【正文】 營(yíng)業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)教育附加費(fèi)3%營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)房產(chǎn)稅12%土地增值稅30%累進(jìn)稅率，3060%，本項(xiàng)目為30%所得稅33%三、投資估算項(xiàng)目建筑面積共70000平米，總投資19461萬(wàn)元，單位成本為2780元/平米。根據(jù)鞋都公司對(duì)北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費(fèi)用大約22萬(wàn)/畝，項(xiàng)目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不備具完善的拆遷手續(xù)，拆遷成本可能增加，初步估計(jì)25萬(wàn)/畝；2500萬(wàn)拆遷費(fèi)用在建設(shè)期間發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬(wàn)計(jì)入項(xiàng)目總投資。2011年6月以前投入3116萬(wàn)，2005年7月2006年6月投入7865萬(wàn)元，2010年投入8480萬(wàn)元。投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期 2009 2007 200 2007 2007 2007200620062006200620062061項(xiàng)目總投資1946131167865　　　8480建設(shè)開(kāi)發(fā)投資1946131167865　　　8480　其中：土地費(fèi)用100002500　　　　7500　設(shè)計(jì)費(fèi)及提成280280　　　　　　報(bào)建費(fèi)980　　　　　980　工程費(fèi)6271　6271　　　　　管理費(fèi)用35070280　　　　　營(yíng)銷費(fèi)用700140560　　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用250　250　　　　　其他費(fèi)用630126504　　　　經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　　2資金籌措1946131167865　　　8480自有資金1230420810　　　　借款975126967055　　　　銷售、租金收入再投入8480　　　　　8480五、盈利能力分析收入預(yù)測(cè)1）價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)行情，交易區(qū)前兩年租金價(jià)格為30元/平米/月， 低于金花市場(chǎng)現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)。收入估算表序號(hào)項(xiàng) 目 2007 2007 2007 2006合計(jì)—2006—2006—2006—206一交易區(qū)合 計(jì)491 1210 1764 27216 30681 　出租面積（平米）27300336004200042000　　出租率65%80%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）30303540　　出租收入（萬(wàn)元）491 1210 1764 2016 　　銷售面積（平米）　　　42000 　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　6000 　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　25200 　二生活配套合 計(jì)19230035464207266 公寓小 計(jì)4812014431803492 　出租面積（平米）8000100001000010000　　出租率80%100%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）10101215　　出租收入（萬(wàn)元）48120144180　　銷售面積（平米）　　　10000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3000　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3000　商鋪小 計(jì)14418021032403774 　出租面積（平米）4000500050005000　　出租率80%100%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）30303540　　出租收入（萬(wàn)元）144180210240　　銷售面積（平米）　　　5000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　6000　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3000　三商務(wù)辦公合 計(jì)77 173 211 3280 3741 　出租面積（平米）6400720080008000　　出租率80%90%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）20202225　　出租收入（萬(wàn)元）77 173 211 240 　　銷售面積（平米）　　　8000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3800　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3040　四物流倉(cāng)儲(chǔ)合 計(jì)4810813219002188 　出租面積（平米）4000450050005000　　出租率80%90%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）20202225　　出租收入（萬(wàn)元）48108132150　　銷售面積（平米）　　　5000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3500　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　1750　五總 計(jì)808 1790 2461 38816 43876 注：除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金；交易區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流區(qū)按每平米100元，公寓樓按每平米200元，收取保證金，共計(jì)：537萬(wàn)成本費(fèi)用及稅金：2006年7月以前為項(xiàng)目建設(shè)期，這期間的投入作為項(xiàng)目投資。若取折現(xiàn)率12%，全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為3638萬(wàn)元，%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1167萬(wàn)元，%。本項(xiàng)目方案假定2010年取得土地進(jìn)行銷售，還清全部借款，如果土地提前拍賣(mài)，則償還期將隨之提前。采取收取保證金的辦法，共收取保證金537萬(wàn)，彌補(bǔ)資金缺口。敏感性分析敏感性分析表序號(hào)敏感因素單 位變動(dòng)幅度金額凈利潤(rùn)投資凈利潤(rùn)率稅后NPV稅后IRR（萬(wàn)元）（%）（萬(wàn)元）（%）1土地價(jià)格萬(wàn)/畝20%809651 1654 10%909222 1410 0100 8793 1167 10%1108364 924 20%1207936 681 2工程費(fèi)用元/平米20%717 9666 2117 10%806 9232 1645 0896 8793 1167 10%986 8354 689 20%1075 7920 216 3銷售均價(jià)元/平米20%4113 5606 640 10%4627 7200 264 05141 。若項(xiàng)目期望的內(nèi)部收益率為12%，則土地價(jià)格臨界點(diǎn)為148萬(wàn)/畝，每畝增加了48萬(wàn)；工程費(fèi)用臨界點(diǎn)1116元/平米，增加了220元/平米；銷售均價(jià)臨界點(diǎn)4475元/平米，下降666元/平米；銷售面積臨界點(diǎn)60960平米，減少9040平米；租金均價(jià)臨界點(diǎn)16元/平米/月，下降10元/平米/月。七、資金平衡分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年資金來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。預(yù)計(jì)損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目 2007 2007 2007 2006合 計(jì)—2006—2006—2006—206一收入808 1790 2461 38816 43876 出租收入808 1790 2461 2826 7886 　交易區(qū)491 1210 1764 2016 　　生活配套192 300 354 420 　　商務(wù)辦公77 173 211 240 　　物流倉(cāng)儲(chǔ)48 108 132 150 　銷售收入　　　35990 35990 　交易區(qū)　　　25200 　　生活配套　　　6000 　　商務(wù)辦公　　　3040 　　物流倉(cāng)儲(chǔ)　　　1750 　三營(yíng)業(yè)稅金及附加45 100 138 2174 2457 四房產(chǎn)稅97 215 295 339 946 五土地增值稅　　　3186 3186 六成本費(fèi)用1175 1175 1175 20637 24162 　運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)200 200 200 200 800 　財(cái)務(wù)費(fèi)用975 975 975 975 3901 　建設(shè)開(kāi)發(fā)成本　　　19461 19461 七利潤(rùn)總額509 300 853 12480 13124 八所得稅　　212 4119 4331 九稅后利潤(rùn)509 300 640 8362 8793 投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資=% 投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=%財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期 2009 2007 2007 2007 2007 200620062006200620062006206一、現(xiàn)金流入44413 0 0 1345 1790 2461 38816 租金收入7886 　　808 1790 2461 2826 銷售收入35990 　　　　　35990保證金收入537 　　537 　　　回收固定資余值　　　　　　　回收經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　　二、現(xiàn)金流出35620 3116 7865 1317 1490 1821 20010 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資19461 3116 7865 　　　8480經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　　運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)800 　　200 200 200 200 財(cái)務(wù)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)期）3901 　　975 975 975 975 退還保證金537 　　　　　537 營(yíng)業(yè)稅金及附加2457 　　45 100 138 2174 房產(chǎn)稅946 　　97 215 295 339 土地增值稅3186 　　　　　3186 所得稅4331 　　0 0 212 4119 三、凈現(xiàn)金流量（稅前）13124 3116 7865 28 300 853 22925 　累計(jì)凈現(xiàn)金流量（稅前）　3116 10981 10954 10653 9801 13124 四、凈現(xiàn)金流量（稅后）8793 3116 7865 28 300 640 18806 　累計(jì)凈現(xiàn)金流量（稅后）　3116 10981 10954 10653 10013 8793 五、現(xiàn)值系數(shù)（i=12%)　1 六、凈現(xiàn)值（稅前）3638 3116 7023 22 214 542 12998 　累計(jì)凈現(xiàn)值（稅前）　3116 10139 10117 9903 9361 3638 七、凈現(xiàn)值（稅后）1167 3116 7023 22 214 407 10663 　累計(jì)凈現(xiàn)值（稅后）　3116 1