【正文】 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 28 三月 20239:55:58 下午 21:55:58三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 21:55:5821:55:5821:553/28/2023 9:55:58 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 三月 219:55 下午 三月 2121:55March 28, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 三月 2121:55:5821:55Mar2128Mar211故人江海別，幾度隔山川。66招商組各階段主要工作第三、四、五階段：l舉行招商推廣活動(dòng)（進(jìn)駐商家產(chǎn)品創(chuàng)意發(fā)布），吸引目標(biāo)商家到場(chǎng)，促成商家進(jìn)駐；l持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；l招商人員現(xiàn)場(chǎng)接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐；l電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說，促成商家進(jìn)駐儲(chǔ)備；l外圍拓展，對(duì)目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐；l舉辦電商講座，吸引商家到場(chǎng)，促成目標(biāo)商家進(jìn)駐l原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動(dòng)舊商家介紹新商家，儲(chǔ)備意向商家資源；l針對(duì)此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。l啟動(dòng)商家資料庫，對(duì)目標(biāo)商家進(jìn)行電話 COLDCALL邀約，儲(chǔ)備意向商家資源；l外圍拓展，對(duì)目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，儲(chǔ)備意向商家資源；l原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動(dòng)舊商家介紹新商家，儲(chǔ)備意向商家資源；l針對(duì)此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。以電子商務(wù)外圍客戶； 攝影、 設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司216。圍墻廣告252。招商手冊(cè)及招商單張252。互聯(lián)網(wǎng) —— 最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無遠(yuǎn)不達(dá)。主要決策者：營運(yùn)團(tuán)隊(duì)成員。主要決策者：企業(yè)主考慮因素：目標(biāo)群體的媒體習(xí)慣、目標(biāo)群體的媒體喜好度、目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、目標(biāo)群體的興趣、市場(chǎng)環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。團(tuán)隊(duì) 1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大 EMBA同學(xué)會(huì)、海南商會(huì)、香港商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會(huì)、廣東省電腦商會(huì) …… ；6月 10日前對(duì)接完成， 6月 30日前 落實(shí)合作，合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。展現(xiàn)商家進(jìn)入后的美妙前景；?優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實(shí) “ 體驗(yàn)之都 ” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺(tái)；45目的及原則目的：l 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟區(qū)域 8號(hào)樓商業(yè)街于 2023年 12月底對(duì)外試業(yè)、 4號(hào)樓寫字樓進(jìn)駐率達(dá) 100%以上的工作目標(biāo)；l 兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾，增強(qiáng)新、老客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售、開發(fā)、招商、經(jīng)營具備更強(qiáng)的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則：l 以電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂作為配套，共同搭建電商體驗(yàn)平臺(tái)，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)和電子商務(wù)優(yōu)勢(shì)于一體的特色商業(yè)。兩年總收益：約 首啟收益合計(jì)2023年商業(yè)街寫字樓： 1568萬2023年商業(yè)街寫字樓： 3136萬兩年總收益：約 4704萬元41備注：總體均價(jià)： 132元租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認(rèn)租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠： 6個(gè)月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ； 2023年年租金收益約 。已有多個(gè)上市公司進(jìn)駐 ,中國人壽、中國平安、 7天酒店、貿(mào)易公司等。中盈廣場(chǎng)，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級(jí)寫字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級(jí)酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、 CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場(chǎng)等四大功能分區(qū)。項(xiàng)目建筑面積超 6萬㎡ ,其中 1～ 4層為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 。項(xiàng)目 權(quán)重 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分定位優(yōu)勢(shì) 20% 145 29 65 13 115 23 65 13 100 20硬件設(shè)施 15% 105 65 130 60 9 100 15物業(yè)管理 8% 115 65 120 70 100 8物業(yè)內(nèi)部環(huán)境 17% 120 55 125 70 100 17交通便利性 15% 110 80 12 105 75 100 15停車位 10% 85 80 8 125 85 100 10規(guī)劃 15% 120 18 70 115 80 12 100 15100% 100100% 15% 30% 15% 40%102所占比例首層的租價(jià) (元 98 354 61 256本案首層平均租價(jià) (元 /平方米 ) 232 15 106 9參考項(xiàng)目首層租價(jià) (元 / 170 350 100 300參考項(xiàng)目權(quán)重參考項(xiàng)目與本案的對(duì)比 項(xiàng)目及權(quán)重 本案 巴黎春天商業(yè)步行 保利水城 寶盈廣場(chǎng) 南海新都會(huì)32商鋪定價(jià) —— 參考權(quán)重計(jì)算1F2F3F4F均價(jià)： 46 （ 1－ 3%） =45元 /㎡ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 3% ） 3F均價(jià)： 78 （ 1－ 3%） =72元 /㎡（餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 3% ）2F均價(jià)： 140 （ 1－ 5%） = 133元 /㎡（家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 5% ）1F均價(jià)： 232元 /㎡ 注：最終的各層定價(jià)按市場(chǎng)推算價(jià)后，稍作調(diào)整后得出的本項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)。19PART 3. 鋪 間 比 例 劃 分20門口、通道、間隔劃分、實(shí)用率【 首啟商業(yè) 】 各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)樓號(hào) 樓層 商鋪數(shù)據(jù) 通道寬度（ M）數(shù)量（間） 門面寬度（ M) 開間面積 (㎡ ) 實(shí)用率 主通道 次通道3號(hào)樓 1F 54 4—6 30—119 70% 6 32F 58 4—6 24—346 4 33F 44 4—6 24—346 4 34F 36 4—6 32—69 4 34號(hào)樓 1F 40 —5 21—91 4 32F 41 —5 8—336 4 33F 34 —5 16—100 4 35號(hào)樓 1F 18 4— 39—659 全街鋪，無通道2F 13 4— 27—94 4 43F 19 4— 8—245 4 4F 11 4— 29—203 4 36號(hào)樓 1F 20 4— 44—118 全街鋪，無通道2F 28 4— 21—69 4 43F 12 —6 29—73 連接平臺(tái)，無通道8號(hào)樓 1F 18 — 43—74 4 42F 25 — 16—90 4 43F 8 — 34—287 4 21PART 4. 業(yè) 態(tài) 布 局 定 位Business layout 關(guān)鍵詞： 占比、面積22公共服務(wù)配套 32% 580m2中式餐飲 57% 770m2休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 1562m2休閑餐飲 10% 256m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 33% 905m23號(hào)樓占比 面積23休閑餐飲 21% 256m2特色餐飲 79% 921m2家居（線上品牌） 32% 469m2家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2兒童時(shí)尚 42% 345m2家飾（線上品牌） 21% 345m24號(hào)樓兒童時(shí)尚 25% 335m2占比 面積24特色餐飲 100% 1106m2休閑餐飲 19% 211m2特色餐飲 81% 943m2家居（線上品牌） 60% 357m2家居（傳統(tǒng)品牌） 20% 125m2休閑餐飲