【正文】 0139 10117 9903 9496 1167 計算指標：財務凈現(xiàn)值NPV（萬元） 內(nèi)部收益率IRR稅前： 3638 %稅后： 1167 %六、清償能力分析項目借款共9751萬元，建設期發(fā)生的財務費用250萬由自有資金支付。項目計算期內(nèi)，共上繳稅金10921萬元，其中：營業(yè)稅金及附加費2457萬元，房產(chǎn)稅946萬元，土地增值稅3186萬元，所得稅4331萬元。根據(jù)市場發(fā)展趨勢和物業(yè)租金價格，2010年銷售價格為：交易區(qū)和生活配套商鋪售價6000元/平米，公寓售價3000元/平米，商務辦公售價3800元/平米，物流倉儲售價3500元/平米，所有物業(yè)銷售均價為5141萬元。由于沒有土地指標，不能按正常程序報建，只能報區(qū)上備案，報建費用待取得土地后按程序補交； 拆遷費用2500萬由施工方出資，公司按10%的回報率支付相應利息；設計、營銷費用420萬由自有資金投入。報建98014070000%　設計費及提成2804070000%　工程建設費用6271896 70000%含建安成本、水電、裝飾、基礎配套管理費用3505070000%按50元/㎡計。由于政策原因暫停農(nóng)用地轉征，地塊拍賣時間無法確定，我們假定該地塊2010年拍賣。三中心為：中國民族文化藝術研發(fā)中心；中國民族體育競技中心；產(chǎn)業(yè)園管理服務中心組成。假定2016年，我公司以100畝的價格獲取該土地（非市場拍賣價）。2013年1月，川西民俗文化體驗村和商會會館聚落建成投入使用。由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司組織架構及部門職能如下：由瀟天公司與橫山村、平樂村村委共同組建的股份公司客戶服務部物業(yè)管理部信息中心財務部市場部綜合管理部市場部：項目營銷策劃、宣傳推廣、招商、銷售等工作；客戶服務部：客戶關系管理、受理投訴、客戶溝通、租務管理、相關費用代收代繳等；物業(yè)管理部：市場建筑、設施、設備運行維護管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全消防管理；綜合管理部：制定市場經(jīng)營計劃，品質管理、監(jiān)督控制、行政、人力資源、公共關系、物流中心管理；信息中心：市場、行業(yè)、產(chǎn)品信息的收集、處理、發(fā)布，電子商務平臺的管理，網(wǎng)絡、設備的更新維護；財務部：負責編制資金計劃，籌措資金，調控資金，監(jiān)督資金使用并評價資金使用效果，以確保資金的合理運用，提高經(jīng)濟效益；協(xié)調相關內(nèi)部部門及財政、稅收、銀行等外部單位的關系。 第七章 項目管理規(guī)范的管理和優(yōu)質的服務是項目的核心，瀟天投資管理公司四川云南商會的副會長單位，擁有豐富的人才資源，他們在多年的商業(yè)、旅游和物業(yè)管理實踐中，積累了豐富的經(jīng)驗，匯集了一大批具有“高水準、高效率、高素質”的專業(yè)化管理人員。投資者待瀟天公司取得該土地使用權，進行產(chǎn)業(yè)園各子項目銷售后，收回全部投資。由四川省云南商會牽頭，整合商會內(nèi)外部資源，指定商會副會長單位：成都瀟天投資管理有限公司負責前期項目運作籌備工作，土地整理由四川華海建設集團、四川豪慶投資、四川桂湖置業(yè)、四川萬品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會員單位分解實施各子項目，四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會總體指導，四川西部商會聯(lián)盟俱樂部項目協(xié)辦。產(chǎn)業(yè)園管理服務中心該中心以公共服務配套，滾動發(fā)展，開發(fā)、招商，創(chuàng)意產(chǎn)品、知識產(chǎn)權申報，稅務、工商、咨詢、法律等綜合功能。該聚落應由唐昌鎮(zhèn)政府主導并配合，策劃執(zhí)行由產(chǎn)業(yè)園統(tǒng)籌。該聚落用地約200畝，造價無法估計。棲賢村該村以全國的社會名流，特別是文學、詩歌、書法、攝影界頗有影響的人士的創(chuàng)作、學術交流、閑居、度假、作品拍賣的一個上乘之所。（三）三村簡述川西民俗文化體驗村該村以產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的失地農(nóng)民集中安置，以院落為單元開展院落經(jīng)濟，特色客棧、特色農(nóng)家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，轉換經(jīng)濟增長模式，離土不離家，全部安置就業(yè)。（二）二堂簡述隨緣祈福堂依托現(xiàn)有的“平樂寺”擴大兩倍規(guī)模，供奉送子、送福菩薩，增設佛、道的產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)基地；增設骨灰、塔陵的寄存業(yè)務，每年與“世界和平基金會”舉辦一次全國性的祈福大會。該浪漫谷預計投入1000萬元。一院：君平學院該學院以嚴君平的學術著作為主研，輔以國學精髓，面向全國及東南亞地區(qū)招生。一廊：民族文化長廊該長廊做為文化廣場的配套，主要概述中國西部52個少數(shù)民族的概況和習俗，圖文并茂；工藝為石刻浮雕。詳述如下：（一）七個一簡述一景：水世界景觀借助于產(chǎn)業(yè)園所在地唐昌橫山村水資源特別豐富的特點，在產(chǎn)業(yè)園入口處，建造以幾何圖案構成的高10m、寬40m的一道水屏風，內(nèi)外置于變幻燈光，特別是晚上將是一個非常夢幻的童話世界，該景觀將烘托周邊的民族文化長廊和民族文化廣場形成強烈對比和視覺反差，產(chǎn)生一種無以倫比的視覺效果。七個一即一廣場（民族文化藝術展示廣場）；一廊（西部52個民族簡介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。 綜上所述，項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅，具有優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|。對于這樣一個宏偉的目標，政府在做頂層規(guī)劃和策劃的時候發(fā)現(xiàn)，所有的世界級的城市實際上在現(xiàn)代服務業(yè)是非常發(fā)達的，占到了經(jīng)濟總量的80%以上，而其中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就是非常重要的一個產(chǎn)業(yè)部門。%。 成都正式獲批假如聯(lián)合國教科文組織的創(chuàng)意城市網(wǎng)絡。尤其是在近年來涌現(xiàn)了很多非常有創(chuàng)造力、非常有實力的創(chuàng)意人才，特別是在中國的現(xiàn)代藝術領域，在設計、繪畫、雕塑方面，應該說有很多大師。平樂寺、嚴君平、大墳包、讀書臺、通漢井、洗硯池，橫山以其厚重的人文歷史，是打造文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質資源。加強知識產(chǎn)權保護，對創(chuàng)意成果應用、知識產(chǎn)權評估、抵押融資和貿(mào)易等進行扶持。當然這些資源都沉默在學校的教學中，連學生也被束縛在校園內(nèi)。郫縣距成都市核心城區(qū)10公里，優(yōu)越的地理位置使郫縣集成都資金流、信息流、物流、客流于一體，是成都市城市版塊的重要組成部分。依托安仁文博旅游發(fā)展區(qū)、天府古鎮(zhèn)、安靖蜀繡產(chǎn)業(yè)園等項目，發(fā)展文博旅游、農(nóng)業(yè)觀光、創(chuàng)意設計業(yè)。兩區(qū)南部新區(qū)，依托 “國家動漫游戲產(chǎn)業(yè)振興基地”，發(fā)展動漫游戲業(yè)。四片紅星路片區(qū)，依托“紅星路35號”園區(qū)、成都日報報業(yè)集團、四川日報報業(yè)集團，發(fā)展傳媒業(yè)、廣告業(yè)、創(chuàng)意設計。從上表得知，%；%%。新人包裝缺位成都擁有多所藝術高校，也擁有眾多優(yōu)秀的青年藝術家，由于創(chuàng)意經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)缺失導致對藝術新人的培養(yǎng)和包裝缺位，青年藝術家的生存狀態(tài)堪憂，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到嚴重威脅。對成都而言，一方面要利用好園區(qū)化和樓宇化的模式，培育品牌園區(qū)，形成具有規(guī)模效應和集聚效應的產(chǎn)業(yè)體系和鏈條，同時要認識到產(chǎn)業(yè)園并不等于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)要避免“有園無產(chǎn)業(yè)”的窘境。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構成幾個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的業(yè)態(tài)構成已經(jīng)突破的藝術家工作室、畫廊的最初界限，向多元化方向發(fā)展，出現(xiàn)了為藝術家以及休閑者服務的酒吧、餐廳等商業(yè)服務設施，建筑設計、文娛創(chuàng)作、傳媒娛樂、動漫、軟件、音樂、服裝等創(chuàng)意業(yè)態(tài)也開始創(chuàng)意園區(qū)聚集。位于錦江區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)意成都大廈和位于三圣鄉(xiāng)的藍頂藝術中心是為數(shù)不多的兩個新建園區(qū)?！凹t星路35號”是成都市重點打造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過改造舊廠房發(fā)展以設計為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，集聚效果初步顯現(xiàn)，在帶動成都創(chuàng)意經(jīng)濟發(fā)展，提升城市形象，塑造品牌價值等方面顯示出昂揚姿態(tài)?！癓OFT”英文愿意為閣樓或高大空間的建筑?！板\里”通過創(chuàng)意點石成金，由過去無人涉足的建筑垃圾搖身變?yōu)槿缃翊缤链缃鸬摹叭珖幕a(chǎn)業(yè)示范基地”。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值增速超過全市經(jīng)濟增速，在成都市新興產(chǎn)業(yè)三大主體產(chǎn)業(yè)中排行第二，也成為成都市新興產(chǎn)業(yè)中吸納就業(yè)能力最強的兩大產(chǎn)業(yè)之一。 我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢我國的北京、上海、深圳、杭州等城市已將發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為強市戰(zhàn)略來實施。據(jù)統(tǒng)計，目前全世界創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造產(chǎn)值高達220億美元，并以5%左右的速度遞增。商業(yè)氛圍唐昌的飲食文化發(fā)達，以自然健康為特色，著名的小吃有名震西川的施鴨子、“合興昌”糖果糕點、艾餑、三合泥、蔣抄手、周牛肉、譚豆腐、羅橋面、梆梆糕等交通便捷緊鄰成灌高速公路、成灌快鐵線、國道317線、沙西線，距成都主城區(qū)僅28公里，屬于成都市半小時經(jīng)濟圈。平樂村2116畝羅漢電站79畝、蜀電電站37畝5590畝1~3磚廠550畝、新勝水泥制品廠9畝、養(yǎng)殖場6畝、貴友鋼門廠20畝、鋼門附件加工廠5畝。該區(qū)域作為唐昌古鎮(zhèn)整體打造的重要組成部分，被郫縣縣委、政府列為全縣土地后備資源和旅游資源開發(fā)的重點區(qū)域，目前橫山村土地整理項目已獲批復（文號：成國土資函【2010】146號）。這也標志著成都本地相關創(chuàng)意設計企業(yè)及協(xié)會合作發(fā)展、謀求共贏的步伐正日益加快，本地創(chuàng)意設計領域的海外交流進入了新的領域。二、政策環(huán)境2010年11月，《中共成都市委關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》（草案）正式出臺，業(yè)界給予高度關注，認為這代表了成都市未來5年的發(fā)展方向，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、文化產(chǎn)業(yè)、非公有制經(jīng)濟和創(chuàng)新農(nóng)業(yè)農(nóng)村投融資機制，都將成為未來5年發(fā)展的關鍵詞。縣委、縣政府高度重視投資軟環(huán)境建設，結合規(guī)范化服務型政府（機關）建設，從多方面優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，取得了較為明顯的成效。在成都市的城市建設發(fā)展規(guī)劃中，郫縣板塊被確定為成都西部健康休閑新城，成為成都重要的城市功能區(qū)，在產(chǎn)業(yè)布局、城市建設等方面都有了明確的定位。隨著成灌快鐵、地鐵2號線、城市干道改造、郫縣彭州快速鐵路等一批交通基礎設施的陸續(xù)建成，郫縣的區(qū)位優(yōu)勢將更加凸顯。望叢祠、揚雄故里、古城遺址等人文歷史積淀深厚，轄區(qū)高?？平藤Y源非常豐富，全縣有21所高校22萬師生，擁有170多個科研機構、10多個國家重點學科。宏觀層面從宏觀層面看，無論是災后重建，還是“保增長、保民生、保穩(wěn)定”擴大內(nèi)需，中央和省市都出臺了一系列積極的寬松政策，加大了投入力度，一定程度上將緩解長期以來困擾和制約郫縣發(fā)展的投入問題。項目的實施對于挖掘、整理中華民族傳統(tǒng)文化，傳承、弘揚中華民族有著重要的意義。項目的建設不但可以充分利用本地的資源優(yōu)勢，推動旅游經(jīng)濟的發(fā)展，而且能有效拉動交通運輸、餐飲服務、房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快城市化進程。瀟天公司每年按照竣工決算金額或投資額，向施工方或投資方支付10%的資金利息，作為投資者的投資回報。主要經(jīng)濟指標： 主要經(jīng)濟技術指標匯總表序號名 稱單 位數(shù) 量備 注一建設指標　　　1總占地面積畝100假定100萬/畝2總建筑面積平米70000　交易區(qū)平米42000二層生活配套平米15000六層框架商務辦公平米8000六層框架物流倉儲平米5000二層框架3容積率　　4建筑密度　41%　二經(jīng)濟指標　　　1總投資萬元19461　2資金籌措萬元19461　　其中：自有資金萬元1230 　　 借款萬元9751 　　 銷售或租金收入再投入萬元8480 　3銷售均價元/平米5141 　4租金均價元/平米/月26 　5單位成本元/平米2780 　6總收入萬元43876 　　其中：租金收入萬元7886 　 銷售收入萬元35990 　7經(jīng)營稅金及附加萬元2457 　8房產(chǎn)稅萬元946 　9土地增值稅萬元3186 　10運營維護費用萬元800 　11財務費用萬元3901 　12利潤總額萬元13124 　13稅后利潤萬元8793 　三財務評價指標　　　1投資利潤率%利潤總額/總投資2投資凈利潤率%稅后利潤/總投資3全部投資財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元3638 折現(xiàn)率12%4全部投資財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元1167 折現(xiàn)率12%5全部投資內(nèi)部收益率（稅前）% 　6全部投資內(nèi)部收益率（稅后）% 　三、項目基本運作思路本項目在運作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運作思路，并服從橫山片區(qū)項目總體規(guī)劃，在此基礎上，項目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動發(fā)展、封閉運行、穩(wěn)步推進”的原則，充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢，整合行業(yè)資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質的服務為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務旅游目的地。投資規(guī)模項目總投資19461萬元，其中土地費用10000萬元，%，工程建設費用6271萬元，%，項目單位成本2780元/平米。二堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地，融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務旅游目的地，將打造成為中國西部民族文化集中展示的窗口、成都城鄉(xiāng)