【文章內(nèi)容簡介】 限公司80%股權。目前公司所持有的出租物業(yè)集中于深圳。物業(yè)的類型包括別墅、公寓、寫字樓、廠房和商鋪等。2005年隨著深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，公司出租物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績亦保持多年的穩(wěn)健增長態(tài)勢。各類型出租產(chǎn)品出租率穩(wěn)中有升，％。，%，實現(xiàn)租金收入235,277千元。%。圖 －2005 年出租收入和毛利情況（單位：萬元）資料來源：招商地產(chǎn)各年年報和海通研究所我們預計蛇口工業(yè)區(qū)與香港經(jīng)濟的互動將使得公司已有出租型物業(yè)的收入將會保持穩(wěn)定的增長。在此基礎之上，2006年公司新增了花園城二期、太子廣場二期鋪以及泰格公寓。這三個項目均位于南油片區(qū)與蛇口片區(qū)的連接部位，是南山區(qū)重要的交通樞紐。有利的地理位置使得這三個租賃項目的租金都比較理想。其中泰格公寓目前簽約出租率已達到60％以上。泰格公寓位于鯨山別墅旁，屬涉外五星級酒店式公寓，主要針對在蛇口（尤其是南海石油基地）工作的外籍員工。另外，位于深圳前海灣的海運大廈將于06年年初開工，南京國際金融中心項目計劃已在05年收購完畢（公司將擁有60％以上的權益），金融中心二期項目也在前期策劃中。新加入的項目將有效地提升公司持有型物業(yè)的品質(zhì)。表 2005 年招商地產(chǎn)新增持有性物業(yè)資料來源：公司資料，海通研究所3） 園區(qū)供水供電：天然壟斷優(yōu)勢提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流在建設蛇口工業(yè)區(qū)的初期，公司大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司投資建設了供水管道和供電管網(wǎng)，由招商地產(chǎn)經(jīng)營供水和供電業(yè)務。因此該項業(yè)務具有天然的壟斷優(yōu)勢，每年為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在電力供應方面，由于地理方面的原因（蛇口靠近香港），公司電力供應來自香港中華電力公司（而香港中華電力公司的電來自大亞灣核電站）。另外，由香港中電投資的三條海底電纜（第三條正在建設中）將保證電力供應的穩(wěn)定性。而在電力銷售方面，根據(jù)公司的介紹，供電行業(yè)受《電力法》及其相關法規(guī)的約束，國家按行政區(qū)域?qū)嵭泄╇姞I業(yè)許可證制度。供電行業(yè)屬于投入后穩(wěn)定收益的行業(yè)，供電的投入成本比發(fā)電低，但收入比發(fā)電廠有保障。招商供電目前是深圳市蛇口區(qū)域唯一具有供電資質(zhì)證書的企業(yè)，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢。公司供電區(qū)域內(nèi)不存在同行業(yè)競爭情況一定比例地穩(wěn)步增長，為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 近年供電、供水業(yè)務量一覽表資料來源：公司05年年報 招商地產(chǎn)2001－2004 年供電供水收入及盈利情況資料來源：公司資料，海通研究所招商地產(chǎn)2005年的供水供電總收入為708262萬元，％，％。第三節(jié) 招商地產(chǎn)今后的發(fā)展戰(zhàn)略1 2006年度規(guī)劃針對企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，本公司以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務為龍頭，以不斷增加的出租物業(yè)和供電供水業(yè)務為支持，集中優(yōu)勢資源于深圳及周邊區(qū)域，同時積極而謹慎地在上海、北京等全國其它主要城市穩(wěn)步發(fā)展。目前，公司已逐步建立起以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務模式，從而具備了為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務的能力。為適應公司快速發(fā)展的需要，公司積極拓展各種融資渠道，努力提升管理能力，積極研究并實施更為有效的員工激勵措施，持續(xù)地改進和提升公司的經(jīng)營實力。公司的大股東蛇口工業(yè)區(qū)也在土地、資金等多方面給予本公司以強有力的支持，進一步保障了公司快速發(fā)展的穩(wěn)定性。2006年，公司在全國將有9個房地產(chǎn)項目進入銷售階段（其中有5個項目是在深圳外銷售：包括上海依云郡、蘇州依云水岸、南京國際金融中心、漳州依山海、漳州珊瑚苑四期；有4個項目是在深圳銷售：包括花園城三期2號項目、蘭溪谷二期、尖崗山別墅和龍崗依山郡），新增的出租物業(yè)包括泰格公寓和花園城中心將陸續(xù)投入運營，商品房在建、銷售和出租物業(yè)管理面積等相關業(yè)務量將達到歷史新高。此外，公司將進一步積極地增加土地儲備，使公司持續(xù)發(fā)展的能力得到加強?；诖?，公司在2006年工作的指導思想是：堅持“規(guī)模、質(zhì)量、效益”均衡發(fā)展的原則，深刻認識和充分把握新的發(fā)展階段的工作特點，積極應對行業(yè)變化和競爭，加強績效管理，在鞏固公司全國發(fā)展布局的基礎上，謀發(fā)展，尋突破。2006年，公司計劃結轉商品房銷售面積21萬平方米、累計出租面積486萬平方米；計劃完成售電量86,813萬度、完成售水量3,190萬噸。目前，公司處于快速發(fā)展的階段，為把握市場機遇，公司逐步加大對房地產(chǎn)業(yè)務的投資，因此也面臨著不斷增加的資金壓力。為實現(xiàn)公司長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標，按照公司的資金需求和使用計劃，預計2006年公司產(chǎn)生的資金需求約為25億元。除此之外，公司還將積極嘗試新的融資方式，如以穩(wěn)定現(xiàn)金流為依托在銀行間市場發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)；以優(yōu)質(zhì)項目為依托發(fā)行房地產(chǎn)信托基金等多種融資渠道。同時加強應收帳款和其它應收款的回收和銀行按揭款的回籠力度，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，以減輕外部籌資的壓力。2未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃1） 戰(zhàn)略布局招商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略以深圳為總部，發(fā)展戰(zhàn)略涉及珠三角、長三角、環(huán)渤海區(qū)域三大區(qū)域總部，全國項目定位中高端產(chǎn)品。2005年下半年，招商地產(chǎn)的全國戰(zhàn)略步伐走得更加迅速，繼在天津拿下樓面價值最高的地塊后，又在上海與招商銀行戰(zhàn)略合作。據(jù)統(tǒng)計，目前招商地產(chǎn)土地儲備已經(jīng)達到350萬平方米，僅漳州就有50平方米公里的土地資源有待開發(fā)。珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)以及重慶、漳州等地區(qū)的“3+X”戰(zhàn)略發(fā)展模式日益清晰。2）業(yè)績規(guī)模招商地產(chǎn)未來五年規(guī)劃：每年要達到100萬平方米的結轉量、10億元以上的凈利潤；累計新增土地儲備量將在300萬平方米以上；總資產(chǎn)翻一番以上，資產(chǎn)負債率控制在50%~60%左右，凈資產(chǎn)收益率在10%以上。在華東地區(qū)，它設定的5年后發(fā)展目標是：以上海為中心的華東地區(qū)的利潤份額占到公司總利潤的四分之一左右。按照招商地產(chǎn)“五年規(guī)劃”構想，到2010年，深圳和外埠收益各占50%；出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%。3）廉租房計 對萬科介入廉租房的消息，引起業(yè)界普遍關注，招商也在留意經(jīng)濟適用房，如果政府提出需要開發(fā)商參與，招商愿意參與建設。 “但我們參與建設經(jīng)濟適用房的原則是希望政府包銷。” 林少斌坦言。資金壓力漸顯伴隨著全國擴張的進程，大規(guī)模的土地儲備和投資行為始終考驗著招商的資金實力和融資能力。4）資金籌措為適應快速變化的行業(yè)環(huán)境，2005年招商積極調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，堅持租售并舉的業(yè)務結構，集中增加珠三角的土地儲備。但其眾多項目的開工增加了招商的融資需求。同時面臨著25億的資金缺口，因為招商各方面的條件還是比較符合證監(jiān)會的要求的，但現(xiàn)在要等政策的放開。其余七八億可以通過銀行貸款，去年招商地產(chǎn)增加了大量的銀行融資授信。此外，關于REITs也在研究。超過50%的負債率讓招商不得不慎重考慮。2005年4月18日，中國證監(jiān)會審核通過了招商發(fā)行可轉債申請。2005年7月29日，臨時股東大會將發(fā)行可轉債有效期延至2006年8月19日。由于股權分置改革，招商再融資遲遲不能完成。股權分置改革能否成功，對招商地產(chǎn)而言尤為關鍵。2005年銀行融資方面有一些新的創(chuàng)業(yè)的業(yè)務，包括票據(jù)的業(yè)務都可以為招商地產(chǎn)項目的融資帶來一些條件，但這難以緩解眾人心中對于招商融資前景的一絲擔憂。5）更改企業(yè)LOGO招商地產(chǎn)在發(fā)布會上推出了新的形象展示，一幅一家三口的溫馨畫面代替了之前招商慣用的“父女篇”和“風帆篇”，主題仍然沿用原有的“家在?情在”。招商地產(chǎn)在內(nèi)地的一些開發(fā)項目竟然被當?shù)厝苏J為是招商銀行的作品。由此，招商地產(chǎn)迫切需要在全國進行品牌的強勢推廣。招商的新形象文案為“招商地產(chǎn)新形象，家更溫情，生活更新……”，還是走招商一向的溫情線路。有業(yè)內(nèi)專家認為，新形象強調(diào)了沿襲原有的風格，在家庭氣氛的渲染上增加了元素，之前，坊間曾流傳招商地產(chǎn)的新形象“會有重大變化”。6）銀企聯(lián)動2005年12月1日，招商地產(chǎn)、招商銀行戰(zhàn)略合作的簽約儀式在上海舉行，雙方的合作將在財務資金借貸、住房按揭、品牌推廣與管理模式、客戶資源的互動共享等領域展開。通過此次“地產(chǎn)金融”的捆綁式合作，招商地產(chǎn)欲加速擴張。招商地產(chǎn)表示，將通過合作獲得大量資金，縮短開發(fā)周期，保證資金鏈的順暢與利潤回收，推進包括上海、蘇州、南京在內(nèi)的華東版圖上多個項目滾動開發(fā)。第三章 招商發(fā)展歷程中的關鍵財務指標本章主要采用趨勢分析法來分析招商歷年的財務發(fā)展狀況。同時輔以絕對數(shù)額分析和比率分析來進行研究。趨勢分析法(Trend Analysis)：指時間序列（timeseries）分析，即將同一家企業(yè)不同年度的數(shù)據(jù)進行比較，趨勢分析可以幫助我們更好地了解企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的歷史軌跡。在數(shù)據(jù)年份的選擇上本報告考慮到招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程中房地產(chǎn)的業(yè)務比重主要是在2000年以后開始突顯，故選取2000—2005年的財務數(shù)據(jù)進行相關的分析與判斷。第一節(jié) 招商歷年的規(guī)模1 歷年數(shù)據(jù) 單位：億元/萬平米項目年份總資產(chǎn)凈資產(chǎn)凈利潤結算銷售面積200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀這里用總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、結算銷售面積等指標來反映招商歷年發(fā)展的規(guī)模。從中不難看出招商的規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢，2005年與2000年相比，其中總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)是原來的2倍左右。結算銷售面積等幾個指標的增長趨勢也比較明顯。從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)2005年的結算銷售面積比2004年下降了約28%。但銷售單價略有上升，%；銷售成本減少幅度基本與結轉面積變動一致，所以2005年招商房地產(chǎn)開發(fā)與主營業(yè)務利潤率上升主要得益于銷售單價的上漲。 第二節(jié) 招商歷年的發(fā)展速度1歷年數(shù)據(jù)項目年份主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入增長率（%）凈利潤凈利潤增長率（%）總資產(chǎn)總資產(chǎn)增長率（%）凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)增長率攤薄ROEROE增長率200120022003020042005——————2 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)主要采用總資產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率、主營業(yè)務收入增長率等主要指標來反映招商學歷年發(fā)展的速度。圖表顯示招商的發(fā)展速度總體上呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢。但從中可以看出招商2004年和2005年的主營業(yè)務收入出現(xiàn)了負增長，這個主要是因為公司于2004年期初剝離石化分銷業(yè)務，因而短期內(nèi)面臨該項業(yè)務利潤減少的壓力。但因公司房地產(chǎn)開發(fā)等核心業(yè)務取得了快速的發(fā)展，所以公司的主營業(yè)務并沒有出現(xiàn)明顯的下降。近年來，公司的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務保持了較快的增長速度。報告期內(nèi)，公司以深圳為核心區(qū)域，在全國九個城市（包括深圳、廣州、上海、南京、蘇州、北京、天津、重慶、漳州）開展以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。截止2005年期末，共實現(xiàn)商品房銷售收入1,662,222千元。2005年，公司采取“核心區(qū)域積極進取，重要區(qū)域穩(wěn)步發(fā)展”的策略，一方面集中資源于深圳及周邊地區(qū)，另一方面在北京、上海等重要城市，積極尋求漸進發(fā)展的機會。年內(nèi)，；截止年末。此外，公司大股東蛇口工業(yè)區(qū)亦承諾將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以支持招商地產(chǎn)的發(fā)展。第三節(jié) 招商歷年的盈利能力指標1 歷年數(shù)據(jù)項目年份總資產(chǎn)收益率攤薄ROE加權平均ROE銷售毛利率銷售凈利率主營業(yè)務利潤率管理費用率營業(yè)費用率200120022003200420052 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)采用總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、銷售凈利率、主營業(yè)務利潤率、以及管理費用率和營業(yè)費用率等主要指標來反映招商歷年盈利能力。圖表顯示招商的贏利能力總體上呈現(xiàn)不斷增強的態(tài)勢。尤其是在2003年深圳房地產(chǎn)市場的充分競爭與SARS的影響：經(jīng)過多年的快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場不斷向完全競爭的市場方向發(fā)展。2003年上半年，在公司海月二期項目和錦緞之濱項目所處的南山區(qū)、后海片區(qū)內(nèi)，大量新竣工樓盤密集上市，消費者紛紛持幣待購，兩樓盤的銷售面臨較大壓力。5月，又逢SARS肆虐，公司商品房銷售、房屋租賃受到影響。面對壓力，公司通過深入研究市場需求，不斷改進產(chǎn)品、服務等環(huán)節(jié)，加強銷售的管理，努力提高客戶滿意度、提升各項目的綜合品質(zhì)。最終使各樓盤在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，在2003年獲得了較好的銷售業(yè)績。因此在2003年總資產(chǎn)沒有大幅度增加的情況下，總資產(chǎn)收益率有大幅度的提高。