市文化創(chuàng)意產業(yè)存在的問題產業(yè)鏈條破碎成都市創(chuàng)意產業(yè)及其上下游產業(yè)很不成熟，既有經紀、交易平臺等上游產業(yè)的缺位，也有配套服務、作品包裝等下游產業(yè)的缺失，致使成都的創(chuàng)意產業(yè)無法形成一整條鏈，無法最大程度發(fā)揮聚集產業(yè)帶來的好處。LOFT的源頭可追溯至20世紀40年代，當時美國紐約的藝術家與設計師們?yōu)榱颂颖苁袇^(qū)內工作生活的限制和高昂租金通過對郊區(qū)舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意性地改造，從中分隔出居住、工作需要的各種空間。英國的創(chuàng)意產業(yè)在國民經濟各產業(yè)門類中增速最快，年平均增長6%，約占英國國民生產總值的8%，成為僅次于金融服務業(yè)的第二大產業(yè)。本項目作為郫縣唐昌鎮(zhèn)項目的重要組成部分之一，符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)布局規(guī)劃，但由于目前全國范圍內土地市場的治理整頓，全國已停審批農用地轉非農建設用地，因此，項目土地指標短期內無法落實。尤其是作為災后重建重點項目的成青快速鐵路已經開通，為郫縣帶來極大的發(fā)展。項目的建設能快速高效地聚積人氣，提高郫縣唐昌鎮(zhèn)的城市檔次與水平；擴大輻射，引導、吸收周邊地區(qū)的資金流、物流、信息流，進一步拓展地區(qū)間的市場空間，活躍地方經濟。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農業(yè)聚落。黨的十三次代表大會就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產業(yè)，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高潮”的強國發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產業(yè)，以確保國家文化安全和民生需求，而中國西部民族文化創(chuàng)意產業(yè)園則是文化產業(yè)深度延伸的升級版，即第四創(chuàng)意產業(yè)。近年來，文化創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展已經得到黨和國家的高度重視和支持，相關部門先后出臺了國辦發(fā)（2008）11號、財稅（2009）2號等若干鼓勵措施和稅收優(yōu)惠政策。三中心為：中國民族文化藝術研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產業(yè)園管理服務中心。 項目的實施將加速農村勞動力的轉移，吸收下崗人員再就業(yè)和解決富余勞動力，在解決社會就業(yè)，促進社會穩(wěn)定方面發(fā)揮重要作用。不僅拉近了郫縣與中心城區(qū)的空間距離，使郫縣與中心城區(qū)全面對接，而且還讓中心城區(qū)的一些功能有可能轉移出來，使更多的人可以享受到快鐵生活方式；不僅可以加快中心城區(qū)的人流、物流、資金流、信息流向郫縣聚集，而且還將加快成都西部健康休閑商務新城的快速擴張，加快人口的聚集，促進郫縣縣域經濟發(fā)展。項目如果要盡快啟動，順利實施，首先必須爭取郫縣政府的大力支持，給予相應的政策，政府應在項目的前期認定、拆遷、融資及市場的規(guī)范和引導等方面發(fā)揮積極的作用三、項目區(qū)域環(huán)境概況項目位置本項目位于成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)西北部橫山村境內，涉及橫山村、平樂村兩個行政村共31個社，是郫縣唯一淺丘臺地。美國是全球創(chuàng)意經濟最發(fā)達的國家，創(chuàng)意產業(yè)超過航空、重化工及汽車等傳統產業(yè)領域，成為最大的出口產業(yè)，2007年，美國核心版權產業(yè)的增加值達8891億美元，%。時下，LOFT已經成為國內諸多大城市舊工業(yè)區(qū)改造的新寵，較成功的是北京的“大山子藝術區(qū)（即原798工廠）”。盈利模式單一舊房改造，廉價出租是成都眾多文化