【正文】 的開(kāi)展同圓多樣化，對(duì)公司的各種資源進(jìn)行有利的整合，發(fā)揮我們公司的優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到公司更好的發(fā)展。第四節(jié) 穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)在我們收集整理關(guān)于招商地產(chǎn)的相關(guān)資料中，發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)有著這樣一個(gè)特點(diǎn)即“穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略”。在招商地產(chǎn)的資產(chǎn)置換中，是分三次把房產(chǎn)和供水、供電業(yè)務(wù)置入的，只有當(dāng)以前的置換表現(xiàn)出較好的效果時(shí)，才進(jìn)一步操作。在全國(guó)擴(kuò)張前期，是試探著慢慢的走出蛇口，試探著進(jìn)行異地開(kāi)發(fā)，只有當(dāng)前期的嘗試成功后才會(huì)進(jìn)一步進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，如走出蛇口的標(biāo)志“陽(yáng)光代海濱城”項(xiàng)目的巨大成功，招商地產(chǎn)才開(kāi)始大規(guī)模的開(kāi)發(fā)蛇口外的業(yè)務(wù)，即使在04年開(kāi)始的瘋狂拿地、開(kāi)發(fā)的特殊時(shí)期，也流露著公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的痕跡，如在土地儲(chǔ)備方面，招商地產(chǎn)采取的是“核心區(qū)域積極進(jìn)取，重要區(qū)域穩(wěn)步發(fā)展”的穩(wěn)健策略，在對(duì)外擴(kuò)張過(guò)程中，始終把握著深圳這個(gè)重點(diǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間和竣工時(shí)間并不是完全的集中，而是有一定程度的錯(cuò)開(kāi)。我們?cè)賮?lái)看招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，在2005年間，這段瘋狂擴(kuò)張的時(shí)期，公司各季度的資產(chǎn)負(fù)債率都沒(méi)超過(guò)58％，并且公司的老總汪宏斌在每次提到公司這樣的資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)都表現(xiàn)出耿耿于懷，一個(gè)在行業(yè)中絕對(duì)不算高的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)使得公司的高層如此在意，其表明了招商地產(chǎn)在財(cái)務(wù)上對(duì)穩(wěn)健的要求是很高的，當(dāng)然更不用說(shuō)公司在業(yè)務(wù)構(gòu)成中擁有的超過(guò)同行的穩(wěn)定的三架馬模式。招商地產(chǎn)前期穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，后期快速的爆發(fā)，這些和它穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)是分不開(kāi)的，因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)手段的穩(wěn)健，故招商地產(chǎn)幾乎沒(méi)有受過(guò)較大的失誤、損失，因此它的發(fā)展也一直表現(xiàn)的較為順理，這為它的后期爆發(fā)提供了十分有利的資金、經(jīng)驗(yàn)及品牌的積累。我們?cè)凇痘鶚I(yè)常青》及其它資料中看到一個(gè)擁有長(zhǎng)久歷史的企業(yè)一般都具有較為穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，因?yàn)橐粋€(gè)冒險(xiǎn)的企業(yè)是很難走的很長(zhǎng)遠(yuǎn)的。鑒于我們公司的情況，我們認(rèn)為公司應(yīng)該在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上創(chuàng)新，在做決策及在具體的策略實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)抱以謹(jǐn)慎的態(tài)度，特別在財(cái)務(wù)上，在擴(kuò)張過(guò)程中，穩(wěn)健必不可少。附錄一 招商地產(chǎn)員工情況專業(yè)生產(chǎn)人員銷售人員技術(shù)人員財(cái)務(wù)人員行政人員其它人數(shù)97177253598740比例（％）注：數(shù)據(jù)來(lái)源于招商局地產(chǎn)控股有限公司2005年年報(bào)。附圖 招商地產(chǎn)近幾年員工變化情況年份生產(chǎn)人員銷售人員技術(shù)人員職工總?cè)藬?shù)2000725001075200102851551058200250431615611222003865204194141320049788222599200597177253713注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)富貴網(wǎng)招商局信息附圖 招商地產(chǎn)近幾年各類員工變化折線圖附錄二 深招港的發(fā)展紀(jì)事1979年，憑借改革開(kāi)放的偉大歷史契機(jī)，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由香港招商局在深圳蛇口全資獨(dú)立開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)，當(dāng)時(shí)招商局在蛇口成立了蛇口工業(yè)區(qū)籌建指揮部（后改為建設(shè)指揮部）專門負(fù)著蛇口的開(kāi)發(fā)，1987年蛇口工業(yè)區(qū)實(shí)行公司制，成為蛇口工業(yè)區(qū)有限公司。1993年1月,由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司作為發(fā)起人，在蛇口招商港務(wù)有限公司的基礎(chǔ)上，改組成立了蛇口招商港務(wù)股份有限公司（以下稱深招港）。同年2月至3月,經(jīng)中國(guó)人民銀行深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)分行批準(zhǔn),公開(kāi)發(fā)售2700萬(wàn)A股和5000萬(wàn)B股，并于93年6月7日同時(shí)在深交所掛牌交易。 經(jīng)過(guò)六年多的股份制運(yùn)作，深招港在港口建設(shè)、客貨運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)貿(mào)易及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面取得了快速發(fā)展。，，，始終處于績(jī)優(yōu)股的行列。但是，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速回落，以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的急劇變化，港口業(yè)出現(xiàn)了日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。特別是97年下半年開(kāi)始的東南亞金融危機(jī)，加上國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，國(guó)內(nèi)港口業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)環(huán)境持續(xù)惡化的局面。深招港所經(jīng)營(yíng)的港口業(yè)務(wù)自 ，97年、98年持續(xù)下滑，%。1998年5月，在第一大股東蛇口工業(yè)區(qū)的大力支持下，深招港開(kāi)始進(jìn)行第一次資產(chǎn)重組，蛇口工業(yè)區(qū)將所持有的招商房地產(chǎn)公司、招商供電公司和招商供水公司各20%。于98年12月，深招港與蛇口工業(yè)區(qū)在上半年所進(jìn)行的置換基礎(chǔ)上，再次進(jìn)行類似的置換。%的股權(quán)進(jìn)行置換，由此，1998年全年深招港累計(jì)持有上述三家公司各30％的股權(quán)，同時(shí)將質(zhì)量欠佳或與港口業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的資產(chǎn)置換給大股東。經(jīng)過(guò)這一、二次資產(chǎn)置換，深招港1998年的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了，%的情況下，%的好成績(jī)，資產(chǎn)重組巨大的長(zhǎng)遠(yuǎn)效果和短期作用充分地體現(xiàn)出來(lái)。 1999年6月7日深招港的臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)進(jìn)行第三次資產(chǎn)置換的決議，即在1998年資產(chǎn)置換的基礎(chǔ)上，增持對(duì)招商供水、招商供電和招商地產(chǎn)的持股比例40%，與深招港近7億元的與主業(yè)無(wú)關(guān)的資產(chǎn)和部分不良資進(jìn)行置換。經(jīng)過(guò)三次置換，深招港持有上述三間公司各70%的股權(quán)，使得招商地產(chǎn)、招商供電、招商供水成為深招港的子公司，并剝離出10多億元的不良資產(chǎn)。資產(chǎn)置換收到良好的效果，一是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)達(dá)到了根本的改善，資產(chǎn)負(fù)債率由1997年的56%下降到1999年中期的53%；二是擺脫了沉重的經(jīng)營(yíng)包袱，免除了因不良資產(chǎn)壞帳處理可能給公司導(dǎo)致的巨額損失，達(dá)到了優(yōu)化其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和改善財(cái)務(wù)狀況的目的；三是主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓寬，從單一的港口服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)為物流運(yùn)輸、綜合園區(qū)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的綜合性集團(tuán)，對(duì)深招港的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有巨大意義。 從1999年中報(bào)可以看出：在港航業(yè)務(wù)收入不斷下滑的同時(shí)，由于水、電等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的支持（99年上半年仍按30%股權(quán)計(jì)算利潤(rùn)），%的增長(zhǎng)，%的增幅。 深招港的此次資產(chǎn)重組使得主營(yíng)業(yè)務(wù)從單純的港口儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向現(xiàn)代物流和綜合園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)邁進(jìn)。1999年8月招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司將50％的招商石化股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深招港，使深招港取得了招商石化75％的股權(quán)。2000年1月深招港正式更名為招商局蛇口控股股份有限公司，簡(jiǎn)稱“蛇口控股”。此舉不僅表明深招港的業(yè)務(wù)性質(zhì)將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，更昭示出大股東蛇口工業(yè)區(qū)以及招商局集團(tuán)對(duì)深招港末來(lái)的發(fā)展所下的決心，也可以視為另一個(gè)意義上的借“殼”上市。并運(yùn)用增發(fā)募集的部分資金進(jìn)一步收購(gòu)招商石化的股權(quán)。通過(guò)以上的資產(chǎn)置換和增發(fā)新股改善了蛇口控股的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2001年底，公司完成對(duì)港口相關(guān)資產(chǎn)的剝離，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)能源、基礎(chǔ)設(shè)施類業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并行發(fā)展的新格局。2003年11月招商局蛇口控股股份有限公司將65%的招商石化股權(quán)轉(zhuǎn)讓給招商局物流集團(tuán)有限公司；同時(shí)，將10％的招商石化股份轉(zhuǎn)讓給招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司。完成了石化業(yè)務(wù)的剝離。2004年6月，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，原A股證券簡(jiǎn)稱招商局A更名為招商地產(chǎn)，進(jìn)一步突出上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)。這就是我們現(xiàn)在所提到的招商地產(chǎn)。附錄三 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司的發(fā)展紀(jì)事1981年9月，蛇口工業(yè)區(qū)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，下設(shè)3室和13個(gè)專業(yè)公司，房地產(chǎn)為13個(gè)專業(yè)公司之一，這便是招商地產(chǎn)的前身。1982年招商地產(chǎn)下設(shè)規(guī)劃科、房地產(chǎn)管理科、工程科三個(gè)機(jī)構(gòu)。在19791984年間，“招商地產(chǎn)”屬蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部下屬的房地產(chǎn)科，就相當(dāng)于一個(gè)公司里的基建部門，主要是進(jìn)行蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)的一級(jí)開(kāi)發(fā)，完全壟斷了區(qū)域內(nèi)的房屋建設(shè)。1984年4月，蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立，注冊(cè)資金人民幣200萬(wàn)元。1984年底，招商地產(chǎn)建成中國(guó)第一批準(zhǔn)成本房水灣B區(qū)。1985年蛇口工業(yè)區(qū)在深圳乃至全國(guó)率先進(jìn)行了職工住房商品化改革，招商地產(chǎn)是職工住宅商品化實(shí)施的具體承擔(dān)者。1986年為配合石油公司的進(jìn)駐，地產(chǎn)公司分期開(kāi)發(fā)了鯨山別墅。同年開(kāi)發(fā)了玫瑰園小區(qū)，首次實(shí)現(xiàn)了居住組團(tuán)設(shè)計(jì)。1987年招商地產(chǎn)經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)成為具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。1989年公司走出深圳，成功興建位于廣州市流花路的招商賓館。1990公司確立立足蛇口，依托內(nèi)地，面向海外的發(fā)展方針。1991年招商地產(chǎn)與惠陽(yáng)方合作，分期投資開(kāi)發(fā)惠陽(yáng)淡水招商花園并成功銷售。1992年到1993年，同時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)廣州文德、中山金斗山莊、淡水招商花園2期、上海永生、天津海運(yùn)國(guó)際大廈共五個(gè)項(xiàng)目。10月，蛇口工業(yè)區(qū)決定從招商地產(chǎn)內(nèi)分拆成立蛇口工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司，專責(zé)工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理事宜。1996年隨著公司商品房開(kāi)發(fā)銷售力度加大，為適應(yīng)形勢(shì)的變化，公司增設(shè)銷售部。1997年 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司更名為深圳招商房地產(chǎn)有限公司，注冊(cè)資本增加至人民幣10600萬(wàn)元 1999年深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為深圳招商房地產(chǎn)有限公司和深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司，注冊(cè)資本分別為人民幣10600萬(wàn)元和人民幣5000萬(wàn)元。2000年12月，招商地產(chǎn)通過(guò)政府土地拍賣獲得深圳灣填海區(qū)兩塊土地，大規(guī)模的商品房開(kāi)發(fā)走出蛇口區(qū)外。2001年 3月28日，招商地產(chǎn)成立租售代理部，介入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。至2003年已分設(shè)有五家地鋪。2002年1月招商地產(chǎn)榮獲2001年中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)稱號(hào)，招商海月花園獲2001年中國(guó)名盤稱號(hào)。2003年 蛇口控股（招商局A000024）。同年公司在土地儲(chǔ)備增量工作方面取得重大突破，分別在上海、北京、廣州番禺和深圳八卦嶺、寶安、龍崗、龍華等地，以投標(biāo)、合作等形式獲得項(xiàng)目土地儲(chǔ)備217萬(wàn)平方米。2004年，招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備又獲重大突破，新獲包括深圳寶安尖崗山、重慶董家溪、北京東八里、蘇州相城區(qū)等地塊近120萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)用地，可建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米。同年6月，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，簡(jiǎn)稱招商地產(chǎn)，進(jìn)一步突出了上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)。同時(shí)招商地產(chǎn)成為國(guó)資委房地產(chǎn)資產(chǎn)重組重點(diǎn)支持的五家央企之一。在業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方面公司繼03年末與華僑城聯(lián)合奪得深圳寶安尖崗山一期用地，04年11月，公司與華僑城再度聯(lián)手，；并于10月首次與萬(wàn)科地產(chǎn)攜手合作開(kāi)發(fā)天津中北鎮(zhèn)項(xiàng)目。從上面兩者的介紹當(dāng)中我們可以看到，現(xiàn)在的招商地產(chǎn)是深招港和蛇口工業(yè)區(qū)房附表四 招商地產(chǎn)全國(guó)拿地過(guò)程紀(jì)事2003年7月，招商地產(chǎn)完成了受讓漳州招商銀行房地產(chǎn)有限公司共計(jì)50％的股權(quán)，；9月29日，；10月16日，招商地產(chǎn)簽約占地約450畝的北京豐臺(tái)區(qū)鄉(xiāng)地塊；10月17日參加了深圳新亞洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司委托深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行的土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣活動(dòng),并以人民幣174500000元拍得深圳市龍崗區(qū)中心城一幅土地的使用權(quán)。11月，招商地產(chǎn)與廣州番禺政府簽訂合作協(xié)議，獲得洛溪地塊一占地約1200畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)；12月23日。12月30日，招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)聯(lián)手參加競(jìng)拍，，；2003年年底。2004年8月，該處與赫赫有名的陽(yáng)澄湖近在咫尺。2004年9月。2004年11月，招商地產(chǎn)與華僑城再度聯(lián)手，；2005年9月20日,。2005年11月10日，、。附錄五 蛇口模式蛇口模式 蛇口工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)，“五通一平”基礎(chǔ)工程建設(shè)開(kāi)始的。從1979年7月起，花了兩年左右時(shí)間進(jìn)行艱苦卓絕的移山填海建設(shè)，先后搬掉五座山，實(shí)現(xiàn)了通水、通電、通航、通車、通訊和平整土地，從而為工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛躍奠定了基礎(chǔ)。 為了給海內(nèi)外投資者營(yíng)造一流的投資環(huán)境，15年來(lái)，蛇口工業(yè)區(qū)累計(jì)投入40億元人民幣，興建了國(guó)內(nèi)高水準(zhǔn)的港口、鐵路、供電、供水、通訊、廠房、道路等硬件體系。其中碼頭泊位32個(gè)，日供電能力204萬(wàn)度，日供水能為8萬(wàn)噸，電話普及率達(dá)到每百人73部的世界先進(jìn)水平。飛翔船由蛇口港開(kāi)往香港、澳門，只需要50分鐘。同時(shí)還建設(shè)了一流的學(xué)校、醫(yī)院、酒店、商場(chǎng)、劇院、圖書館、體育場(chǎng)、公園、別墅區(qū)、有線電視、報(bào)紙等生活、文化娛樂(lè)設(shè)施。 蛇口工業(yè)區(qū)是中國(guó)大陸最早引進(jìn)外資的地區(qū)之一。15年來(lái)，，累計(jì)引進(jìn)各類項(xiàng)目357個(gè)。 由于有了改革開(kāi)放的政策，加上數(shù)萬(wàn)高素質(zhì)職工的努力，蛇口工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)15年來(lái)一直是持續(xù)高速發(fā)展的：工業(yè)總產(chǎn)值1987年為人民幣10億元，1989年為20．6億元，1991年為33億元，1992年為40億元，1993年為近50億元。 工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)之初，國(guó)家沒(méi)有給一分錢投資，僅憑招商局集團(tuán)投入6千萬(wàn)外匯作為啟動(dòng)資金。其后則依靠工業(yè)區(qū)自身的滾動(dòng)發(fā)展，壯大實(shí)力。到1994年底，蛇口工業(yè)區(qū)有限公司總資產(chǎn)已達(dá)75億人民幣，凈資產(chǎn)達(dá)28億人民幣，工業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率約為20萬(wàn)人民幣，成為目前深圳市最具實(shí)力的綜合性企業(yè)集團(tuán)之一。工業(yè)區(qū)也為國(guó)家和地方政府提供了良好、穩(wěn)定的稅源。至1994年，共形成海關(guān)關(guān)稅、代征稅及地方稅累計(jì)達(dá)40多億人民幣，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。 以一個(gè)企業(yè)自籌資金成片開(kāi)發(fā)一個(gè)工業(yè)區(qū)，享有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)與社區(qū)管理的自主權(quán)，這在中國(guó)，及至全世界都是一個(gè)新的嘗試。這種獨(dú)特的方式和經(jīng)驗(yàn)，被概括為“蛇口模式”。40 / 40