【正文】 第四節(jié) 招商歷年的償債能力1 歷年數(shù)據(jù)項目年份資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀及趨勢分析本報告采用流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率等主要指標(biāo)來反映招商歷年的償債能力。圖表顯示招商的流動比率屬正常水平，但由于房地產(chǎn)業(yè)存貨多的特征，而且招商地產(chǎn)有一部分的物業(yè)是屬于持有經(jīng)營的，表現(xiàn)為存貨比較多，因此速動比率相當(dāng)?shù)停瑧?yīng)該說招商的速動比率在同行業(yè)中算是比較低的。但是招商的這種經(jīng)營方式可以為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。以上是反映招商短期償債能力的指標(biāo)，在長期的償債能力指標(biāo)上這里選用資產(chǎn)負(fù)債率來反映。從圖表中看出招商的資產(chǎn)負(fù)債率并不相招商的發(fā)展速度和規(guī)模那樣迅速增長，而是穩(wěn)健的小幅度的增長，并且目前控制在60%左右。第五節(jié) 招商歷年的資產(chǎn)運營效率1歷年數(shù)據(jù)項目年份應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)采用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)來反映招商的資產(chǎn)運營效率。以上幾個方面存在較大的波動。這個與招商歷年來幾次的資產(chǎn)置換和非主營業(yè)務(wù)的剝離有很大的關(guān)系。因此2004年 與2005年以上指標(biāo)對招商的房地產(chǎn)有較大的參考意義。公司2005年在應(yīng)收賬款的指標(biāo)上表現(xiàn)突出，但在、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等指標(biāo)上說明資產(chǎn)的運營效率有待較大程度的提高。第四章 招商地產(chǎn)的成功因素及對我公司的借鑒意義2004年是招商地產(chǎn)成立的20年慶，招商地產(chǎn)經(jīng)過這二十多年的發(fā)展，取得了一系列的成就，獲得了一系列的名譽(yù)。從最初的職工福利房和單身公寓開發(fā)開始，到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及別墅、大規(guī)模商品住宅小區(qū)的開發(fā)，20年間，招商地產(chǎn)的產(chǎn)品在不同時期均有不同的特點。從2000年開始，招商地產(chǎn)開始走出蛇口；從2002年開始，招商地產(chǎn)開始進(jìn)入全國發(fā)展戰(zhàn)略的實施階段，開始全國布局，并向土地市場進(jìn)軍、發(fā)展，進(jìn)入了品牌擴(kuò)張階段。招商地產(chǎn)取得的這些成就得利于眾多的主客關(guān)因素，下面我們將對它的成功因素分別進(jìn)行分析。第一節(jié) 果斷正確的戰(zhàn)略選擇自1996年以前，招商地產(chǎn)一直經(jīng)營著蛇口的開發(fā)，但從1996年以后招商地產(chǎn)開始了較快的發(fā)展，也從那時起招商地產(chǎn)的一舉一動受到了大家的關(guān)注，從招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程中來看，招商地產(chǎn)為什么在1996年后會有較快的發(fā)展，我們可以把它的成功因素之一歸結(jié)為招商果斷正確的戰(zhàn)略選擇。我們從它的發(fā)展歷程中可以看到，在1996年開始深招港的港口業(yè)務(wù)利潤開始下滑，面對國際國內(nèi)環(huán)境的改變，港口業(yè)務(wù)競爭的加劇，深招港不是致力于怎樣去加強(qiáng)港口業(yè)務(wù)的競爭，加大港口業(yè)務(wù)的市場占有率，而是果斷的采取了通過資產(chǎn)置換這一手段，改變了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，這是一種戰(zhàn)略的選擇，面對國內(nèi)國際和行業(yè)的不利環(huán)境，招商地產(chǎn)選擇了在港口業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，撤離了港口業(yè)務(wù)，把戰(zhàn)略方向指向了以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以園區(qū)供電供水為輔助的發(fā)展前景較好的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這種正確的戰(zhàn)略選擇奠定招商地產(chǎn)以后發(fā)展的基礎(chǔ)。招商地產(chǎn)果斷正確的戰(zhàn)略選擇還體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)上選擇了專業(yè)話，精細(xì)化道路，完全剝離了港口業(yè)務(wù)和石化業(yè)務(wù)。經(jīng)過三次資產(chǎn)置換后，招商地產(chǎn)中還剩的部分港口業(yè)務(wù)也于2001年完全的剝離了出去，港口業(yè)務(wù)曾是深招港的主營業(yè)務(wù)，為公司的前期的發(fā)展起了十分巨大的作用，而現(xiàn)在從1997年到1999年間剝離大部分，剩下的部分也于2001年完全剝離了，這種完全剝離公司本來的主營業(yè)務(wù)，對公司來說是一種勇氣，也是一種面對不利環(huán)境的果斷戰(zhàn)略選擇。公司沒有糾纏于以往的輝煌，勇敢的面對了現(xiàn)實，這為招商地產(chǎn)以后的專業(yè)化掃清了部分道路。經(jīng)過三次資產(chǎn)置換，招商地產(chǎn)還擁有招商石化的25％的股份，并于2000年增持了招商石化50％的股份，使公司占有了招商石化75％的股份。公司當(dāng)時雖然確定了要把港口業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上來，大園區(qū)開發(fā)也作為公司的“一個核心”，但是在公司當(dāng)時的戰(zhàn)略規(guī)劃中石化業(yè)務(wù)被作為重點發(fā)展的對象，故才會把增發(fā)新股募集到的資金投到了招商石化股份的增持。但是隨著業(yè)務(wù)經(jīng)營的展開，發(fā)現(xiàn)石化業(yè)務(wù)雖然有10％左右的收益率，但其收益率和成長性明顯的落后于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。為了保證資源的最有效配置和取得最大的收益率及發(fā)展，招商地產(chǎn)最終做出了剝離石化業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略抉擇，于2004年11月公司將所持有的招商石化65%和10%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給招商物流和大股東蛇口工業(yè)區(qū)。通過這一戰(zhàn)略的進(jìn)退招商地產(chǎn)緊緊圍繞房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)專業(yè)化和強(qiáng)勢化的戰(zhàn)略目標(biāo)已經(jīng)完全確立。在明確了公司房地產(chǎn)主業(yè)后，面對國家政策的調(diào)整變化和其它房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，處在這樣一個重新洗牌的行業(yè)環(huán)境中，招商地產(chǎn)的戰(zhàn)略就是要趁這輪宏觀調(diào)控的機(jī)遇做大主業(yè)。招商地產(chǎn)借助大股東支持等有利資源優(yōu)勢于02年開始實施了全國擴(kuò)張、大量儲備土地及推廣品牌的戰(zhàn)略及公司04年提出的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和管理標(biāo)準(zhǔn)化都是這個戰(zhàn)略的體現(xiàn)，因為公司認(rèn)識到對未來的房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備是最關(guān)鍵的資源，而品牌和標(biāo)準(zhǔn)化引起的低成本亦是公司在以后的競爭中攻城略地的重要武器。從招商地產(chǎn)走過的軌跡中，我們發(fā)現(xiàn)招商現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)、模式和規(guī)模都是它一系列及時得當(dāng)?shù)膽?zhàn)略選擇促成的，我們從其它標(biāo)桿企業(yè)和其它行業(yè)企業(yè)的興衰史中發(fā)現(xiàn)，戰(zhàn)略可以使一個企業(yè)快速的興起，也可以使一個企業(yè)迅速的走向衰落，如果深招港在1996年拘泥于原來的港口業(yè)務(wù)也就不會有現(xiàn)在的招商地產(chǎn)，如果公司當(dāng)時不完全剝離港口和石化業(yè)務(wù)，招商地產(chǎn)也就沒有足夠的資源去進(jìn)行現(xiàn)在這樣大規(guī)模的擴(kuò)張，擁有這樣大的土地儲備，其發(fā)展的速度就沒有現(xiàn)在這樣的迅速。一個恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略可以有效的整合公司的資源，高效的利用自身的各種優(yōu)勢去占領(lǐng)更有利的市場地位，獲取更高的投資回報。要怎樣才能保證有一個正確的戰(zhàn)略選擇呢？除了要做充分的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的調(diào)查了解以外，我們從招商地產(chǎn)發(fā)展歷程中發(fā)現(xiàn)，更重要的是能根據(jù)環(huán)境的變化及經(jīng)營的表現(xiàn)，及時勇敢的對原來戰(zhàn)略方針予以調(diào)整修改，因為我們知道戰(zhàn)略是很難做到永遠(yuǎn)正確的，更何況在日新月異的現(xiàn)代環(huán)境中。我們看到招商地產(chǎn)通過置換剝離了港口這一原來的主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營狀況較好的房地產(chǎn)開發(fā)，這體現(xiàn)的是一種對行業(yè)情況變化的客觀面對，主動的去追尋更好的經(jīng)營業(yè)務(wù)，對原來戰(zhàn)略方針的勇敢調(diào)整。又如于04年為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司把具有10％收益率的招商石化也全部剝離了出去，這體現(xiàn)的是一種根據(jù)經(jīng)營表現(xiàn)對2000年確定的戰(zhàn)略修改。及時的掌握信息，準(zhǔn)確的判斷未來的發(fā)展形式，及果斷的對不適的原戰(zhàn)略予以調(diào)整，再加上穩(wěn)健的經(jīng)營成就了今天的招商地產(chǎn)。而招商地產(chǎn)的做事原則和人才的選拔標(biāo)準(zhǔn)促成了公司戰(zhàn)略上事實求是的風(fēng)格，在做事原則方面，招商地產(chǎn)提倡“三實”，即：“實事求是、一切從實際出發(fā)、實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在選拔、培養(yǎng)人才方面，公司要求員工做到“品行端正”、“忠誠勤奮”、“事業(yè)心強(qiáng)”、 “真才實干”。應(yīng)該說一個公司的文化深深影響了公司的做事原則和評判標(biāo)準(zhǔn)，而做事原則和評判標(biāo)準(zhǔn)又形成了公司決策的風(fēng)格。即招商地產(chǎn)的公司文化亦是它取得現(xiàn)在成就的一個深層次的原因。第二節(jié) 招商地產(chǎn)的創(chuàng)新能力招商地產(chǎn)取得巨大的發(fā)展除了其收益于大股東多方面的支持等客觀因素以外，自身的創(chuàng)新能力才是其長遠(yuǎn)發(fā)展的真正動力。當(dāng)80年代初中國還在學(xué)前蘇聯(lián)那種火柴盒式規(guī)劃的時候，蛇口已經(jīng)提出“以人為本”搞規(guī)劃；當(dāng)中國城市在講功能分區(qū)的時候，蛇口已經(jīng)在做混合了；當(dāng)中國的城市因為功能分區(qū)規(guī)劃概念導(dǎo)致中心城區(qū)衰落、許多新興城市沒多少年就不得不進(jìn)行舊城改造的時候，蛇口已經(jīng)是中國城市區(qū)域發(fā)展的最經(jīng)典范本。這就是創(chuàng)新，“蛇口模式”（見附錄五）已經(jīng)成為大園區(qū)開發(fā)的經(jīng)典案例。同時我們從蛇口工業(yè)區(qū)房產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展大紀(jì)事中可以發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)開發(fā)的碧濤苑是深圳第一個引入國外建筑事務(wù)所參與設(shè)計的小區(qū)。招商地產(chǎn)開發(fā)的海濱花園小區(qū)，其中的大戶型、大客廳、復(fù)式、開放式廚房、旋轉(zhuǎn)樓梯、獨立門廳等諸多設(shè)計理念直到今天仍受市場的追捧。蛇口開發(fā)了玫瑰園小區(qū)，首次實現(xiàn)了居住組團(tuán)設(shè)計。招商地產(chǎn)成功試建了一種方便改造的可變式住宅翠薇園，每戶內(nèi)部空間由住戶自行分隔。招商地產(chǎn)是最早使用CRM的房地產(chǎn)企業(yè)之一。招商地產(chǎn)首次成立了招商地產(chǎn)會員俱樂部（簡稱招商會），招商會為客戶組織社區(qū)活動、引進(jìn)聯(lián)盟商家、解決子女入學(xué)、開通業(yè)主專車等生活服務(wù)。招商地產(chǎn)首次成立客戶服務(wù)中心，全面推廣全程服務(wù)體系。 招商地產(chǎn)第一個提出了綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略，在它所有開發(fā)的房產(chǎn)中都可以看到“綠色地產(chǎn)”理念的影子，并于04年成功舉辦了首屆中外綠色地產(chǎn)論壇并出版《綠色地產(chǎn)之路招商地產(chǎn)20年》。2003年末首次與華僑城聯(lián)合奪得深圳寶安尖崗山一期用地， 10月首次與萬科地產(chǎn)攜手合作開發(fā)天津中北鎮(zhèn)項目。招商地產(chǎn)為什么會有較強(qiáng)的創(chuàng)新動力，這點我們單從它的服務(wù)理念來考察。招商地產(chǎn)在20年來，無論是產(chǎn)品設(shè)計，還是工程建設(shè)，乃至售后服務(wù)都體現(xiàn)著“誠心、用心”這樣一種服務(wù)理念，力求創(chuàng)造出最好的產(chǎn)品，提供給客戶。因為這種理念，所以一直促使著招商地產(chǎn)去嘗試、去創(chuàng)新，因為只有不斷的嘗試、創(chuàng)新才能更好的滿足客戶的需求。我們來看下面幾個服務(wù)創(chuàng)新的例子。為招商地產(chǎn)業(yè)主享受更優(yōu)質(zhì)的生活而提供優(yōu)惠和便利，招商地產(chǎn)倡導(dǎo)成立了“招商會”（招商地產(chǎn)會員俱樂部），并為公司創(chuàng)造了商機(jī)。 為客戶提供更科學(xué)、更方便、更快捷的服務(wù)，招商地產(chǎn)首先創(chuàng)立了CRM（客戶資源管理系統(tǒng)），配合電子商務(wù)平臺，在信息化管理和服務(wù)上再度先行一步，同時更好地整合客戶資源，極大的促進(jìn)了公司產(chǎn)品的銷售。在此之前，招商地產(chǎn)已經(jīng)推出了電子商務(wù)網(wǎng)站，為客戶提供信息咨詢、樓盤網(wǎng)上銷售、租賃、中介代理、拍賣等幾項免費服務(wù)，為客戶提供最大限度的方便。在物業(yè)管理方面，招商局物業(yè)在管的近600萬平方米物業(yè)中，根據(jù)不同物業(yè)開發(fā)了“片區(qū)管理”、“客戶完全滿意”、“酒店式管理”、“互動管理”等多種全方位的服務(wù)模式，傾力滿足客戶的不同需求，為更好地為客戶服務(wù)，首創(chuàng)了“消防安全大使”、“首接負(fù)責(zé)制”等服務(wù)模式。并因此有10個項目榮獲國優(yōu)示范大廈（小區(qū)）稱號，24個省優(yōu)項目，多個市優(yōu)、區(qū)優(yōu)項目，借機(jī)擴(kuò)大了公司的影響力。從上面幾個例子中我們看到了招商地產(chǎn)在服務(wù)理念上很好的做到了優(yōu)良的服務(wù)與公司自身的發(fā)展完美結(jié)合。理念的引導(dǎo)，服務(wù)的投入，不僅為公司帶來了不斷的創(chuàng)新內(nèi)容，更促進(jìn)了公司產(chǎn)品的銷售，給公司帶來了巨大的商機(jī)。當(dāng)然招商地產(chǎn)的創(chuàng)新能力還有可能受它的激勵制度，員工情況等因素的影響，但由于我們能收集到資料的有限性，不能對它下太肯定的結(jié)論，所以只列出了招商地產(chǎn)的員工情況（見附錄一）。應(yīng)該說正是這些創(chuàng)新使公司成為了深圳最受認(rèn)可的房地產(chǎn)公司，同時也為公司帶來了優(yōu)良的售房和租賃業(yè)績及一系列的榮譽(yù)，如2001年中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)等稱號。這種創(chuàng)新或是敢于嘗試新的運作方式或是與他人合作的精神正使招商地產(chǎn)向著更強(qiáng)更專業(yè)化的方向前進(jìn)。這種創(chuàng)新精神也許正是我們公司需要的，這樣創(chuàng)新、如何運用創(chuàng)新，這是我們公司需要考慮的問題，我們公司可以考慮從提倡創(chuàng)新的公司文化、創(chuàng)建相關(guān)的激勵制度、人才引進(jìn)及開通創(chuàng)新想法交流溝通渠道等方面來提升我們公司的創(chuàng)新能力。第三節(jié) 良好的業(yè)務(wù)模式地產(chǎn)類上市公司中，世茂股份、天宸股份和恒大地產(chǎn)等地產(chǎn)上市公司于05年發(fā)出了業(yè)績預(yù)警公告，而有些房產(chǎn)公司則出現(xiàn)了預(yù)虧。咎其原因很大部分是因為這些公司以出售為主，缺少租賃所帶來的穩(wěn)定收入，不同時期的收益在時間上難以做到合理銜接，而產(chǎn)出上又無法保持均衡，造成地產(chǎn)公司業(yè)績起伏。 只做買賣不經(jīng)營是房地產(chǎn)表現(xiàn)出像農(nóng)業(yè)一般的季節(jié)性特點的深層次原因，也是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一個不容忽視的結(jié)構(gòu)性缺陷。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分仍停留在項目開發(fā)的階段，企業(yè)經(jīng)營是通過項目開發(fā)將資源進(jìn)行整合，產(chǎn)生商品房再進(jìn)入流通的，形成了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不是固定資產(chǎn)而是資源整合能力，房地產(chǎn)企業(yè)不愿持有房地產(chǎn)固定資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，都著眼套現(xiàn)。 　　招商地產(chǎn)在這一塊，做得就非常好。由于招商成片開發(fā)蛇口，具備了資產(chǎn)經(jīng)營的先天條件。自2004年招商地產(chǎn)剝離了石化業(yè)務(wù)，公司就形成了以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租和園區(qū)供電供水為三駕馬車的主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。公司的這種“開發(fā)＋運營”的業(yè)務(wù)模式，體現(xiàn)了“穩(wěn)?。砷L”的發(fā)展思路。收租及園區(qū)供水供電業(yè)務(wù)為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司的發(fā)展奠定了穩(wěn)健的基石保障；而不斷增多的住宅開發(fā)項目，則為公司業(yè)績增長提供了持久的動力。2005年招商地產(chǎn)的房產(chǎn)租賃收入與銷售收入之比約為1： 4，這在全國綜合性房地產(chǎn)企業(yè)中是首屈一指的，因此招商地產(chǎn)是結(jié)構(gòu)性缺陷最小的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，這為招商地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。這種具有減小風(fēng)險的適當(dāng)多元化經(jīng)營，特別是部分的持有經(jīng)營房產(chǎn)作為穩(wěn)定收入的保障，以燙平由于純粹的房產(chǎn)開發(fā)所帶來的季節(jié)性等不穩(wěn)定現(xiàn)象是很值得眾多房地產(chǎn)公司參考學(xué)習(xí)的。在房地產(chǎn)發(fā)面我們公司也可以適當(dāng)