【正文】 50萬元。項目建設(shè)其他費用430萬元，包括：項目規(guī)劃設(shè)計費50萬元，工程監(jiān)理費30萬元，人員培訓(xùn)費30萬元，市場促銷費50萬元，漲價預(yù)備費270萬元。詳細(xì)投資見下表。云臺山旅游景區(qū)開發(fā)項目投資估算表單位：元、萬元序號項目單位數(shù)量單價金額備注一建設(shè)投資　　　5570　1基礎(chǔ)設(shè)施　　　2840　景區(qū)大環(huán)線km403600001440寬5m景區(qū)小環(huán)線km15300000450大小環(huán)連接線km330000090寬4m景點步道km61500009056條,寬3米停車場m2250080205個每個500m2給排水設(shè)施　　　903處電力電訊設(shè)施　　　150　環(huán)保設(shè)施　　　100包括廁所、垃圾處理醫(yī)療救護所及配套座320000060　安全設(shè)施　　　150　防火設(shè)施　　　100　景點標(biāo)識系統(tǒng)　　　100　2景點建設(shè)　　　1800　廟宇恢復(fù)座15000000500　水庫復(fù)建（映山湖）座13000000300蓄水量1萬方景點整修處28100000280　觀景臺處2850000140　山門座21000000200　綠化美化　　　380美化綠化75km3服務(wù)設(shè)施　　　680　白云賓館m29002000180含裝修配套農(nóng)家樂戶50100000500　4廣告宣傳　　　250　主干路標(biāo)志牌　　　50　媒體廣告宣傳　　　200　二項目建設(shè)費用 　　　430　1項目規(guī)劃設(shè)計費　　%50　2工程監(jiān)理費　　%30　3人員培訓(xùn)費　　%30　4市場促銷費　　%50　5漲價預(yù)備費　　%270　三合計　　　6000　三、資金籌措項目總投資6000萬元，資金來源由三部分構(gòu)成：擬申請上級財政支持1000萬元，主要用于景區(qū)設(shè)施、基礎(chǔ)及公共設(shè)施的建設(shè)；招商引資4000萬元，主要用于景點的建設(shè)、商業(yè)酒店的建設(shè)、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，以彌補開發(fā)主體資金的不足；群眾自籌570萬元，主要用于農(nóng)家樂服務(wù)設(shè)施建設(shè)。四、招商引資規(guī)模及策略招商引資規(guī)模鼓勵多方面的社會資金投入旅游開發(fā)建設(shè)當(dāng)中。招商引資主要用于景區(qū)建設(shè)、游樂設(shè)施、接待設(shè)施的建設(shè)，招商規(guī)模4000萬元。農(nóng)家樂建設(shè)采取政府政策扶持、技術(shù)指導(dǎo)和財政補貼，農(nóng)民自行建設(shè)的方式進行，預(yù)計這項投資總計需要570萬元。招商引資策略在完成先導(dǎo)性投資的基礎(chǔ)上，廣泛吸引社會投資，、景區(qū)開發(fā)指導(dǎo)以及經(jīng)營行為的管理等方面的工作，引導(dǎo)社會資金合理配置?？梢园l(fā)揮本地區(qū)的資源優(yōu)勢，吸引一些在冶金產(chǎn)業(yè)、新型材料產(chǎn)業(yè)、核桃產(chǎn)業(yè)等行業(yè)具備實力的大企業(yè)進行旅游業(yè)的投資，鼓勵境內(nèi)投資企業(yè)多元發(fā)展，也可以考慮將旅游與其他資源的開發(fā)權(quán)捆綁銷售。政府制定接待設(shè)施的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)范等要求，實行統(tǒng)一管理，游客實行劃卡消費，避免定價不統(tǒng)一，惡意競爭等行為的發(fā)生。政府應(yīng)當(dāng)確定管理者的角色，約束開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營行為，避免出現(xiàn)占有資源而不開發(fā)或者開發(fā)遲緩、開發(fā)方向錯誤等現(xiàn)象的發(fā)生。五、建設(shè)及開發(fā)期安排云臺山旅游景區(qū)開發(fā)項目分四個階段進行，邊開發(fā)邊運營，梯級式循環(huán)發(fā)展。項目立項宣傳階段（2010年）按程序分項申報立項，重點解決機構(gòu)設(shè)置、基礎(chǔ)配套、人員培訓(xùn)等基礎(chǔ)性工作，注重多元化資金引入和對外宣傳工作，加快現(xiàn)有資源優(yōu)化整合和科學(xué)開發(fā)的步伐。基礎(chǔ)建設(shè)階段（2010—2011年）為景區(qū)的重點建設(shè)時期，大部分的基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施要在這一時期完成，景區(qū)的主題定位確定，框架得以優(yōu)化，大部分的游覽點和服務(wù)設(shè)施完備，為2011年景區(qū)的試運行做好了準(zhǔn)備。景區(qū)的游樂設(shè)施部分完成，知名度和名譽度基本形成，為下一步的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。發(fā)展提升階段（2012—2013年）主要是接待設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)，形成可進入可接待的程度。景區(qū)的知名度開始形成，認(rèn)知度提高，成為特色鮮明的景區(qū)之一，吸引人群開始拓展。景區(qū)開始了優(yōu)化提升，各個景點的游覽內(nèi)容進入深度拓展的階段。親水、休閑、藝術(shù)體驗、度假等產(chǎn)品逐漸成型并且具備了知名度，“圈子效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，景區(qū)成為藝術(shù)團體、先富群體的休閑體驗?zāi)康牡刂?。?yōu)化拓展階段（2014—2020）年主要是硬件設(shè)施的優(yōu)化和軟件方面的投入，包括人員培訓(xùn)，廣告投入、線路優(yōu)化組合等等。景區(qū)的知名度進一步提高，游客的構(gòu)成向著多元化、豐富化的方向發(fā)展，基礎(chǔ)市場得以鞏固，拓展市場積極推進，機會市場上形成一定的“局部引爆”，口碑效應(yīng)開始顯現(xiàn)。六、資金使用安排本項目將采取企業(yè)化的形式進行投資、經(jīng)營、管理。該項目的投資由擬開發(fā)的業(yè)主自籌資金或商請商業(yè)銀行貸款解決，項目可采取特許經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或合作經(jīng)營的形式。工程所需資金按進度分期使用。第十章 財務(wù)評價一、 旅游收入和營業(yè)稅及附加估算本項目從2011年初步運營，2013年全面開放，項目收入主要有門票收入、餐飲收入、游樂收入、住宿收入、旅游商品收入和其它收入等。測算采用綜合計算法，以游客人均消費水平進行測算（見附表1）。本項目旅游收入估算為2015年達到16194萬元；2020年達到170117萬元。營業(yè)稅按旅游收入的5%估算；城市維護建設(shè)稅、教育費附加、價格調(diào)控基金分別按營業(yè)稅的5%、3%、%估算（旅游收入、銷售稅金及附加估算見附表9）。二、 成本費用估算經(jīng)營成本項目估算經(jīng)營成本主要指景區(qū)運營的直接成本，包括一線員工工資、福利費用、養(yǎng)老保險、景觀用水電等支出，測算采用間接法，以旅游收入的30%計算。費用項目核算總成本項目是在經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，加上固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)和無形資產(chǎn)攤銷費用、利息支出等費用。管理費用：包括景區(qū)管理公司經(jīng)費、管理人員薪金、員工培訓(xùn)費、交通費、通訊費、會議費、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、辦公用水電費、低值易耗品攤銷和其他管理費用。本案中為便于分類測算不包括折舊、場地使用費，按收入4%計提。營銷費用：包括廣告費用、公關(guān)宣傳費用等，按收入3%計提。營業(yè)稅金及附加：以營業(yè)收入為稅基估算，營業(yè)稅率為5%，城市維護建設(shè)費率3%，交通費附加4%，教育費附加3%，%。折舊：固定資產(chǎn)折舊按直線方式計提，其中建筑物使用年限按40年考慮；道路工程按20年考慮；設(shè)備使用年限按10年考慮（詳見附表10）。公積金、公益金：按收入的15%計提。成本及費用估算見附表10。三、 利潤總額及分配方案所得稅按利潤總額的33%計提，盈余公積金按稅后利潤的15%計提。利潤總額及分配見附表11。四、 財務(wù)盈利能力分析投資利潤率、投資利稅率%，%。償債能力本項目計劃從銀行貸款7000萬元，用于景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施盈利項目的建設(shè)，（見附表11）。財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表12。由附表12計算指標(biāo)可看出，初步估算，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后13%，所得稅前18%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝10%），均大于零。,（見附表12）。以上分析表明，本項目在財務(wù)上是可行的。 五、項目投資評價本項目具有一般旅游項目資金需求大、投資回收期較長、預(yù)期收益穩(wěn)定的特點。從盈利的角度考慮，本項目具備中長期投資的價值，如果在運作上能爭取政策支持、社會各界的參與，將建設(shè)期適度縮短，景區(qū)早日投入運營，則投資價值會大幅增加，投資效益明顯增加。第十一章 效益評估本項目集觀賞、休閑、娛樂、餐飲、度假于一體，建成后將成為白水縣乃至全市、全省特色鮮明、游覽內(nèi)容豐富的景區(qū)，有望成為白水縣標(biāo)志性的項目，發(fā)展?jié)摿Υ?，對?dāng)?shù)厣鐣a(chǎn)生積極影響。一、項目為提升區(qū)域旅游地位提供支撐本項目區(qū)集中了云臺山的山水精華，具備“特色突出”的特點。云臺山旅游景區(qū)與方山森林公園形成相互呼應(yīng)的態(tài)勢，各具特色，同時又可相互聯(lián)合，共同推廣，共同打造白水標(biāo)志性的景區(qū)。二、對白水縣其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的促進作用目前，旅游業(yè)對于其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用得到普遍認(rèn)可，旅游可以為招商引資、形象推介、區(qū)域合作等搭建平臺。目前世界上的發(fā)達國家，第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重都超過50%，其中旅游業(yè)的發(fā)展功不可沒，通過開發(fā)云臺山旅游景區(qū)，可以帶動全縣其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、項目開發(fā)將為農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供思路本項目開發(fā)完成后，將有力的促進景區(qū)相關(guān)農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，對于農(nóng)村特色資源（如蘋果、核桃、柿子、民俗文化）等的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)具有極大的促進作用。通過大力發(fā)展鄉(xiāng)村游、農(nóng)家樂等產(chǎn)品，促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)村與外界的交流與溝通，促進市場與資源的對接，對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)方式的轉(zhuǎn)型，人力資源開發(fā)也有很大的促進作用。四、項目開發(fā)增加了政府的稅收按照本項目的財務(wù)測算，%計算，年平均上繳 萬元，% 計算，年平均上繳 萬元，對支援國家和地方建設(shè)發(fā)揮積極的作用。第十二章 風(fēng)險分析與對策一、財務(wù)風(fēng)險分析本項目涉及范圍和投資總額較大，政府融資、招商引資具有相當(dāng)?shù)碾y度，如果旅游開發(fā)所需要的資金不能及時到位，或者開發(fā)深度達不到規(guī)劃所設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，則對于旅游區(qū)樹立品牌和持續(xù)開發(fā)是十分不利的，蘊藏著一定的財務(wù)風(fēng)險。對策：政府一方面積極爭取上級專項資金支持，另一方要下大力氣優(yōu)化投資環(huán)境，提供極好的發(fā)展空間，以便能夠很好的完成招商引資。二、開發(fā)運作風(fēng)險分析要開發(fā)這樣大的一個景區(qū)，涉及到政府與開發(fā)商之間，相鄰縣區(qū)之間的密切配合，需要政府做好前期基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且完善招商引資的投資環(huán)境建設(shè)，對策：對整個開發(fā)運作做出翔實可行的計劃，安排好各個環(huán)節(jié)的資金、物資、人員的配置。三、市場風(fēng)險分析目前，陜西省進入旅游大發(fā)展和景區(qū)點不斷增加的階段，所以本項目從一開始就面臨著激烈的市場競爭。對策：強化項目特質(zhì)，加大宣傳力度，但是潛在市場風(fēng)險仍然不能忽視。第十二章 結(jié)論和建議白水縣云臺山旅游景區(qū)開發(fā)前期工作已經(jīng)展開，本項目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營方案切實可行，市場前景可觀，經(jīng)濟效益和社會效益十分明顯。項目具有較好的財務(wù)獲利能力和抗風(fēng)險能力。建議海內(nèi)外各界有識之士前來洽談合作、投資開發(fā)。第十三章 附圖