【正文】 連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。本項(xiàng)目所在地區(qū)功能劃分為2類(lèi)區(qū)，環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求。主要控制區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)及停車(chē)場(chǎng)。在國(guó)家環(huán)境保護(hù)局環(huán)控[1994]345號(hào)文《關(guān)于在全國(guó)開(kāi)展固體廢物申報(bào)登記工作的通知》及《固體廢物申報(bào)登記工作指南》，固體廢物分為危險(xiǎn)廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國(guó)家環(huán)境保護(hù)周，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄》。項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄》中的有害廢物。要求業(yè)主形成垃圾分類(lèi)袋裝處理的習(xí)慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門(mén)處理。樹(shù)立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識(shí)。綜上所述，項(xiàng)目在建設(shè)期對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實(shí)各項(xiàng)保護(hù)措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴(yán)格控制污染物排放并達(dá)到國(guó)家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措投資估算城中村改造成本總額220,，改造成本215,后期費(fèi)用4,。房地產(chǎn)改造安置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告城中村改造成本匯總表項(xiàng)目單位前期費(fèi)用改造成本后期費(fèi)用合計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還建及5%公共設(shè)施配套土地整合成本其它補(bǔ)償及高壓走廊開(kāi)發(fā)用地成本改造成本小計(jì)村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬(wàn)元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數(shù)據(jù)來(lái)源于城中村改造資料,計(jì)算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號(hào)，以上成本為取得土地成本，未計(jì)算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過(guò)渡等費(fèi)用。（詳細(xì)明細(xì)見(jiàn)附表35）拆遷還建資金需求與籌措情況:65,占拆遷還建總成本30%:155,占拆遷還建總成本70%（詳細(xì)明細(xì)見(jiàn)附表6城中村改造投資計(jì)劃表）貸款償還拆遷還建貸款資金償還計(jì)劃為：分10年等額還本，按規(guī)定支付貸款利息。還款計(jì)劃詳見(jiàn)附表16項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治霰淼诎瞬糠? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的假設(shè)●國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不發(fā)生重大變化；●企業(yè)按方案的設(shè)計(jì)進(jìn)行正常的投資經(jīng)營(yíng)；●委托方提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、可靠。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)期本報(bào)告中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的價(jià)格基準(zhǔn)期為2009年10月31日，投資采用批準(zhǔn)的掛牌出讓土地成本，收益的確認(rèn)采用基準(zhǔn)期的價(jià)格。財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)依據(jù)及說(shuō)明：當(dāng)投資收益率是負(fù)數(shù)時(shí)為完全失敗，0－9％時(shí)表明投資效果基本不佳，10－19％時(shí)表明投資效果基本成功，20－29％時(shí)表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。：根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況，測(cè)定社會(huì)折現(xiàn)率8％；對(duì)于受益期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，如果遠(yuǎn)期收益大，效益實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)小，社會(huì)折現(xiàn)率可適當(dāng)降低，但不應(yīng)低于6％。結(jié)合本項(xiàng)目，折現(xiàn)率設(shè)定為6％。房地產(chǎn)總成本費(fèi)用估算依據(jù)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用九大類(lèi)分別進(jìn)行估算，具體說(shuō)明如下：《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測(cè)算及開(kāi)發(fā)規(guī)模的批復(fù)》。契稅按照交易額的4％計(jì)算。：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，按1800元/平方米估算：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，按照80元/平方米估算：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，％估算：包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)、其他銷(xiāo)售費(fèi)用。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，％估算：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括借款和債劵的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。本項(xiàng)目按照6％估算: 根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，按照主體投資額的1％估算：根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料,結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目取4％估算。銷(xiāo)售收入估算依據(jù) 銷(xiāo)售收入的估算分別對(duì)住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。 在住宅樓收入估算時(shí)，我們對(duì)徐東片區(qū)和青山片區(qū)的住宅樓行情進(jìn)行了調(diào)查，情況是：　均價(jià)戶(hù)型萬(wàn)科金域華府 2室2廳，3室2廳，戶(hù)式水岸星城G53 2室2廳，3室2廳，4室2廳福星惠譽(yù)國(guó)際城一期 2室2廳，3室2廳東湖春樹(shù)里二期普提金國(guó)際酒店公寓 1室1廳東湖春樹(shù)里二期 2室2廳，3室2廳，戶(hù)式興華嘉天下二期 2室2廳，3室2廳，4室2廳愛(ài)家國(guó)際華城二期 2室2廳，3室2廳，4室2廳都市經(jīng)典卓錦園 3室2廳，4室2廳按銷(xiāo)售價(jià)位統(tǒng)計(jì)，該片區(qū)均價(jià)在8500元/平方米以上按房?jī)r(jià)分布走勢(shì)看，該片區(qū)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/㎡）青揚(yáng)六和5800江南春城2期6600洪福美鄰6400新奧?依江畔園7300青山世紀(jì)街5600開(kāi)來(lái)九州國(guó)際6400天佳大城小院6300新家園5700劍鋒御花園5400園林星城6288在售樓盤(pán)均價(jià)在6000元/平方米左右。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房?jī)r(jià)上漲；武漢火車(chē)站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費(fèi)者的心理預(yù)期，消費(fèi)者心理預(yù)期的提高將促使房?jī)r(jià)上漲。本項(xiàng)目處于徐東與青山之間,根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目住宅樓單價(jià)按7000元/平方米估算。經(jīng)調(diào)查,2009年9月本項(xiàng)目周邊的福星惠譽(yù)國(guó)際城 的商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為20000元/平方米，春樹(shù)里一期商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為18000元/平方米。按照謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目商鋪均價(jià)按15000元/平方米估算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，住宅樓銷(xiāo)售價(jià)格按7000元/平米估算。商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格按15000元/平米估算,以銷(xiāo)售單價(jià)和銷(xiāo)售面積加權(quán)計(jì)算的房地產(chǎn)加權(quán)平均單價(jià)9328元/平方米。銷(xiāo)售稅金和附加估算銷(xiāo)售稅金主要包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算；附加稅費(fèi)包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、堤防費(fèi)、地方教育發(fā)展費(fèi)、平抑基金等。根據(jù)國(guó)家稅收政策，%計(jì)算。土地增值稅估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入及可扣除金額(含加扣部分)測(cè)算,本報(bào)告按增值額的30％計(jì)算。企業(yè)所得稅估算企業(yè)所得稅率為25％第九部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)損益估算表,我們對(duì)盈利能力分別分析如下： 稅前投資利潤(rùn)率=稅前利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資額100%=％稅后投資利潤(rùn)率=稅后凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資額100%=％詳見(jiàn)附表8－損益估算表評(píng)價(jià)：年均投資利潤(rùn)率超過(guò)30％，根據(jù)投資效果標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，表明項(xiàng)目投資效果非常成功。（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，通過(guò)該指標(biāo)的計(jì)算，可以考查項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的動(dòng)態(tài)盈利能力。假設(shè)折現(xiàn)率為6%，公式為：凈現(xiàn)值NPV=∑（各期現(xiàn)金流入量貼現(xiàn)系數(shù)）∑（各期現(xiàn)金流出量貼現(xiàn)系數(shù)）,則：所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV＝ 萬(wàn)元 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表10－現(xiàn)金流量表（一）評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。(IRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指項(xiàng)目在整個(gè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率,它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率,是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。本次財(cái)務(wù)分析評(píng)估，根據(jù)插補(bǔ)法反復(fù)測(cè)試,確定結(jié)果。公式為：IRR=I1+采用低貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值(I2I1)/PVNV公式中：PV—采用低貼現(xiàn)率I1時(shí)的凈現(xiàn)值，為正數(shù)，NV—采用高貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值，為負(fù)數(shù)。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)= %詳見(jiàn)附表10－現(xiàn)金流量表（一）評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過(guò)借款利息，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。由上述計(jì)算可知，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于借款利息，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。投資回收期是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的投資收益進(jìn)行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需要的時(shí)間。計(jì)算公式為：∑IK=∑OK公式中 IK：第K年的現(xiàn)金流入量OK：第K年的現(xiàn)金流出量將現(xiàn)金流量表中數(shù)據(jù)代入公式，則：本項(xiàng)目中所得稅后投資回收期＝（詳見(jiàn)附表10－現(xiàn)金流量表（一））計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/(單價(jià)單位變動(dòng)成本)經(jīng)計(jì)算,明細(xì)如下:項(xiàng)目固定成本變動(dòng)成本單價(jià)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平米)單位變動(dòng)成本盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)量(萬(wàn)平米)正常值576, 187, 9328 投資+10%634, 187, 9328 銷(xiāo)售單價(jià)+10%576, 206, 9328 銷(xiāo)售單價(jià)10%576, 169, 9328 投資10%519, 187, 9328 我們對(duì)項(xiàng)目投資與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了單因素敏感性分析，分析結(jié)果表明售價(jià)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響最大。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計(jì)算分析如下：項(xiàng)目?jī)?nèi)含收益率敏感系數(shù)凈現(xiàn)值敏感系數(shù)投資回收期(年)正常值%　108, 　投資+10%% 91, 銷(xiāo)售單價(jià)+10%% 139, 銷(xiāo)售單價(jià)10%% 63, 投資10%% 123, 2．財(cái)務(wù)指標(biāo)分析匯總表指標(biāo)名稱(chēng)單位所得稅前所得稅后備注投資利潤(rùn)率％　投資回收期年－　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元i=6%內(nèi)部收益率％　銷(xiāo)售利潤(rùn)率％－　盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)量第十部分 償債能力分析本次拆遷還建貸款還款資金來(lái)源為203825萬(wàn)元，主要來(lái)源于項(xiàng)目自由現(xiàn)金流量，％，％。具體明細(xì)見(jiàn)附表3項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治霰淼谑徊糠? 結(jié)論及建議結(jié)論（1）城中村改造明晰了產(chǎn)權(quán)，探索了一條公有制實(shí)現(xiàn)的有效形式。通過(guò)城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。通過(guò)改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實(shí)際上按份共有，有維護(hù)了廣大村民的自身利益，調(diào)動(dòng)了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營(yíng)的積極性。（2）城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟(jì)管理形式，有利于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過(guò)城中村的綜合改造，土地資源變成了資產(chǎn)，變成了資本，變成了現(xiàn)金。城市化對(duì)城中村土地資源的無(wú)序吞食，將逐步改變成有序開(kāi)發(fā)。集體經(jīng)濟(jì)管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范模式，從封閉半封閉走向開(kāi)放走向市場(chǎng)，從初級(jí)和低級(jí)發(fā)展階段走向高一級(jí)發(fā)展階段。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。（3）城中村改造提供了社會(huì)保障，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會(huì)福利，生活無(wú)憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問(wèn)題悄然化解在底層，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與和諧意義重大。（4）城中村改造暢通了城市化道路，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問(wèn)題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進(jìn)程，找到了解決城中村問(wèn)題長(zhǎng)治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，%，%、上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。，該項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善武漢市的城市面貌，并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益，只要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工，早見(jiàn)效益，本可行性報(bào)告提出如下建議：（1）政府各部門(mén)需全力配合，大力支持。該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。在土地、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。（2）盡快做好前期工作。該項(xiàng)目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。盡早啟動(dòng)拆遷工作。（3）進(jìn)一步落實(shí)資金該項(xiàng)目規(guī)模大，總投資63億。要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。附表：附表1 各階段建設(shè)比例、指標(biāo)附表2 總投資估算表附表3 拆遷還建前期費(fèi)用計(jì)算表附表4 拆遷還建改造成本計(jì)算表附表5 拆遷還建后期費(fèi)用計(jì)算表附表6 拆遷還建投資計(jì)劃表附表7 各階段銷(xiāo)售收入估算表附表8 損益估算表附表9 土地增值稅估算表附表10 現(xiàn)金流量表（一）附表11 現(xiàn)金流量表（二）附表12 現(xiàn)金流量表（三）附表13 現(xiàn)金流量表（四）附表14 現(xiàn)金流量表（五）附表15 自由現(xiàn)金流量表附表16 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治霰砀郊焊郊? 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2 工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)甲級(jí)資質(zhì)證書(shū)附件3 會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證書(shū)