【正文】 n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839內(nèi)容概要本報(bào)告主要通過對(duì)招商地產(chǎn)的成長(zhǎng)歷程和現(xiàn)狀的業(yè)務(wù)情況、財(cái)務(wù)指標(biāo)、戰(zhàn)略意圖的研究，來尋求招商地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)及可供本公司借鑒的成功因素。招商地產(chǎn)的成功要素主要有以下幾點(diǎn)：1. 成功的戰(zhàn)略選擇，不僅知進(jìn)取，亦知退讓。深招港在面臨港口業(yè)務(wù)連續(xù)三年下滑的情況下，沒有深陷于業(yè)績(jī)下滑的痛苦中，過多的糾纏于怎樣提高港口業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、怎樣提升港口的業(yè)績(jī)，而是果斷的進(jìn)行了資產(chǎn)置換，轉(zhuǎn)移了主營(yíng)業(yè)務(wù)，清晰的認(rèn)識(shí)自己在原來主業(yè)上的劣勢(shì)，把資源配置到具有較大發(fā)展前景的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。再經(jīng)過幾次的戰(zhàn)略調(diào)整，形成了現(xiàn)在的專業(yè)化的招商地產(chǎn)。“選擇比努力更重要”，招商地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，戰(zhàn)略始終是公司取得良好發(fā)展的關(guān)鍵，成功的戰(zhàn)略不僅需要對(duì)大勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，對(duì)自身的充分認(rèn)識(shí)，更需要極大的勇氣來改變公司原來的規(guī)劃和戰(zhàn)略。2. 招商地產(chǎn)因具有租賃、水電和房產(chǎn)這樣的三駕馬車結(jié)構(gòu)被評(píng)為最穩(wěn)定的房地產(chǎn)公司，現(xiàn)今很多房地產(chǎn)公司僅僅做房產(chǎn)的開發(fā)，很少愿意自己持有經(jīng)營(yíng)，這也就導(dǎo)致了現(xiàn)今房產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的季節(jié)性波動(dòng)，及因?yàn)闆]有穩(wěn)定的現(xiàn)金流導(dǎo)致的脆弱資金鏈，某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)引起整個(gè)公司陷入困境，而招商地產(chǎn)給我們的啟示是，適當(dāng)?shù)亩嘣瘉砣〉梅€(wěn)定的現(xiàn)金流支持、穩(wěn)定業(yè)績(jī)、降低公司的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合北京金融街戰(zhàn)略規(guī)劃中亦增大了租賃在公司收入的比重，及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等房產(chǎn)集團(tuán)，我們可以認(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)的向下一體化或同心多元化是眾多房地產(chǎn)企業(yè)為取得長(zhǎng)遠(yuǎn)方展的一種趨勢(shì)。3. 招商地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)的過程中開創(chuàng)了許多第一，第一個(gè)引進(jìn)澳式風(fēng)格、第一個(gè)采用客戶資源管理系統(tǒng)（CRM）、第一個(gè)成立了“招商地產(chǎn)會(huì)員俱樂部”等等，這些第一反映了招商地產(chǎn)在房產(chǎn)開發(fā)過程中的創(chuàng)新能力，招商地產(chǎn)的這些在開發(fā)到銷售過程中的創(chuàng)新能力使招商地產(chǎn)成為在深圳最受認(rèn)可的房地產(chǎn)企業(yè)之一，其銷售業(yè)績(jī)也一年年攀上新高。一個(gè)正確的戰(zhàn)略需要好的戰(zhàn)術(shù)支撐，樓盤的開發(fā)與銷售，涉及的是一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)層次，招商地產(chǎn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、建設(shè)、和推廣中都體現(xiàn)出了較好的戰(zhàn)術(shù)能力，其結(jié)合“為顧客提供最好的產(chǎn)品”為服務(wù)理念，在房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)開展了嘗試與創(chuàng)新，把為顧客提供最好的服務(wù)和提升公司的業(yè)績(jī)做到了很好的結(jié)合。使公司能一直以穩(wěn)健的步伐發(fā)展。如果有能力的話我們公司也應(yīng)該在房產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)到銷售及物業(yè)服務(wù)上開展創(chuàng)新嘗試，建立自己的特色，如招商地產(chǎn)一直宣傳的“綠色房產(chǎn)”。有特色才能與其它房地產(chǎn)企業(yè)拉開距離，體現(xiàn)自己的品牌，在今后的競(jìng)爭(zhēng)中，從眾只能被淹沒在廣大的同行競(jìng)爭(zhēng)中。當(dāng)然我們應(yīng)該看到招商地產(chǎn)在成長(zhǎng)的過程中，大股東的幫助是其邁向成功的重要力量。目 錄第一章 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀概述 4第一節(jié) 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 41招商地產(chǎn)簡(jiǎn)介 42招商地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu) 43 招商地產(chǎn)產(chǎn)品定位 6第二節(jié) 本報(bào)告分析的重點(diǎn)內(nèi)容 7第二章 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程 8第一節(jié) 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程 81開發(fā)蛇口階段（1984——1997） 9（1998——2004） 9，布局全國(guó)階段（2002——至今） 11第二節(jié) 招商地產(chǎn)近年來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及轉(zhuǎn)型 121 招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式 122 招商地產(chǎn)歷年的各個(gè)業(yè)務(wù)收入概況 12第三節(jié) 招商地產(chǎn)今后的發(fā)展戰(zhàn)略 171 2006年度規(guī)劃 172未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 181） 戰(zhàn)略布局 182）業(yè)績(jī)規(guī)模 193）廉租房計(jì) 194）資金籌措 195）更改企業(yè)LOGO 196）銀企聯(lián)動(dòng) 20第三章 招商發(fā)展歷程中的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo) 21第一節(jié) 招商歷年的規(guī)模 211 歷年數(shù)據(jù) 212 數(shù)據(jù)解讀 21第二節(jié) 招商歷年的發(fā)展速度 221歷年數(shù)據(jù) 222 數(shù)據(jù)解讀 22第三節(jié) 招商歷年的盈利能力指標(biāo) 231 歷年數(shù)據(jù) 232 數(shù)據(jù)解讀 24第四節(jié) 招商歷年的償債能力 241 歷年數(shù)據(jù) 242 數(shù)據(jù)解讀及趨勢(shì)分析 25第五節(jié) 招商歷年的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率 251歷年數(shù)據(jù) 252 數(shù)據(jù)解讀 26第四章 招商地產(chǎn)的成功因素及對(duì)我公司的借鑒意義 27第一節(jié) 果斷正確的戰(zhàn)略選擇 27第二節(jié) 招商地產(chǎn)的創(chuàng)新能力 29第三節(jié) 良好的業(yè)務(wù)模式 31第四節(jié) 穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng) 31附錄一 招商地產(chǎn)員工情況 33附錄二 深招港的發(fā)展紀(jì)事 34附錄三 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司的發(fā)展紀(jì)事 36附表四 招商地產(chǎn)全國(guó)拿地過程紀(jì)事 37附錄五 蛇口模式 38 第一章 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀概述第一節(jié) 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1招商地產(chǎn)簡(jiǎn)介招商地產(chǎn)全稱招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，是國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司和中國(guó)最早的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。于1993年在深圳證券交易所掛牌上市，是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一。目前分別在北京、上海、廣州分別設(shè)立區(qū)域管理總部，在天津、重慶、南京、蘇州以及漳州等城市設(shè)立注冊(cè)專業(yè)開發(fā)公司。是一家集開發(fā)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、物業(yè)管理有機(jī)配合的、物業(yè)品種齊全的房地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。截止2004年末，總資產(chǎn)超過84億元。擁有20多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，下屬獨(dú)資、合資、合作企業(yè)二十家，公司曾開發(fā)和建設(shè)了整個(gè)蛇口社區(qū)11平方公里的土地，累積開發(fā)面積超過600萬平方米。 在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排名中，招商地產(chǎn)連續(xù)兩年躋身三甲，；2002005年度18家中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)；是中國(guó)國(guó)資委重點(diǎn)扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一。連續(xù)四年在深圳市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約4％的市場(chǎng)份額。并因旗下租賃、供電、供水等業(yè)務(wù)所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤(rùn)，被譽(yù)為“最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力的開發(fā)商”之一。 目前，招商地產(chǎn)已初步形成了以深圳為核心，以珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的市場(chǎng)格局。完成了由一個(gè)區(qū)域性企業(yè)向全國(guó)性房地產(chǎn)綜合開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為中國(guó)最具實(shí)力與發(fā)展?jié)摿Φ拇笮头康禺a(chǎn)集團(tuán)公司。2招商地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu) 截至2005 年12 月31 日，前十大股東持股情況（單位：股）序號(hào)股東名稱期初數(shù) 本期增減 期末數(shù)占比例股份性質(zhì)1招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司188,288,1000188,288,100%境內(nèi)發(fā)起人法人股2香港全天域投資有限公司62,762,700062,762,700%境外社會(huì)公眾股3DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C CLIENTS19,927,0671,185,46718,741,600%境外社會(huì)公眾股4FOXTROT INTERNATIONAL LIMITED18,480,000018,480,000%境外社會(huì)公眾股5ORIENTURE INVESTMENT LTD17,735,430017,735,430%境外社會(huì)公眾股6博時(shí)價(jià)值增長(zhǎng)證券投資基金11,050,457011,050,457%境內(nèi)社會(huì)公眾股7全國(guó)社?；鹨涣惆私M合7,013,7851,592,4668,606,251%境內(nèi)社會(huì)公眾股8全國(guó)社?；鹨涣愣M合3,377,0994,384,6617,761,760%境內(nèi)社會(huì)公眾股9洋邦國(guó)際有限公司7,507,40207,507,402%境內(nèi)社會(huì)公眾股10裕陽(yáng)證券投資基金2,187,0752,968,8705,155,945%境內(nèi)社會(huì)公眾股【注】①香港全天域投資有限公司、Foxtrot International Ltd.、 Orienture Investment Ltd為蛇口工業(yè)區(qū)的全資子公司；洋邦國(guó)際有限公司為招商局國(guó)際有限公司的全資子公司。蛇口工業(yè)區(qū)為招商局集團(tuán)有限公司的全資子公司；招商局國(guó)際有限公司為招商局集團(tuán)有限公司的控股子公司。②博時(shí)價(jià)值增長(zhǎng)證券投資基金、全國(guó)社?；鹨涣惆私M合、全國(guó)社?；鹨涣愣私M合、裕陽(yáng)證券投資基金同屬博時(shí)基金管理有限公司管理。③2005年11月，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)公司字【2005】108號(hào)《關(guān)于核準(zhǔn)招商局地產(chǎn)控股股份有限公司非上市外資股上市流通的通知》批準(zhǔn)，香港全天域投資有限公司所持有的招商地產(chǎn)非上市外資股共62,762,700股外資法人股轉(zhuǎn)為B股流通股，自2006年11月1日起可在深圳證券交易所B股市場(chǎng)上市流通。④持有本公司5％以上股份的股東所持股份未有質(zhì)押或凍結(jié)的情況。從上表中我們可以看到招商地產(chǎn)主要的大股東都是一些法人機(jī)構(gòu)，其中第一大股東為招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司，％的股份。雖從表面上來看招商地產(chǎn)的股份是比較分散的，第一大股東的股票還沒超過公司全部股票的1/3，招商地產(chǎn)實(shí)際控制人關(guān)系圖時(shí)發(fā)現(xiàn)，另外的幾個(gè)法人大股東，如香港全天域投資有限公司、Foxtrot international limited、orienture investment limited、洋邦國(guó)際有限公司都是蛇口工業(yè)區(qū)下的全資子公司或是招商局的部分子公司，這樣蛇口工業(yè)將近掌握了招商地產(chǎn)的50％的股票，這一特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)也就產(chǎn)生了蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)招商地產(chǎn)幾近無私的幫助，這一股權(quán)結(jié)構(gòu)也就決定了招商地產(chǎn)有比一般房地產(chǎn)企業(yè)所沒有的優(yōu)勢(shì)，招商地產(chǎn)的發(fā)展離不開蛇口工業(yè)區(qū)。 招商地產(chǎn)實(shí)質(zhì)控制人與公司之間的產(chǎn)權(quán)和控制關(guān)系圖在上圖中可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)的最大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司是隸屬于招商局集團(tuán)的100％的控股公司，而其它幾個(gè)法人大股東也間接的是招商局的下屬公司，故招商局是招商地產(chǎn)間接的最大股東，因此可稱招商地產(chǎn)為招商局旗下的企業(yè)之一。這里有必要對(duì)招商局做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，招商局創(chuàng)立于1872年中國(guó)晚清洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)期，經(jīng)過幾代人的努力，現(xiàn)已成長(zhǎng)為一個(gè)實(shí)力雄厚的多元化綜合性企業(yè)集團(tuán)，擁有總資產(chǎn)逾500億港元，管理資產(chǎn)總額近1200億港元。集團(tuán)總部設(shè)在香港，被列為香港「四大中資企業(yè)」之一，在國(guó)際工商界有著廣泛影響。同時(shí)，招商局列中國(guó)大型國(guó)有企業(yè)500強(qiáng)的第26位。從招商局的國(guó)有性質(zhì)我們可以看到招商地產(chǎn)也擁有國(guó)有的背景。在中國(guó)這樣一個(gè)特殊的背景之下，國(guó)有的背景及招商局這個(gè)形成銀行、基建、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)核心的大股東的幫助對(duì)招商地產(chǎn)的方展起了不可替代的作用。3 招商地產(chǎn)產(chǎn)品定位招商地產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)已有20年歷史，具有鮮明的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售與房屋租賃并舉的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，此外還經(jīng)營(yíng)園區(qū)供電與供水。近年來，招商地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展的前期階段， 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正以深圳為中心，穩(wěn)步向全國(guó)范圍內(nèi)拓展。，向廣州、重慶、漳州、上海、天津、北京輻射的方式完成了全國(guó)布局，招商地產(chǎn)起源于深圳，雖其在近期有大規(guī)模的擴(kuò)張，但招商地產(chǎn)仍把深圳作為其發(fā)展的重點(diǎn)，在土地儲(chǔ)備的布局上，深圳和外地的占地面積保持著1：1的狀態(tài)。第二節(jié) 本報(bào)告分析的重點(diǎn)內(nèi)容本報(bào)告主要分析招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)演變歷程、公司的發(fā)展歷程、發(fā)展過程中歷年的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)等等。第二章 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程第一節(jié) 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程，我們從中發(fā)現(xiàn)在招商地產(chǎn)形成的過程中，深招港（蛇口控股）和蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司（深圳招商房地產(chǎn)有限公司）是最主要的兩個(gè)部分，而這兩個(gè)公司都是蛇口工業(yè)區(qū)的下屬公司，所以在招商地產(chǎn)的演變過程中出現(xiàn)了它們兩個(gè)的融合，兩個(gè)及更多公司的順利融合和剝離奠定了招商地產(chǎn)以后發(fā)展的基石，這些都有賴于大股東蛇口工業(yè)區(qū)的支持。對(duì)于深招港和蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司各自的發(fā)展過程詳見附錄二和附錄三。招商地產(chǎn)是多家公司整合剝離的產(chǎn)物，其發(fā)展過程大體可以分為以下三個(gè)階段。1開發(fā)蛇口階段（1984——1997）1984年－1997年，招商地產(chǎn)的前身蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司基本上作為一個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)下的獨(dú)立房產(chǎn)公司憑著壟斷的優(yōu)勢(shì)在蛇口范圍內(nèi)進(jìn)行著復(fù)合式房地產(chǎn)開發(fā)，這個(gè)時(shí)期公司的定位是以區(qū)域性開發(fā)為主，自給自足。提供的產(chǎn)品也很豐富，寫字樓、住宅、商店、廠房等等都有涉及，那個(gè)時(shí)期公司雖有承建蛇口外的業(yè)務(wù)，但其并不重視客戶，注重的是產(chǎn)品，公司的主要任務(wù)是滿足蛇口開發(fā)區(qū)的需要，基本上都按計(jì)劃來，開發(fā)區(qū)需要什么，公司就建什么。招商地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)蛇口期間，并沒有因它的壟斷地位表現(xiàn)出低效率和低質(zhì)量，相反在這個(gè)期間招商地產(chǎn)通過大膽引進(jìn)和嘗試各種開發(fā)設(shè)計(jì)理念，加之較好的產(chǎn)品質(zhì)量，表現(xiàn)出極強(qiáng)的開發(fā)能力，這為它在蛇口贏得聲譽(yù)。在這一階段的后期，公司不僅承建計(jì)劃內(nèi)的項(xiàng)目，還因它較好的聲譽(yù)，也逐漸開始參與計(jì)劃外的項(xiàng)目。在蛇口將近二十年的開發(fā)過程中招商地產(chǎn)積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擁有了自己獨(dú)特的開發(fā)理念，總結(jié)招商地產(chǎn)在蛇口的片區(qū)綜合開發(fā)特點(diǎn)，大致可概括為以下三點(diǎn)：第一，招商地產(chǎn)的社區(qū)綜合開發(fā)能力。招商地產(chǎn)的社區(qū)綜合開發(fā)使得這個(gè)社區(qū)不僅具有居住的功能，而且有就業(yè)機(jī)會(huì)，住在此、工作在此，人們就容易對(duì)社區(qū)產(chǎn)生文化認(rèn)同感。而