【正文】 成都瀟天投資管理有限公司 民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目建議書目 錄第一章 總論 4一、項目背景 4二、項目概況 6三、項目基本運作思路 9四、項目實施的必要性 10第二章 宏觀環(huán)境分析 12一、發(fā)展機遇和有利條件 12二、政策環(huán)境 15三、項目區(qū)域環(huán)境概況 16第三章 市場分析 18一、國內(nèi)外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 18二、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與分析 19三、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)存在的問題 23四、文化產(chǎn)業(yè)及與相鄰區(qū)縣之比較 24五、成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 25第四章 項目SWOT分析 27一、優(yōu)勢（S）分析 27二、劣勢（W）分析 28三、機會（O）分析 28四、威脅（T）分析 30第五章 項目規(guī)劃 31一、項目總體規(guī)劃 31二、項目定位 31（一）本項目的宗旨 31（二）本項目價值目標定位 31三、產(chǎn)業(yè)園功能目標定位 32四、項目規(guī)劃思路 32（一）七個一簡述 33（二）二堂簡述 38（三）三村簡述 38（四）三聚落簡述 40（五）三中心簡述 42第六章 項目運作 44第七章 項目管理 46第八章 項目實施計劃 48第九章 財務分析與評價 49一、分析的原則和依據(jù) 49二、基礎數(shù)據(jù) 49三、投資估算 51四、投資計劃與資金籌措 52五、盈利能力分析 53六、清償能力分析 58七、資金平衡分析 58八、臨界點分析 59九、不確定性分析 60十、財務評價結(jié)論 61第十章 風險與對策 62一、政策風險 62二、土地資源風險 62三、市場風險 63財務風險 63第十一章 項目綜合評述 65第一章 總論一、項目背景邁入21世紀，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速成長成為發(fā)達國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出趨勢，它將對人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠的影響。民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)造性思想為核心，以保護民族文化為原則，以民族文化藝術(shù)與經(jīng)濟的全面結(jié)合為自身特征，以創(chuàng)意資產(chǎn)為基礎，以高新技術(shù)手段為支撐，以網(wǎng)絡等新傳播方式為主導的新型產(chǎn)業(yè)集群，把獨特的傳統(tǒng)文化融入到創(chuàng)意中，促進民族地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，包含經(jīng)濟、文化、科技和社會等各個層面。它是以民族文化為基礎，集觀光、購物、消費、娛樂為一體的綜合經(jīng)濟活動，消費者以感知各民族的民族風情、建筑、習俗等形式，通過購物消費直接為當?shù)貛斫?jīng)濟收入，是民族文化與經(jīng)濟的統(tǒng)一體。 當前，國際旅游趨勢在向文化旅游方向發(fā)展，以弘揚民族文化，展現(xiàn)民族地域文化風采的創(chuàng)意活動和項目越來越受到重視。我國擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫。如何利用各民族地區(qū)的文化優(yōu)勢，尋找促進民族地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點，真正實現(xiàn)從“文化區(qū)”到“文化創(chuàng)意區(qū)”的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在很多地區(qū)都在發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，但同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，利用民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，新的營銷手段發(fā)展民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不僅對民族地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有積極促進作用，而且對民族文化的延續(xù)發(fā)展也是一個重要措施。黨的十三次代表大會就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)業(yè)，特別是十七次代表大會確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高潮”的強國發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以確保國家文化安全和民生需求，而中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度延伸的升級版，即第四創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。近年來，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)得到黨和國家的高度重視和支持，相關(guān)部門先后出臺了國辦發(fā)（2008）11號、財稅（2009）2號等若干鼓勵措施和稅收優(yōu)惠政策。2009年4月，四川省省長蔣巨峰主持召開會議，專題研究加速推進四川省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施，會議就重大創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)項目推進工作進行了研究部署。省委常委、省國資委黨委書記王少雄、省委宣傳部長黃新初、副省長黃彥蓉等出席會議。根據(jù)四川省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要，成都市做為國務院的旅游試點城市，地處成都近郊上風上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個頗具開發(fā)價值的地方，對郫縣的創(chuàng)意文化具有重大的標桿作用，而郫縣地處世界級風景名勝區(qū)青城山，都江堰的一個節(jié)點，其區(qū)位優(yōu)勢無可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態(tài)、休閑、農(nóng)耕文化等富集一方 ，擁有相當高的開發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑿纬煽沙掷m(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)于擬打造“中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”這一重大項目，是民族地區(qū)經(jīng)濟社會和持續(xù)發(fā)展的一個探索與創(chuàng)新，它有別于目前全國各地不同的純風光、純體驗、純休閑的旅游文化項目，而該產(chǎn)業(yè)園的建成對西部的標桿作用和推廣價值將具有很好的示范意義。由四川省云南商會牽頭主導，商會的成員單位組團投資開發(fā)的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)就是具有非常個性和特色的國際度假區(qū)，它的建成也是中國西部第一個大型民族文化旅游地產(chǎn)項目。項目規(guī)劃面積6000畝，具有資源特別稀缺而不可復制，融娛樂、休閑、互動、養(yǎng)生養(yǎng)老條件十分優(yōu)越而真實，設計建設起點高等特點。項目按照原生態(tài)、國際化、高品位理念打造世界旅游目的地。在橫山片區(qū)民族文化產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)的影響和帶動下，還將為郫縣解決大量的失地農(nóng)民就業(yè)，對提升郫縣城市形象和文化內(nèi)涵將是一次跨越，本項目的運行將會拉動整個西部少數(shù)民族地區(qū)的經(jīng)濟社會的新增長方式，為和諧社會的建成將起到積極的促進作用，而本項目的開發(fā)就是文化旅游與旅游地產(chǎn)的升級版。二、項目概況項目名稱中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目選址成都市郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村境內(nèi)，即橫山村、平樂村兩個行政村共31個社。總體定位本項目是中國西部規(guī)模最大、規(guī)劃合理、設計超前、功能齊全、配套完善、服務最優(yōu)、管理規(guī)范的現(xiàn)代化的西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地，融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口、成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的成果基地、助推中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟社會的引擎、探索中國西部民族地區(qū)經(jīng)濟增長的新模式。同時，配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發(fā)源地、尋根地的重大使命。項目規(guī)劃本項目規(guī)劃面積6000余畝。項目規(guī)劃設計為七個一、二堂三村、三聚落、三中心，即一廣場（民族文化藝術(shù)展示廣場）；一廊（西部52個民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務中心。第一期占地面積 畝，總建筑面積70000平米，建筑密度41%。投資規(guī)模項目總投資19461萬元，其中土地費用10000萬元，%，工程建設費用6271萬元，%，項目單位成本2780元/平米。資金籌措自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元（每年按10%的利息計財務費用），租金或銷售收入再投入8480萬元。經(jīng)濟效益項目在6年計算期內(nèi)總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，租金收入7886萬元；凈利潤8793萬，上繳稅金10921萬元，投資利潤率（利潤總額/總投資）%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）%。若取折現(xiàn)率12%，全部投資稅前財務凈現(xiàn)值NPV為3638萬元，%，稅后財務凈現(xiàn)值NPV為1167萬元，%。主要經(jīng)濟指標： 主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表序號名 稱單 位數(shù) 量備 注一建設指標　　　1總占地面積畝100假定100萬/畝2總建筑面積平米70000　交易區(qū)平米42000二層生活配套平米15000六層框架商務辦公平米8000六層框架物流倉儲平米5000二層框架3容積率　　4建筑密度　41%　二經(jīng)濟指標　　　1總投資萬元19461　2資金籌措萬元19461　　其中：自有資金萬元1230 　　 借款萬元9751 　　 銷售或租金收入再投入萬元8480 　3銷售均價元/平米5141 　4租金均價元/平米/月26 　5單位成本元/平米2780 　6總收入萬元43876 　　其中：租金收入萬元7886 　 銷售收入萬元35990 　7經(jīng)營稅金及附加萬元2457 　8房產(chǎn)稅萬元946 　9土地增值稅萬元3186 　10運營維護費用萬元800 　11財務費用萬元3901 　12利潤總額萬元13124 　13稅后利潤萬元8793 　三財務評價指標　　　1投資利潤率%利潤總額/總投資2投資凈利潤率%稅后利潤/總投資3全部投資財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元3638 折現(xiàn)率12%4全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元1167 折現(xiàn)率12%5全部投資內(nèi)部收益率（稅前）% 　6全部投資內(nèi)部收益率（稅后）% 　三、項目基本運作思路本項目在運作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運作思路，并服從橫山片區(qū)項目總體規(guī)劃，在此基礎上，項目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動發(fā)展、封閉運行、穩(wěn)步推進”的原則，充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢，整合行業(yè)資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務旅游目的地。由四川省云南商會牽頭，整合商會內(nèi)外部資源，指定商會副會長單位：成都瀟天投資管理有限公司負責前期項目運作籌備工作，土地整理由四川華海建設集團、四川豪慶投資公司、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會員單位分解實施各子項目，四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會總體指導，四川西部商會聯(lián)盟俱樂部項目協(xié)辦。另聯(lián)動導入云南福寶文化集團，云南迪慶文化旅游集團共同投資打造經(jīng)營“中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。成都瀟天投資管理公司投入部分資金，主要用于項目設計、營銷推廣；拆遷、工程建設由建筑商或其他投資者投資，建設完成后，項目由瀟天公司經(jīng)營管理。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進行產(chǎn)業(yè)園各子項目銷售后，收回全部投資。四、項目實施的必要性中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一個涉及旅游、貿(mào)易、建筑、物流、商業(yè)、信息和電子商務等多個相關(guān)行業(yè)的綜合項目，項目的建成將極大地推動成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)化資源配置及地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決社會就業(yè)，增加財政收入，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。通過整合行業(yè)資源，完善郫縣創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套，提升郫縣創(chuàng)意、旅游產(chǎn)業(yè)水平，做大做強郫縣創(chuàng)意、旅游產(chǎn)業(yè)，確立郫縣在成都民族創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。項目的建設不但可以充分利用本地的資源優(yōu)勢，推動旅游經(jīng)濟的發(fā)展，而且能有效拉動交通運輸、餐飲服務、房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快城市化進程。項目的建設能快速高效地聚積人氣，提高郫縣唐昌鎮(zhèn)的城市檔次與水平；擴大輻射，引導、吸收周邊地區(qū)的資金流、物流、信息流，進一步拓展地區(qū)間的市場空間，活躍地方經(jīng)濟。 項目的實施將加速農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，吸收下崗人員再就業(yè)和解決富余勞動力，在解決社會就業(yè)，促進社會穩(wěn)定方面發(fā)揮重要作用。項目將有效地聚積人流、資金流、物流、信息流，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動橫山周邊片區(qū)的開發(fā)建設，項目的實施必將極大提升唐昌鎮(zhèn)土地價值，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益。項目的實施對于挖掘、整理中華民族傳統(tǒng)文化，傳承、弘揚中華民族有著重要的意義。第二章 宏觀環(huán)境分析一、郫縣的發(fā)展機遇和有利條件近年來，郫縣深入實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學發(fā)展戰(zhàn)略，通過統(tǒng)籌實施“三個集中”，聯(lián)動推進“三化”，城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面進步，為推進郫縣新一輪發(fā)展打下了良好基礎。當前郫縣正處于深入推進城鄉(xiāng)一體化、加快城鄉(xiāng)全面現(xiàn)代化新的發(fā)展階段，城鄉(xiāng)一體化已進入系統(tǒng)提升、深度推進的關(guān)鍵時期。在這個新的歷史發(fā)展時期，郫縣面臨諸多的發(fā)展機遇和有利條件。宏觀層面從宏觀層面看，無論是災后重建，還是“保增長、保民生、保穩(wěn)定”擴大內(nèi)需，中央和省市都出臺了一系列積極的寬松政策，加大了投入力度，一定程度上將緩解長期以來困擾和制約郫縣發(fā)展的投入問題。而根據(jù)國際經(jīng)濟形勢和國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，郫縣完全有條件發(fā)展民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)建設的推進，允許我們在體制機制創(chuàng)新上先行先試，我們可以在一些重點環(huán)節(jié)有所突破，可以在項目、資金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更為良好的政策環(huán)境和政策支撐，加快縣域經(jīng)濟社會發(fā)展。 自身的資源條件從郫縣自身的資源條件看，郫縣優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的科教文化資源，造就了郫縣得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢。郫縣擁有優(yōu)美的自然生態(tài)田園風光、上風上水，八河并流，豐富的水資源等良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為國家級生態(tài)示范區(qū)。望叢祠、揚雄故里、古城遺址等人文歷史積淀深厚，轄區(qū)高?？平藤Y源非常豐富，全縣有21所高校22萬師生，擁有170多個科研機構(gòu)、10多個國家重點學科。這些不僅為休閑旅游、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供必要條件，而且為生態(tài)、智力要求較高的文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供素質(zhì)較高的智力型勞動力，有利于縣域經(jīng)濟社會的