【正文】 以一個(gè)企業(yè)自籌資金成片開發(fā)一個(gè)工業(yè)區(qū)，享有獨(dú)立經(jīng)營與社區(qū)管理的自主權(quán)，這在中國，及至全世界都是一個(gè)新的嘗試。其后則依靠工業(yè)區(qū)自身的滾動發(fā)展，壯大實(shí)力。 蛇口工業(yè)區(qū)是中國大陸最早引進(jìn)外資的地區(qū)之一。 為了給海內(nèi)外投資者營造一流的投資環(huán)境，15年來，蛇口工業(yè)區(qū)累計(jì)投入40億元人民幣，興建了國內(nèi)高水準(zhǔn)的港口、鐵路、供電、供水、通訊、廠房、道路等硬件體系。2004年11月，招商地產(chǎn)與華僑城再度聯(lián)手，；2005年9月20日,。11月，招商地產(chǎn)與廣州番禺政府簽訂合作協(xié)議，獲得洛溪地塊一占地約1200畝土地的開發(fā)權(quán)；12月23日。同年6月，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，簡稱招商地產(chǎn)，進(jìn)一步突出了上市公司主營業(yè)務(wù)。2002年1月招商地產(chǎn)榮獲2001年中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)稱號，招商海月花園獲2001年中國名盤稱號。1997年 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司更名為深圳招商房地產(chǎn)有限公司，注冊資本增加至人民幣10600萬元 1999年深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為深圳招商房地產(chǎn)有限公司和深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司，注冊資本分別為人民幣10600萬元和人民幣5000萬元。1991年招商地產(chǎn)與惠陽方合作，分期投資開發(fā)惠陽淡水招商花園并成功銷售。同年開發(fā)了玫瑰園小區(qū)，首次實(shí)現(xiàn)了居住組團(tuán)設(shè)計(jì)。1984年4月，蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立，注冊資金人民幣200萬元。這就是我們現(xiàn)在所提到的招商地產(chǎn)。2001年底，公司完成對港口相關(guān)資產(chǎn)的剝離，公司主營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)能源、基礎(chǔ)設(shè)施類業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并行發(fā)展的新格局。此舉不僅表明深招港的業(yè)務(wù)性質(zhì)將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，更昭示出大股東蛇口工業(yè)區(qū)以及招商局集團(tuán)對深招港末來的發(fā)展所下的決心，也可以視為另一個(gè)意義上的借“殼”上市。 從1999年中報(bào)可以看出：在港航業(yè)務(wù)收入不斷下滑的同時(shí)，由于水、電等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的支持（99年上半年仍按30%股權(quán)計(jì)算利潤），%的增長，%的增幅。經(jīng)過這一、二次資產(chǎn)置換，深招港1998年的業(yè)績出現(xiàn)了，%的情況下，%的好成績，資產(chǎn)重組巨大的長遠(yuǎn)效果和短期作用充分地體現(xiàn)出來。深招港所經(jīng)營的港口業(yè)務(wù)自 ，97年、98年持續(xù)下滑，%。 經(jīng)過六年多的股份制運(yùn)作，深招港在港口建設(shè)、客貨運(yùn)輸、倉儲貿(mào)易及房地產(chǎn)開發(fā)等方面取得了快速發(fā)展。附錄一 招商地產(chǎn)員工情況專業(yè)生產(chǎn)人員銷售人員技術(shù)人員財(cái)務(wù)人員行政人員其它人數(shù)97177253598740比例（％）注：數(shù)據(jù)來源于招商局地產(chǎn)控股有限公司2005年年報(bào)。我們再來看招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，在2005年間，這段瘋狂擴(kuò)張的時(shí)期，公司各季度的資產(chǎn)負(fù)債率都沒超過58％，并且公司的老總汪宏斌在每次提到公司這樣的資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)都表現(xiàn)出耿耿于懷，一個(gè)在行業(yè)中絕對不算高的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)使得公司的高層如此在意，其表明了招商地產(chǎn)在財(cái)務(wù)上對穩(wěn)健的要求是很高的，當(dāng)然更不用說公司在業(yè)務(wù)構(gòu)成中擁有的超過同行的穩(wěn)定的三架馬模式。在招商地產(chǎn)的資產(chǎn)置換中，是分三次把房產(chǎn)和供水、供電業(yè)務(wù)置入的，只有當(dāng)以前的置換表現(xiàn)出較好的效果時(shí)，才進(jìn)一步操作。2005年招商地產(chǎn)的房產(chǎn)租賃收入與銷售收入之比約為1： 4，這在全國綜合性房地產(chǎn)企業(yè)中是首屈一指的，因此招商地產(chǎn)是結(jié)構(gòu)性缺陷最小的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，這為招商地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。由于招商成片開發(fā)蛇口，具備了資產(chǎn)經(jīng)營的先天條件。咎其原因很大部分是因?yàn)檫@些公司以出售為主，缺少租賃所帶來的穩(wěn)定收入，不同時(shí)期的收益在時(shí)間上難以做到合理銜接，而產(chǎn)出上又無法保持均衡，造成地產(chǎn)公司業(yè)績起伏。應(yīng)該說正是這些創(chuàng)新使公司成為了深圳最受認(rèn)可的房地產(chǎn)公司，同時(shí)也為公司帶來了優(yōu)良的售房和租賃業(yè)績及一系列的榮譽(yù)，如2001年中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)等稱號。并因此有10個(gè)項(xiàng)目榮獲國優(yōu)示范大廈（小區(qū)）稱號，24個(gè)省優(yōu)項(xiàng)目，多個(gè)市優(yōu)、區(qū)優(yōu)項(xiàng)目，借機(jī)擴(kuò)大了公司的影響力。為招商地產(chǎn)業(yè)主享受更優(yōu)質(zhì)的生活而提供優(yōu)惠和便利，招商地產(chǎn)倡導(dǎo)成立了“招商會”（招商地產(chǎn)會員俱樂部），并為公司創(chuàng)造了商機(jī)。招商地產(chǎn)為什么會有較強(qiáng)的創(chuàng)新動力，這點(diǎn)我們單從它的服務(wù)理念來考察。招商地產(chǎn)首次成立了招商地產(chǎn)會員俱樂部（簡稱招商會），招商會為客戶組織社區(qū)活動、引進(jìn)聯(lián)盟商家、解決子女入學(xué)、開通業(yè)主專車等生活服務(wù)。招商地產(chǎn)開發(fā)的海濱花園小區(qū)，其中的大戶型、大客廳、復(fù)式、開放式廚房、旋轉(zhuǎn)樓梯、獨(dú)立門廳等諸多設(shè)計(jì)理念直到今天仍受市場的追捧。第二節(jié) 招商地產(chǎn)的創(chuàng)新能力招商地產(chǎn)取得巨大的發(fā)展除了其收益于大股東多方面的支持等客觀因素以外，自身的創(chuàng)新能力才是其長遠(yuǎn)發(fā)展的真正動力。而招商地產(chǎn)的做事原則和人才的選拔標(biāo)準(zhǔn)促成了公司戰(zhàn)略上事實(shí)求是的風(fēng)格，在做事原則方面，招商地產(chǎn)提倡“三實(shí)”，即：“實(shí)事求是、一切從實(shí)際出發(fā)、實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。要怎樣才能保證有一個(gè)正確的戰(zhàn)略選擇呢？除了要做充分的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的調(diào)查了解以外，我們從招商地產(chǎn)發(fā)展歷程中發(fā)現(xiàn)，更重要的是能根據(jù)環(huán)境的變化及經(jīng)營的表現(xiàn)，及時(shí)勇敢的對原來戰(zhàn)略方針予以調(diào)整修改，因?yàn)槲覀冎缿?zhàn)略是很難做到永遠(yuǎn)正確的，更何況在日新月異的現(xiàn)代環(huán)境中。在明確了公司房地產(chǎn)主業(yè)后，面對國家政策的調(diào)整變化和其它房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，處在這樣一個(gè)重新洗牌的行業(yè)環(huán)境中，招商地產(chǎn)的戰(zhàn)略就是要趁這輪宏觀調(diào)控的機(jī)遇做大主業(yè)。公司當(dāng)時(shí)雖然確定了要把港口業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上來，大園區(qū)開發(fā)也作為公司的“一個(gè)核心”，但是在公司當(dāng)時(shí)的戰(zhàn)略規(guī)劃中石化業(yè)務(wù)被作為重點(diǎn)發(fā)展的對象，故才會把增發(fā)新股募集到的資金投到了招商石化股份的增持。招商地產(chǎn)果斷正確的戰(zhàn)略選擇還體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)上選擇了專業(yè)話，精細(xì)化道路，完全剝離了港口業(yè)務(wù)和石化業(yè)務(wù)。招商地產(chǎn)取得的這些成就得利于眾多的主客關(guān)因素，下面我們將對它的成功因素分別進(jìn)行分析。公司2005年在應(yīng)收賬款的指標(biāo)上表現(xiàn)突出，但在、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等指標(biāo)上說明資產(chǎn)的運(yùn)營效率有待較大程度的提高。第五節(jié) 招商歷年的資產(chǎn)運(yùn)營效率1歷年數(shù)據(jù)項(xiàng)目年份應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)采用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)來反映招商的資產(chǎn)運(yùn)營效率。圖表顯示招商的流動比率屬正常水平，但由于房地產(chǎn)業(yè)存貨多的特征，而且招商地產(chǎn)有一部分的物業(yè)是屬于持有經(jīng)營的，表現(xiàn)為存貨比較多，因此速動比率相當(dāng)?shù)?，?yīng)該說招商的速動比率在同行業(yè)中算是比較低的。面對壓力，公司通過深入研究市場需求，不斷改進(jìn)產(chǎn)品、服務(wù)等環(huán)節(jié)，加強(qiáng)銷售的管理，努力提高客戶滿意度、提升各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。圖表顯示招商的贏利能力總體上呈現(xiàn)不斷增強(qiáng)的態(tài)勢。2005年，公司采取“核心區(qū)域積極進(jìn)取，重要區(qū)域穩(wěn)步發(fā)展”的策略，一方面集中資源于深圳及周邊地區(qū)，另一方面在北京、上海等重要城市，積極尋求漸進(jìn)發(fā)展的機(jī)會。但因公司房地產(chǎn)開發(fā)等核心業(yè)務(wù)取得了快速的發(fā)展，所以公司的主營業(yè)務(wù)并沒有出現(xiàn)明顯的下降。但銷售單價(jià)略有上升，%；銷售成本減少幅度基本與結(jié)轉(zhuǎn)面積變動一致，所以2005年招商房地產(chǎn)開發(fā)與主營業(yè)務(wù)利潤率上升主要得益于銷售單價(jià)的上漲。第一節(jié) 招商歷年的規(guī)模1 歷年數(shù)據(jù) 單位：億元/萬平米項(xiàng)目年份總資產(chǎn)凈資產(chǎn)凈利潤結(jié)算銷售面積200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀這里用總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、結(jié)算銷售面積等指標(biāo)來反映招商歷年發(fā)展的規(guī)模。第三章 招商發(fā)展歷程中的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)本章主要采用趨勢分析法來分析招商歷年的財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新形象強(qiáng)調(diào)了沿襲原有的風(fēng)格，在家庭氣氛的渲染上增加了元素，之前，坊間曾流傳招商地產(chǎn)的新形象“會有重大變化”。5）更改企業(yè)LOGO招商地產(chǎn)在發(fā)布會上推出了新的形象展示，一幅一家三口的溫馨畫面代替了之前招商慣用的“父女篇”和“風(fēng)帆篇”，主題仍然沿用原有的“家在?情在”。2005年7月29日，臨時(shí)股東大會將發(fā)行可轉(zhuǎn)債有效期延至2006年8月19日。其余七八億可以通過銀行貸款，去年招商地產(chǎn)增加了大量的銀行融資授信。資金壓力漸顯伴隨著全國擴(kuò)張的進(jìn)程，大規(guī)模的土地儲備和投資行為始終考驗(yàn)著招商的資金實(shí)力和融資能力。按照招商地產(chǎn)“五年規(guī)劃”構(gòu)想，到2010年，深圳和外埠收益各占50%；出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前招商地產(chǎn)土地儲備已經(jīng)達(dá)到350萬平方米，僅漳州就有50平方米公里的土地資源有待開發(fā)。除此之外，公司還將積極嘗試新的融資方式，如以穩(wěn)定現(xiàn)金流為依托在銀行間市場發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)；以優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為依托發(fā)行房地產(chǎn)信托基金等多種融資渠道?；诖耍驹?006年工作的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持“規(guī)模、質(zhì)量、效益”均衡發(fā)展的原則，深刻認(rèn)識和充分把握新的發(fā)展階段的工作特點(diǎn)，積極應(yīng)對行業(yè)變化和競爭，加強(qiáng)績效管理，在鞏固公司全國發(fā)展布局的基礎(chǔ)上，謀發(fā)展，尋突破。為適應(yīng)公司快速發(fā)展的需要，公司積極拓展各種融資渠道，努力提升管理能力，積極研究并實(shí)施更為有效的員工激勵(lì)措施，持續(xù)地改進(jìn)和提升公司的經(jīng)營實(shí)力。公司供電區(qū)域內(nèi)不存在同行業(yè)競爭情況一定比例地穩(wěn)步增長，為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外，由香港中電投資的三條海底電纜（第三條正在建設(shè)中）將保證電力供應(yīng)的穩(wěn)定性。新加入的項(xiàng)目將有效地提升公司持有型物業(yè)的品質(zhì)。有利的地理位置使得這三個(gè)租賃項(xiàng)目的租金都比較理想。%。物業(yè)的類型包括別墅、公寓、寫字樓、廠房和商鋪等。資料來源：公司2005年報(bào)長期以來，公司不斷投資并持有優(yōu)質(zhì)的出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定增長的租金回報(bào)。在土地儲備方面，公司目前擁有仍然以珠三角地區(qū)為主，其次為環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)以及其它，我們認(rèn)為公司的土地儲備結(jié)構(gòu)符合目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，而且公司的土地儲備總共接近300 萬平方米（為建筑面積，不考慮戰(zhàn)略土地儲備），完全能夠滿足公司未來三年的業(yè)務(wù)發(fā)展。帶下橫線項(xiàng)目為出租性物業(yè)。事實(shí)上，在對外擴(kuò)張的過程當(dāng)中公司的確曾遇到人員緊缺的情況，現(xiàn)在通過對外招聘和培訓(xùn)已經(jīng)有所緩解。、花園城三期2＃地塊、招商龍崗依山郡、深圳尖崗山等項(xiàng)目，上海的依云郡和蘇州的依云水岸項(xiàng)目規(guī)模都比較小，天津中北鎮(zhèn)項(xiàng)目和漳州廈門灣南岸陽光假日都是投資收益，規(guī)模也不大。表 項(xiàng)目﹨年度2002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)收入（元）723,889,3091,453,221,3042,167,331,2641,662,222,000毛利率%%%%占主營收入比例%%%%房屋租賃收入（元）172,524,756176,859,502196,360,610235,277,000毛利率%%%%占主營收入比例%%%%供水供電收入（元）602,123,154649,095,492692,224,603708,262,000毛利率%%%%占主營收入比例%%%%資料來源：公司公告2 招商地產(chǎn)歷年的各個(gè)業(yè)務(wù)收入概況1） 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：穩(wěn)健發(fā)展公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直穩(wěn)定增長，2005年由于結(jié)算項(xiàng)目有限，結(jié)算收入有所下降，但是由于結(jié)算項(xiàng)目毛利率較高，因此結(jié)算毛利仍有所上升。第二節(jié) 招商地產(chǎn)近年來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及轉(zhuǎn)型1 招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式2004 年以前石化分銷在招商地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)中占有相當(dāng)?shù)谋戎兀敲蕝s不到10％，嚴(yán)重影響了公司業(yè)績增長。2002年開始拉開了全國擴(kuò)張的序幕，從2003年開始招商地產(chǎn)頻頻在全國買地， 招商地產(chǎn)擴(kuò)張時(shí)期取得的地塊情況時(shí)間位置占的面積（10000M2）備注2003年7月漳州4877受讓50％股權(quán)2003年9月上?！?003年10月北京30　2003年10月深圳建筑面積2003年11月廣州80　2003年12月廣州　2003年12月深圳與萬科合作2003年12月蛇口　2004年8月蘇州　2004年9月天津與萬科合作2004年11月深圳與華僑城合作2005年9月南京　2005年11月天津　注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上收集的各種資料具體的地塊情況見附表四。這時(shí)招商地產(chǎn)緊緊圍繞房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)專