【正文】 段總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告論證，地勘資料、景觀設(shè)計(jì)及正式立項(xiàng)工作成都瀟天投資公司第三階段待立項(xiàng)后，項(xiàng)目土地整理事宜由成都瀟天牽頭、四川華海建設(shè)集團(tuán)、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬(wàn)品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施第四階段川西民俗文化體驗(yàn)村和產(chǎn)業(yè)園的會(huì)館聚落的開發(fā)建設(shè)成都瀟天投資主導(dǎo)，四川西部商會(huì)聯(lián)盟俱樂(lè)部實(shí)施第五階段少數(shù)民族聚落及浪漫谷、情人島的打造工作商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位：四川省創(chuàng)新民族文化藝術(shù)發(fā)展中心牽頭引進(jìn)云南福寶文化集團(tuán)、云南迪慶文化旅游集團(tuán)負(fù)責(zé)承建第六階段高檔養(yǎng)生、養(yǎng)老聚落和“平樂(lè)寺”擴(kuò)建華西集團(tuán)十二建公司負(fù)責(zé)承建瀟天投資公司投入部分資金，主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣；拆遷、工程建設(shè)由建筑商或其他投資者投資，建設(shè)完成后，項(xiàng)目由瀟天公司與橫山村、平樂(lè)村村委共同組建的股份公司經(jīng)營(yíng)管理。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報(bào)。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后，收回全部投資。各項(xiàng)目實(shí)施均有對(duì)接和運(yùn)作方式，此產(chǎn)業(yè)園以經(jīng)過(guò)多次論證，確認(rèn)了它的可操作性和兩個(gè)效益的最大化。項(xiàng)目還將建設(shè)完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進(jìn)餐飲、娛樂(lè)、休閑、商場(chǎng)等，建設(shè)公寓出租，為商家營(yíng)造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。為吸引商家入駐，聚集人氣，項(xiàng)目爭(zhēng)取相應(yīng)的優(yōu)惠政策；加大宣傳、推廣的投入，擴(kuò)大市場(chǎng)影響；借助政府力量引導(dǎo)商家向本項(xiàng)目集中。 第七章 項(xiàng)目管理規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是項(xiàng)目的核心，瀟天投資管理公司四川云南商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)單位，擁有豐富的人才資源，他們?cè)诙嗄甑纳虡I(yè)、旅游和物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，匯集了一大批具有“高水準(zhǔn)、高效率、高素質(zhì)”的專業(yè)化管理人員。本項(xiàng)目建成后將由瀟天投資管理公司進(jìn)行的管理。瀟天公司將參照ISO9001質(zhì)量管理體系，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定符合實(shí)際的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。通過(guò)專業(yè)化的管理，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。由瀟天公司與橫山村、平樂(lè)村村委共同組建的股份公司組織架構(gòu)及部門職能如下：由瀟天公司與橫山村、平樂(lè)村村委共同組建的股份公司客戶服務(wù)部物業(yè)管理部信息中心財(cái)務(wù)部市場(chǎng)部綜合管理部市場(chǎng)部：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務(wù)部：客戶關(guān)系管理、受理投訴、客戶溝通、租務(wù)管理、相關(guān)費(fèi)用代收代繳等；物業(yè)管理部：市場(chǎng)建筑、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理；綜合管理部：制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，品質(zhì)管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關(guān)系、物流中心管理；信息中心：市場(chǎng)、行業(yè)、產(chǎn)品信息的收集、處理、發(fā)布，電子商務(wù)平臺(tái)的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護(hù)；財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)編制資金計(jì)劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評(píng)價(jià)資金使用效果，以確保資金的合理運(yùn)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部部門及財(cái)政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃為減小風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，本項(xiàng)目分56期實(shí)施，第一期實(shí)施計(jì)劃如下：時(shí)間段工作計(jì)劃2011年2月—2011年4月上報(bào)縣政府，明確政策、立項(xiàng)；項(xiàng)目地塊摸底調(diào)查；營(yíng)銷策劃；規(guī)劃設(shè)計(jì)；尋找、確定項(xiàng)目投資者及施工方。2011年5月—2011年12月方案設(shè)計(jì)、施工圖示設(shè)計(jì)；報(bào)建；拆遷安置；前期工程（勘察、三通一平等）。2012年1月—2012年12月施工建設(shè)；項(xiàng)目宣傳、推廣；招商。2013年1月，川西民俗文化體驗(yàn)村和商會(huì)會(huì)館聚落建成投入使用。由于取得土地的時(shí)間無(wú)法確定，假定2016年取得土地，商會(huì)會(huì)館聚落補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù)，進(jìn)行銷售。第九章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)一、分析的原則和依據(jù)遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家有關(guān)財(cái)稅制度。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注占地面積畝6000余畝目前該地塊土地橫山村土地整理成本預(yù)計(jì)28萬(wàn)元/畝，平樂(lè)村整理成本預(yù)計(jì)為36萬(wàn)元/畝。假定2016年，我公司以100畝的價(jià)格獲取該土地（非市場(chǎng)拍賣價(jià)）?？偨ㄖ娣e平米70000由一廣場(chǎng)（民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)）；一廊（西部52個(gè)民族簡(jiǎn)介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂(lè)活村；棲賢村。三聚落為：中國(guó)西部民族村聚落；異地商會(huì)會(huì)館聚落；中國(guó)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。三中心為：中國(guó)民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國(guó)民族體育競(jìng)技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心組成。容積率建筑密度41%主要建筑物及配套設(shè)施項(xiàng) 目占地面積（畝）備 注唐城高層民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)君平學(xué)院約50浪漫谷隨緣祈福堂嘻哈洗浴堂彝族畢摩蘇里文化堂川西民俗文化體驗(yàn)村小高層+庭院頤養(yǎng)樂(lè)活村20068層框架棲賢村100一層木屋結(jié)構(gòu)商會(huì)會(huì)館聚落100少數(shù)民族文化聚落50有關(guān)稅費(fèi)率稅 種稅 率備 注營(yíng)業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)教育附加費(fèi)3%營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)房產(chǎn)稅12%土地增值稅30%累進(jìn)稅率，3060%，本項(xiàng)目為30%所得稅33%三、投資估算項(xiàng)目建筑面積共70000平米，總投資19461萬(wàn)元，單位成本為2780元/平米。其中土地成本10000萬(wàn)元，%，工程建設(shè)費(fèi)用6271萬(wàn)元，%。由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，地塊拍賣時(shí)間無(wú)法確定，我們假定該地塊2010年拍賣。目前，項(xiàng)目地塊基準(zhǔn)地價(jià)60萬(wàn)/畝，西部鞋都項(xiàng)目是管委會(huì)與置信集團(tuán)共同共發(fā)的項(xiàng)目，土地價(jià)格享受一定優(yōu)惠，假定2010年鞋都公司以100萬(wàn)/畝取得該土地。根據(jù)鞋都公司對(duì)北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費(fèi)用大約22萬(wàn)/畝，項(xiàng)目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不備具完善的拆遷手續(xù)，拆遷成本可能增加，初步估計(jì)25萬(wàn)/畝；2500萬(wàn)拆遷費(fèi)用在建設(shè)期間發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬(wàn)計(jì)入項(xiàng)目總投資。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容總額 （萬(wàn)元）成本攤消 （元/㎡）工程量 （㎡）占總投比例備 注一開發(fā)建設(shè)總投資194612780 70000　　土地費(fèi)10000142970000%100畝，假定價(jià)格100萬(wàn)/畝，其中：拆遷費(fèi)25萬(wàn)/畝。報(bào)建98014070000%　設(shè)計(jì)費(fèi)及提成2804070000%　工程建設(shè)費(fèi)用6271896 70000%含建安成本、水電、裝飾、基礎(chǔ)配套管理費(fèi)用3505070000%按50元/㎡計(jì)。營(yíng)銷費(fèi)用70010070000%　財(cái)務(wù)費(fèi)用2503670000%　其他費(fèi)用6309070000%　工程提成2103070000%　前期物管費(fèi)701070000%　不可預(yù)見費(fèi)3505070000%　二經(jīng)營(yíng)資金　　　　　三項(xiàng)目總投資19461　　%　四、投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目總投資6億元，自有資金投入1230萬(wàn)元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬(wàn)元，租金或銷售收入再投入8480萬(wàn)元。2011年6月以前投入3116萬(wàn)，2005年7月2006年6月投入7865萬(wàn)元，2010年投入8480萬(wàn)元。2004年9月2005年6月，主要是設(shè)計(jì)、報(bào)建、拆遷和前期推廣，共投入3116萬(wàn)元。由于沒(méi)有土地指標(biāo)，不能按正常程序報(bào)建，只能報(bào)區(qū)上備案，報(bào)建費(fèi)用待取得土地后按程序補(bǔ)交； 拆遷費(fèi)用2500萬(wàn)由施工方出資，公司按10%的回報(bào)率支付相應(yīng)利息；設(shè)計(jì)、營(yíng)銷費(fèi)用420萬(wàn)由自有資金投入。2005年7月2006年6月，項(xiàng)目建設(shè)期，工程建設(shè)費(fèi)7055萬(wàn)由施工方投入，營(yíng)銷費(fèi)和施工方拆遷投入產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用810萬(wàn)由自有資金投入。投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期 2009 2007 200 2007 2007 2007200620062006200620062061項(xiàng)目總投資1946131167865　　　8480建設(shè)開發(fā)投資1946131167865　　　8480　其中：土地費(fèi)用100002500　　　　7500　設(shè)計(jì)費(fèi)及提成280280　　　　　　報(bào)建費(fèi)980　　　　　980　工程費(fèi)6271　6271　　　　　管理費(fèi)用35070280　　　　　營(yíng)銷費(fèi)用700140560　　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用250　250　　　　　其他費(fèi)用630126504　　　　經(jīng)營(yíng)資金　　　　　　　2資金籌措1946131167865　　　8480自有資金1230420810　　　　借款975126967055　　　　銷售、租金收入再投入8480　　　　　8480五、盈利能力分析收入預(yù)測(cè)1）價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)行情，交易區(qū)前兩年租金價(jià)格為30元/平米/月， 低于金花市場(chǎng)現(xiàn)在的市場(chǎng)轉(zhuǎn)租價(jià)。為有效吸引商家入駐，除生活配套區(qū)商鋪外，所有物業(yè)第一年免半年租金，兩年以后根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)上調(diào)租金，2010年項(xiàng)目平均出租價(jià)格為34元/平米/月，經(jīng)營(yíng)期4年項(xiàng)目平均租金26元/平米/月。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)租金價(jià)格，2010年銷售價(jià)格為：交易區(qū)和生活配套商鋪售價(jià)6000元/平米，公寓售價(jià)3000元/平米，商務(wù)辦公售價(jià)3800元/平米，物流倉(cāng)儲(chǔ)售價(jià)3500元/平米，所有物業(yè)銷售均價(jià)為5141萬(wàn)元。2）收入：到2010年，項(xiàng)目在6年內(nèi)總收入43876萬(wàn)元，其中銷售收入35990萬(wàn)元，出租收7886萬(wàn)元；此外，保證金收入537萬(wàn)，用于2007年支付施工方或投資者的利息。收入估算表序號(hào)項(xiàng) 目 2007 2007 2007 2006合計(jì)—2006—2006—2006—206一交易區(qū)合 計(jì)491 1210 1764 27216 30681 　出租面積（平米）27300336004200042000　　出租率65%80%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）30303540　　出租收入（萬(wàn)元）491 1210 1764 2016 　　銷售面積（平米）　　　42000 　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　6000 　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　25200 　二生活配套合 計(jì)19230035464207266 公寓小 計(jì)4812014431803492 　出租面積（平米）8000100001000010000　　出租率80%100%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）10101215　　出租收入（萬(wàn)元）48120144180　　銷售面積（平米）　　　10000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　3000　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3000　商鋪小 計(jì)14418021032403774 　出租面積（平米）4000500050005000　　出租率80%100%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）30303540　　出租收入（萬(wàn)元）144180210240　　銷售面積（平米）　　　5000　　銷售價(jià)格(元/平米）　　　6000　　　銷售收入（萬(wàn)元）　　　3000　三商務(wù)辦公合 計(jì)77 173 211 3280 3741 　出租面積（平米）6400720080008000　　出租率80%90%100%100%　　出租價(jià)格(元/平米/月）20202225　　出租收入（萬(wàn)元）77 173 211 240 　　銷售面積（平米）　　　8000