【正文】 招商在社區(qū)的經(jīng)營與維護(hù)上的投入，也增強(qiáng)了社區(qū)的文化凝聚力。第二，從容與健康的大社區(qū)。首先是社區(qū)的建筑與環(huán)境和諧相生，低密度的住宅處理方式使得社區(qū)的優(yōu)美景觀得以延伸；其次，招商地產(chǎn)的開發(fā)理念注重對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行維護(hù)，并投入大量財(cái)力，創(chuàng)造出了真正的綠色社區(qū)。招商人在蛇口社區(qū)開發(fā)中配套建設(shè)先于基建開發(fā)的理念，使社區(qū)的高成長性和便利生活得以體現(xiàn)。第三，開放式的大社區(qū)，招商在蛇口的每一個(gè)項(xiàng)目都能與整個(gè)社區(qū)形成水乳交融的關(guān)系，這種整體性更加體現(xiàn)社區(qū)的成熟生活。（1998——2004）1998年－2004年，在這一階段，公司作為蛇口控股的重點(diǎn)扶植子公司快速發(fā)展，通過資產(chǎn)重組，蛇口工業(yè)房地產(chǎn)公司隨同招商供水和招商供電陸續(xù)被置入到蛇口控股，更名為深圳招商房地產(chǎn)公司（深圳招商地產(chǎn)）的蛇口工業(yè)房地產(chǎn)公司成為了蛇口控股的重要組成部分，在此階段，深圳招商地產(chǎn)開始走出蛇口，參與到社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)，隨著環(huán)境的變化、業(yè)務(wù)的方展，蛇口控股陸續(xù)剝離了港口和石油業(yè)務(wù)，逐漸明確了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)為核心，物業(yè)租賃、園區(qū)供電供水業(yè)務(wù)并行發(fā)展的主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式，這時(shí)蛇口控股從以前的港口企業(yè)完全轉(zhuǎn)變?yōu)榱艘粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，并于04年把蛇口控股正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，簡(jiǎn)稱招商地產(chǎn)。在主營業(yè)務(wù)明確的過程中，公司開始大量的貯備土地，為以后的進(jìn)一步發(fā)展做準(zhǔn)備。這個(gè)時(shí)期是招商地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的時(shí)期，正是在這個(gè)階段，深招港開始了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，形成了招商地產(chǎn)現(xiàn)在的雛形。在這段時(shí)期，招商地產(chǎn)主要做了三件事，一是通過三次資產(chǎn)置入，把深圳招商房地產(chǎn)公司、招商供水、招商供電置入到蛇口控股，形成了招商地產(chǎn)最初的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式。二是逐漸把蛇口控股的本來業(yè)務(wù)——港口和石化業(yè)務(wù)剝離了出去，進(jìn)一步明確了招商地產(chǎn)的內(nèi)務(wù)內(nèi)容。三是在逐漸明確招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，開始走出蛇口、走出深圳，開始了全國擴(kuò)張。成立于1993年的深招港在幾年的股份制運(yùn)作下，在港口建設(shè)、客貨運(yùn)輸、倉儲(chǔ)貿(mào)易等方面取得了快速發(fā)展，但是，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長從高速回落，以及國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的急劇變化，港口業(yè)出現(xiàn)了日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。特別是97年下半年開始的東南亞金融危機(jī)，加上國內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，國內(nèi)港口業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營環(huán)境持續(xù)惡化的局面。深招港所經(jīng)營的港口業(yè)務(wù)自 1996年開始，97年、98年持續(xù)下滑，%。在這樣的歷史背景下，在第一大股東蛇口工業(yè)區(qū)的大力支持下，深招港分別于1998年5月、1998年12月、1999年6月進(jìn)行了三次資產(chǎn)置換，經(jīng)過三次置換，深招港持有招商房產(chǎn)、招商供電、招商供水三間公司各70%的股權(quán)，使得上述三家公司成為深招港的子公司，并剝離出10多億元的不良資產(chǎn)。此時(shí)招商地產(chǎn)的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)為核心，物業(yè)租賃、園區(qū)供電供水業(yè)務(wù)并行發(fā)展的三駕輪的主營業(yè)務(wù)架構(gòu)模式已初步成形。通過資產(chǎn)置換使招商地產(chǎn)的前身深招港收到了以下三點(diǎn)效果：一是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)達(dá)到了根本的改善，資產(chǎn)負(fù)債率由1997年的56%下降到1999年中期的53%；二是擺脫了沉重的經(jīng)營包袱，免除了因不良資產(chǎn)壞帳處理可能給公司導(dǎo)致的巨額損失，達(dá)到了優(yōu)化其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和改善財(cái)務(wù)狀況的目的；三是主營業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓寬，從單一的港口服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)為物流運(yùn)輸、綜合園區(qū)開發(fā)為主業(yè)的綜合性集團(tuán)。通過三次資產(chǎn)置換，把供水、供電、房產(chǎn)項(xiàng)目注入深招港后，使公司具備了大園區(qū)產(chǎn)業(yè)概念。同時(shí)，為順應(yīng)主客觀條件的變化，蛇口工業(yè)區(qū)進(jìn)行了區(qū)域功能的重新定位，而被作為“一個(gè)核心”的供水、供電和房地產(chǎn)等工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)將首先得到區(qū)內(nèi)支持。 在以后的時(shí)間里，深招港通過三件事，日漸明確了深招港的業(yè)務(wù)內(nèi)容。1999年8月招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司將50％的招商石化股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深招港，使深招港取得了招商石化75％的股權(quán)。這是招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變過程中的一個(gè)插曲，當(dāng)時(shí)公司還是希望在房地產(chǎn)、供電、供水這幾個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，深招港原來的港口和石化業(yè)務(wù)也能有很好的發(fā)展，但在后期的發(fā)展實(shí)踐中，公司發(fā)現(xiàn)要想把房地產(chǎn)這個(gè)業(yè)務(wù)做好做強(qiáng)，只能走專業(yè)化道路。故公司在改名為蛇口控股后，于2001年7月用其港口業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與大股東蛇口工業(yè)區(qū)的招商房地產(chǎn)25％的股權(quán)、招商供電25％的股權(quán)和招商供水25％的股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，完全剝離了港口業(yè)務(wù)，掌握了房產(chǎn)、供電和供水的95％的股權(quán)，把發(fā)展重點(diǎn)放到了房地產(chǎn)及園區(qū)開發(fā)。而后于2004年11月公司將所持有的招商石化65%和10%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給招商物流和大股東蛇口工業(yè)區(qū)，完全剝離了石化業(yè)務(wù)。這時(shí)招商地產(chǎn)緊緊圍繞房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)專業(yè)化和強(qiáng)勢(shì)化的戰(zhàn)略已經(jīng)完全明確。，布局全國階段（2002——至今）隨著主營業(yè)務(wù)內(nèi)容的明確，在這房地產(chǎn)行業(yè)洗盤的歷史階段，招商地產(chǎn)在業(yè)務(wù)內(nèi)容日漸明晰的基礎(chǔ)上開始大規(guī)模的拿地?cái)U(kuò)張，布局全國。在招商局集團(tuán)的支持下，招商地產(chǎn)于2000年開始走出蛇口， 高調(diào)走出蛇口的第一步，是深圳高新園南區(qū)的項(xiàng)目“陽光代海濱城”，2000年公司通過暗標(biāo)在高新園南區(qū)拿了兩塊地，一塊是2370元／平方米樓面地價(jià)，另一塊1900元／平方米樓面地價(jià)，平均2100多元，當(dāng)時(shí)投入5個(gè)多億，項(xiàng)目原來預(yù)計(jì)利潤8000萬，最后漲到了3個(gè)億。2002年開始拉開了全國擴(kuò)張的序幕，從2003年開始招商地產(chǎn)頻頻在全國買地， 招商地產(chǎn)擴(kuò)張時(shí)期取得的地塊情況時(shí)間位置占的面積（10000M2）備注2003年7月漳州4877受讓50％股權(quán)2003年9月上?！?003年10月北京30　2003年10月深圳建筑面積2003年11月廣州80　2003年12月廣州　2003年12月深圳與萬科合作2003年12月蛇口　2004年8月蘇州　2004年9月天津與萬科合作2004年11月深圳與華僑城合作2005年9月南京　2005年11月天津　注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上收集的各種資料具體的地塊情況見附表四。招商地產(chǎn)閃電式的拿地使其土地貯備大大豐富。在深圳已確定的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)劃建筑面積超過近200萬平米。目前招商地產(chǎn)已形成以北京為中心的渤三角、以上海為中心的長三角、以深圳為中心的珠三角全國發(fā)展戰(zhàn)略部署。第二節(jié) 招商地產(chǎn)近年來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及轉(zhuǎn)型1 招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式2004 年以前石化分銷在招商地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，但是毛利率卻不到10％，嚴(yán)重影響了公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L。為了解決這個(gè)問題，2004 年2 月公司出售招商石化75％股權(quán)， 億元。在大股東的支持下剝離石化分銷業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)的適度多元化，做大做強(qiáng)專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是招商地產(chǎn)選擇的發(fā)展道路。從2005 年的情況來看，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)取得了一定的成效，剝離以后公司形成了以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租和園區(qū)供電供水為三駕馬車的主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。表 項(xiàng)目﹨年度2002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)收入（元）723,889,3091,453,221,3042,167,331,2641,662,222,000毛利率%%%%占主營收入比例%%%%房屋租賃收入（元）172,524,756176,859,502196,360,610235,277,000毛利率%%%%占主營收入比例%%%%供水供電收入（元）602,123,154649,095,492692,224,603708,262,000毛利率%%%%占主營收入比例%%%%資料來源：公司公告2 招商地產(chǎn)歷年的各個(gè)業(yè)務(wù)收入概況1） 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：穩(wěn)健發(fā)展公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直穩(wěn)定增長，2005年由于結(jié)算項(xiàng)目有限，結(jié)算收入有所下降，但是由于結(jié)算項(xiàng)目毛利率較高，因此結(jié)算毛利仍有所上升。而從2006年開始公司將有較多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算。圖 招商地產(chǎn)2001－2006 年房地產(chǎn)銷售收入和毛利（萬元）資料來源：公司資料，海通研究所由于大股東的支持，公司在深圳地區(qū)（尤其是蛇口地區(qū)）擁有大量的在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備。05年主力結(jié)算樓盤包括：城市主場(chǎng)、花園城三期1＃地塊、海月三期南區(qū)以及彩虹之岸。、花園城三期2＃地塊、招商龍崗依山郡、深圳尖崗山等項(xiàng)目，上海的依云郡和蘇州的依云水岸項(xiàng)目規(guī)模都比較小，天津中北鎮(zhèn)項(xiàng)目和漳州廈門灣南岸陽光假日都是投資收益，規(guī)模也不大。因此，公司006兩年結(jié)算項(xiàng)目主要仍集中在深圳地區(qū)，異地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)這兩年的業(yè)績(jī)影響較小。從2007 年開始將會(huì)有較多的外地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算。公司目前非常重視外地項(xiàng)目，抽調(diào)了有成功運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的高管組成團(tuán)隊(duì)開發(fā)外地重點(diǎn)項(xiàng)目（如北京項(xiàng)目由公司副總牽頭），進(jìn)展比較順利。事實(shí)上，在對(duì)外擴(kuò)張的過程當(dāng)中公司的確曾遇到人員緊缺的情況，現(xiàn)在通過對(duì)外招聘和培訓(xùn)已經(jīng)有所緩解。我們將密切跟蹤公司外地項(xiàng)目的進(jìn)展情況。 招商地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況序號(hào)土地(項(xiàng)目）名稱所在地區(qū)類別規(guī)劃建筑面積萬m2當(dāng)年在建累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)開工/計(jì)劃開工竣工/計(jì)劃竣工備注萬m2萬m21蘭溪谷二期深圳蛇口商住原半山海景花園二期2花園城三期2＃地塊深圳蛇口商住3依山郡深圳龍崗商住原招商?hào)|部花園城4海月四期深圳蛇口商住原招商海月三期北區(qū)5尖崗山深圳寶安住宅6依云聽香園上海松江住宅原上海松江九亭項(xiàng)目7番禺金山項(xiàng)目廣州番禺區(qū)住宅8重慶董家溪項(xiàng)目重慶江北商住9依云水岸蘇州相城區(qū)商住蘇州相城地塊項(xiàng)目10北京東八里莊北京朝陽區(qū)商住11假日風(fēng)景天津中北鎮(zhèn)商住原天津中北鎮(zhèn)項(xiàng)目12依山海福建漳州市商住協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地13南京仙林項(xiàng)目南京仙林住宅14天津西康項(xiàng)目天津和平區(qū)商住15海月三期*深圳蛇口商住16城市主場(chǎng)*深圳福田商住17花園城中心深圳蛇口租賃原花園城二期18泰格公寓*深圳蛇口租賃合計(jì)資料來源：招商地產(chǎn)2005年年報(bào)說明：帶*號(hào)的項(xiàng)目期內(nèi)已經(jīng)竣工。其中除上表中標(biāo)注*號(hào)的項(xiàng)目外，尚包括蘭溪谷一期、花園城三期一號(hào)、彩虹之岸等項(xiàng)目的尾盤。帶下橫線項(xiàng)目為出租性物業(yè)。假日風(fēng)景為本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與天津萬科房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的項(xiàng)目，深圳招商地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司45％的股權(quán)。尖崗山項(xiàng)目由本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)，深圳招商地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司50％的股權(quán)。依山海由本公司之子公司漳州招商房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。在土地儲(chǔ)備方面，公司目前擁有仍然以珠三角地區(qū)為主，其次為環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)以及其它，我們認(rèn)為公司的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，而且公司的土地儲(chǔ)備總共接近300 萬平方米（為建筑面積，不考慮戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備），完全能夠滿足公司未來三年的業(yè)務(wù)發(fā)展。圖 招商地產(chǎn)目前分區(qū)域土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)圖資料來源：海通研究所2）物業(yè)出租業(yè)務(wù)：穩(wěn)定現(xiàn)金流＋物業(yè)品質(zhì)有所提高截至2005年年底， 萬平方米，包括公寓、別墅、寫字樓、廠房以及商鋪等形式，主要都位于蛇口開發(fā)區(qū)內(nèi)。出租物業(yè)分類統(tǒng)計(jì)一覽表可出租面積萬㎡累計(jì)出租面積萬㎡平均出租率標(biāo)志性建筑合計(jì)%其中：公寓海濱公寓別墅鯨山別墅寫字樓金融中心廠房（其它）科技大廈商鋪蛇口沃爾瑪說明：年內(nèi)泰格公寓未正式營業(yè)，故尚未納入上表。由于公司控股之子公司新安置業(yè)期內(nèi)新增出租物業(yè)和舊廠房用途變更，廠房、公寓和商鋪的可租面積分別有所增減。資料來源：公司2005年報(bào)長期以來，公司不斷投資并持有優(yōu)質(zhì)的出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定增長的租金回報(bào)。截止2005年底，在建的預(yù)計(jì)將在2006年投入運(yùn)營的出租物業(yè)包括泰格公寓和花園城中心（其中出租給百安居部分已開業(yè)運(yùn)營）。此外，公司在年內(nèi)公告收購富城（中國）有