【正文】 0139 10117 9903 9496 1167 計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（萬元） 內(nèi)部收益率IRR稅前： 3638 %稅后： 1167 %六、清償能力分析項(xiàng)目借款共9751萬元，建設(shè)期發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬由自有資金支付。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，共上繳稅金10921萬元，其中：營業(yè)稅金及附加費(fèi)2457萬元，房產(chǎn)稅946萬元，土地增值稅3186萬元，所得稅4331萬元。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)租金價(jià)格，2010年銷售價(jià)格為：交易區(qū)和生活配套商鋪售價(jià)6000元/平米，公寓售價(jià)3000元/平米，商務(wù)辦公售價(jià)3800元/平米，物流倉儲(chǔ)售價(jià)3500元/平米，所有物業(yè)銷售均價(jià)為5141萬元。由于沒有土地指標(biāo)，不能按正常程序報(bào)建，只能報(bào)區(qū)上備案，報(bào)建費(fèi)用待取得土地后按程序補(bǔ)交； 拆遷費(fèi)用2500萬由施工方出資，公司按10%的回報(bào)率支付相應(yīng)利息；設(shè)計(jì)、營銷費(fèi)用420萬由自有資金投入。報(bào)建98014070000%　設(shè)計(jì)費(fèi)及提成2804070000%　工程建設(shè)費(fèi)用6271896 70000%含建安成本、水電、裝飾、基礎(chǔ)配套管理費(fèi)用3505070000%按50元/㎡計(jì)。由于政策原因暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)征，地塊拍賣時(shí)間無法確定，我們假定該地塊2010年拍賣。三中心為：中國民族文化藝術(shù)研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心組成。假定2016年，我公司以100畝的價(jià)格獲取該土地（非市場(chǎng)拍賣價(jià)）。2013年1月，川西民俗文化體驗(yàn)村和商會(huì)會(huì)館聚落建成投入使用。由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司組織架構(gòu)及部門職能如下：由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司客戶服務(wù)部物業(yè)管理部信息中心財(cái)務(wù)部市場(chǎng)部綜合管理部市場(chǎng)部：項(xiàng)目營銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務(wù)部：客戶關(guān)系管理、受理投訴、客戶溝通、租務(wù)管理、相關(guān)費(fèi)用代收代繳等；物業(yè)管理部：市場(chǎng)建筑、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理；綜合管理部：制定市場(chǎng)經(jīng)營計(jì)劃，品質(zhì)管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關(guān)系、物流中心管理；信息中心：市場(chǎng)、行業(yè)、產(chǎn)品信息的收集、處理、發(fā)布，電子商務(wù)平臺(tái)的管理，網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備的更新維護(hù)；財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)編制資金計(jì)劃，籌措資金，調(diào)控資金，監(jiān)督資金使用并評(píng)價(jià)資金使用效果，以確保資金的合理運(yùn)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；協(xié)調(diào)相關(guān)內(nèi)部部門及財(cái)政、稅收、銀行等外部單位的關(guān)系。 第七章 項(xiàng)目管理規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是項(xiàng)目的核心，瀟天投資管理公司四川云南商會(huì)的副會(huì)長單位，擁有豐富的人才資源，他們?cè)诙嗄甑纳虡I(yè)、旅游和物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，匯集了一大批具有“高水準(zhǔn)、高效率、高素質(zhì)”的專業(yè)化管理人員。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后，收回全部投資。由四川省云南商會(huì)牽頭，整合商會(huì)內(nèi)外部資源，指定商會(huì)副會(huì)長單位：成都瀟天投資管理有限公司負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目運(yùn)作籌備工作，土地整理由四川華海建設(shè)集團(tuán)、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施各子項(xiàng)目，四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)總體指導(dǎo)，四川西部商會(huì)聯(lián)盟俱樂部項(xiàng)目協(xié)辦。產(chǎn)業(yè)園管理服務(wù)中心該中心以公共服務(wù)配套，滾動(dòng)發(fā)展，開發(fā)、招商，創(chuàng)意產(chǎn)品、知識(shí)產(chǎn)權(quán)申報(bào)，稅務(wù)、工商、咨詢、法律等綜合功能。該聚落應(yīng)由唐昌鎮(zhèn)政府主導(dǎo)并配合，策劃執(zhí)行由產(chǎn)業(yè)園統(tǒng)籌。該聚落用地約200畝，造價(jià)無法估計(jì)。棲賢村該村以全國的社會(huì)名流，特別是文學(xué)、詩歌、書法、攝影界頗有影響的人士的創(chuàng)作、學(xué)術(shù)交流、閑居、度假、作品拍賣的一個(gè)上乘之所。（三）三村簡述川西民俗文化體驗(yàn)村該村以產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民集中安置，以院落為單元開展院落經(jīng)濟(jì)，特色客棧、特色農(nóng)家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)增長模式，離土不離家，全部安置就業(yè)。（二）二堂簡述隨緣祈福堂依托現(xiàn)有的“平樂寺”擴(kuò)大兩倍規(guī)模，供奉送子、送福菩薩，增設(shè)佛、道的產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)基地；增設(shè)骨灰、塔陵的寄存業(yè)務(wù)，每年與“世界和平基金會(huì)”舉辦一次全國性的祈福大會(huì)。該浪漫谷預(yù)計(jì)投入1000萬元。一院：君平學(xué)院該學(xué)院以嚴(yán)君平的學(xué)術(shù)著作為主研，輔以國學(xué)精髓，面向全國及東南亞地區(qū)招生。一廊：民族文化長廊該長廊做為文化廣場(chǎng)的配套，主要概述中國西部52個(gè)少數(shù)民族的概況和習(xí)俗，圖文并茂；工藝為石刻浮雕。詳述如下：（一）七個(gè)一簡述一景：水世界景觀借助于產(chǎn)業(yè)園所在地唐昌橫山村水資源特別豐富的特點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)園入口處，建造以幾何圖案構(gòu)成的高10m、寬40m的一道水屏風(fēng)，內(nèi)外置于變幻燈光，特別是晚上將是一個(gè)非常夢(mèng)幻的童話世界，該景觀將烘托周邊的民族文化長廊和民族文化廣場(chǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比和視覺反差，產(chǎn)生一種無以倫比的視覺效果。七個(gè)一即一廣場(chǎng)（民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)）；一廊（西部52個(gè)民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。 綜上所述，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅，具有優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。對(duì)于這樣一個(gè)宏偉的目標(biāo)，政府在做頂層規(guī)劃和策劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，所有的世界級(jí)的城市實(shí)際上在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是非常發(fā)達(dá)的，占到了經(jīng)濟(jì)總量的80%以上，而其中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就是非常重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。%。 成都正式獲批假如聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)。尤其是在近年來涌現(xiàn)了很多非常有創(chuàng)造力、非常有實(shí)力的創(chuàng)意人才，特別是在中國的現(xiàn)代藝術(shù)領(lǐng)域，在設(shè)計(jì)、繪畫、雕塑方面，應(yīng)該說有很多大師。平樂寺、嚴(yán)君平、大墳包、讀書臺(tái)、通漢井、洗硯池，橫山以其厚重的人文歷史，是打造文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源。加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，對(duì)創(chuàng)意成果應(yīng)用、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估、抵押融資和貿(mào)易等進(jìn)行扶持。當(dāng)然這些資源都沉默在學(xué)校的教學(xué)中，連學(xué)生也被束縛在校園內(nèi)。郫縣距成都市核心城區(qū)10公里，優(yōu)越的地理位置使郫縣集成都資金流、信息流、物流、客流于一體，是成都市城市版塊的重要組成部分。依托安仁文博旅游發(fā)展區(qū)、天府古鎮(zhèn)、安靖蜀繡產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，發(fā)展文博旅游、農(nóng)業(yè)觀光、創(chuàng)意設(shè)計(jì)業(yè)。兩區(qū)南部新區(qū)，依托 “國家動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)振興基地”，發(fā)展動(dòng)漫游戲業(yè)。四片紅星路片區(qū)，依托“紅星路35號(hào)”園區(qū)、成都日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、四川日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，發(fā)展傳媒業(yè)、廣告業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)。從上表得知，%；%%。新人包裝缺位成都擁有多所藝術(shù)高校，也擁有眾多優(yōu)秀的青年藝術(shù)家，由于創(chuàng)意經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)缺失導(dǎo)致對(duì)藝術(shù)新人的培養(yǎng)和包裝缺位，青年藝術(shù)家的生存狀態(tài)堪憂，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重威脅。對(duì)成都而言，一方面要利用好園區(qū)化和樓宇化的模式，培育品牌園區(qū)，形成具有規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)體系和鏈條，同時(shí)要認(rèn)識(shí)到產(chǎn)業(yè)園并不等于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要避免“有園無產(chǎn)業(yè)”的窘境。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成幾個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)突破的藝術(shù)家工作室、畫廊的最初界限，向多元化方向發(fā)展，出現(xiàn)了為藝術(shù)家以及休閑者服務(wù)的酒吧、餐廳等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，建筑設(shè)計(jì)、文娛創(chuàng)作、傳媒娛樂、動(dòng)漫、軟件、音樂、服裝等創(chuàng)意業(yè)態(tài)也開始創(chuàng)意園區(qū)聚集。位于錦江區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)意成都大廈和位于三圣鄉(xiāng)的藍(lán)頂藝術(shù)中心是為數(shù)不多的兩個(gè)新建園區(qū)。“紅星路35號(hào)”是成都市重點(diǎn)打造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過改造舊廠房發(fā)展以設(shè)計(jì)為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，集聚效果初步顯現(xiàn)，在帶動(dòng)成都創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市形象，塑造品牌價(jià)值等方面顯示出昂揚(yáng)姿態(tài)?！癓OFT”英文愿意為閣樓或高大空間的建筑?！板\里”通過創(chuàng)意點(diǎn)石成金，由過去無人涉足的建筑垃圾搖身變?yōu)槿缃翊缤链缃鸬摹叭珖幕a(chǎn)業(yè)示范基地”。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值增速超過全市經(jīng)濟(jì)增速，在成都市新興產(chǎn)業(yè)三大主體產(chǎn)業(yè)中排行第二，也成為成都市新興產(chǎn)業(yè)中吸納就業(yè)能力最強(qiáng)的兩大產(chǎn)業(yè)之一。 我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)我國的北京、上海、深圳、杭州等城市已將發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為強(qiáng)市戰(zhàn)略來實(shí)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全世界創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造產(chǎn)值高達(dá)220億美元，并以5%左右的速度遞增。商業(yè)氛圍唐昌的飲食文化發(fā)達(dá)，以自然健康為特色，著名的小吃有名震西川的施鴨子、“合興昌”糖果糕點(diǎn)、艾餑、三合泥、蔣抄手、周牛肉、譚豆腐、羅橋面、梆梆糕等交通便捷緊鄰成灌高速公路、成灌快鐵線、國道317線、沙西線，距成都主城區(qū)僅28公里，屬于成都市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。平樂村2116畝羅漢電站79畝、蜀電電站37畝5590畝1~3磚廠550畝、新勝水泥制品廠9畝、養(yǎng)殖場(chǎng)6畝、貴友鋼門廠20畝、鋼門附件加工廠5畝。該區(qū)域作為唐昌古鎮(zhèn)整體打造的重要組成部分，被郫縣縣委、政府列為全縣土地后備資源和旅游資源開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，目前橫山村土地整理項(xiàng)目已獲批復(fù)（文號(hào)：成國土資函【2010】146號(hào)）。這也標(biāo)志著成都本地相關(guān)創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)及協(xié)會(huì)合作發(fā)展、謀求共贏的步伐正日益加快，本地創(chuàng)意設(shè)計(jì)領(lǐng)域的海外交流進(jìn)入了新的領(lǐng)域。二、政策環(huán)境2010年11月，《中共成都市委關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺(tái)，業(yè)界給予高度關(guān)注，認(rèn)為這代表了成都市未來5年的發(fā)展方向，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)、非公有制經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新農(nóng)業(yè)農(nóng)村投融資機(jī)制，都將成為未來5年發(fā)展的關(guān)鍵詞?？h委、縣政府高度重視投資軟環(huán)境建設(shè)，結(jié)合規(guī)范化服務(wù)型政府（機(jī)關(guān)）建設(shè)，從多方面優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，取得了較為明顯的成效。在成都市的城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃中，郫縣板塊被確定為成都西部健康休閑新城，成為成都重要的城市功能區(qū)，在產(chǎn)業(yè)布局、城市建設(shè)等方面都有了明確的定位。隨著成灌快鐵、地鐵2號(hào)線、城市干道改造、郫縣彭州快速鐵路等一批交通基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)建成，郫縣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。望叢祠、揚(yáng)雄故里、古城遺址等人文歷史積淀深厚，轄區(qū)高?？平藤Y源非常豐富，全縣有21所高校22萬師生，擁有170多個(gè)科研機(jī)構(gòu)、10多個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科。宏觀層面從宏觀層面看，無論是災(zāi)后重建，還是“保增長、保民生、保穩(wěn)定”擴(kuò)大內(nèi)需，中央和省市都出臺(tái)了一系列積極的寬松政策，加大了投入力度，一定程度上將緩解長期以來困擾和制約郫縣發(fā)展的投入問題。項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于挖掘、整理中華民族傳統(tǒng)文化，傳承、弘揚(yáng)中華民族有著重要的意義。項(xiàng)目的建設(shè)不但可以充分利用本地的資源優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且能有效拉動(dòng)交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報(bào)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號(hào)名 稱單 位數(shù) 量備 注一建設(shè)指標(biāo)　　　1總占地面積畝100假定100萬/畝2總建筑面積平米70000　交易區(qū)平米42000二層生活配套平米15000六層框架商務(wù)辦公平米8000六層框架物流倉儲(chǔ)平米5000二層框架3容積率　　4建筑密度　41%　二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1總投資萬元19461　2資金籌措萬元19461　　其中：自有資金萬元1230 　　 借款萬元9751 　　 銷售或租金收入再投入萬元8480 　3銷售均價(jià)元/平米5141 　4租金均價(jià)元/平米/月26 　5單位成本元/平米2780 　6總收入萬元43876 　　其中：租金收入萬元7886 　 銷售收入萬元35990 　7經(jīng)營稅金及附加萬元2457 　8房產(chǎn)稅萬元946 　9土地增值稅萬元3186 　10運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用萬元800 　11財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元3901 　12利潤總額萬元13124 　13稅后利潤萬元8793 　三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　1投資利潤率%利潤總額/總投資2投資凈利潤率%稅后利潤/總投資3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元3638 折現(xiàn)率12%4全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元1167 折現(xiàn)率12%5全部投資內(nèi)部收益率（稅前）% 　6全部投資內(nèi)部收益率（稅后）% 　三、項(xiàng)目基本運(yùn)作思路本項(xiàng)目在運(yùn)作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運(yùn)作思路，并服從橫山片區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展、封閉運(yùn)行、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢(shì)，整合行業(yè)資源和社會(huì)資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點(diǎn)，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗(yàn)互動(dòng)、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地。投資規(guī)模項(xiàng)目總投資19461萬元，其中土地費(fèi)用10000萬元，%，工程建設(shè)費(fèi)用6271萬元，%，項(xiàng)目單位成本2780元/平米。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗(yàn)村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗(yàn)互動(dòng)、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地，融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口、成都城鄉(xiāng)