【正文】 紅光樓片區(qū)，依托“成都東區(qū)”項目，發(fā)展數(shù)字音樂、藝術(shù)品原創(chuàng)與交易、創(chuàng)意設(shè)計。浣花片區(qū)，依托四川省博物院、杜甫草堂博物館、錦繡工場和送仙橋藝術(shù)城，發(fā)展文博旅游、創(chuàng)意設(shè)計和文學與藝術(shù)品原創(chuàng)交易。東部新城，發(fā)展文化科技、數(shù)字電影、演藝娛樂、文化旅游、體育休閑產(chǎn)業(yè)。多點挖掘二、三圈層特色文化資源，發(fā)揮地域優(yōu)勢，形成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新亮點。 當前，成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)蓄勢待發(fā)，但同時面臨融資瓶頸，人才缺乏等問題，要實現(xiàn)“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鼎立之城”的目標還有很長一段距離。第四章 項目SWOT分析一、優(yōu)勢（S）分析區(qū)位優(yōu)勢郫縣，地處天府之國腹心，位于川西黃金旅游線、成都市西部交通第一站，經(jīng)高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)走廊與成都市無縫連接。交通優(yōu)勢郫縣縣域內(nèi)有317國道、成灌高速公路、沙西快速通道、成都繞城高速、高新西區(qū)圍城路、2012將開通的地鐵2號線六條快速通道以及成都至都江堰成際快鐵橫貫全境，物流、人流成本低。駐郫縣的22所高校實施上具有著三大類產(chǎn)業(yè)的大量相關(guān)設(shè)備，高層技術(shù)力量（師資形態(tài)）以及行業(yè)關(guān)系。要激活高校的物質(zhì)投入，要使大學生由潛在供給者變?yōu)檎嬲男袠I(yè)從業(yè)人員，還需要校、縣雙方的智慧。規(guī)范文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）建設(shè)和管理，提高文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)水平。制定文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)政策，優(yōu)先扶持重點行業(yè)發(fā)展。文化優(yōu)勢該項目區(qū)內(nèi)歷史古跡眾多，相關(guān)傳說引人入勝。二、劣勢（W）分析項目地塊現(xiàn)狀復雜，居民和企業(yè)密集，拆遷難度大，項目的土地成本較高。三、機會（O）分析成都是國務(wù)院的三中心兩樞紐，是教育中心、科技中心，所以自古以來也是人才濟濟。所以，成都應(yīng)該說在這方面有突出的優(yōu)勢。每年的畢業(yè)生也是有十多萬，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強大的人才支持。應(yīng)該說聯(lián)合國教科文組織城市創(chuàng)意聯(lián)盟主要的宗旨在保護傳承和發(fā)揚這種特色文化 成都市通過這幾年城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，社會經(jīng)濟發(fā)展良好。社會穩(wěn)定，人民收入不斷提高，也給文化消費提供了一個巨大的市場。這個數(shù)據(jù)在全國的副省級排名當中排在第五名，增長力排在第一。最后用30至50年的時間最終建成世界現(xiàn)代田園城市，建成世界二級城市。 成都市政府為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)制訂了這樣一種規(guī)劃，就是通過三五年的時間把成都市的文化倡議產(chǎn)業(yè)打造成為全國的一種鼎力支撐，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在成都的經(jīng)濟總量當中占到6%以上，成為成都市產(chǎn)業(yè)的支柱。成都五城區(qū)的創(chuàng)意市場雖然存在諸多問題，但其周圍的交通、商業(yè)配套等比較完善，市場經(jīng)過近幾年的培養(yǎng)，目前是成都人氣較旺的市場，對創(chuàng)意商家有較大的吸引力，該市場投資方對成都五城區(qū)的創(chuàng)意市場前景看好，同時，溫江、雙流等也在發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其優(yōu)勢和發(fā)展前景有目共睹，因此，在項目前期，該市場對項目形成一定的威脅。通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，將橫山片區(qū)建設(shè)成為郫縣第一個國家級AAAA級景區(qū)，成為西部平原的一顆璀璨明珠。二、項目定位（一）本項目的宗旨 挖掘、整理中華民族傳統(tǒng)文化傳承、弘揚中華民族優(yōu)秀文化保護、研究中華民族近現(xiàn)代文化（二）本項目價值目標定位四、項目規(guī)劃思路產(chǎn)業(yè)園項目規(guī)劃設(shè)計為：七個一、二堂三村、三聚落、三中心。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心。該景觀預計造價300萬元。該廣場預計造價800萬元。該長廊預計造價400萬元。該城預計造價1億元。設(shè)教學樓、研究中心、學術(shù)交流中心、宿舍、食堂。一谷：浪漫谷該谷以體驗少數(shù)民族文化為主，純原生態(tài)棧道、竹樓、寮寨、狩獵，配以溪流、河谷、吊橋（探險、探寶、野外露營、自助野炊、主題活動、量身打造、訂單服務(wù)為主）。一島：情人島該島以回顧、體驗、特別策劃的婚慶，婚禮為主。該島預計投入500萬元。，可面向全球華人募捐籌資。該堂預計造價1億元人民幣，可面向全球彝人及有濃厚彝族文化情結(jié)的富商認捐修建。該體驗村修建預計2億元人民幣，修建資金以土地整理、掛牌出讓金部分解決。該村占地約200畝，預計造價含裝修1億元人民幣，開發(fā)商墊資修建，預租預售。 該村以木屋、木家居為主調(diào)，預計占地100畝。（四）三聚落簡述商會會館聚落該聚落以省級異地商會20余家，自行建造，自行經(jīng)營，以聯(lián)絡(luò)鄉(xiāng)黨情感，展示家鄉(xiāng)文化，開展商務(wù)接待，大型聯(lián)誼活動的場所。少數(shù)民族文化聚落該聚落以西部52個少數(shù)民族的建筑、文化、民俗、宗教、禮儀等簡介，以幻燈、三維動畫、影像等手段予以回顧展示。創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落以嚴君平頭像為主題，用農(nóng)產(chǎn)品栽種圖形，凸顯創(chuàng)意、魅力，制造轟動效應(yīng)，推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)互動，制造兩個效益的提升，并引進以色列農(nóng)莊模式和臺灣創(chuàng)意農(nóng)業(yè)。（五）三中心簡述民族文化研發(fā)中心該中心以唐代大儒嚴君平，中國西部少數(shù)民族文化、藝術(shù)、非遺、近現(xiàn)代民族文化等作為研究、開發(fā)、推廣的主要任務(wù)，面向市場，為少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟社會服務(wù)。民族體育競技中心該中心以策劃、承辦國際國內(nèi)性的民族體育賽事為主，輔以西部少數(shù)民族民間性、群眾性的趣味賽事，增強產(chǎn)業(yè)園的人氣和培育商機，形成良性可持續(xù)發(fā)展。此中心設(shè)置在唐城的裙樓內(nèi)。本項目擬定建設(shè)周期為5－8年，在郫縣政府的指導下，與橫山村、平樂村村委共同組建股份公司進行開發(fā)建設(shè)。另聯(lián)動導入云南福寶文化集團，云南迪慶文化旅游集團共同投資打造經(jīng)營“中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報。各項目實施均有對接和運作方式，此產(chǎn)業(yè)園以經(jīng)過多次論證，確認了它的可操作性和兩個效益的最大化。為吸引商家入駐，聚集人氣，項目爭取相應(yīng)的優(yōu)惠政策；加大宣傳、推廣的投入，擴大市場影響；借助政府力量引導商家向本項目集中。本項目建成后將由瀟天投資管理公司進行的管理。通過專業(yè)化的管理，營造良好的商業(yè)氛圍，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。第八章 項目實施計劃為減小風險和資金壓力，本項目分56期實施，第一期實施計劃如下：時間段工作計劃2011年2月—2011年4月上報縣政府，明確政策、立項；項目地塊摸底調(diào)查；營銷策劃；規(guī)劃設(shè)計；尋找、確定項目投資者及施工方。2012年1月—2012年12月施工建設(shè)；項目宣傳、推廣；招商。由于取得土地的時間無法確定，假定2016年取得土地，商會會館聚落補辦報建手續(xù)，進行銷售。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標項 目單位數(shù)量備 注占地面積畝6000余畝目前該地塊土地橫山村土地整理成本預計28萬元/畝，平樂村整理成本預計為36萬元/畝。總建筑面積平米70000由一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部52個民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。其中土地成本10000萬元，%，工程建設(shè)費用6271萬元，%。目前，項目地塊基準地價60萬/畝，西部鞋都項目是管委會與置信集團共同共發(fā)的項目，土地價格享受一定優(yōu)惠，假定2010年鞋都公司以100萬/畝取得該土地。項目總投資估算表序號項目內(nèi)容總額 （萬元）成本攤消 （元/㎡）工程量 （㎡）占總投比例備 注一開發(fā)建設(shè)總投資194612780 70000　　土地費10000142970000%100畝，假定價格100萬/畝，其中：拆遷費25萬/畝。營銷費用70010070000%　財務(wù)費用2503670000%　其他費用6309070000%　工程提成2103070000%　前期物管費701070000%　不可預見費3505070000%　二經(jīng)營資金　　　　　三項目總投資19461　　%　四、投資計劃與資金籌措項目總投資6億元，自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元，租金或銷售收入再投入8480萬元。2004年9月2005年6月，主要是設(shè)計、報建、拆遷和前期推廣，共投入3116萬元。2005年7月2006年6月，項目建設(shè)期，工程建設(shè)費7055萬由施工方投入，營銷費和施工方拆遷投入產(chǎn)生財務(wù)費用810萬由自有資金投入。為有效吸引商家入駐，除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金，兩年以后根據(jù)市場情況適當上調(diào)租金，2010年項目平均出租價格為34元/平米/月，經(jīng)營期4年項目平均租金26元/平米/月。2）收入：到2010年，項目在6年內(nèi)總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，出租收7886萬元；此外，保證金收入537萬，用于2007年支付施工方或投資者的利息。經(jīng)營期的成本費用主要為營運維護費用和財務(wù)費用，不考慮資產(chǎn)折舊，項目計算期6內(nèi)，經(jīng)營成本4701，其中：營運維護費用800萬，財務(wù)費用3901萬。土地增值稅計算表單位：萬元序號項 目金 額說 明1銷售收入35990 　2扣除項目金額25369 　土地費用10000 　開發(fā)成本費用9461 　營業(yè)稅金及附加2015 　其他扣除項目3892 （+)*20%3增值額10621 　4增值率42%第3項/第2項5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅3186 第3項*第5項盈利能力分析項目在計算期6年內(nèi)經(jīng)營總收入43876萬元，凈利潤8793萬，投資利潤率（利潤總額/總投資）%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）%。通過以上財務(wù)數(shù)據(jù)，說明項目具有較強的盈利能力。經(jīng)營期每年須支付975的財務(wù)費用，除第一年經(jīng)營收入無法滿足外，其余各年支付財務(wù)費用后還有大量資金節(jié)余。從項目盈利能力來看，項目具有較強的清償能力。項目方案從謹慎性原則出發(fā)，第一年預計出租率較低，同時為吸引人氣，計劃免半年租金，因此，虧損509萬元，資金面臨一定壓力。資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期 2009 2007 2007 2007 2007 200620062006200620062006206一、資金來源55394 3116 7865 1345 1790 2461 38816 租金收入7886 　　808 1790 2461 2826 銷售收入35990 　　　　　35990自有資金1230 420 810 0 　　　長期借款9751 26967055　　　　保證金收入537 　　537 　　　回收經(jīng)營資金　　　　　　　回收固定資余值　　　　　　　二、資金運用45371 3116 7865 1317 1490 1821 29761 開發(fā)建設(shè)投資19461 3116 7865 　　　8480經(jīng)營資金　　　　　　　運營及維護費800 　　200 200 200 200 財務(wù)費用（經(jīng)營期）3901 　　975 975 975 975 退還保證金537 　　　　　537 營業(yè)稅金及附加2457 　　45 100 138 2174 房產(chǎn)稅946 　　97 215 295 339 土地增值稅3186 　　　　　3186 所得稅4331 　　　　212 4119 借款本金償還9751 　　　　　9751三、盈余資金10023 　　28 300 640 9055 四、累計盈余資金　　　28 328 968 10023 八、臨界點分析為考察對項目效益有影響的因素變化的極限承受力，對土地價格、工程費用、銷售均價、銷售面積、租金均價等因素作臨界點分析。臨界點分析表變 量單 位基本值臨界點全部投資稅后內(nèi)部收益率IRR　%期望值12%土地價格萬/畝100最高值148工程費用元/平米896最高值1116銷售均價元/平米5141最低值4475銷售面積平米70000最低值60960租金均價元/平米/月26最低值16九、不確定性分析盈虧平衡分析經(jīng)測算，在出租價格和出租率不變的情況下，項目盈虧平衡點銷售面積36840平米，銷售均價為2706元/平米（基本方案均價為5141元/平米），%，即可保本，具有較強的抗風險