【正文】 文化經(jīng)濟時代。地塊現(xiàn)狀（1）本項目集體土地上房屋情況區(qū)域磚混（m178。大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)方向則是未來5年發(fā)展的方向之一。隨著撤縣建區(qū)步伐加快，郫縣融入中心城市的進(jìn)程也明顯加快；而省委、省政府西遷方案的實施，對郫縣的城市組團(tuán)發(fā)展、區(qū)位環(huán)境的改善和城市形象提升都有極大的促進(jìn)作用。這些不僅為休閑旅游、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供必要條件，而且為生態(tài)、智力要求較高的文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供素質(zhì)較高的智力型勞動力，有利于縣域經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。第二章 宏觀環(huán)境分析一、郫縣的發(fā)展機遇和有利條件近年來，郫縣深入實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，通過統(tǒng)籌實施“三個集中”，聯(lián)動推進(jìn)“三化”，城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面進(jìn)步，為推進(jìn)郫縣新一輪發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項目銷售后，收回全部投資。資金籌措自有資金投入1230萬元，施工方墊支或其他投資者投資共9751萬元（每年按10%的利息計財務(wù)費用），租金或銷售收入再投入8480萬元。同時，配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發(fā)源地、尋根地的重大使命。根據(jù)四川省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要，成都市做為國務(wù)院的旅游試點城市，地處成都近郊上風(fēng)上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個頗具開發(fā)價值的地方，對郫縣的創(chuàng)意文化具有重大的標(biāo)桿作用，而郫縣地處世界級風(fēng)景名勝區(qū)青城山，都江堰的一個節(jié)點，其區(qū)位優(yōu)勢無可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態(tài)、休閑、農(nóng)耕文化等富集一方 ，擁有相當(dāng)高的開發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿?，將形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)于擬打造“中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”這一重大項目，是民族地區(qū)經(jīng)濟社會和持續(xù)發(fā)展的一個探索與創(chuàng)新，它有別于目前全國各地不同的純風(fēng)光、純體驗、純休閑的旅游文化項目，而該產(chǎn)業(yè)園的建成對西部的標(biāo)桿作用和推廣價值將具有很好的示范意義。 當(dāng)前，國際旅游趨勢在向文化旅游方向發(fā)展，以弘揚民族文化，展現(xiàn)民族地域文化風(fēng)采的創(chuàng)意活動和項目越來越受到重視。我國擁有豐富多彩的民族文化，堪稱民俗文化的寶庫。由四川省云南商會牽頭主導(dǎo)，商會的成員單位組團(tuán)投資開發(fā)的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)就是具有非常個性和特色的國際度假區(qū)，它的建成也是中國西部第一個大型民族文化旅游地產(chǎn)項目。項目規(guī)劃本項目規(guī)劃面積6000余畝。經(jīng)濟效益項目在6年計算期內(nèi)總收入43876萬元，其中銷售收入35990萬元，租金收入7886萬元；凈利潤8793萬，上繳稅金10921萬元，投資利潤率（利潤總額/總投資）%，投資凈利潤率（凈利潤/總投資）%。四、項目實施的必要性中國西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一個涉及旅游、貿(mào)易、建筑、物流、商業(yè)、信息和電子商務(wù)等多個相關(guān)行業(yè)的綜合項目，項目的建成將極大地推動成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)化資源配置及地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決社會就業(yè)，增加財政收入，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。當(dāng)前郫縣正處于深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、加快城鄉(xiāng)全面現(xiàn)代化新的發(fā)展階段，城鄉(xiāng)一體化已進(jìn)入系統(tǒng)提升、深度推進(jìn)的關(guān)鍵時期。交通區(qū)位條件從郫縣的交通區(qū)位條件看，郫縣交通便捷，區(qū)位優(yōu)越，是最具投資潛力的地方。我們不僅贏得了更大的發(fā)展空間，而且能夠在更大范圍、更高層面優(yōu)化配置資源，城市經(jīng)濟特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將迎來難得的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間等等，這些都是擺在郫縣面前的良好機遇和有利條件，抓住這些機遇，利用好這些有利條件，我們就可以辦好過去很多想辦卻辦不好、辦不成的大事、要事、實事，就能在新一輪發(fā)展中贏得先機。健全文化產(chǎn)業(yè)要素市場，提升中小文化創(chuàng)意企業(yè)的創(chuàng)新力和競爭力。）磚木（m178。從發(fā)展趨勢看，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)越來越成為一個國家或城市經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略取向，已發(fā)展成為區(qū)域軟實力競爭的核心內(nèi)容，并成為影響地區(qū)和城市經(jīng)濟輻射力、帶動力的重要因素。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已逐步成為國家和城市經(jīng)濟的重要支柱。以三國文化為支點，植入了文化底蘊，通過消費產(chǎn)生效益，符合審美和消費的需求，形成了成都民俗旅游休閑文化的知名品牌。大部分以成華區(qū)和錦江區(qū)的廢棄廠房、工人俱樂部、歷史建筑、農(nóng)房、廢棄倉庫所在地為目標(biāo)，經(jīng)過改造、翻新后形成。除此之外，成都創(chuàng)意大廈、紅星路35號以創(chuàng)意長夜寫字樓、配套商業(yè)為主要盈利點；工業(yè)文明博物館以休閑商業(yè)、小型展覽為主要贏利點。由于資料的局限，我們從郫縣統(tǒng)計局只收集到第三產(chǎn)業(yè)的各行業(yè)增加值，其中有三個行業(yè)屬于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。紅牌樓片區(qū)，依托“UK聯(lián)邦”街區(qū)，發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計。成都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的總體評價是“還處在初級階段”，還有很大的發(fā)展空間。政策優(yōu)勢成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009—2012）指出：在土地、資金等政策上，將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目視同工業(yè)項目給予大力支持。此外，由于全國范圍內(nèi)土地市場的治理整頓，已停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，項目土地指標(biāo)無法落實，更加大了項目實施的難度和成本。尤其是從2003年以來發(fā)展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)差距在逐步縮小。四、威脅（T）分析u 成都目前文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正在迅猛發(fā)展，市場競爭激烈，無論是著眼成都還是放眼全國，產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強有力的競爭對手。三聚落為：中國西部民族村聚落；異地商會會館聚落；中國創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。一城：唐城該城以唐朝建筑風(fēng)格設(shè)計建造，設(shè)護(hù)城河、城樓、城垛，復(fù)制再現(xiàn)嚴(yán)君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城內(nèi)分布旅游商品、土特產(chǎn)品聚散交易一條街；酒吧一條街；禪茶一條街；特色客棧一條街等等，創(chuàng)作打造一臺以宣傳、介紹嚴(yán)君平傳奇故事的歌舞劇現(xiàn)場演出，該城將做為一座融商業(yè)、美食、娛樂、休閑的不夜城。為成功人士的金、銀婚紀(jì)念開展特色服務(wù)，面向全球，量身定制，訂單服務(wù)。頤養(yǎng)樂活村該村以社會成功的中老年人士為服務(wù)對象，以中式庭院、四合院、書香風(fēng)格、田園風(fēng)光的生活環(huán)境，采用低門檻入住，高品質(zhì)服務(wù)的養(yǎng)生、養(yǎng)老理念。該聚落用地50余畝，以門票收入和民族歌舞展演駐場收入為主，輔以產(chǎn)品銷售、預(yù)計建造成本8000余萬元。第六章 項目運作本項目在運作上，遵循唐昌鎮(zhèn)橫山片區(qū)總體運作思路，并服從橫山片區(qū)項目總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，項目按照“整體規(guī)劃、分片開發(fā)、滾動發(fā)展、封閉運行、穩(wěn)步推進(jìn)”的原則，充分利用政府資源（成都蜀都文旅公司），依托橫山片區(qū)的旅游資源優(yōu)勢，整合行業(yè)資源和社會資源，以完善的功能和配套為支撐，以規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為核心，以旅游觀光式的優(yōu)美環(huán)境為亮點，集禪修、祈福、休閑、渡假、體驗互動、農(nóng)業(yè)觀光、體育健身、高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老為一體的旅游度假勝地；融創(chuàng)意、研發(fā)、推廣民族文化產(chǎn)品的聚散中心，面向全世界無景區(qū)門票的中高端服務(wù)旅游目的地。項目還將建設(shè)完善的生活和商業(yè)配套設(shè)施、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，引進(jìn)餐飲、娛樂、休閑、商場等，建設(shè)公寓出租，為商家營造方便、舒適、優(yōu)美工作和生活環(huán)境，吸引并留住商家。2011年5月—2011年12月方案設(shè)計、施工圖示設(shè)計；報建；拆遷安置；前期工程（勘察、三通一平等）。三堂三村：既隨緣祈福堂；畢摩蘇里文化展示堂；川西民俗文化體驗村；頤養(yǎng)樂活村；棲賢村。根據(jù)鞋都公司對北片區(qū)起步區(qū)的摸底調(diào)查，拆遷費用大約22萬/畝，項目地塊較起步區(qū)復(fù)雜，加之不備具完善的拆遷手續(xù)，拆遷成本可能增加，初步估計25萬/畝；2500萬拆遷費用在建設(shè)期間發(fā)生的財務(wù)費用250萬計入項目總投資。投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)期經(jīng)營期 2009 2007 200 2007 2007 2007200620062006200620062061項目總投資1946131167865　　　8480建設(shè)開發(fā)投資1946131167865　　　8480　其中：土地費用100002500　　　　7500　設(shè)計費及提成280280　　　　　　報建費980　　　　　980　工程費6271　6271　　　　　管理費用35070280　　　　　營銷費用700140560　　　　　財務(wù)費用250　250　　　　　其他費用630126504　　　　經(jīng)營資金　　　　　　　2資金籌措1946131167865　　　8480自有資金1230420810　　　　借款975126967055　　　　銷售、租金收入再投入8480　　　　　8480五、盈利能力分析收入預(yù)測1）價格：根據(jù)市場行情，交易區(qū)前兩年租金價格為30元/平米/月， 低于金花市場現(xiàn)在的市場轉(zhuǎn)租價。若取折現(xiàn)率12%，全部投資稅前財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為3638萬元，%，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1167萬元，%。采取收取保證金的辦法，共收取保證金537萬，彌補資金缺口。若項目期望的內(nèi)部收益率為12%，則土地價格臨界點為148萬/畝，每畝增加了48萬；工程費用臨界點1116元/平米，增加了220元/平米；銷售均價臨界點4475元/平米，下降666元/平米；銷售面積臨界點60960平米，減少9040平米；租金均價臨界點16元/平米/月，下降10元/平米/月。預(yù)計損益表單位：萬元序號項 目 2007 2007 2007 2006合 計—2006—2006—2006—206一收入808 1790 2461 38816 43876 出租收入808 1790 2461 2826 7886 　交易區(qū)491 1210 1764 2016 　　生活配套192 300 354 420 　　商務(wù)辦公77 173 211 240 　　物流倉儲48 108 132 150 　銷售收入　　　35990 35990 　交易區(qū)　　　25200 　　生活配套　　　6000 　　商務(wù)辦公　　　3040 　　物流倉儲　　　1750 　三營業(yè)稅金及附加45 100 138 2174 2457 四房產(chǎn)稅97 215 295 339 946 五土地增值稅　　　3186 3186 六成本費用1175 1175 1175 20637 24162 　運營及維護(hù)費200 200 200 200 800 　財務(wù)費用975 975 975 975 3901 　建設(shè)開發(fā)成本　　　19461 19461 七利潤總額509 300 853 12480 13124 八所得稅　　212 4119 4331 九稅后利潤509 300 640 8362 8793 投資凈利潤率=凈利潤/總投資=% 投資利潤率=利潤總額/總投資=%財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計建設(shè)期經(jīng)營期 2009 2007 2007 2007 2007 200620062006200620062006206一、現(xiàn)金流入44413 0 0 1345 1790 2461 38816 租金收入7886 　　808 1790 2461 2826 銷售收入35990 　　　　　35990保證金收入537 　　537 　　　回收固定資余值　　　　　　　回收經(jīng)營資金　　　　　　　二、現(xiàn)金流出35620 3116 7865 1317 1490 1821 20010 開發(fā)建設(shè)投資19461 3116 7865 　　　8480經(jīng)營資金　　　　　　　運營及維護(hù)費800 　　200 200 200 200 財務(wù)費用（經(jīng)營期）3901 　　975 975 975 975 退還保證金537 　　　　　537 營業(yè)稅金及附加2457 　　45 100 138 2174 房產(chǎn)稅946 　　97 215 295 339 土地增值稅3186 　　　　　3186 所得稅4331 　　0 0 212 4119 三、凈現(xiàn)金流量（稅前）13124 3116 7865 28 300 853 22925 　累計凈現(xiàn)金流量（稅前）　3116 10981 10954 10653 9801 13124 四、凈現(xiàn)金流量（稅后）8793 311